Indemnización de perjuicios

Santiago, dos de agosto de dos mil veintidós.

VISTOS:

En estos autos Rol C-29.961-2017, seguidos ante el Vigésimo Séptimo Juzgado Civil de Santiago, sobre arrendamiento establecimiento comercial, caratulado “nombre reservado con nombre reservado”, por sentencia de catorce de enero de dos mil veinte, la juez suplente de ese tribunal, hizo lugar a la demanda de terminación del contrato de arrendamiento y pago de rentas insolutas.

Aquella decisión fue objeto de un recurso de casación en la forma y de una apelación por la demandada y demandante reconvencional; y, por sentencia de treinta de abril de dos mil veintiuno, la Corte de Apelaciones de Santiago rechazó la casación formal y revocó parcialmente la sentencia apelada.

Respecto de esta última determinación, la parte demandada y demandante reconvencional dedujo un recurso de casación en el fondo.

Se ordenó traer los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que, por medio de su recurso, la demandada atribuye a la sentencia que impugna diversos errores de derecho que necesariamente conducirían a su invalidación, al estimar que se habrían infringido los artículos 1489 y 1552 en relación con el artículo 1924 N° 2 y 3, todos del Código Civil, y los artículos 1929 y 1930 del Código Civil.

Señaló en sus fundamentos que fue acreditado en sentencia recaída en un recurso de protección, interpuesto en contra del actual demandante, que, como arrendatario, estuvo impedido de ocupar el inmueble por la existencia de vías de hecho en las que participó el actor, extendiéndose aquella perturbación hasta el año 2018, cuando, por la ejecución de las obras del metro de Santiago el estacionamiento en que desarrollaba su actividad fue demolido. Indicó que formuló por la vía reconvencional la demanda de diversos perjuicios cuya determinación dejó para la etapa de cumplimiento del fallo.

Concluyó que fue condenado al pago de rentas sin haber tenido la disposición del inmueble afectándose la reciprocidad de las obligaciones existentes en el contrato de arriendo que suscribió con el demandante.

SEGUNDO: Que previo al análisis de los fundamentos del recurso, conviene precisar los antecedentes del proceso:

1º.- Estos autos se iniciaron por demanda presentada por nombre reservado en contra de nombre reservado, solicitando la terminación de un contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y que recae en un local de estacionamiento en un inmueble ubicado en domicilio reservado de la comuna de Quilicura en Santiago, llamado también Centro Comercial Quilicura. El bien arrendado sería destinado a la prestación de servicios de lavado de autos, con una renta mensual de $1.500.000, más $35.000 de gastos comunes, pagaderos mediante depósito en una cuenta corriente del arrendador, contrato en una modalidad temporal indefinida desde el 1° de enero de 2013, con la posibilidad de ponerle término en caso de incumplimiento de las obligaciones de cada una de las partes.

Indicó que el demandado adeuda un total de $56.809.050, correspondientes a rentas pendientes desde abril de 2015 hasta la fecha de interposición de la demanda, esto es, el 10 de octubre de 2017, lo que pide se le pague junto a las rentas y gastos comunes devengados durante el procedimiento, más intereses y reajustes pactados y legales correspondientes, con costas.

2º.- En su contestación, verificada en el comparendo correspondiente, el demandado indicó que conforme se determinó, en causa sobre Recurso de Protección Rol 27.645-2015 de la Corte de Apelaciones de Santiago, que el 24 de marzo de 2015 el demandante, a través de terceros, lo obligó a abandonar el local arrendado y aunque aquél negó los hechos, el fallo mencionado le ordenó permitir el uso de los espacios pertinentes para continuar con su actividad comercial; por ello, agregó, el demandante turbó el goce del inmueble con infracción del artículo 1930 del Código Civil, circunstancia que se replicó en otros dos lugares que fueron arrendados en otras comunas con iguales fines comerciales.

Interpuso luego una demanda reconvencional que fundamentó en que no le ha sido entregado el bien arrendado en estado de servir para los fines previstos en el contrato, indicando que lo mismo ocurrió en otros dos inmuebles que arrendó con el mismo fin, donde incluso se permitió el ingreso de terceros que ejercían coetáneamente su misma actividad comercial con gran menoscabo económico; pidió a título de indemnización de perjuicios las siguientes sumas: $72.000.000 a título de daño emergente, $167.000.000 por lucro cesante y $40.000.000 por daño moral, con un total de $279.000.000, reservándose el derecho a determinarla al momento del cumplimiento.

En subsidio solicitó una disminución proporcionada de las rentas.

3°.- El demandante y demandado reconvencional contestó la demanda de esta clase que interpuso el demandado, señalando que efectivamente se suscribieron tres contratos de arrendamiento y que es de conocimiento del demandante reconvencional que no tiene la calidad de propietario de los inmuebles, sino que la empresa Cencosud Shopping Center, un tercero, sin que incurriera en las perturbaciones que se indican en la demanda. Agregó que el demandado continuó ejerciendo su actividad en el centro comercial de Quilicura, sin pagar renta alguna y que no existe en el contrato una cláusula de exclusividad con éste.

En cuanto al fondo indicó que el artículo 1930 del Código Civil supone el ejercicio de la acción de perjuicios contra el arrendador, la que tiene como requisito el ejercicio conjunto de la demanda de terminación del contrato de arriendo lo que no ha hecho el demandante reconvencional, sin que se verifique –por lo demás- un incumplimiento del contrato de su parte, y que en los demás inmuebles realizó el demandado tratos directos con los dueños de los inmuebles, desentendiéndose de los contratos. Agregó que en el caso corresponde aplicar el artículo 1951 del Código Civil y no la Ley N° 18.101, y que el no pago de las rentas le permite oponer la excepción del artículo 1552 del Código Civil sin que exista fundamento en la demanda reconvencional respecto de los perjuicios que solicita.

TERCERO: Que, la sentencia de primera instancia, luego de exponer las alegaciones de las partes, asentó como hecho la efectividad de existir un contrato de arriendo entre las partes, de fecha 1° de enero de 2013, con el contenido que se precisó en la demanda, lo que determinó no obstante la defensa que formuló para negarlo, el ahora demandante, en el recurso de protección que refirió el demandado. Los otros contratos, precisó, no están indicados como títulos fundantes de la acción impetrada en este caso.

Determinó también, por los antecedentes del recurso de protección señalado, que el arrendador utilizó vías de hecho para expulsar a su arrendatario impidiendo que éste ejerciera su actividad económica; sin embargo, el demandado no acreditó el pago de las rentas que se demandaron ni rindió prueba sobre los perjuicios que solicitó en su demanda reconvencional. En relación al demandante y demandado reconvencional, indicó que estaba obligado a liberar a su arrendatario de toda turbación o amenaza conforme el artículo 1924 del Código Civil, sin embargo, no habiéndose acreditado la obligación de pagar la renta acoge la excepción de contrato no cumplido que opuso éste.

En consecuencia, acoge la demanda principal y declara terminado el contrato de arriendo, ordenando la restitución del inmueble objeto del contrato, condenando al demandado al pago de las rentas y gastos comunes desde el 1° de abril de 2015 hasta la restitución del inmueble con los reajustes e intereses que establece la Ley N° 18.010, sin costas por haber tenido motivos plausibles para litigar y, en cuanto a la demanda reconvencional, la rechazó totalmente.

CUARTO: Que, la sentencia de primera instancia fue objeto de un recurso de casación en la forma, y de apelación por el demandado y demandante reconvencional. El primero, se fundamentó en la causal del artículo 768 Nº 5 en relación con el artículo 170 N° 6 del Código de Procedimiento Civil, al haberse omitido la resolución de la alegación sostenida en la demanda reconvencional que el demandante no cumplió sus obligaciones así como la existencia de vías de hecho que impidieron el uso y goce de la propiedad arrendada; y, en la causal contenida en el numeral 7 del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, al existir discordancia al haber asentado, por una parte, que el arrendatario fue objeto de perturbaciones en el goce del inmueble, y luego, resolver finalmente que acogía la demanda por no pago de las rentas.

La apelación se basó fundamentalmente en la incorrección derivada de haber desestimado el hecho que importó la imposibilidad de usar el inmueble y ordenar el pago de rentas de esos mismos períodos.

QUINTO: Que, la sentencia de segunda instancia rechazó el recurso de casación formal, señalando la inconcurrencia de la primera causal porque no se verifica la ausencia de decisión del asunto, y si bien podría existir falta de fundamentación, ello no fue planteado por el recurrente; en cuanto a la segunda causal, la desestimó por no existir resoluciones contrapuestas.

En el análisis del recurso de apelación indicó que en primera instancia se asentó que, en el período que duró la imposibilidad de acceder al local arrendado, el arrendatario no pudo ejercer su actividad comercial y como el fallo dictado por la Corte de Apelaciones en el recurso de protección que interpuso el demandado, que ordenó al arrendador permitir el uso del bien, fue confirmado por la Corte Suprema el 11 de agosto de 2015, hizo lugar a la petición subsidiaria de la demanda reconvencional disponiendo el pago de las rentas insolutas sólo a partir de septiembre de 2015 hasta la fecha de restitución del inmueble.

Así, rechaza el recurso de casación formal y revoca la sentencia apelada sólo en cuanto condenó al demandado al pago de las rentas y gastos comunes devengados entre el 1° de abril y el 31 de agosto de 2015, rechazando la demanda de pago de rentas insolutas en ese período, confirmando en lo demás el fallo apelado.

SEXTO: Que, del tenor de las infracciones normativas que acusa el recurso, se observa que el reproche se centra en dos aspectos, el primero, la ocurrencia en el caso de la excepción de contrato no cumplido contenida en el artículo 1552 del Código Civil derivada del incumplimiento del arrendador de las obligaciones contenidas en los numerales 2° y 3° del artículo 1924 del mismo cuerpo legal. El segundo, la procedencia de una indemnización de perjuicios derivada de tal turbación conforme lo autorizan los artículos 1929 y 1930 del Código Civil.

El recurrente, en su presentación de folio 21 de la carpeta digital de primera instancia, contestó la demanda sin referencia alguna a la disposición del artículo 1552 del Código Civil y si bien refirió extensamente la existencia de una turbación del uso del inmueble, los argumentos se centran en los alcances de la sentencia dada en proceso Rol N° 27.645-2015 de la Corte de Apelaciones de Santiago sobre recurso de protección, en el que se estableció la existencia de un acto ilegal y arbitrario ejecutado por el demandante que imposibilitó el uso del inmueble; no obstante lo anterior, precisó que esa privación ocurrió desde el mes de marzo de 2015 sin indicar el momento en que tales hechos concluyeron.

Luego, en su demanda reconvencional, incoada en el primer otrosí de la presentación indicada en el párrafo anterior, formuló una petición principal destinada a obtener el pago de diversos ítems de perjuicios derivados de la imposibilidad del uso del bien arrendado, señalando la ocurrencia de daño emergente, lucro cesante y daño moral, precisando –esta vez- que los hechos justificativos ocurren “hasta esa fecha” en referencia al momento del comparendo de estilo; indicó que se reservaba el derecho a determinar la indemnización “al momento del cumplimiento”, y en subsidio, pidió la disminución proporcionada de la renta, con costas.

La sentencia de la Corte de Apelaciones, en lo pertinente, se abocó a la determinación del momento en que los hechos que impedían el uso del inmueble arrendado cesaron, asentando en su considerando quinto que el marco temporal alcanzó al mes de agosto de 2015, en que esta Corte Suprema confirmó la sentencia de recaída en el recurso de protección Rol 27.645-2015, haciendo lugar a la petición subsidiaria contenida en la demanda reconvencional precisando que las rentas que deberá pagar el demandado corresponde únicamente a aquella devengadas a partir de septiembre de 2015, hasta la fecha de la restitución del inmueble.

SÉPTIMO: Que, de esta forma, los jueces del fondo tuvieron por suficientemente probado todos los elementos propios de la acción ejercida y concluyeron su procedencia, en tanto el demandado no presentó prueba acerca del pago de las rentas de arrendamiento cuya solución fue demandada, justificándose, de esta forma, la terminación del contrato de arrendamiento. Si bien el demandado enervó la acción principal señalando que se encontró imposibilitado de usar del bien, solo a propósito de su recurso de casación en el fondo vino a sostener que la perturbación continuó hasta el año 2018, cuando como consecuencia de las obras de construcción del Metro de Santiago, el estacionamiento fue destruido. Tal precisión fáctica no fue sostenida en el curso de sus presentaciones, las que más bien se centraron en sostener la existencia misma de la perturbación más que de su alcance temporal.

Por otra parte, y aun cuando no fue invocado en el recurso de nulidad sustancial en estudio, la norma del inciso segundo del artículo 1932 del Código Civil otorga al juez, en caso de existir un impedimento parcial del goce de la cosa, la facultad de terminar el contrato –cuestión que el recurrente no solicitó por vía reconvencional-, o bien concederse una rebaja del precio o renta, petición que sí formuló el demandado y que fue acogida por la Corte de Apelaciones fijando el período de tiempo en el que el demandado no estaba obligado al pago de la renta.

OCTAVO: Que, en relación a la procedencia de una indemnización de perjuicios, el recurrente indicó en su libelo que no hubo pronunciamiento sobre ello ni en primera ni en segunda instancia, centrando su análisis únicamente en el hecho que motivó la imposibilidad de uso del inmueble y contenido en la sentencia dictada en el recurso de protección al que ya se ha hecho referencia. Desde luego, la omisión del asunto controvertido es propiamente una causal que permite la interposición de un recurso de casación en la forma, como refiere el artículo 768 N° 5 en relación con el artículo 170 N° 6 del Código de Procedimiento Civil, y si bien el recurrente interpuso un arbitrio de esa especie respecto de la sentencia de primera instancia, la justificación de aquella solo se centró en la existencia de actos de turbación, molestia o privación del uso de los locales comerciales arrendados y nada razonó acerca de la omisión que ahora postula en su recurso de casación en el fondo. Por lo demás, del mero examen de la sentencia de primera instancia se observa que aquella rechaza expresamente la demanda reconvencional, cuyo contenido se refiere a los perjuicios que importaron para el demandado los hechos ejecutados por el demandante principal y que el recurso de apelación, en sus fundamentos nada dice sobre los supuestos de procedencia de los daños que alega, limitándose solo a hacer formal reserva de su determinación para la ejecución del fallo.

NOVENO: Que en relación a la reserva que formuló la demandada a objeto de determinar en la etapa de cumplimiento del fallo los perjuicios sufridos y que fueron señalados en la demanda reconvencional, como lo indica en el petitorio de libelo de nulidad, es necesario indicar que esta posibilidad, contenida en el artículo 173 del Código de Procedimiento Civil, sólo permite reservar la discusión de la especie y monto de los perjuicios para una etapa posterior una vez que la existencia de los mismos esté acreditada.

La existencia de los mismos no ha sido un hecho eficientemente acreditado en el proceso, y ello no puede ser variado por este tribunal de casación, desde que su labor consiste en revisar la legalidad de una sentencia, esto es, su conformidad con la ley, pero sólo en cuanto ella ha sido aplicada a los hechos asentados por los jueces del grado. La finalidad de revisar los hechos es ajena al recurso de nulidad sustancial. La única forma en que los hechos podrían ser revisados por la Corte de casación sería mediante la denuncia y comprobación de una objetiva infracción a las disposiciones reguladoras de la prueba, reglas que determinan parámetros fijos de apreciación de su mérito, lo que en el presente caso no se ha denunciado, de modo que los hechos establecidos en la sentencia impugnada resultan inamovibles en el presente caso y no es posible por esta vía procesal establecer hechos nuevos no consignados por los jueces del fondo.

De lo anterior deriva que se desvanece el principal argumento del recurrente respecto de la improcedencia de reservar la discusión de la especie y monto de los perjuicios para la etapa de ejecución del fallo o para otro juicio diverso, puesto que en su fundamentación reconoce tal posibilidad cuando aquellos se encuentren establecidos, cuestión que no ocurre en la especie.

DÉCIMO: Que, y solo a mayor abundamiento, en lo referente a la indemnización solicitada por el demandado, es necesario señalar que el recurrente omite toda referencia a las normas sustantivas que regulan la naturaleza y calidad de los perjuicios que ha solicitado, particularmente la contenida en el artículo 1556 del Código Civil y su relación con los artículos 1489 – que menciona, pero cuya infracción no desarrolla- y 1547 del mismo Código. Esta omisión, tratándose de un arbitrio de derecho estricto, impide esta Corte entrar a dictar sentencia de reemplazo sin el basamento sustantivo señalado, ni permite suplir por esta vía las deficiencias argumentativas que presenta el libelo en estudio.

UNDÉCIMO: Que, conforme lo expresado, en relación a los antecedentes y hechos determinados en la causa, los jueces del grado han efectuado una correcta interpretación y aplicación de las normas que sirvieron de fundamento a la decisión objeto del recurso de casación, el que será rechazado.

De conformidad, además, con lo dispuesto en los artículos 764 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo interpuesto por el abogado Maxi Salazar González, en representación de la parte demandada, en contra de la sentencia de treinta de abril de dos mil veintiuno dictada por la Corte de Apelaciones de Santiago.

Regístrese y devuélvase.

Redacción a cargo del abogado integrante Sr. Raúl Patricio Fuentes M.

Rol N° 45.301-2021.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sr. Arturo Prado P., Sr. Mauricio Silva C., Sra. María Angélica Cecilia Repetto G., y los Abogados Integrantes Sr. Héctor Humeres N., y Sr. Raúl Patricio Fuentes M. No firma el Ministro Sr. Prado, no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar con permiso. Santiago, dos de agosto de dos mil veintidós.