Acción de precario

Santiago, veintisiete de julio de dos mil veintitrés.

Vistos:

En este procedimiento sumario tramitado ante el Sexto Juzgado Civil de Santiago, bajo el Rol C-2044-2022, caratulado “Pbraval Gestión Inmobiliaria E.I.R.L. con nombre reservado”, por sentencia de veintiséis de julio de dos mil veintidós, el tribunal a quo acogió la acción de precario, condenando al demandado a restituir la propiedad, con costas.

Apelada la decisión de primer grado por el demandado, una Sala de la Corte de Apelaciones de Santiago, por pronunciamiento de once de noviembre de dos mil veintidós, la confirmó.

Contra este último pronunciamiento, el demandado interpuso un recurso de casación en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que, en su recurso de nulidad sustancial, el demandado denuncia, en primer lugar, infracción al artículo 2195 inciso segundo del Código Civil, al considerar la sentencia recurrida que no existe un título suficiente que justifique la ocupación del demandado, no obstante que se acreditó la existencia de un contrato de arrendamiento con promesa de compraventa.

En segundo lugar, el impugnante esgrime la transgresión al artículo 1962 N° 2 del Código Civil, al decidir los sentenciadores que el título de arrendamiento es inoponible a la demandante, no obstante que este fue suscrito por escritura pública e inscrito en el registro conservatorio pertinente. Agrega que el referido contrato no se ha terminado, por cuanto se encuentra pendiente la resolución de un incidente de nulidad de todo lo obrado por falta de emplazamiento en el juicio arbitral en el que se tramitó y decretó el término del arriendo por no pago de rentas.

Por último, señala que la sentencia recurrida contraviene el artículo 1491 del Código Civil, por cuanto al constar el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa en un registro público, se debió presumir que la demandante conocía o debía conocer el derecho del demandado a ocupar el inmueble.

Finaliza solicitando que se invalide el fallo y se dicte uno de reemplazo que revoque la sentencia de primera instancia, sin condenación en costas.

SEGUNDO: Que para un acertado examen de las alegaciones que postula el recurrente, resulta útil consignar las siguientes actuaciones del proceso:

1.-) nombre reservado, en representación de nombre reservado Inmobiliaria E.I.R.L., dedujo demanda de precario, en juicio sumario, en contra de nombre reservado, a fin de que se le restituya el inmueble ubicado en domicilio reservado. La fundó en que es dueña de la propiedad singularizada y por mera tolerancia, sin que medie contrato de ninguna especie, el demandado la ocupa.

Dado lo expuesto, solicitó que se acogiera la acción y se condenara al demandado a la devolución del inmueble sub lite, con costas.

2.-) El demandado contestó la demanda, pidiendo su total rechazo. Argumentó que es efectivo que ocupa la propiedad, pero esto no obedece a una mera tolerancia de la demandante, sino a su derecho sobre el inmueble por un contrato de arrendamiento con promesa de compraventa que no ha sido terminado conforme a derecho, al no haber sido emplazado válidamente en el juicio arbitral, mediante el cual se tramitó y resolvió el término del referido contrato.

TERCERO: Que la sentencia de primer grado –confirmada en segunda instancia- de conformidad a la prueba rendida en autos, en especial, la documental, estableció como hecho de la causa que la actora es dueña de la propiedad ubicada en domicilio reservado, tercer piso, block 3, comuna de Peñalolén, conforme al certificado de inscripción de la escritura pública otorgada con fecha 25 de febrero de 2022. También dejó asentado que el demandado ocupa el inmueble que recién se ha individualizado, por ser un hecho reconocido por la misma parte y acreditado, además, con el atestado que da cuenta de las búsquedas del receptor judicial con resultado positivo realizadas en el mismo domicilio.

Respecto a la existencia de algún título que justifique la ocupación de la propiedad, el fallo en revisión sostiene que el título invocado, es decir, el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa suscrito por escritura pública entre San Sebastián Inmobiliaria S.A. y el demandado, es un contrato preparatorio que da derecho a las partes a exigir la celebración del contrato principal, en ese caso, la compraventa de la propiedad. Sin perjuicio de lo anterior, dicho contrato no faculta al demandado de autos a ocupar la propiedad, pues no constituye un título que justifique la tenencia, posesión u ocupación del inmueble sub-lite, sino que supone únicamente un título en virtud del cual emanan derechos personales tanto para el promitente vendedor como para el promitente comprador, derechos que, por lo demás, pueden ser exigidos solo respecto de la contraparte de dicho contrato, en un juicio diverso, de carácter declarativo, tal y como lo establece el artículo 578 del Código Civil.

Concluye el tribunal a quo señalando que el contrato de arrendamiento invocado por el demandado, resulta inoponible a l demandante inscrito del inmueble, ello, por cuanto el contrato en comento fue celebrado entre San Sebastián Inmobiliaria S.A. con nombre reservado, razón por la cual, la ocupación del inmueble por parte del demandado la ejerce y se explica únicamente por la mera tolerancia de su dueña. Agrega que tocándole el peso de la prueba al demandado tanto respecto de no haber existido mera tolerancia sino un título que justifique su ocupación, no desvirtuó lo alegado por la actora. En consecuencia, al estimar que se verifican los presupuestos del artículo 2195 del Código Civil, la sentencia en estudio acogió la demanda, condenando al demandado a la restitución del inmueble.

Por su parte, los jueces de segundo grado confirmaron la sentencia apelada, teniendo en especial consideración en que, conforme la documental incorporada en primera instancia, se desprende que con anterioridad a la adquisición del inmueble por parte de la demandante se encontraba inscrita la cancelación del título que invoca el demandado para efectos de justificar la ocupación de la propiedad sublite.

CUARTO: Que el artículo 2195 del Código Civil dispone: “Se entiende precario cuando no se presta la cosa para un servicio particular ni se fija tiempo para su restitución. Constituye también precario la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño.”

QUINTO: Que conforme al precepto antes transcrito, constituye un precario el goce gratuito de una cosa ajena, no amparada en un título que le sirva de fundamento y explicable solo por la ignorancia o mera tolerancia de su dueño, como indica el inciso segundo del referido artículo. En tal situación, el propietario de la cosa tenida por una tercera persona puede recuperarla en cualquier momento, ejerciendo la acción correspondiente.

En consecuencia, para que exista precario es necesaria la concurrencia de los siguientes requisitos copulativos: a) que el demandante sea dueño de la cosa cuya restitución solicita; b) que el demandado ocupe ese bien; y c) que tal ocupación sea sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño.

SEXTO: Que sobre la materia, esta Corte Suprema ha tenido la oportunidad de señalar que el precario es una cuestión de hecho y constituye un impedimento para su establecimiento que el tenedor tenga alguna clase de justificación para ocupar la cosa cuya restitución se solicita, aparentemente seria o grave, sea que vincule al actual dueño con el ocupante o a este último con la cosa, aunque sea de lo aparentemente ajeno.

En este sentido, resulta pertinente tener en especial consideración las palabras que, sobre este punto, se sirve la ley en la disposición que regula la acción de autos. Señala el precepto, en lo que interesa, que constituye también precario la tenencia de una cosa ajena sin previo contrato. Por su parte, la expresión contrato ha sido definida por el legislador en el artículo 1438 del Código Civil, como el acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Si bien este es el concepto legal, la expresión que utiliza el inciso 2º del artículo 2195 citado se ha entendido en términos más amplios, en el sentido que la tenencia de la cosa ajena, para que no se entienda precario, debe al menos sustentarse en un título al que la ley le reconozca la virtud de justificarla, aun cuando no sea de origen convencional o contractual y que ese título resulte oponible al propietario, de forma que la misma ley lo ponga en situación de tener que respetarlo y, como consecuencia de lo anterior, de tolerar o aceptar la ocupación de una cosa de que es dueño por otra persona distinta que puede eventualmente no tener sobre aquélla ese derecho real. En razón de lo anterior, el título que justifica la tenencia no necesariamente deberá provenir del propietario, sino que lo relevante radicará en que el derecho que emana del referido título o contrato y que legitima esa tenencia de la cosa puede ejercerse respecto del propietario, sea que él o sus antecesores contrajeron la obligación de respetarla -si el derecho del tenedor u ocupante es de naturaleza personal- bien sea porque puede ejercerse sin respecto a determinada persona, si se trata de un derecho real. De lo acotado se aprecia, como se adelantó, que un presupuesto de la esencia del precario lo constituye la absoluta y total carencia de cualquier relación jurídica entre el propietario y el detentador de la cosa, esto es, una tenencia meramente sufrida, permitida, tolerada o ignorada, sin fundamento, apoyo o título jurídicamente relevante. Consecuencialmente, la cosa pedida en la acción de precario, esto es, la restitución o devolución de una cosa mueble o raíz, encuentra su apoyo en la ausencia total de nexo jurídico entre quien tiene u ocupa esa cosa y el dueño de ella o entre aquél y la cosa misma (Corte Suprema, Rol 24.568-2020. También, Corte Suprema Rol 42.903-2021).

SÉPTIMO: Que dicho lo anterior y entrando al análisis del recurso interpuesto -y como ya se dijo en el motivo tercero precedente- es un hecho establecido en la causa que el demandado, en su calidad de dueño de la propiedad sub lite, celebró un contrato de compraventa y de arrendamiento con promesa de compraventa el 22 de noviembre de 2017, por medio del cual vendió su propiedad a Inmobiliaria San Sebastián S.A., para acto seguido celebrar un contrato de arriendo con promesa de compraventa, manteniendo la tenencia material del inmueble.

OCTAVO: Que, en las condiciones antes anotadas, la situación de hecho establecida en la causa no se encuadra dentro de la hipótesis de ausencia absoluta de nexo jurídico entre quien tiene u ocupa la cosa y la demandante.

En efecto, habiéndose constatado que el demandado ocupa el inmueble sub lite por haber sido dueño de éste hasta el año 2017 y luego por ser arrendatario y promitente comprador en virtud de un contrato de arrendamiento con promesa de compraventa suscrito entre éste y uno de los anteriores propietarios del inmueble, permite verificar la existencia de un vínculo jurídico entre el ocupante y la cosa objeto de la ocupación, lo cual necesariamente se contrapone a una tenencia meramente sufrida, permitida, tolerada o ignorada y denota una situación que debe ser solucionada a través de las acciones específicas, no siendo ésta la vía idónea para resolver el conflicto, en tanto el sustrato fáctico descrito no resulta subsumible en los presupuestos de hecho del precario. Lo mismo ha resuelto esta Corte Suprema en causas roles N° 297-2023 y N° 26.332-2023.

NOVENO: Que lo razonado pone de manifiesto el desacierto en que incurrieron los juzgadores al desatender la situación fáctica asentada en la causa, transgrediendo así el artículo 2195 inciso segundo del Código Civil, y esta infracción de ley ha influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo, desde que el error de derecho antes anotado condujo a los jueces a acoger, equivocadamente, una demanda de precario, por lo que procede hacer lugar al recurso de casación en el fondo, sin que resulte necesario pronunciarse sobre las restantes infracciones denunciadas.

Por estos fundamentos, disposiciones legales citadas y lo preceptuado en los artículos 764 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de casación en el fondo deducido por el abogado Edson Dettoni Andrade, en representación del demandado, en contra de la sentencia de once de noviembre de dos mil veintidós dictada por la Corte de Apelaciones de Santiago, la que se invalida, procediendo a dictar acto seguido y sin nueva vista, pero separadamente, la sentencia de reemplazo que corresponde.

Regístrese.

Redacción a cargo del ministro señor Silva C.

N° 157.973-2022

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sr. Mauricio Silva C., Sra. María Soledad Melo L., Ministro Suplente Sr. Juan Manuel Muñoz P. y los Abogado Integrantes Sr. Ricardo Abuauad D. y Sr. Raúl Patricio Fuentes M.

No firman los Abogados Integrantes Sr. Abuauad y Sr. Fuentes M., no obstante de haber concurrido a la vista del recurso y al acuerdo del fallo, por encontrarse ambos ausentes.