Cláusula penal

Santiago, trece de agosto de dos mil veintiséis.

VISTOS:

En autos Rol C-6617-2023 del Primer Juzgado Civil de Temuco, caratulado “nombre reservado/ nombre reservado”, en juicio sumario sobre arrendamiento, por sentencia de treinta y uno de enero de dos mil veinticuatro, se acoge la demanda principal sólo en cuanto se declara terminado el contrato, ordenando a los demandados el pago solidario de la renta de diciembre de 2023, con reajustes, intereses y multa de 3% de la renta por cada día de atraso en el pago de aquella. De igual forma acoge parcialmente la demanda reconvencional, disponiendo la devolución del mes de garantía y el pago de $180.000 por concepto de indemnización de perjuicios.

Recurrida de apelación la decisión de primer grado por la demandante principal y de casación en la forma y apelación por las demandadas principales, una Sala de la Corte de Apelaciones de Temuco, por fallo de ocho de agosto de dos mil veinticinco, la confirmó, con declaración que se libera a las demandadas del pago de la multa.

En contra de este último pronunciamiento, el demandante principal dedujo recurso de casación en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: El recurrente denuncia una errónea aplicación de los artículos 1437, 1545, 1546, 1560, 1562, 1563, 1564, 1698, 1915, 1938, 1939, 1945 y 1977 del Código Civil; 1, 7, 8, 9, 10 y 11 de la Ley Nº 18.101; y, 160, 170, 254 y siguientes, 309 y 318 del Código de Procedimiento Civil.

Refiere que al negar lugar al pago de las rentas equivalentes al tiempo faltante para el vencimiento del contrato, lo que constituiría un cumplimiento por equivalencia, los sentenciadores infringen lo previsto en el aludido artículo 1945 del Código Civil; al efecto, sostiene que el tiempo pactado para la duración de la convención, constituyó una condición esencial al fijar el precio de la renta, tal como daría cuenta la declaración del testigo nombre reservado.

Argumenta que al no haber producido efecto el aviso de término anticipado de contrato dado por el arrendatario, aquel seguía obligado al pago de las rentas y que el incumplimiento de aquella obligación, genera la terminación del contrato, quedando obligado al pago de las rentas pendientes, en los términos ya indicados. Agrega que, además, el arrendatario incumplió sus obligaciones al permitir la destrucción de gran parte del sistema de calefacción, alegando que los sentenciadores equivocan al concluir que los aludidos daños obedecían a su responsabilidad, imputándole no haber instruido adecuadamente respecto al uso y mantención de los equipos de electricidad y caldera, hecho que se ha de descartar conforme a la declaración del testigo nombre reservado; en este mismo sentido, precisa que el testigo experto nombre reservado declaró que los daños se originaron por la negligencia del arrendatario, quien habría incumplido lo previsto en el artículo 1439 del Código Civil y que, en el caso, no existe prueba respecto a que su parte haya sido requerida para reparar la caldera.

Finalmente, en relación a la multa moratoria, esgrime que se efectuó mención expresa de ella en la demanda, recalcando que negar lugar a su pago transgrede lo dispuesto en los artículos 1545 y 1546 del Código Civil.

En consecuencia, solicita invalidar la sentencia recurrida y dictar una de reemplazo en que se declare la terminación del contrato por no pago de rentas, debiendo ordenarse a los demandados el pago solidario de los gastos básicos de consumo, de la renta de diciembre de 2023, así como también el de las 15 rentas pendientes de devengarse, $5.000.000 por concepto de indemnización de perjuicios, la restitución del inmueble dentro de tercero día, además del rechazo de la demanda reconvencional, con costas.

SEGUNDO: Para la acertada inteligencia del asunto y resolución del recurso de casación en el fondo interpuesto, cabe tener presente los siguientes antecedentes del proceso:

1º.- El 6 de diciembre de 2023 comparece nombre reservado e interpone demanda de terminación de contrato de arrendamiento por no pago de rentas, en contra de nombre reservado como arrendatario y de nombre reservado, en calidad de codeudora solidaria y solicita se declare terminado el contrato. Por tanto, pide se condene a los demandados al pago solidario de la renta de diciembre de 2023, y aquellas que se hubiesen devengado hasta el vencimiento del contrato, lo que ascendería a $19.500.000; $5.000.000 por concepto de indemnización de perjuicios y gastos de consumos del inmueble; de igual forma, solicita la restitución del inmueble, con costas.

Esgrime que el 24 de febrero de 2023 celebró contrato de arrendamiento con el demandado nombre reservado en relación al inmueble urbano consistente en el Lote Nº 18 de una superficie de 5750 metros cuadrados, ubicado en la comuna de Temuco, pactándose una vigencia de 24 meses, renovable automáticamente por periodos de un año, salvo comunicación en contrario; destaca que el valor de la renta se fijó en $1.300.000 tomando en consideración el tiempo de duración pactado. Acota que en la cláusula 11º se constituyó como fiadora y codeudora solidaria la demandada nombre reservado, cónyuge del arrendatario.

Asevera que el 4 de octubre de 2023 recibió una carta del arrendatario, en que le comunicó el término anticipado de contrato, alegando fuerza mayor, fundada en que su cónyuge habría sido trasladada a la ciudad de Concepción por su empleadora, y la exposición al peligro de accidente doméstico por falla en la caldera; asimismo, refiere que le avisó que desocuparía el inmueble el 30 de noviembre de 2023. Al respecto, esgrime que dicha causal no fue contemplada como una que habilite para poner término al contrato, por lo que aquel seguía obligado al pago de las rentas, obligación que incumplió, incurriendo en causal de término del contrato, pero permaneciendo obligado al pago de las rentas pendientes de devengarse, las que corresponden a aquellas que van desde diciembre de 2023 a marzo de 2025, totalizando el monto de $19.500.000, además de adeudar la de diciembre de 2023.

Manifiesta que el arrendatario -además- provocó daños en la caldera del inmueble, la que cuenta con un doble sistema de combustión, lo que se le habría explicado detalladamente al entregársele la propiedad. Afirma que el 23 de agosto de 2023 se generó un corte de energía eléctrica, activándose el generador, el que se sobrecargó, dejando de funcionar el agua por las tuberías, sobrecalentándose y fracturando la cañería, hecho que generó graves daños, sin que el arrendatario haya asumido los costos. Añade que la propiedad también se encuentra en estado de abandono, concluyendo que el demandado incurrió en las causales de término previstas en la cláusula 7º del contrato, así como en la inobservancia de las obligaciones que impone el artículo 1939 del Código Civil. Como fundamento de derecho cita lo previsto en los artículos 1545, 1546, 1938, 1939, 1945, 1977 del Código Civil y 7 de la Ley Nº 18.101.

En subsidio, y para el evento en que el demandado enerve la acción pagando, solicita el desahucio del contrato.

2°.- Comparecen los demandados solicitando el rechazo de la demanda, empero reconocen los términos del contrato invocados por el actor.

Sostienen que el inmueble se entregó en marzo de 2023 por un ejecutivo de Property Partners, quien no explicó el funcionamiento de la caldera ni de sus sistemas de seguridad, advirtiendo que el arrendatario se percató que la caldera requería de dos cilindros de gas de 45 kilos para operar, pero que sólo contaba con uno, lo que se representó al demandante, quien trató de eludir su responsabilidad.

Relatan que el 23 de agosto de 2023 explotó la caldera, y que según el informe elaborado por un técnico enviado por el actor, aquello se produjo porque la ausencia de electricidad llevó a la caldera a un punto de ebullición, reventando una cañería en el manifold del primer piso, ya que no se activaron los sistemas de seguridad. Exponen que el aludido técnico, consignó en su informe que desde el 2011 no se habría realizado mantención a la caldera, añadiendo que para dejarla operativa su parte tuvo que pagar $180.000, representando que el actor no se hizo cargo de su reparación total, ocasionando que ella sólo funcionara a gas, haciéndose excesivamente oneroso su uso.

Aduce que, además, en septiembre de 2023 su cónyuge fue trasladada laboralmente a Concepción, por aquella razón su parte envió carta al demandante el 29 de septiembre de 2023, avisando que desocuparía la propiedad el 30 de noviembre de 2023; expresa que no recibió respuesta del arrendador y que uno de los ejecutivos de la oficina de corretaje le comunicó que aquel no aceptaría la entrega anticipada del inmueble, debiendo enviar las llaves mediante carta certificada recibida por el arrendador el 6 de diciembre de 2023.

Seguidamente, opone la excepción de contrato no cumplido, la que hizo descansar en que el demandante incumplió la obligación de mantener el sistema de calefacción en estado de servir, omitiendo las reparaciones necesarias, alegando que conforme a la cláusula 9º del contrato, el arrendador debía mantener la caldera con todos los elementos de seguridad y en condiciones de brindar calefacción segura y eficiente, obligación que incumplió, negándose -incluso- a repararla, haciendo hincapié en que los daños producidos en la caldera no son imputables a su parte.

En el otrosí, demandan reconvencionalmente, solicitando la terminación del contrato con indemnización de perjuicios, y que se condene al arrendador al pago de $361.500 por concepto de daño emergente; $5.000.000 por daño moral; así como $1.300.000, por restitución de la garantía, con costas.

Imputan al arrendador haber incumplido la obligación de mantener la cosa arrendada en estado de servir y de realizar las reparaciones necesarias, citando al efecto la cláusula 9º del contrato, en relación con lo preceptuado en los artículos 1924 Nº 1 y 1927 del Código Civil.

Señalan que se ha de tener en consideración las conclusiones del técnico, del que se desprendería que el daño de la caldera se produjo porque frente al corte de electricidad, fallaron todos los sistemas de seguridad de la misma; así, indica que el último elemento previsto al efecto, consistía en el regulador automático del tiraje, pieza al que le faltaba un pasador y que la cámara de combustión de la caldera tenía las parrillas de fierro deformadas, careciendo de ladrillo refractario y que el existente se encontraba en mal estado, lo que impedía una combustión eficiente y segura.

Alega que el incumplimiento hace procedente la acción resolutoria tácita de conformidad al artículo 1489 del Código Civil, por tanto, solicita el término del contrato. A continuación, argumenta que en el caso operó la teoría de la imprevisión, ya que sólo es posible la combustión a gas, lo que por su elevado costo hace imposible su uso.

En lo que respecta la indemnización de perjuicios, solicita $361.500 por daño emergente, de los que $181.500 corresponderían a la compra de un cilindro de gas de 45 kilos y $180.000 a servicios de inspección de la caldera. Luego, en lo relativo al daño moral, solicita $5.000.000, expresando que él se configura porque existe el riesgo inminente de otra explosión y porque permanece lejos de su familia. Finalmente, solicita la restitución de la garantía, ascendente a $1.300.000, por haberse producido el término del contrato.

3º.- El arrendador solicita el rechazo de la demanda reconvencional, oponiendo en primer término la excepción de contrato no cumplido, fundada en que el arrendatario incumplió el contrato, dañando el sistema de calefacción, faltando al deber de conservación de la cosa. En cuanto a la devolución del mes de garantía, alega su improcedencia, en atención a que no se efectuó una correcta conservación del inmueble.

TERCERO: Los sentenciadores, conforme a la prueba rendida por las partes y por lo reconocido por ellas mismas, dieron por establecidos los siguientes hechos:

1º.- La existencia del contrato de arrendamiento celebrado por las partes, así como sus estipulaciones.

2º.- El último mes de renta pagado corresponde al de octubre de 2023, añadiendo que aquel mes el arrendatario remitió carta manifestando su decisión de no continuar arrendando.

3º.- El 23 de agosto de 2023 se produjo la rotura de la caldera, la que se originó por una falla en el sistema eléctrico.

CUARTO: La sentencia de primer grado, confirmada en lo sustancial en alzada, razona que atendido el mérito de la controversia, se debía zanjar sobre quien pesaba la obligación de realizar la reparación de la caldera, determinando que de conformidad a lo previsto en los artículos 1915, 1924 y 1927 del Código Civil y lo pactado en la cláusula 9º del contrato, correspondía al arrendador la obligación de mantener la propiedad, pesando sobre el arrendatario sólo las reparaciones locativas, tal como lo mandata el artículo 1940 inciso 1º del Código Civil. Seguidamente, concluye que la mantención de la caldera no puede calificarse como una reparación de tipo locativa, ya que excede del uso ordinario del inmueble, tratándose de un elemento sustancial de la edificación, en consecuencia, define que su reparación debía ser asumida por el propietario del inmueble. De igual forma, asienta que el arrendatario dio oportuno aviso de la falla en la caldera, y que no consta que el arrendador haya entregado instrucciones para su cuidado, salvo por la declaración de nombre reservado, a cuyo testimonio priva de valor probatorio, en atención a que aquel en su calidad de corredor de propiedades participó en la concreción del contrato, añadiendo que el actor tampoco aportó prueba sobre la mantención. Enfatiza que es deber del arrendador que el generador con que contaba el inmueble, haga factible el funcionamiento de todos los elementos electrónicos propios del hogar, concluyendo que de acuerdo al informe técnico, la ruptura de la caldera se produjo por una falla eléctrica, hecho no imputable al arrendatario.

No obstante lo razonado precedentemente, desecha la excepción de contrato no cumplido, descartando que el incumplimiento del arrendador esté revestido de gravedad suficiente como para poner término al contrato, haciendo hincapié en que el arrendatario dio aviso de término anticipado de contrato transcurrido dos meses de ocurrido el accidente en la caldera, de lo cual se desprendería que no obstante la impresión que le causó el hecho, aquello no le impidió seguir habitando el inmueble, añadiendo que la caldera podía seguir funcionando a gas y que su combustión a leña no aparece como una cláusula esencial, razón por la que el arrendatario seguía obligado al pago de las rentas.

A su vez, desecha la aplicación de lo prescrito en el artículo 1945 Código Civil, sentenciando que no se configura la hipótesis de haber terminado el contrato por culpa del arrendatario, desde que pesaba sobre el demandante principal la mantención de la caldera. Precisa que tampoco constituye una hipótesis de culpa, el mero hecho de adeudar rentas, porque aquella circunstancia posee una regulación especial en el artículo 6 de la Ley Nº 18.101 y que, no habiéndose pactado cláusula penal o constar pacto relativo a que en caso del término anticipado del contrato, se cobrarían la totalidad de las rentas, la demandada principal está obligada únicamente hasta las rentas devengadas al 21 de diciembre de 2023, fecha en que se restituyó el inmueble.

De consiguiente, da por terminado el contrato por no pago de rentas, ordenando el pago de la renta del mes de diciembre de 2023, con los intereses contemplados en la cláusula 6º del contrato, pago al que deberá concurrir la demandada nombre reservado en calidad de fiadora y codeudora solidaria.

Desecha la demanda en cuento pretende la indemnización de perjuicios, por no verificarse el hecho dañoso que la funda, así como también lo cobrado por consumos de servicios básicos, por no constar la existencia de tales deudas.

Atendido el acogimiento de la demandada principal, omite pronunciamiento en relación a la demanda subsidiaria de desahucio.

Al abordar la demanda reconvencional, en lo que interesa al recurso, desecha la solicitud de terminación de contrato por incumplimiento de la obligación de mantención del inmueble, reiterando que no obstante haberse verificado su efectividad, aquel carece de la entidad o gravedad requerida para poder poner término al contrato, sin embargo razona que aquello no implica que el arrendador no deba responder de los perjuicios, así accede al reembolso de $180.000, por concepto de la mantención de la caldera.

Por otro lado, accede a la devolución de la garantía pactada en la cláusula 5º del contrato, determinando que no existen perjuicios que resarcir.

Por su parte, la respectiva Corte de Apelaciones deja sin efecto la multa de 3% por cada día de atraso en el pago de la renta de diciembre de 2023, indicando que si bien el actor principal mencionó tal pacto en la demanda, no solicitó su imposición.

QUINTO: En relación con los reproches jurídicos contenidos en el arbitrio que se examina, queda en evidencia que, pese al esfuerzo argumentativo del impugnante, su recurso no ha sido encaminado de conformidad a la ley, abarcando los fundamentos jurídicos que en propiedad e ineludiblemente resultaban ser pertinentes y de rigor. En efecto, la preceptiva legal citada en el motivo primero de este fallo, que constituye, como se ha visto, aquella en que se asila la estructura normativa, sobre la cual viene construido el alegato de casación de fondo, no es bastante para abordar el examen de la resolución de la controversia, de la forma en que se hizo por los juzgadores, al no venir denunciada la conculcación de -al menos- los artículos 1535 y 1940 del Código Civil, desde que a contar de la primera de las disposiciones se inicia la regulación de la cláusula penal, naturaleza jurídica de la que participa la multa por mora, pena en cuya imposición el arrendador insiste, en tanto que el artículo 1940 corresponde al precepto con base en el cual los sentenciadores definen que la mantención de la caldera, no pertenece a una reparación locativa, única a la que estaría obligado el arrendatario, descartando -de aquella manera- uno de los incumplimientos imputados a aquel.

SEXTO: En este punto de la reflexión, procede recordar que la particularidad que define al recurso de casación en el fondo es permitir la invalidación de determinadas sentencias, que hayan sido pronunciadas con infracción de ley, siempre que ésta haya tenido influencia sustancial en su parte resolutiva o decisoria. La característica esencial de este medio de impugnación, se encuentra claramente establecida en el artículo 767 del Código de Procedimiento Civil, que lo instituye dentro de nuestro ordenamiento positivo y se traduce en que no cualquier transgresión de ley resulta idónea para provocar la nulidad de la sentencia impugnada, que sólo es aquella que haya tenido incidencia determinante en lo resuelto, esto es, la que recaiga sobre alguna ley que, en el caso concreto, ostente la condición de ser decisoria litis. En tal sentido, esta Corte ha dicho que “…las normas infringidas en el fallo para que pueda prosperar un recurso de casación en el fondo han de ser tanto las que el fallador invocó en su sentencia para resolver la cuestión controvertida, como aquellas que dejó de aplicar y que tienen el carácter de normas decisoria litis, puesto que en caso contrario esta Corte no podría dictar sentencia de reemplazo, dado el hecho que se trata de un recurso de derecho estricto”. (CS, 14 diciembre 1992, RDJ, T. 89, secc. 1ª, pág. 188).

SÉPTIMO: No debe perderse de vista que el recurso de casación en el fondo persigue instar por un examen del juicio conclusivo de la cuestión principal, desplegado en la sustancia misma de la sentencia definitiva o interlocutoria que se busca anular, cuyos desaciertos jurídicos sólo autorizarán una sanción procesal de esa envergadura, en la medida que hayan trascendido hasta la decisión propiamente tal del asunto, definiéndola en un sentido distinto a aquel que se imponía, según la recta inteligencia y aplicación de la normativa aplicable. De este modo entonces, aún bajo los parámetros de desformalización y simplificación, que caracterizan a este arbitrio desde la entrada en vigencia de la Ley N° 19.374, no exime a quien lo plantea de indicar la ley que se denuncia como vulnerada y que ha tenido influencia sustancial en lo resolutivo de la sentencia cuya anulación se persigue, razón suficiente que impide que el presente recurso pueda prosperar.

OCTAVO: Además, se debe tener presente que la base fáctica de esta sentencia, que ciertamente llevó a los jueces del fondo, por una parte, a rechazar la demanda principal en cuanto por ella se pretendía el pago de las rentas pendientes de devengarse al momento de la restitución material de la propiedad y, por otra, a disponer la devolución de la garantía, requiere necesariamente ser desvirtuada mediante el establecimiento de nuevos hechos; así, habría que determinar que el término del contrato de arrendamiento se produjo por culpa del arrendatario, asentando que a aquel correspondía la mantención de la caldera y que, además, causó daños en la propiedad arrendada.

NOVENO: Como esta Corte reiteradamente ha consignado, los hechos fijados en una sentencia corresponden al resultado de la ponderación judicial de la prueba rendida en el juicio y esta actividad de análisis, examen y valoración del material probatorio se encuentra dentro de las facultades privativas de los sentenciadores, concerniendo, por ende, a un proceso racional del tribunal, por lo que no está sujeto al control del recurso de casación en el fondo, salvo que se haya denunciado de modo eficiente la vulneración de las leyes reguladoras de la prueba que han permitido establecer el presupuesto fáctico que viene asentado en el fallo, cuyo no es el caso, desde que no fueron considerados entre las infracciones normativas que la recurrente acusa como fundamento de su pretensión invalidatoria. En este sentido, se ha de tener presente que, en el caso, una denuncia eficaz, debía estructurarse con base en infracción a las reglas que componen la sana crítica, lo que no aconteció.

DÉCIMO: De todo lo que se viene razonando el presente arbitrio no puede prosperar.

Por estas consideraciones y de conformidad, además, a lo dispuesto en los artículos 764 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido por el abogado Carlos Mariano Gil López, en representación del demandante principal, en contra de la sentencia de ocho de agosto de dos mil veinticinco, dictada por la Corte de Apelaciones de Temuco.

Regístrese y devuélvase.

Redacción a cargo de la ministra Sra. López.

Rol Nº 37.060-2025

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Arturo Prado P., señora María Angélica Repetto G., señora María Soledad Melo L., señora Mireya López M. y señor Roberto Contreras O.

No obstante, haber concurrido a la vista de la causa y al acuerdo, no firma la Ministra señora López, por estar con permiso.