Cláusula penal

Santiago, diecisiete de septiembre de dos mil veintiséis.

VISTO:

En estos autos Rol C-4.271-2023 del 3° Juzgado Civil de Temuco, en juicio ordinario, caratulados “nombre reservado con nombre reservado” la jueza de dicho tribunal, mediante sentencia de doce de septiembre de dos mil veinticuatro acogió la demanda y declaró resuelto el contrato de promesa de compraventa celebrado por las partes mediante escritura pública otorgada de 8 de julio de 2022, ordenando al demandado pagar a la actora la suma de 619,77 U.F por concepto de indemnización anticipada de perjuicios pactada en Cláusula Penal, con costas.

Apelado dicho fallo por la parte demandada, una sala de la Corte de Apelaciones de Temuco, mediante determinación de fecha quince de octubre de dos mil veinticinco, lo revocó y decidió, en su lugar, rechazar la demanda en todas sus partes.

En su contra la parte demandante dedujo recurso de casación en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que el recurrente alega que el fallo cuestionado ha infringido los artículos 1545, 1546, 1552, 1560, 1698, 1700, 1702, 1706 y 1713 del Código Civil, toda vez que la cláusula cuarta del contrato en referencia expresa, en su parte pertinente, que “Las partes comparecientes acuerdan que será requisito esencial del contrato prometido que la transferencia del inmueble sea como especie o cuerpo cierto, en el estado en el cual se encuentre, habida consideración del natural deterioro que ésta experimente, con todo lo edificado y plantado, libre de gravámenes, hipotecas, prohibiciones y embargos…”. Indica que en parte alguna la referida cláusula exige que el inmueble se encuentre libre de gravámenes al momento de la celebración del contrato prometido, ni mucho menos, refiere, que tal inobservancia justifique la inasistencia de alguna de las partes a la celebración del contrato prometido. En este sentido, menciona, la obligación relativa a que el inmueble objeto del contrato de promesa de compraventa debía de encontrarse libre de gravámenes, hipotecas, prohibiciones y embargos, debía estar contenida en el contrato prometido; mas no era un requisito que las partes hayan establecido para efectos de poder celebrar éste.

Por lo expuesto, indica que exigir un requisito que las partes no han convenido atenta justamente contra el tenor de lo pactado y transgrede la ley que para las partes es el contenido contractual.

Agrega que la cláusula contractual en análisis expresa claramente que la “transferencia” debe ser hecha con el inmueble libre de gravámenes, y recién con ocasión de la suscripción del contrato prometido se configuraría el antecedente jurídico que habilitaría a la posterior tradición del inmueble objeto de la compraventa, lo que revela que el alzamiento de gravámenes no era una condición fijada para el otorgamiento del contrato prometido.

Por último, añade que, conforme al mérito de la prueba rendida en autos, y que el tribunal de primera instancia valoró adecuadamente, era el demandado quien se encontraba gestionando el alzamiento de los gravámenes que afectaban al inmueble que había prometido comprar, de manera que era aquél quien se encontraba a obligado a aquello. Cita una serie de medios probatorios, entre ellos documental y absolución de posiciones, que a su parecer acreditan que era el demandado quien debía obtener el alzamiento de los gravámenes que afectaban el inmueble que se había obligado a comprar.

SEGUNDO: Que, previo a la decisión del asunto conviene apuntar ciertos hechos de la causa.

En los presentes autos comparecen nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado y nombre reservado e interponen demanda de resolución de contrato, por incumplimiento de contrato de promesa de compraventa, con indemnización, de perjuicios en contra de nombre reservado, la que fundan en que con fecha 08 de julio del año 2022 ellos y el demandado de autos suscribieron ante Notario Público de esta comuna, doña Esmirna Vidal, por escritura pública repertorio N° 8056-2, un contrato de promesa de compraventa. Menciona que en dicho contrato prometieron vender el inmueble ubicado en domicilio reservado, el que se encuentra inscrito a fojas 3971F, bajo el número 3856, del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Temuco correspondiente al año 2022. Por su parte, dicen, el demandado prometió comprar el referido bien raíz. Exponen que, en la cláusula CUARTA de la escritura antes referida, se estableció que: “… la escritura pública de compraventa definitiva se deberá celebrar en el mes de junio del año dos mil veintitrés”. Además, refieren, al tiempo de celebrarse el referido contrato de promesa, conforme se extrae de la cláusula SEXTA, hicieron entrega del inmueble ya aludido, de manera que desde el 08 julio del año 2022 el demandado detenta el inmueble antes referido.

Relatan que en vista que se estableció que el contrato definitivo de compraventa sería suscrito en el mes de junio del año 2023, ocurre que las partes tenían plazo hasta el día 30 de junio de dicho año para efectos de cumplir con la obligación de celebrar oportunamente el contrato prometido y a fin de cumplir con aquello su parte se comunicó vía telefónica y por correo electrónico con el demandado a fin de revisar el borrador de la compraventa que suscribirían. Sin embargo, cuentan, habiendo llegado la fecha máxima en que se suscribiría el contrato definitivo el demandado no concurrió a la notaría en que se había suscrito la promesa de compraventa (en vista que no habían convenido una distinta).

En cuanto a los perjuicios irrogados, hacen presente que, en la cláusula QUINTA del contrato de promesa ya referido, las partes estipularon que “a título de cláusula penal, para aquella de las partes que no dé cumplimiento a su obligación a la que se compromete en el presente acto, deberá pagar a la otra una multa equivalente a dos mil unidades de fomento”, monto que solicitan sea condenado el demandado a pagarles a su parte.

Que la demanda se tuvo por contestada en rebeldía del demandado, sin embargo éste evacuó el trámite de la dúplica y pidió el rechazo de la acción alegando que la parte demandante no cumplió con lo pactado y de ello derivaba la imposibilidad de suscribir la venta definitiva, pues la promesa de venta contiene en su cláusula CUARTA la condición de que la propiedad para poder ser transferida debía encontrarse libre de todo tipo de gravámenes hipotecas y prohibiciones, pero resulta, dice, y como consta de certificado de hipotecas y gravámenes obtenido del Conservador de Bienes Raíces de Temuco, la propiedad esta afecta a los siguientes gravámenes: 1- Hipoteca inscrita a fojas 9556 vta., N° 3847 del Registro de Hipotecas y Gravámenes del año 2008 del Primer Conservador de Bienes Raíces de Temuco, y 2- Prohibición, inscrita a fojas 17.470, N° 5.237 del mismo registro y conservador del año de 2008. Ambas en favor de ING Seguros de Rentas Vitalicias SA. Estima que se ha configurado la excepción del contrato no cumplido del artículo 1552 del Código Civil.

TERCERO: Que la sentencia cuestionada, que revocó la de primer grado que acogió la demanda, y declaró, en su lugar, que se la rechaza, refiere que la controversia se centra en determinar a cuál de las partes le es imputable el incumplimiento del contrato de promesa de compraventa suscrito con fecha 08 de julio de 2022, en especial respecto de la obligación de concurrir a firmar la escritura definitiva.

Al respecto indica el fallo recurrido que la cláusula cuarta del contrato establece como requisito esencial para la transferencia de la propiedad prometida, que ésta debía encontrarse libre de gravámenes, hipotecas y prohibiciones. Tal estipulación –señala el fallo- constituye una obligación previa y esencial a cargo del promitente vendedor, cuyo cumplimiento era presupuesto necesario para que el comprador pudiese concurrir válidamente a la firma y efectuar el pago del saldo de precio convenido.

Menciona la sentencia impugnada que de los antecedentes acompañados al proceso, en particular el certificado de hipotecas y gravámenes emitido por el Conservador de Bienes Raíces de Temuco consta que el inmueble objeto del contrato mantenía inscrita una hipoteca y una prohibición en favor de ING Seguros de Rentas Vitalicias S.A., ambas desde el año 2008, cargas que no fueron alzadas ni acreditadas como inexistentes al momento en que debía celebrarse la compraventa, de lo que colige que, la promitente vendedora no cumplió con la obligación esencial previa de entregar el inmueble libre de gravámenes, lo que hacía imposible –expone- la suscripción de la escritura definitiva en los términos convenidos.

En virtud de lo anterior, razona que, conforme al artículo 1552 del Código Civil, quien no ha cumplido su obligación no puede exigir el cumplimiento de la obligación correlativa, configurándose así la excepción de contrato no cumplido. Por lo que no puede estimarse –indica el fallo- un incumplimiento por parte de la demandada, toda vez que su obligación de concurrir a firmar la escritura y efectuar el pago dependía de que la propiedad estuviese en condiciones de ser transferida, lo que no aconteció.

Enseguida señala la sentencia cuestionada que lo anterior no se ve alterado por el intercambio de correos electrónicos acompañado a los autos, por cuanto dichas comunicaciones dan cuenta únicamente de gestiones preliminares entre las partes y con el banco acreedor, las cuales no sustituyen el cumplimiento efectivo de la obligación principal de la vendedora de alzar las cargas hipotecarias. Agrega que pretender que el comprador asumiera el pago o la gestión del crédito hipotecario que gravaba la propiedad importaría alterar unilateralmente el contenido del contrato, contraviniendo el principio de fuerza obligatoria de los contratos previsto en el artículo 1545 del Código Civil y además, dice, resulta incompatible con la buena fe contractual que debe presidir la ejecución de los contratos conforme al artículo 1546 del Código Civil, por cuanto supone exigir el cumplimiento de una prestación mientras la suya propia permanecía pendiente e incumplida.

Concluye que, al no configurarse un incumplimiento imputable a la demandada, no procede acceder a la resolución del contrato con indemnización de perjuicios solicitada, toda vez que los presupuestos del artículo 1489 del Código Civil no se encuentran reunidos. Por el contrario, expone el fallo, concurre en favor de la demandada la excepción de contrato no cumplido del artículo 1552 del mismo cuerpo legal, la cual justifica plenamente su inasistencia a la firma del contrato definitivo.

CUARTO: Que lo reseñado en los fundamentos que preceden pone de manifiesto que el quid de la crítica de ilegalidad dirigida contra la sentencia que se impugna en el recurso estriba en la inobservancia de las normas que correctamente aplicadas habrían llevado a los jueces del fondo a acoger la demanda.

QUINTO: Que de lo que se ha expuesto queda en evidencia que, pese al esfuerzo argumentativo de la parte impugnante, su recurso no ha sido encaminado como debió serlo, abarcando todos los fundamentos jurídicos que en propiedad e ineludiblemente resultaban ser pertinentes y de rigor. Esto es así, puesto que la preceptiva legal citada en el motivo primero y que constituye, como se ha visto, aquella en que se asila la estructura normativa sobre la cual viene construido el alegato de casación de fondo, no es la idónea para abordar el examen de la resolución de la controversia de la forma en que se hizo por los juzgadores y conforme a la acción interpuesta, al no venir denunciada la conculcación de normas decisoria litis fundamentales a la resolución de la materia discutida, esto es el artículo 1489 del Código Civil que trata precisamente acerca de la acción que ha sido deducida en autos, la de resolución de contrato y cuyos presupuestos precisamente no se tuvieron por configurados por la sentencia cuestionada, y el artículo 1554 del referido cuerpo normativo que regula los requisitos para que un contrato de promesa genere obligaciones.

En este punto de la reflexión vale poner de relieve la particularidad que -en cuanto constituye su objetivo directo- define al recurso de casación en el fondo que es permitir la invalidación de determinadas sentencias que hayan sido pronunciadas con infracción de ley, siempre que esta haya tenido influencia sustancial en su parte resolutiva o decisoria.

La característica esencial de este medio de impugnación se encuentra claramente establecida en el artículo 767 del Código de Procedimiento Civil, que lo instituye dentro de nuestro ordenamiento positivo y se traduce en que no cualquier transgresión de ley resulta idónea para provocar la nulidad de la sentencia impugnada, la que no se configura en el mero interés de la ley, sino sólo aquella que haya tenido incidencia determinante en lo resuelto, esto es, la que recaiga sobre alguna ley que en el caso concreto ostente la condición de ser decisoria litis.

En tal sentido, esta Corte ha dicho que las normas infringidas en el fallo para que pueda prosperar un recurso de casación en el fondo han de ser tanto las que el fallador invocó en su sentencia para resolver la cuestión controvertida, como aquellas que dejó de aplicar y que tienen el carácter de normas decisoria litis, puesto que en caso contrario esta Corte no podría dictar sentencia de reemplazo, dado el hecho que se trata de un recurso de derecho estricto. (CS, 14 diciembre 1992, RDJ, T. 89, secc. 1ª, pág. 188).

SEXTO: Que no debe perderse de vista que el recurso de casación en el fondo persigue instar por un examen del juicio conclusivo de la cuestión principal, desplegado en la sustancia misma de la sentencia definitiva o interlocutoria que se busca anular, cuyos desaciertos jurídicos sólo autorizarán una sanción procesal de esa envergadura en la medida que hayan trascendido hasta la decisión propiamente tal del asunto, definiéndola en un sentido distinto a aquel que se imponía según la recta inteligencia y aplicación de la normativa aplicable.

De este modo, entonces, aun bajo los parámetros de desformalización y simplificación que caracterizan a este arbitrio desde la entrada en vigencia de la Ley N° 19.374, no se exime a quien lo plantea de indicar la ley que se denuncia como vulnerada y que ha tenido influencia sustancial en lo resolutivo de la sentencia cuya anulación se persigue.

SÉPTIMO: Que, conforme a lo razonado, el recurso de casación será desestimado.

Por estas consideraciones y visto además lo dispuesto en los artículos 764 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo interpuesto por el abogado Jorge Martínez Sandoval, en representación de la parte demandante, en contra de la sentencia de quince de octubre de dos mil veinticinco, dictada por la Corte de Apelaciones de Temuco.

Regístrese y devuélvase, vía interconexión.

Redacción a cargo del ministro señor Mauricio Silva C.

Rol N° 48.454-2025.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Arturo Prado P., señor Mauricio Silva C., señora María Angélica Repetto G., señora Mireya López M. y el Abogado integrante señor Raúl Patricio Fuentes M.

No obstante, haber concurrido a la vista de la causa y al acuerdo, no firman las Ministras señora Repetto y señora López, por estar con feriado legal.