Contrato de arrendamiento

Santiago, veintiséis de octubre de dos mil quince.

VISTOS:

En esta causa Rol N° C-7.042-2.013 del Segundo Juzgado Civil de Temuco, procedimiento sumario sobre acción de precario, iniciado por Sociedad Constructora EECHILE SPA contra nombre reservado y Vidalita Glodomira Vallejos Sánchez, el abogado Andre Gay Shifferli, en representación de la parte demandada, recurre de casación en el fondo contra la sentencia dictada el nueve de septiembre de dos mil catorce por la Corte de Apelaciones de Temuco, que confirmó la que el catorce de mayo de la misma anualidad emitiera el juzgado de base, que en lo que interesa, acogió la demanda y ordenó la devolución del inmueble dentro de tercero día de ejecutoriada la sentencia, bajo apercibimiento de ser lanzados con auxilio de la fuerza pública.

Invoca como infringidos los artículos 2195 en relación con el 1700, 724 y 924 del Código Civil, 346 del Código de Procedimiento Civil, en relación con el 1702, y 1698 del estatuto privado.

Solicita se invalide la resolución singularizada y, en la de reemplazo correspondiente, se revoque la decisión de primera instancia, rechazándose la demanda de precario.

Traídos que fueron los antecedentes en relación, se procedió a su vista en la audiencia de veintinueve de julio último, con la presencia del abogado recurrente, habiéndose dejado el asunto en acuerdo.

Y TENIENDO PRESENTE QUE:

1°.- Sociedad Constructora EECHILE Spa -en adelante EECHILE- demandó de precario a nombre reservado y Vidalita Glodomira Vallejos Sánchez a fin se ordene restituirle el bien raíz de su propiedad, ubicado en domicilio reservado, que ostentan por su mera tolerancia.

Los demandados se oponen a la acción argumentando su condición de arrendatarios del señor nombre reservado, promitente comprador del inmueble a EECHILE, a la que tiene demandada de cumplimiento del contrato de promesa, con una medida prejudicial de prohibición de celebrar actos y contratos sobre la cosa objeto de este pleito.

La sentencia de primer grado, que fue íntegramente confirmada por la Corte de Apelaciones de Temuco, estimó la pretensión, decisión esta última que da origen al presente recurso de casación en el fondo, en el que los demandados representan la vulneración del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, 724, 924, 1700, 1702 y 1698 del Código Civil;

2°.- Como hecho fundamental de la causa los jueces establecieron la existencia del contrato de promesa de compraventa de la especie contendida, celebrado por escritura privada autenticada ante notario, de dieciocho de febrero de dos mil trece, en la que EECHILE promete vender, ceder y transferir al nombrado Baier, quien a la vez promete comprar, aceptar y adquirir, la referida especie.

Asimismo, tuvieron por acompañada una copia autorizada del contrato privado de arrendamiento entre Baier y Tassistro, de diecinueve de junio de dos mil trece, por la que el primero da en arrendamiento al segundo la finca de la que EECHILE es promitente vendedora, de la que le hace entrega en el acto;

3°.- El obstáculo que los juzgadores hallaron para estimar lo pretendido, radica en que les parece no es posible dar a documentos privados, mérito probatorio contra la demandante, porque lo impediría el artículo 1702 del Código Civil en relación con el 346 del estatuto procesal.

Y ahí radica el meollo del asunto, por cuanto a juzgar por el recurrente, dicho criterio importa desconocer no sólo lo que prevén esas dos disposiciones sino, también, los artículos 2195 inciso segundo, 724, 924, 1700 y 1698 del compendio de derecho privado;

4°.- Entonces, interesa focalizar el estudio de lo pendiente en el tema recién circunscrito.

En torno al mismo la sentencia reproducida expresa, en su fundamento 10º que “los demandados a fin de acreditar la efectividad de sus dichos, acompañan a fs. 37 copia de escritura privada firmada ante Notario de Contrato de Promesa de compraventa entre la Sociedad Constructora EECHILE SpA como promitente vendedor y don nombre reservado como promitente comprador. Que este documento conforme a lo dispuesto por el artículo 1702 del Código Civil en relación al artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, se valora como escritura pública para tener por acreditada la existencia del contrato de promesa de compraventa.

“Y a fojas 53 acompañan copia autorizada de contrato privado de arrendamiento entre don nombre reservado, Promitente comprador, como arrendador y don nombre reservado como arrendatario, asimismo a fojas 56 a 61 se acompañan copias autorizadas de recibos de arriendo entre las partes del contrato.

“Que, sin embargo, estos documentos privados conforme a lo dispuesto por los artículos 1702 del Código Civil en relación al artículo 346 del Código de Procedimientos Civil, no pueden servir de prueba en contra de la parte demandante en relación a la existencia de algún acto o contrato que la obligue a respetarlo y que habilite a los demandados para ocupar el inmueble.

“Que, en consecuencia no se puede dar por establecido que los demandados ocupan la propiedad objeto material de la acción de precario en virtud de un acto jurídico que obligue a la parte demandante, por lo que sólo podrá estimarse que la ocupación que hacen los demandados del inmueble es por mera tolerancia de su actual propietario.”;

5°.- Al desarrollar los fundamentos de la casación substantiva, los demandados sostienen, en síntesis, que en la medida que es posible dar en arrendamiento, incluso la cosa ajena, no puede ponerse en duda que ello genera alguna clase de obligación para la actora, sin perjuicio que ésta no puede desconocer, sin más, los derechos que asisten al inquilino, a los cuales no puede pretender poner término por una vía como la precaria, lo que significa que está en el deber de respetar la tenencia de los demandados, que no responde a su mera tolerancia sino a una prerrogativa legitimada;

6°.- Lo que Bello codificó en la regla 2195 inciso segundo, es una situación especialísima, concebida para aquellas realidades en que no existe causa para el inquilinaje o, dicho de otra manera, la incorporación del inquilino ha sido enteramente ajena al precarista.

Asumido que alguien tiene una cosa, el instituto en referencia demanda que lo sea “sin previo contrato”.

La palabra “previo” es sintácticamente un adjetivo, lo que quiere decir, en este caso, que califica o determina al sustantivo “contrato”, respecto del que expresa una cualidad o accidente.

“Previo” significa “anticipado, que va adelante o que sucede primero.” (DRAE)

O sea, constituye precario la tenencia de una cosa ajena siempre y cuando -condición esencial- al hecho de la tenencia no se le haya anticipado, adelantado o antecedido, un acto legitimante, tal un contrato lato sensu, como podría ser, incluso, uno innominado y hasta uno unilateral, fruto del libre ejercicio del consentimiento; caso contrario, imposible se hace concebir la situación descrita en el inciso segundo del artículo 2195. Recién comprobada la concurrencia de ese presupuesto –tener “sin previo contrato”- entra a tallar el complemento de la oración, vale decir, si la ocupación es ignorada por el propietario o si, conocida que sea por él, la ha soportado o tolerado. La conjunción copulativa “y” refuerza este discurrir semántico, al unir –coordinar aditivamente- dos oraciones o elementos de una oración. Un elemental análisis lógico empuja una conclusión según la cual Bello ha creído que de haber mediado “contrato” se hace inconcebible el resto de su discurso, como quiera que la ignorancia y la paciencia o resignación quedan por aquél desterradas. El “y” es aditivo, o sea, entra a jugar únicamente si no ha habido contrato previo;

7°.- Dicho está que los demandados están instalados en el predio como meros tenedores, en virtud de un contrato de arrendamiento, antecedente que obsta a la indefectible condición de no haber contrato previo a la entrada al mismo por su parte.

Se ha esgrimido por alguna tendencia jurisprudencial que el contrato previo que refiere el consabido artículo 2195 inciso segundo debe ser oponible al demandante, lo que equivale a exigir que sea parte del mismo, tenga en él interés directo o le asista una expectativa mediata.

Conforme al inciso segundo del artículo 1916 del Código Civil, puede arrendarse la cosa ajena. No sólo eso, sino que se reserva al arrendatario de buena fe, la acción de saneamiento contra el arrendador, en caso de evicción. Esto quiere decir que la calidad de arrendatario que conduce el perseguido Tassistro, es de latente incumbencia de quien podría llegar a despojársela, en sede jurisdiccional, en virtud de su reclamado derecho dominical antecedente, ángulo éste de la situación sub iudice que, al menos, permite afirmar que el contrato de arrendamiento entre el prometiente comprador Baier y Tassistro no exhibe, de buenas a primeras, el carácter de indiferente, extraño, ajeno… en suma, inoponible a EECHILE, para quienes así lo demandan. En esta hipótesis es la misma ley la que viene a justificar la permanencia del mero tenedor en el bien de que se trata, por cuanto de alguna manera está implicando la necesidad que quien se reclama dueño ponga término a ese estado de cosas, a través de una acción que resulte en evicción y mientras ello no acontezca, desautorizada queda la cuerda precaria para lograrlo;

8°.- Reclama el recurso la conculcación de los artículos 346 del cuerpo de leyes procesales de esta índole y 1702 del Código Civil.

A pesar que ya se dejó transcrito en ut supra 4° el penúltimo párrafo del considerando 10° del fallo del juez de base, se hace necesario volver a leerlo aquí para entender en qué consiste esta parte de la objeción: “Que, sin embargo, estos documentos privados conforme a lo dispuesto por los artículos 1702 del Código Civil en relación al artículo 346 del Código de Procedimientos Civil, no pueden servir de prueba en contra de la parte demandante en relación a la existencia de algún acto o contrato que lo obligue a respetarlo y que habilite a los demandados para ocupar el inmueble.”

De esa redacción desprenden los impugnantes que los adjudicadores privaron de virtud probatoria al instrumento privado continente del contrato de arrendamiento y a los recibos de pago de sus mensualidades y que por ello no tuvieron por acreditada la existencia de esa convención.

Si bien ese punto de vista no es correcto a juicio de esta Corte -como quiera que lo que allí se sostiene es algo distinto, como lo es que semejante contrato de arrendamiento no hace prueba contra la tercera demandante como para obligarla a respetarlo y habilitar a su ocupación por parte de los supuestos arrendatarios- vale la pena detenerse en el particular;

9°.- El instrumento privado que contiene el contrato de arrendamiento por el cual Baier -prometiente comprador- hace entrega material de la cosa a Tassistro, no fue objetado, por lo que conforme con la especie 3ª del citado artículo 346 debe tenerse por reconocido.

A su turno, según el artículo 1702, también mencionado, el instrumento privado que se tiene por reconocido tiene el valor de escritura pública no sólo respecto de quienes aparecen suscribiéndolo o se reputan haberlo hecho sino, además, de las personas a quienes se han transferido las obligaciones y derechos de ésos. Habida cuenta lo expresado en el motivo 7° de esta sentencia, particularmente en su referencia al artículo 1916 inciso segundo del Código Civil, no es descartable y forma parte del contexto socio funcional de aplicación de la ley en la presente situación contenciosa, que el supuesto futuro evicto Tassistro, indiscutido suscriptor del instrumento, se viere subrogando los derechos de EECHILE para dirigirse contra Baier.

Aunque ese descripto no equivale exactamente a lo que el texto expresa en punto a que ello equivaliera a una transferencia a EECHILE de obligaciones y derechos de los rubricantes del contrato que se comenta, es lo cierto que el valor probatorio del instrumento privado elevado al pedestal del artículo 346 N° 3° es el mismo para las partes que para los terceros, es decir, erga omnes, toda vez que no existe razón para desconocer ab initio la existencia y veracidad de las declaraciones que las partes han estimado necesario formular en él; de no ser así, se transgredería el principio fundamental del derecho privado en orden a la presunción de la buena fe. Por lo tanto, el tercero que renegare de un documento que se encontrase en esa condición procesal, habría de acreditar el basamento de sus aprensiones;

10°.- En la especie no ha existido actividad procesal de ninguna clase por parte de la actora tendente a desacreditar los señalados factores. Pero hay más. En presentación de fojas 74 transcribe los dos últimos puntos de prueba, el primero de los que a continuación se copia, para descargar sobre él el comentario que después se señalará: “Efectividad que con fecha 18 de Febrero del año 2013, entre… EECHILE… como promitente vendedor y don nombre reservado como promitente comprador, se celebró un contrato de promesa de compraventa respecto del inmueble objeto de esta acción, sus estipulaciones y efectos en relación al contrato de arriendo celebrado con los demandados”. Según la actora “Estos puntos de prueba correspondían ser acreditados a la contraria. En este sentido sólo cabe destacar el hecho que la contraria sólo acompañó documentos más no ningún otro medio de prueba en que se haga patente la eventual relación contractual entre EECHILE y los demandados, sólo existiendo contratos que mi representada suscribió con un tercero en esta causa, don nombre reservado, y entre este mismo con los demandados.”

Esta afirmación de la recurrida altera, en concepto de estos jueces, la regla básica del artículo 1698 del código de esa cita.

Dicho está que la sentencia objetada sienta como hecho de la causa la existencia del contrato de promesa de compraventa del bien comodatado.

Como era ésa una base fáctica de la esencia de la defensa de los demandados y fue presentada en directa relación de causalidad con el arrendamiento en que éstos se asilan para justificar el hecho de la ocupación, recaía sobre EECHILE la carga de disprobar tales asertos, contrariamente a lo que ella misma sostiene;

11°.- Por las antedichas razones estos jueces ven en lo obrado por los resolutores una violación de los artículos 1702 del Código Civil -en relación con el 346 N° 3° del de procedimiento de su género- 1698 y 2195 inciso segundo, ambos del primeramente mencionado, al desconocer el mérito probatorio del contrato de arrendamiento tantas veces aludido, con respecto

a la demandante; al aliviarla de la carga probatoria indispensable para destruir los fundamentos de las excepciones de la contraparte y; claro está, al concluir que los sujetos pasivos de la acción de precario ocupan el inmueble de domicilio reservado por mera tolerancia suya;

12°.- Así, se hace innecesarios otros análisis para proceder, desde luego, a pronunciar la ineficacia de la sentencia motivo del alzamiento.

Consideraciones sobre la base de las cuales se acoge el recurso de casación en el fondo interpuesto en lo principal de fojas 117 por el abogado Andre Gay Schifferli, actuando en representación de nombre reservado y Vidalita Glodomira Vallejos Sánchez, contra la sentencia emitida el nueve de septiembre de dos mil catorce por la Corte de Apelaciones de Temuco, la que es nula, debiendo dictarse a continuación, separadamente y sin nueva vista, la de reemplazo que corresponde.

Acordada con el voto en contra del abogado integrante señor Pizarro, quien estuvo por rechazar el recurso de casación en el fondo, en razón que el título que esgrimen los demandados, consistente en un contrato de arrendamiento, por el cual detentan la mera tenencia, corresponde a un acto sobre cosa ajena, pues el arrendador, en su calidad de promitente comprador, nada adquirió, sino el derecho a forzar a una obligación de hacer u otros remedios previstos en el artículo 1553 del Código Civil, pero eso no importa, en ningún caso, que detente algún derecho real sobre la cosa en cuestión. En consecuencia, el arrendamiento recaído en cosa ajena es inoponible al verdadero dueño, sin perjuicio de la obligación de saneamiento por evicción a favor del arrendatario en contra del arrendador. De ahí que coincidiendo con el voto de mayoría, no exista duda que el demandado detenta la mera tenencia de la cosa, en virtud de un contrato de arrendamiento cdelebrado con quien no era el dueño, sino que el promitente comprador de la propiedad. Queda, todavía, por dilucidar, si el demandado, bajo los hechos ya asentados, está por mera tolerancia del dueño o, en cambio, dicha circunstancia no se verifica en la especie. Conforme lo dispuesto en el inciso 2º del artículo 2195, consiste también en precario “la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño”. En la especie se cumple el requisito de la tenencia de una cosa ajena, pues el demandado es arrendatario de cosa ajena, sin que haya participado en el contrato de arrendamiento el titular del dominio sobre el bien. “Sin previo contrato”, alude a que no haya un contrato, entre quien usa la cosa y el dueño de la misma, de ahí que esté por ignorancia o mera tolerancia de éste. La tolerancia a que alude el artículo debe relacionarse con el dueño del bien, dado que no existe otra razón jurídica válida que justifique que se encuentre en detentación del bien, salvo que el dueño consienta o haya consentido en esa situación. Si aceptamos que el arrendamiento, en este caso de cosa ajena, le sea oponible al dueño, al impedirle recuperar la propiedad a través de la acción de precario, se está violentando el efecto relativo de los contratos, pues el derecho del arrendatario resulta obligatorio para un tercero –nada menos que el dueño del bien- sin que haya participado con su voluntad en dicho contrato.

El razonamiento opuesto llevaría a tolerar que el arrendatario de una cosa cuya propiedad corresponde al arrendador, quien la enajena a un tercero, estaría en una situación jurídica más desventajosa que aquel arrendatario de una cosa ajena, cuyo dueño le requiere la restitución por vía del precario. Mientras el primero, salvo que conste el contrato por escritura pública, no puede oponerle su calidad de arrendatario al tercero adquirente, quien no estas obligado a respetar el contrasto –artículo 1962 del Código Civil- el arrendatario de cosa ajena, quedaría en la situación que su arrendamiento debe ser respetado por el dueño del bien, pues no podría demandar la restitutición vía acción de precario.

Además, debe tenerse en cuenta que la protección a través del saneamiento es a favor del arrendatario, quien puede citar a su arrendador, no pudiendo el dueño, como lo sugiere el voto de mayoría, por la vía del saneamiento obtener la restitución de la propiedad. Es el arrendatario y demandado en autos quien podría haber citado a su arrendador en este juicio para hacer efectiva la obligación de saneamiento. Queda por preguntarse qué puede hacer entonces el dueño cuya propiedad ha sido arrendada por un tercero para recuperar las propiedad. Si la respuesta no es la evicción, ni tampoco en las especie el artículo 915 del Código Civil, se da la paradoja que el dueño carece de acción para recuperar lo propio que fue arrendado por un tercero. De ahí que deba considerarse que la sanción al arrendamiento de cosa ajena, tal como ocurre en la venta, conforme el artículo 1815 del Código civil, se la inoponibilidad, y en este entendido, el arrendamiento celebrado por el demandado con el promitente comprador del demandante no le resulta oponible a este último, quedando habilitado para incoar la acción de precario, pues se satiafacen las condiciones que el demandado esté sin previo contrato y por mera tolerancia del dueño en la propiedad. De ahí que en la especie deba rechazarse el recurso y confirmarse las sentencia de la Corte de apelaciones, la que se encuentra conforme al derecho.

Regístrese.

Redacción del ministro Cerda y del voto, su autor.

N° 26.694-2.014.-

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señora Gloria Ana Chevesich R., señor Carlos Cerda F. y los Abogados Integrantes señores Álvaro Quintanilla P., y Carlos Pizarro P. No firman los Abogados Integrantes señores Quintanilla y Pizarro, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar ambos ausentes. Santiago, veintiséis de octubre de dos mil quince.

Autoriza el Ministro de Fe de la Excma. Corte Suprema.

En Santiago, a veintiséis de octubre de dos mil quince, notifiqué en Secretaria por el Estado Diario la resolución precedente.