Ocupación ilegal

Santiago, veintisiete de octubre de dos mil quince.

VISTOS:

En estos autos Rol N° 6433-2012, del Tercer Juzgado Civil de Temuco, sobre juicio sumario de precario, caratulados "nombre reservado con nombre reservado", interpone demanda el abogado Luis Leonardo Vargas Sáez, en representación de nombre reservado, para que se condene a nombre reservado y nombre reservado a la restitución del inmueble ubicado en domicilio reservado, dentro de tercero día que quede ejecutoriada o cause ejecutoria la sentencia definitiva de primera instancia, o en el plazo que el tribunal determine, bajo apercibimiento de ser lanzados con el auxilio de la fuerza pública.

Por sentencia de treinta de junio de dos mil catorce, escrita a fojas 145 y siguientes, la jueza titular de dicho Tribunal acogió la demanda y ordenó a los demandados restituir el inmueble sublite dentro de décimo día desde que la sentencia se encuentre ejecutoriada o cause ejecutoria, bajo apercibimiento legal, sin costas.

El apoderado de la parte demandada interpuso recurso de apelación y recurso de casación en la forma en contra de dicho fallo y la Corte de Apelaciones de Temuco, por sentencia de dieciséis de diciembre de dos mil catorce, que se lee a fojas 191, rechazó la nulidad formal y confirmó la de primer grado.

En contra de esta última sentencia la perdidosa deduce recurso de casación en el fondo, solicitando se acoja en todas sus partes y se disponga la anulación del fallo recurrido, dejándolo sin efecto, y en su lugar se dicte la respectiva sentencia de reemplazo que rechace la demanda de precario en todas y cada una de sus partes, con costas del recurso.

Se trajeron los autos en relación.

Y TENIENDO EN CONSIDERACIÓN:

PRIMERO: Que la recurrente sostiene en su libelo de nulidad sustancial que la sentencia impugnada ha infringido el artículo 2195 inciso 2° del Código Civil, por cuanto la tenencia de los demandados sobre el inmueble deriva de un contrato de arrendamiento que actualmente se encuentra vigente.

Sostiene que los jueces le dieron un sentido o alcance diverso al que le dio el legislador al segundo requisito del precario, esto es, la tenencia de la cosa sin título. Arguye que sus representados tienen un status superior al de meros precaristas, pues del examen de los antecedentes que obraban en autos se acreditó el título que justificaba la mera tenencia, basado en la existencia de un contrato de arrendamiento celebrado con la anterior dueña del inmueble cuya restitución se pretende.

Expresa que, para enervar la acción de precario, basta un contrato celebrado con cualquier persona, independientemente si tuvo o no derecho sobre la cosa. Puntualiza que en la especie se invocó un contrato de arrendamiento celebrado entre uno de sus representados y la anterior propietaria, de fecha 9 de enero de 1998, sin haber pactado fecha de término. Indica que 14 años después se vendió el inmueble al actor, mediante un contrato de compraventa de 30 de marzo de 2012, situación que impide sostener que no haya existido contrato previo por cuanto los demandados tienen indiscutiblemente la calidad de mero tenedor. Insiste en que los jueces omitieron analizar la naturaleza del título invocado, desconociendo que en autos se enervó la acción de precario sobre la base de un título de mera tenencia celebrado con la anterior dueña del inmueble.

Pide, por lo anterior, que se invalide el fallo y se dicte la correspondiente sentencia de reemplazo.

SEGUNDO: Que los jueces del grado establecieron como hechos de relevancia jurídica los que siguen:

a.- El actor es dueño del inmueble ubicado en domicilio reservado, el que adquirió por tradición en virtud de un contrato de compraventa, según consta del certificado de inscripción de dominio vigente acompañado a los autos.

b.- El inmueble se encuentra ocupado por los demandados.

c.- Los demandados acompañaron en autos un contrato de arrendamiento suscrito por instrumento privado con los antiguos propietarios, documento que resulta insuficiente para acreditar la existencia del segundo requisito de la acción interpuesta, esto es, la existencia de un contrato o título que amerite su detentación.

TERCERO: Que sobre la base de los hechos reseñados precedentemente los jueces del fondo acogieron la acción de precario deducida por nombre reservado, exponiendo, en lo que atañe al recurso, que si bien los demandados aducen ocupar la propiedad en virtud de un contrato de arrendamiento vigente celebrado con el antiguo propietario del bien, por tratarse de un contrato celebrado por instrumento privado, el demandante no se encuentra obligado a respetar el contrato de arrendamiento conforme lo dispone el artículo 1962 del Código Civil.

CUARTO: Que, entrando al análisis del recurso, es necesario tener presente que éste sólo versa sobre la configuración de los requisitos de la acción de precario en este juicio.

Cabe considerar entonces, en primer lugar, que de conformidad al artículo 2174 del Código Civil el comodato o préstamo de uso es un contrato en que una de las partes entrega a la otra gratuitamente una especie, mueble o raíz, para que haga uso de ella, y con cargo de restituir la misma especie después de terminado el uso.

Por otra parte, de acuerdo al artículo 2194 del mismo código, el comodato toma el título de precario si el comodante se reserva la facultad de pedir la restitución de la cosa prestada en cualquier tiempo.

Finalmente, el artículo 2195 indica que se entiende precario cuando no se presta la cosa para un servicio particular ni se fija tiempo para su restitución, constituyendo también precario la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño.

QUINTO: Que, en cuanto a la infracción del artículo 2195 del Código Civil, de manera uniforme esta Corte Suprema ha sostenido que los presupuestos de hecho de la acción de precario instituida en el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil son, en primer término, que la parte demandante sea dueña del bien cuya restitución solicita; en segundo lugar, que el demandado ocupe dicho bien y, por último, que tal ocupación sea sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia de su dueño. Pues bien, la carga de la prueba de las dos primeras exigencias corresponde siempre al actor, pero una vez que acredita que es propietario del bien y que éste es ocupado por el demandado, es sobre éste último en quien recae el peso de probar que esa ocupación está justificada por un título o contrato.

SEXTO: Que, como se dijera precedentemente, en el caso de autos, los magistrados de la instancia establecieron como hechos de la causa que el actor es dueño del inmueble sub lite y que los demandados se encuentran actualmente ocupando la propiedad.

SEPTIMO: Que, en consecuencia, corresponde dilucidar si la sentencia impugnada aplicó correctamente el derecho en cuanto estimó que los demandados ocupaban la propiedad por mera tolerancia de sus propietario.

Al efecto resulta pertinente tener en especial consideración las palabras de que, sobre este punto, se sirve la ley en la norma citada. Señala el referido precepto que "constituye también precario la tenencia de una cosa ajena sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño".

Luego, aparece como elemento inherente del precario la absoluta y total ausencia de todo vínculo jurídico entre el dueño y el tenedor de la cosa, esto es, una tenencia meramente sufrida, permitida, tolerada o ignorada, sin fundamento, apoyo o título jurídicamente relevante.

En consecuencia, la cosa pedida en la acción de precario, esto es, la dirigida a obtener la restitución o devolución de una cosa mueble o raíz, encuentra su justificación en la carencia absoluta de nexo jurídico entre quien tiene u ocupa esa cosa y el dueño de ella o entre aquél y la cosa misma.

OCTAVO: Que la expresión contrato ha sido definida por el legislador en el artículo 1438 del Código Civil, como el “acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa”. Si bien este es el concepto legal, la expresión que utiliza el inciso segundo del artículo 2195 citado se ha entendido en términos más amplios, en el sentido que la tenencia de la cosa ajena, para que no se entienda precario, debe al menos sustentarse en un título, es decir, es un antecedente jurídico al que la ley le reconozca la virtud de justificarla, aun cuando no sea de origen convencional o contractual.

Lo relevante, no obstante lo antes expuesto, es que ese título resulte oponible al propietario, de forma tal que la misma ley lo coloque en la obligación de respetarlo y, como consecuencia de lo anterior, de tolerar o aceptar la ocupación de una cosa de que es dueño por otra persona distinta que no tiene sobre aquélla ese derecho real.

NOVENO: Que, en razón de lo anterior, ese título que justifica la ocupación no necesariamente deberá emanar del actual propietario, evento en el cual resultará indiscutible que le empece.

En el caso de autos, los demandados, para justificar la tenencia del predio, acompañaron un contrato de arrendamiento del inmueble sub judice celebrado entre uno de éstos y la anterior propietaria del inmueble. Este título reúne las características a que se ha hecho mención precedentemente, por cuanto el ordenamiento le reconoce la virtud de vincular jurídicamente al tenedor con el predio, de forma tal de situar al propietario en posición de tener que respetar esa tenencia. Dicho de otro modo, el título esgrimido resulta oponible al demandante, dueño inscrito del inmueble, esto es, le empece, de forma tal que se encuentra en el imperativo de tolerar la ocupación y discutir en otro procedimiento su terminación. Si bien el artículo 1962 del Código Civil regula los casos en que el contrato de arriendo sea oponible al comprador, de todas formas el actual propietario no podrá demandar de precario al arrendatario, pues la Ley N° 18.101, que regula el contrato de arrendamiento de bienes raíces urbanos, le otorga en su artículo 7° la acción de demandar la restitución del inmueble por haber expirado el derecho del arrendador.

El profesor don Ramón H. nombre reservado sobre este mismo punto ha expuesto que existiendo un contrato de arrendamiento celebrado con el anterior propietario del inmueble, aun sin cumplir con las exigencias de formalidad que exige el artículo 1692 n° 3 del Código Civil, al enajenarse el bien, el arrendamiento termina por extinción del derecho del arrendador y la acción que de ello se deriva es la de restitución. Sostiene este autor que “la acción de precario exige que el tenedor no pueda justificar que la tenencia emana de un título; pero no exige que el título justificativo haya de emanar del dueño demandante. Si proviene de un contrato celebrado con un anterior propietario, la ocupación no se justifica por la mera tolerancia del actual propietario o por su ignorancia”. (Revista de Derecho N° 195, año LXII (Enero-Junio 1994), Universidad de Concepción, Autor: Ramón H. nombre reservado, Comentario de Jurisprudencia 5, Precario. Arrendamiento celebrado con anterior propietario. Inoponibilidad del arrendamiento. Fraude al acreedor).

DÉCIMO: Que, con todo lo expresado, no cabe sino concluir que en el caso sub judice los basamentos de la acción personal incoada no se reúnen en plenitud, lo que obstaba a que la demanda hubiese sido acogida como decidieron los jueces del grado.

UNDÉCIMO: Que con lo anotado recién ha quedado en evidencia el error de derecho denunciado por la recurrente en lo atinente a la norma del artículo 2195 del Código Civil, específicamente en su inciso segundo, toda vez que se ha entendido acreditada la existencia del simple precario que ese precepto prevé en un caso cuyas circunstancias no encarnan a cabalidad sus presupuestos, por lo que necesariamente debió ser desechada.

Tal errónea aplicación de la ley ha tenido influencia substancial en lo dispositivo del fallo, pues se hizo lugar a una demanda que debió ser desestimada, por lo que corresponde aceptar la nulidad sustantiva interpuesta.

Por estas consideraciones y de conformidad, además, con lo dispuesto en los artículos 764, 765, 767, 785 y 805 del Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de casación en el fondo, interpuesto en la petición principal de la presentación de fojas 196 por el abogado don José Luis Vargas Ovalle, en representación de la parte demandada, en contra de la sentencia de fecha dieciséis de diciembre de dos mil catorce, que se lee a fojas 191 y siguientes, la que se invalida y se reemplaza por la que se dicta a continuación, separadamente y sin nueva vista.

Regístrese y devuélvase con su agregado.

Redacción a cargo del Abogado Integrante señor Jorge Lagos G.

Rol Nº 3475-2015.-.

. Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sres. Patricio Valdés A., Héctor Carreño S., Guillermo Silva G. y Abogados Integrantes Sres. Jorge Lagos G. y Juan Figueroa V.

No firma el Ministro Sr. Valdés, no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar con licencia médica.

Autorizado por el Ministro de fe de esta Corte Suprema.

En Santiago, a veintisiete de octubre de dos mil quince, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.