Conservador de bienes raíces (CBR)

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Santiago, diecisiete de febrero de dos mil dieciséis.

VISTOS:

En autos rol 24-2008 seguidos ante el Juzgado de Letras, Garantía y Familia de Licantén, en juicio sobre reclamo en contra de la negativa del Conservador de Bienes Raíces a inscribir el 94% de los derechos respecto de un inmueble ubicado en la Comuna de Hualañé, Curicó, caratulado “nombre reservado con nombre reservado” don nombre reservado deduce reclamo en contra de don nombre reservado, Conservador de Bienes Raíces de Licantén, Hualañé y Vichuquén.

Relata que por escritura pública de 18 de mayo de 1973 su padre don nombre reservado y don nombre reservado adquirieron, en una proporción del 94% para el primero y un 6% para el segundo, por compraven​ta celebrada con don nombre reservado, casado con doña nombre reservado, el predio denomi​nado Huiquilemu o Buquilemu, compuesto de llanos y cerros de secano ubicado en la Comuna de Hualañé, Departamento de Mataquito, Provincia de Curicó, de una superficie de mil cua​dras, más o menos. Sus deslindes generales, según sus títulos, son: al Norte, Hacienda Las Palmas, Linero y otros; al Sur, otro fundo Huiquilemu de la sucesión de nombre reservado viuda de Loyola; al Oriente, Fundo Tilicura y Palmilla y, al Poniente, Hacienda Las Palmas. El título de dominio a nombre del vendedor figura inscrito a fojas 77 vta. número 74 en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Licantén, del año 1965.

Agrega que por una desinteligencia con el abogado encargado, no se practicó inmediatamente la inscripción de esa compraventa.

Manifiesta que por escritura pública de 1 de septiembre de 1997, Notaría de don nombre reservado, de Curicó, quedó constancia de la partición, adjudicación y liquidación de comuni​dad habida entre doña nombre reservado, como cón​yuge sobreviviente de don nombre reservado y sus hijos comunes doña nombre reservado y don nombre reservado, ambos nombre reservado, quedando este último como único titular de los derechos de la comunidad hereditaria sobre el predio adquirido por el causante, denominado Huiquilemu o Buquilemu, especificado al inicio, todo ello según posesión efectiva otorgada por resolución de 17 de noviembre de 1988 del Primer Juzgado Civil de Curicó, inscrita a fojas 2243 vta. número 1170 en el Registro de Pro​piedad del Conservador de Bienes Raíces de Curicó, año 1989. Esta escritura de adjudicación, liquidación y partición quedó inscri​ta a fojas 2181 número 1.603 en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Curicó, año 2000.

Añade que don nombre reservado requirió al Conservador la inscripción del inmueble comprado, a nombre del comprador. El funcionario recha​zó la petición, señalando: "la que rehúso a inscribir por encontrarse transferidos los derechos de doña nombre reservado cónyuge del vendedor, a fojas mil cuatrocientos treinta y nueve número setecientos veintiocho del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Licantén, del año dos mil cuatro, y por haberse transmitido los derechos de don nombre reservado a fojas ciento siete número cuarenta y cuatro del Registro de Propiedad del año dos mil siete con fecha doce de enero de dos mil siete; ... "(sic original).

Sostiene el solicitante que entre la fecha de la venta y la del requerimiento de inscripción del título indicado, el 10 de agosto de 1981, el vendedor don nombre reservado falleció intestado.

El 19 de octubre de 2004 la suce​sión de don nombre reservado, conformada por don nombre reservado, doña nombre reservado constituyeron, a favor de su madre doña nombre reservado, una renta vitalicia en la que doña doña nombre reservado cedió el 50% de los derechos que esta última tendría sobre el inmueble a los herederos del vendedor; la transferencia quedó inscrita a fojas 1439 número 728 en el Registro de Propiedad del referido Conservador, año 2004. El precio de la renta vitalicia fue el 50% de los derechos que, como cónyuge sobre​viviente de don nombre reservado, le correspondían a doña nombre reservado en el dominio y/o posesión del fundo Huiquilemu o Buquilemu.

Agrega que la señora nombre reservado sólo era titular del 50% de los derechos en la comunidad quedada al fallecimiento de su marido, pero carecía de derechos sobre los bienes determinados que componen esa universalidad. De ese modo, como los actos jurídicos son lo que son pese a la denominación asignada por las partes, la declaración de la cónyuge sobrevi​viente en el sentido que, como precio de la renta vitalicia entregaba el 50% de sus derechos en ese bien raíz, debe ser entendida en el contexto legal respectivo, por lo cual, en el mejor de los casos, su manifestación de voluntad ha de entenderse remitida a sus derechos en la comunidad o cuasicontrato de comunidad.

Continúa exponiendo que los hijos del vendedor, que constituyeron la renta vita​licia, lo hicieron sobre un inmueble que nunca llegarían a detentar física​mente, toda vez que su tenencia material la ha mantenido, desde la com​praventa celebrada en 1973, el comprador don nombre reservado, luego la comunidad hereditaria quedada a su fallecimiento y, finalmente, el solicitante.

Con todo, sigue, lo que haya ocurrido con la renta vitalicia carece de inte​rés, desde que la cesión efectuada por su beneficiaria, cualquiera sea el alcance que quieran otorgarle, lo fue en beneficio de los herederos del cau​sante en otras palabras, jurídicamente el mismo vendedor, toda vez que los herederos suceden al causante, toman su lugar jurídico, en términos que sus derechos son exactamente aquellos detentados por este último.

Sostiene que por lo prevenido en el artículo 13 del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces, el funcionario no podrá rehusar ni retardar las inscrip​ciones; deberá, no obstante, negarse, si la inscripción es en algún sentido legalmente inadmisible; por ejemplo (y agrega las situaciones que menciona ese texto).

Por su parte, continúa, el artículo 703 del Código Civil establece que la venta es justo título translaticio de dominio; y el número 1 del artículo 697 del mismo código dispone que la tradición se entiende efectuada por la manifestación de voluntad del tradente en orden a entregar el bien raíz y del adquirente de recibirlo, convención cuya celebración y existencia consta en la misma escritura pública de compraventa del año 1973.

De este modo, lo único que restaba era la presentación del título al Conservador para que se cursara el trámite administrativo de formalizar la inscripción, completando la tradición iniciada en el instrumento indicado; el Conservador se negó sobre fundamentos que la ley no permite levantar ni tampoco son idóneos para basar la negativa a ins​cribir al no constituir vicios del título ni tampoco que la propiedad haya dejado de pertenecer al vendedor, jurídicamente considerado.

Por lo expuesto, concluye el solicitante, los herederos del vendedor (don nombre reservado), jurídicamente, nunca han dejado de ser dueños del inmueble vendido. Prime​ro, fue dueño personal el vendedor como representante legal de la sociedad conyu​gal; luego, a través de sus herederos que, primero, sólo tenían el 50% de la comunidad hereditaria y, después, por virtud de la cesión de doña nombre reservado y, con mayor razón, después de su muerte, accedieron al 100% de esa comunidad hereditaria. La inscripción de la transferencia a nombre del mismo vendedor, representado por su sucesión, no es un impedimento para inscri​bir el título exhibido por su parte. La transmisión de que da cuenta el Conservador sólo remite al trá​mite administrativo de dejar constancia, a través de la respectiva inscrip​ción, de la existencia de la comunidad hereditaria. Esa inscripción no es un sustituto de la partición y no asigna a ninguno de los herederos un derecho sobre bienes determinados que formen parte de esa universalidad hereditaria. Los herederos continúan siendo dueños de su porcentaje abstracto sobre el total de los bienes hereditarios y de ningún bien en particular, además de asumir las deudas hereditarias. En suma, dice, el inmueble comprado por el compareciente y cuyo título el Conservador se negó a inscribir sigue siendo del vendedor, ahora a través de sus conti​nuadores legales, su sucesión, que es la misma de doña nombre reservado.

Es así como en las observaciones formuladas por el Conservador no se da ninguno de los supuestos planteados por el artículo 13 del Reglamento, que habilitan a esa autoridad para negarse a inscribir.

Solicita tener por deducido, en tiempo y forma, con arreglo a lo prevenido en los artículos 18 y siguientes del Reglamento del Registro Conservatorio, reclamo contra don nombre reservado, Conservador de Bienes Raíces de Licantén, Hualañé y Vichuquén, domiciliado en domicilio reservado, quien ha rehusado inscribir la compraventa individualizada, de 1973, celebrada ante el Notario Público y de Hacienda, Conservador de Comercio y Minas de Curicó, don nombre reservado, para que, previo informe del aludido Conservador, se ordene la inscripción de la compraventa, con costas.

Al advertir que la solicitud podría afectar los derechos de terceros, y de conformidad a la facultad establecida en el artículo 820 del Código de Procedimiento Civil, el tribunal decretó que la solicitud se ponga en conocimiento de la sucesión de don nombre reservado a fin de que, dentro de décimo día, manifiesten lo que convenga a sus derechos, bajo apercibimiento de que si así no lo hicieren se entenderá que se allanan a dicha solicitud.

En su calidad de herederos del vendedor, se opusieron a la solicitud don nombre reservado, doña nombre reservado y doña nombre reservado pidiendo su rechazo, con costas. Manifiestan que la inscripción solicitada es absolutamente improcedente. Don nombre reservado adquirió el inmueble en 1965. El título fundante fue una compra a doña nombre reservado. Se practicó la tradición del inmueble, mediante inscripción del título a fojas 67 vlta. número 74 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Licantén, año 1965. Sólo por el modo de adquirir tradición, que en este caso se efectúa mediante la inscripción del contrato de compraventa, se adquirió la propiedad del predio. Al momento de comprar e inscribir el predio, don nombre reservado estaba casado en sociedad conyugal don doña nombre reservado, hasta el fallecimiento del primero. Así es que su cónyuge era copropietaria del inmueble desde el año 1965, fecha en que se inscribió la propiedad a nombre de don nombre reservado, en representación de la sociedad conyugal (conformada por ambos cónyuges), según establece nuestra legislación. En consecuencia, agregan, desde el año 1965 los cónyuges, a través de la sociedad conyugal, tenían la posesión y propiedad inscrita del bien inmueble. Posteriormente, el 10 de Agosto de 1981, falleció don nombre reservado, conocido también como don nombre reservado, produciéndose la apertura de su sucesión conforme a lo dispuesto en el artículo 955 del Código Civil, y también se puso término a la sociedad conyugal en virtud de lo dispuesto en el artículo 1764 del Código Civil en relación con el artículo 37 Nº 1 de la Ley de Matrimonio Civil.

El 19 de octubre de 2004 doña nombre reservado, en su calidad de cónyuge sobreviviente, cedió los derechos de copropiedad que le correspondían sobre el fundo, los que equivalen al 50%, a sus hijos nombre reservado, nombre reservado y nombre reservado mediante un contrato de renta vitalicia celebrado por escritura pública.

La inscripción de 1965 estaba vigente, no había sido cancelada por otra posterior ni tenía ninguna anotación al margen que impidiera o limitara su transferencia. En consecuencia, el contrato de renta vitalicia que doña nombre reservado celebró con los cesionarios es perfectamente válido, como lo es también la inscripción del mismo efectuada a fojas 1439 número 728 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Licantén, año 2004. Al igual que ocurrió con los derechos de los padres de los cesionarios, la cesión y tradición de estos derechos sólo se perfeccionó mediante la inscripción del título, constituído por el contrato de renta vitalicia. Es así como se canceló parcialmente la inscripción original del año 1965 respecto a los derechos de propiedad que le correspondían a doña nombre reservado sobre el predio, pasando a ser propietarios de estos derechos los señores nombre reservado, nombre reservado y nombre reservado.

Agregan los opositores que el peticionario pretendió cancelar esta inscripción a través de la causa ROL 2-2005, sosteniendo que era propietario del inmueble con antelación en virtud del aludido contrato de compraventa del año 1973, solicitud a la que el tribunal no dio lugar.

Añaden que la “apertura y delación de la herencia” se produce al momento del fallecimiento del causante, conforme a los artículos 955 y 956 del Código Civil. En ese momento también se determina el patrimonio que el causante transmite a sus herederos, compuesto por los bienes y derechos de los que era propietario, como también de todas sus obligaciones transmisibles. En este caso el título y el modo de adquirir el dominio se confunden en uno solo, constituído por el fallecimiento del causante y la ley que así lo dispone. Al fallecer don nombre reservado el 10 de Agosto de 1981, sus herederos, es decir, sus hijos nombre reservado, nombre reservado y nombre reservado, adquirieron en conjunto, por el solo ministerio de la ley, la propiedad sobre todos los bienes que su padre tuviera hasta ese momento (artículo 688 del Código Civil). A esa fecha se encontraba plenamente vigente la inscripción del predio Huiquilemu o Buquilemu a nombre de su padre. En consecuencia, los hermanos nombre reservado sucedieron a don nombre reservado en todos sus bienes y derechos, entre los que se encontraba el predio aquí individualizado, siendo poseedores y dueños del mismo por expresa disposición de la ley. Naturalmente, lo sucedieron en el equivalente al 50% del predio, porque la otra mitad le correspondía a la madre de ellos, doña nombre reservado, en su calidad de cónyuge sobreviviente. Al obtener la posesión efectiva, que es un trámite de carácter eminentemente administrativo, lo que hicieron los herederos fue hacer operativa su aceptación de la herencia, que había sido abierta al momento de fallecer su padre. Recordemos, dicen, que el trámite de posesión efectiva tiene por único objeto que los herederos puedan disponer del bien, pero la posesión de sus bienes la adquirieron por el sólo ministerio de la ley al momento de deferirse la herencia (muerte del causante). Como contrapartida, los herederos de don nombre reservado también adquirieron todos los derechos y obligaciones que tenía su padre al momento de su muerte. Al momento de la muerte del comprador se encontraba plenamente vigente la inscripción de 1965 de don nombre reservado sobre el predio Huiquilemu. De manera que don nombre reservado no podía transmitir derecho alguno de dominio sobre ese predio porque no era propietario del mismo, ya que nunca se efectuó la tradición del inmueble por la inscripción. En consecuencia, los actuales dueños del predio son don nombre reservado, doña nombre reservado y doña nombre reservado, quienes adquirieron sus derechos de dominio sobre el inmueble, primero en virtud de la sucesión por causa de muerte de su padre y posteriormente por el contrato de renta vitalicia que suscribieron con su madre y la tradición que hizo ésta de sus derechos mediante la inscripción de este contrato en el Conservador de Bienes Raíces de Licantén.

Encontrándose el inmueble inscrito a nombre de otras personas, distintas de aquel que en su oportunidad vendió, no es pertinente que se pretenda inscribir ese contrato de compraventa, que perjudicaría a los actuales propietarios del inmueble.

Advierten que el contrato de compraventa sólo confiere derechos y obligaciones recíprocas para las partes. Para el comprador, la obligación es pagar el precio, obligación que, por lo demás, en este caso no cumplió. Para el vendedor, la obligación principal consiste en efectuar la tradición, la que, si lo vendido es inmueble, se realiza mediante la inscripción del título, la que en el caso no se efectuó. El comprador tiene la facultad de exigir la tradición, e incluso pudo haberla efectuado por sí mismo. Sin embargo, esta obligación, como cualquier otra obligación civil, se extingue por la prescripción. El contrato se habría celebrado el 18 de Mayo de 1973, según señala el propio peticionario, por lo que hace más de 30 años que el derecho y la consecuente obligación de realizar la tradición a través de la inscripción del título se han extinguido. No se hizo antes y ya no puede hacerse ahora, pues operó la prescripción. Es así como ninguno de los supuestos compradores tiene derecho sobre el predio, ni menos una pretensión que se encuentre amparada legalmente.

También estiman que el solicitante carece de personería. Don nombre reservado no tiene facultad para solicitar la inscripción de la compraventa, que es nada menos que la tradición de los derechos de dominio. El contrato de compraventa habría sido celebrado el 18 de Mayo de 1973 por don nombre reservado como vendedor y por don nombre reservado y don nombre reservado como compradores, y este último tampoco solicitó su inscripción. En su cláusula Décimo Tercera los comparecientes a esa escritura otorgan un mandato, al disponer que "Se faculta al portador de copia autorizada de la presente escritura para requerir y formar las inscripciones y anotaciones que procedan." Este mandato se extiende con el objeto de facilitar la inscripción, para que no tengan que concurrir todos los comparecientes al Conservador respectivo. Al igual que el resto de los mandatos, termina por el fallecimiento del otorgante, según expresamente dispone el artículo 2163 del Código Civil. En el caso de autos, continúan los opositores, los comparecientes del contrato de compraventa, es decir, los mandantes, se encuentran fallecidos, hecho que consta al solicitante; y este encargo (realizar la inscripción) nunca se ha llevado a cabo, ni durante la vida de los contratantes ni varios años después de ocurrida su muerte. Es por ello que, para que eventualmente se pudiera efectuar la inscripción de la compraventa, deberían concurrir todos los herederos de los comparecientes estando de acuerdo en que así se procediera, lo que no ocurre. Al contrario, los herederos de don nombre reservado se oponen a la inscripción porque les produciría un grave perjuicio.

En fin, el peticionario simplemente quiere aprovecharse de una situación de hecho no autorizada por la ley, perjudicando con esta presentación a los legítimos propietarios del bien raíz; ha usufructuado de un predio ajeno por más de 30 años y piensa seguir haciéndolo, sin tener derecho alguno que lo faculte para ello.

Precisan los opositores que nada ha dicho el peticionario acerca de la hipoteca que se constituyó en el mismo contrato de compraventa para pagar el supuesto saldo de precio pendiente. Si todo hubiera sido efectivo, también el vendedor se hubiera preocupado de inscribir esta hipoteca, pues era la única forma de garantizar el saldo del precio pendiente; sin embargo, tampoco se procedió a esa inscripción.

A mayor abundamiento, agregan, tampoco solicitó la inscripción durante todo este tiempo don nombre reservado, quien es el otro comprador en el mencionado contrato de compraventa. Todo ello cuestiona la veracidad de lo expuesto en el contrato de compraventa de autos.

Terminan solicitando no dar lugar a la petición de inscripción del contrato de compraventa del año 1973 relativo al predio individualizado, presentada por don nombre reservado, con costas.

Que por resolución de fecha 02 de septiembre de 2010, escrita a fojas 100 y complementada el 05 de enero de 2011, según consta a fojas 108, el tribunal tuvo por deducida oposición por los legítimos contradictores, decretando que el procedimiento se convertía en contencioso, teniendo a estos efectos la solicitud de fojas 26 como demanda y la oposición de fojas 87 como contestación y dando el traslado para la réplica.

Por sentencia de 25 de mayo de 2013, escrita a fojas 407 y siguientes, el juez subrogante rechazó la solicitud en todas sus partes.

La solicitante dedujo recurso de casación en la forma y en subsidio apeló del fallo. Una Sala de la Corte de Apelaciones de Talca rechazó el recurso de casación en la forma y confirmó el fallo apelado.

En contra de esta última decisión la solicitante interpuso recurso de casación en la forma y en el fondo.

Se ordenó traer los autos en relación respecto de ambos recursos.

CONSIDERANDO:

I.- EN CUANTO AL RECURSO DE CASACIÓN EN LA FORMA:

PRIMERO: Que el recurrente sostiene que la sentencia en examen incurrió en las siguientes causales de nulidad formal: la del artículo 768 N° 5 en relación con el 170 N° 6; la del artículo 768 N° 4; y la del artículo 768 N° 5 en relación con el 170 N°s. 4 y 6, todos del Código de Procedimiento Civil.

a.- En cuanto a la primera causal sostiene que la petición formulada por su parte respecto del recurso de casación formal deducido contra la sentencia de primer grado fue anular el fallo recurrido y que se dicte uno nuevo de reemplazo u ordene dictar uno de reemplazo por tribunal no inhabilitado. Precisa que no solicitó las dos cosas a la vez, sino que, como es usual en estos recursos, entregó la alternativa al tribunal de dictar u ordenar dictar una sentencia de reemplazo. Las peticiones habrían sido contradictorias si hubiera utilizado la conjunción copulativa “y”, pero no fue así. El fallo impugnado comprende mal la petición del recurso, entendiendo que contenía peticiones contradictorias, absteniéndose de conocer y resolver cada una de las causales de casación invocadas, rechazándolas sin análisis alguno, lo que implica que en definitiva no resolvió la cuestión controvertida, sin que exista análisis del petitorio para demostrar la supuesta contradicción.

b.- En cuanto a la segunda causal, postula que se incurre en la causal del artículo 768 N° 4 del Código de Procedimiento Civil, esto es, la extrapetita. Precisa que la petición principal de la solicitud fue desestimar la oposición del Conservador y de la sucesión de don nombre reservado, ordenando inscribir la compraventa de 1973. Sólo en subsidio de la primera petición se pidió declarar la prescripción adquisitiva ordinaria o, en subsidio, la extraordinaria, a favor del actor, y ordenar al Conservador inscribir.

Estima que los oponentes a la inscripción no basaron sus alegaciones y defensas en que el acto jurídico de tradición (contemplado en las cláusulas segunda y novena del instrumento público de compraventa) era inexistente, inoponible o nulo, de modo que el fallo cambió la controversia y lo pedido que resolviera, al asumir tal inexistencia, inoponibilidad o nulidad como implícitas para declarar que el actor no había adquirido ni podía adquirir por prescripción adquisitiva, que era una petición subsidiaria que no podía resolver sin decidir la primera petición; primero debía considerar y resolver por qué no era admisible la inscripción y, de mantener su rechazo, tenía que conocer y resolver la prescripción adquisitiva.

Agrega que también constituye extrapetita la circunstancia de haber negado la cancelación de la inscripción de la renta vitalicia, porque nadie se lo pidió. Hace presente que en la réplica modificó el petitorio en términos que no se pidió dejar sin efecto la inscripción de la renta vitalicia, pues la beneficiaria había fallecido, por lo cual jurídicamente quedó sin efecto, desde el mismo instante que la sucesión de ésta era y es la misma que la del vendedor, consolidándose todos los derechos en el patrimonio del vendedor ahora causante.

El fallo de segundo grado agregó otro vicio; en la réplica no se pidió dejar sin efecto la inscripción de la renta vitalicia porque la beneficiaria había fallecido; por lo tanto, al negar la cancelación cae en extrapetita porque nadie se lo había solicitado.

c.- En relación a la causal de casación formal contemplada en el artículo 768 N° 5 en relación al 170 N°s. 4 y 6, todos del Código de Procedimiento Civil, el recurrente la sustenta en los siguientes hechos.

En primer lugar sostiene que el fallo contiene considerandos contradictorios. El considerando duodécimo es contradictorio porque señala que resolverá de acuerdo a los hechos a probar, para luego afirmar que no existen hechos discutidos, pertinentes y sustanciales, no obstante haber recibido la causa a prueba y haber recibido la prueba pertinente. Agrega que también incurre en contradicción en el considerando décimo cuarto, al aceptar como definición de tradición la contemplada en el artículo 670 del Código Civil, lo que implica concebirla como un acto jurídico, para luego afirmar que tratándose de inmuebles inscritos la tradición comienza y termina con la inscripción del título en el Conservador de Bienes Raíces; en otras palabras, el fallo concluye que la tradición es un hecho material (la inscripción) realizado por un tercero (el Conservador) en que no intervienen las partes, salvo para solicitarla.

En segundo lugar refiere el recurrente que la sentencia adolece de falta de considerandos; no hay ninguno que permita arribar a la conclusión del considerando duodécimo; basado en este considerando en el fallo se concluyó que se debía resolver un aspecto de Derecho y no analizó la prueba rendida. Sostiene que su parte demostró la falsedad de las afirmaciones de los opositores cuando señalaron que eran poseedores del inmueble no sólo por la inscripción sino que por actos materiales de señor y dueño. Por su parte quedó probado que los únicos que detentan material y jurídicamente el inmueble por la entrega jurídica y material efectuada en las cláusulas segunda y novena, son ellos, los compradores.

Y, en tercer lugar, el recurrente objeta que el fallo adolece de falta de decisión del asunto controvertido. El sentenciador debió resolver las peticiones del 1 al 4 del escrito de réplica, porque la decisión del asunto controvertido debe comprender todas las acciones y excepciones hechas valer en juicio. Y si le hubiere prestado atención a la controversia y acciones intentadas, se habría concluído que la demanda era procedente.

SEGUNDO: Que la primera causal denunciada es improcedente. Lo que el impugnante ataca es el fundamento que tuvieron los jueces del fondo para rechazar la causal de nulidad formal invocada contra el fallo de primer grado; y el fallo recaído en la casación no puede ser impugnado mediante el mismo recurso. Por su naturaleza, esa resolución no es de aquellas mencionadas en el artículo 766 del Código de Procedimiento Civil contra las cuales se concede la nulidad; sólo lo son las sentencias definitivas y las interlocutorias cuando ponen término al juicio o hacen imposible su continuación.

TERCERO: Que en cuanto a la segunda causal de nulidad formal, en reiteradas oportunidades esta Corte ha manifestado que el vicio de ultra petita -más allá de lo pedido- se produce cuando la sentencia se aparta de los términos en que las partes han situado la controversia por medio de sus acciones, excepciones y defensas, alterando su contenido, cambiando su objeto o modificando la causa de pedir, e igualmente cuando el fallo otorga más de lo pedido por las partes en sus respectivos escritos que fijan la competencia del tribunal, o cuando, en otra hipótesis, emite pronunciamiento en relación a materias que no fueron sometidas a la decisión del tribunal.

En la doctrina es concebida como un vicio que ataca un principio rector de la actividad procesal, cual es el de la congruencia, y ese ataque se produce, precisamente, con el concepto contrario, la “incongruencia”. En su acepción más simple y general la “incongruencia” puede ser considerada como “la falta de adecuación entre las pretensiones de las partes formuladas oportunamente y la parte dispositiva de la resolución judicial" (Así, por ejemplo, Serra Domínguez, Manuel: “Derecho Procesal Civil.” Editorial Ariel, Barcelona, 1969; página 395).

El artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, en su numeral 4º, recoge expresamente esta situación, sancionando, con el nombre de ultra petita, los vicios de incongruencia en que puede incurrir el órgano jurisdiccional al dar más de lo pedido por las partes y al extenderse a puntos no sometidos a su decisión.

Con las anteriores precisiones, procede determinar si en el fallo objetado existe un desajuste entre lo resuelto y los términos del conflicto y, en particular, lo que el recurrente solicitó.

CUARTO: Que –como se ha dicho- la petición fundamental del solicitante consistió en que se ordenara la inscripción de la compraventa de 18 de mayo de 1973.

Posteriormente, en la réplica, solicitó además: 1.- Que se declare que la estipulación contenida en la escritura de 1973, que concede al portador de copia autorizada de ella la facultad para requerir su inscripción, no es un contrato de mandato y, de este modo, no está afecto a sus causales de término. 2.- Que se declare que los actos y contratos celebrados por los hermanos nombre reservado y/o su madre son inoponibles al solicitante y, en todo caso, no han tenido como efecto alterar sus derechos adquiridos a partir de la compraventa del inmueble. 3.- Que se declare que, al celebrar diversos actos y contratos tendientes a obstaculizar o impedir el derecho del compareciente a inscribir el título a su nombre, los hermanos nombre reservado obraron ilícita y dolosamente, para inferir un perjuicio injusto al solicitante, y que no pueden lograr su objetivo pues importaría aprovecharse de su propio dolo. 4.- Que, en subsidio de la primera petición, se declare la prescripción adqui​sitiva ordinaria o, en subsidio, extraordinaria, a favor del solicitante y se ordene al Conservador reclamado inscribir a su nombre el dominio del inmueble referido.

QUINTO: Que, por otra parte, la resolución impugnada es la dictada por la Corte de Talca que confirma la del tribunal a quo que rechazó el reclamo ante la negativa del Conservador. Este tribunal consignó, como argumento fundamental, que la tradición del dominio de los bienes raíces se efectúa por la inscripción del título en el Registro del Conservador; y que la compraventa de 1973, al no haber sido inscrita, no cumplió con la finalidad de transferir el dominio al comprador. Agrega que se extinguieron por el paso del tiempo las acciones para exigir la inscripción del inmueble; y el comprador no puede adquirir por prescripción adquisitiva toda vez que nunca tuvo la posesión, ni siquiera irregular, concluyendo el sentenciador que contra título inscrito no tendrá lugar la prescripción adquisitiva de bienes raíces o de derechos reales constituídos en éstos sino en virtud de otro título inscrito, ni empezará a correr sino desde la inscripción del segundo; en este caso el inmueble figura inscrito a nombre de los herederos, que lo adquirieron en virtud del modo de adquirir el dominio sucesión por causa de muerte.

En su decisión confirmatoria el tribunal de alzada tiene presente, además, los hechos establecidos en la causa no contenciosa 2-2005, los que cita en el fallo impugnado con el objeto de reforzar su decisión, pero en caso alguno se pueden entender como un nuevo pronunciamiento respecto de la vigencia de la inscripción de la renta vitalicia. Al efecto reproduce como hecho establecido el siguiente: “e) Existiendo inscripción vigente en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Licantén desde 1965 a nombre de nombre reservado, la cual no ha sido cancelada por una nueva inscripción, corresponde en derecho la cesión y constitución de la Renta Vitalicia y su correspondiente inscripción la cual no puede ser cancelada por la sola presentación de una escritura de compraventa que no se ha inscrito y que por lo tanto no ha producido tradición respecto del bien ya individualizado.” Del tenor de lo transcrito se advierte que el tribunal no emite pronunciamiento en relación a la vigencia o cancelación de la inscripción de la renta vitalicia, sino que se limita a reproducir los hechos establecidos en el proceso en que se solicitó dejar sin efecto la inscripción de fojas 1439 número 728 del Registro de Propiedad de 2004, con el objeto de evidenciar que la discusión en torno a la validez de la escritura e inscripción de la renta vitalicia fue zanjado por una decisión judicial anterior.

SEXTO: Que de la sola lectura de la petición del solicitante y de lo resuelto por los jueces del fondo resulta claro que la sentencia de la Corte de Talca no ha incurrido en el vicio de ultrapetita, ni en la acepción estricta ni en la modalidad de extrapetita, como lo sostiene el recurrente. Tal sentencia no se extendió a puntos no sometidos a su consideración pues lo que se resolvió fue, precisamente, que se rechazaba la pretensión del solicitante, que pretendía inscribir la compraventa de 18 de mayo de 1973. Los sentenciadores analizaron la institución de la tradición y sus requisitos, para luego determinar si en el presente caso ella había tenido lugar o no, y si procedía declarar la prescripción adquisitiva ordinaria o extraordinaria alegada en subsidio por el actor. Por lo tanto, no hubo un cambio de la controversia. Como se puede verificar de los escritos de discusión y del recurso de apelación, los sentenciadores resolvieron lo solicitado, sin que pueda considerarse extrapetita la circunstancia que los sentenciadores hayan interpretado de manera distinta a la planteada por el recurrente las disposiciones del Código Civil que se refieren a la tradición.

De lo razonado en las consideraciones anteriores resulta evidente que los jueces del mérito no han incurrido en el indicado vicio de casación en la forma que les ha imputado el recurrente.

SÉPTIMO: Que la tercera causal de impugnación es la contemplada en el artículo 768 N° 5 en relación al 170 N°s. 4 y 6, todos del Código de Procedimiento Civil.

Al respecto debe tenerse en cuenta que, tal como reiteradamente lo ha advertido esta Corte, este vicio sólo concurre cuando la sentencia carece de las fundamentaciones fácticas o jurídicas que le sirven de sustento, pero no tiene lugar cuando ellas existen, sólo que no se ajustan a la tesis postulada por la recurrente, cual es la situación de autos.

El recurrente descompone esta infracción en tres subcapítulos: 1º.- considerandos contradictorios; 2º.- falta de considerandos; y 3º.- falta de decisión del asunto controvertido.

1º.- Propone que hay contradicción cuando en el considerando duodecimo el fallo advierte que resolverá de acuerdo a los hechos, para luego afirmar que no existen hechos discutidos, pertinentes y sustanciales. Asimismo, estima que hay contradicción cuando en el considerando decimocuarto define la tradición como un acto jurídico para luego afirmar que la tradición es un hecho material.

Lo primero que debe observarse es que, en cada situación de las descritas, el recurrente denuncia contradicciones internas dentro de un considerando; por lo tanto, no se trata de considerandos contradictorios uno con otro (entre ellos).

En todo caso, en el considerando duodécimo no se observa la contradicción denunciada; el sentenciador delimita la discusión en torno a los hechos a probar, precisando que, básicamente, no se discuten hechos, y procede a establecer aquellos aspectos fácticos que son pacíficos para luego arribar a las conclusiones de hecho y de Derecho de acuerdo al mérito de la prueba. Y en el considerando decimocuarto tampoco existe contradicción; los argumentos expresados en el referido considerando primero aluden a la definición de tradición como modo de adquirir el dominio (conforme a lo prescrito en el artículo 670 del Código Civil) para luego precisar (al tenor del artículo 686 del mismo Código) que la tradición de los bienes raíces se efectúa por la inscripción del título en el Registro Conservatorio; por lo tanto, el razonamiento del sentenciador en torno al concepto de tradición lo desarrolla de lo genérico a lo específico sin que se advierta contradicción alguna.

2º.- En cuanto a la falta de considerandos, postula que no hay ninguno que permita arribar a la conclusión del considerando duodécimo; basado en este considerando en el fallo se concluyó que se debía resolver un aspecto de Derecho y no analizó la prueba rendida; sostiene que su parte demostró la falsedad de las afirmaciones de los opositores cuando señalaron que eran poseedores del inmueble no sólo por la inscripción sino que por actos materiales de señor y dueño; en cambio, por su parte quedó probado que los únicos que detentan material y jurídicamente el inmueble por la entrega jurídica y material efectuada en las cláusulas segunda y novena son ellos, los compradores.

Sin embargo, tal como ya ha quedado dicho con insistencia, el rechazo de la solicitud ha sido suficientemente fundado; y el fundamento que se ha dado es, en síntesis, que el inmueble que se pretende inscribir se encuentra inscrito a nombre de terceros distintos al vendedor.

3º.- Y tampoco hay falta de decisión del asunto controvertido. El vicio se produce cuando en la parte resolutiva del fallo se omite resolver parte de la controversia sometida al tribunal, conforme a las acciones y excepciones o defensas aducidas por los litigantes. No es el caso. Tal como se precisará luego, en la casación substantiva, la controversia consiste en acoger la solicitud de inscripción o rechazarla; y en el fallo impugnado fue rechazada.

Por otra parte, lo que en su escrito de réplica pidió el solicitante y que denuncia que no fue resuelto (peticiones que ya fueron detalladas en este fallo en un considerando anterior en el que se exponen los vicios denunciados), teniendo a la vista los raciocinios del fallo recurrido, sin perjuicio de otros defectos substantivos y procesales (a los que se hará referencia también pronto), una falta de pronunciamiento sobre esas tres peticiones carece de influencia en lo dispositivo de la sentencia; acogerlas o rechazarlas no tiene como consecuencia modificar lo decidido, razón suficiente para desestimarlas como causales de casación formal, conforme al artículo 768 del Código de Procedimiento Civil.

OCTAVO: Que de lo expuesto precedentemente resulta que el fallo impugnado, en cuanto susceptible de ser impugnado por la vía de la casación en la forma, no exhibe vicios conducentes a su invalidación. No se extiende a materias no controvertidas, contiene motivaciones fundantes exigibles y resuelve la controversia. Los raciocinios tienen, cada uno, un contenido interno coherente, los diversos considerandos ensamblan sin contradecirse, son suficientes para fundar la solución y el fallo concluye resolviendo el conflicto planteado.

En estas circunstancias, aparece que el mayor análisis que pretende la reclamante sólo dice relación con las argumentaciones y conclusiones que conforman el planteamiento que ella ha postulado, lo que importa, consecuencialmente, que sus alegaciones constituyen más bien una crítica al contenido de las motivaciones y a la final solución.

Así, la deficiencia procesal denunciada no puede tenerse por constituída y el referido recurso de nulidad formal, en todos sus extremos, debe ser desestimado.

II.- EN CUANTO AL RECURSO DE CASACIÓN EN EL FONDO:

NOVENO: Que el recurso de nulidad sustancial interpuesto descansa en dos capítulos.

a.- El primero propone la vulneración de los artículos 12, 13 y 18 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, que se produce al confirmar la negativa a inscribir del Conservador de Bienes Raíces, sobre la base de los argumentos dados por éste. Expresa que el Conservador negó la inscripción sobre fundamentos que la ley no permite levantar y los defectos que menciona no constituyen vicios del título.

Como primer argumento el Conservador estima que no puede inscribir la compraventa por encontrarse transferidos los derechos de doña nombre reservado, cónyuge del vendedor. Al respecto –rebate el recurrente- de haber existido una transferencia el bien no cambió de propietario, porque la sucesión es la continuación legal de la persona del causante.

Al efecto analiza la escritura de cesión de derechos y constitución de renta vitalicia celebrada entre doña nombre reservado (cónyuge del vendedor) y sus hijos, el año 2004. Concluye que el referido instrumento tiene un primer error en la cláusula primera, al sostener que a doña nombre reservado le corresponde un 50% de los derechos de los bienes de su marido, cuando lo correcto es señalar que le corresponde un 50% de los derechos en la comunidad resultante de la disolución de la sociedad conyugal. Un segundo error lo ve en la cláusula segunda de esa escritura, cuando expresa que “recaen tales derechos en el dominio y/o posesión del Fundo Huiquilemu;” estima que es un error porque, no mediando la liquidación de la sociedad conyugal, los derechos de los comuneros siguen siendo abstractos y no recaen en ningún bien. Y un tercer error entiende que está contenido en la cláusula tercera, que fija como precio de la renta vitalicia los derechos que le corresponden como cónyuge sobreviviente; esa afirmación carece de fundamento al no existir la liquidación de la comunidad; por lo tanto, agrega, dicho contrato se queda sin pagar el precio; además que la renta vitalicia pierde consistencia por el fallecimiento de la beneficiaria. Expresa el recurrente que, en suma, la inscripción de la transferencia a nombre del mismo vendedor, representado por su sucesión, no es un impedimento para inscribir el título exhibido por este recurrente, porque el inmueble sigue radicado en el conjunto de bienes quedados al fallecimiento del vendedor, que conforman su comunidad hereditaria.

Agrega que el Conservador de Bienes Raíces menciona como segundo argumento para negar la inscripción la circunstancia que los derechos de don nombre reservado fueron transmitidos a fojas 107 número 44 del Registro de Propiedad de 2007. Al respecto sostiene el recurrente que la transmisión a la que se refiere el Conservador sólo remite al trámite administrativo de dejar constancia, a través de la respectiva inscripción, de la existencia de la comunidad hereditaria; esa inscripción no es un sustituto de la partición y no asigna a los herederos un derecho sobre bienes determinados que formen parte de esa universalidad hereditaria; en suma, el inmueble comprado por el compareciente y cuyo título se negó a inscribir, sigue siendo del vendedor, ahora a través de sus continuadores legales, su sucesión, que es la misma de doña nombre reservado.

Concluye que en los fundamentos del Conservador no se da ninguno de los supuestos del artículo 13 del Reglamento del Registro Conservatorio para negar la inscripción solicitada.

b.- El segundo capítulo plantea la infracción de los artículos 670, 671, 672, 673, 675, 679, 683, 686, 687, 688, 690, 703, 706, 708, 728, 1682 y 2510, todos del Código Civil.

Estima el recurrente que la sentencia impugnada, al hacer suya la de primera instancia, viola los artículos citados pues desconoce la existencia de la convención cuya celebración consta de la escritura pública de compraventa, por la cual el vendedor no solo manifestó su voluntad de ceder y transferir el dominio del inmueble al comprador, que lo aceptó, sino que, además, hizo entrega material de la cosa vendida a este último, quien declaró recibirla a su entera satisfacción, pasando a disponer de ella mediante la constitución de una hipoteca a favor del vendedor para garantizar el pago del saldo de precio.

Añade que la inscripción constituye un trámite administrativo impuesto por el legislador como solemnidad; por lo tanto, tiene el carácter de acto administrativo, donde no existe intervención ni manifestación de voluntad de las partes.

Agrega que el error del fallo está en la incorrecta interpretación de las normas jurídicas citadas. Insiste en que la inscripción de un título no produce la tradición si no es precedida del acto jurídico por el cual el vendedor cede y transfiere al comprador, quien acepta el dominio del inmueble respectivo; aún más, no existe posesión si la persona a cuyo favor es efectuada la inscripción no tiene la materialidad del inmueble ni ha efectuado actos de señor y dueño. Por lo tanto, el vendedor que celebra el acto jurídico de tradición con el comprador, cumpliendo su obligación de ceder y transferir el dominio, siendo aceptado por el comprador y que además cumple con la obligación de entregar materialmente el inmueble vendido al comprador, solo retiene una inscripción de papel.

Resulta vulnerado –continúa- el artículo 708 del Código Civil al no reconocer a su parte más de 40 años de posesión irregular, bastándole diez de acuerdo al artículo 2510 del Código Civil. Agrega que resultaba improcedente la oposición a la inscripción especialmente cuando la inscripción de la sucesión sólo pudo referirse a los derechos que detentaba el causante, o sea ninguno, porque todos los transfirió en la escritura de 1973.

Por último, de haber acatado las disposiciones legales antes referidas, si no accedió a la petición principal de ordenar al Conservador practicar la inscripción, debió acoger la petición subsidiaria de declarar a favor del solicitante las prescripciones que alegó, reconociendo su dominio sobre el inmueble.

DÉCIMO: Que para resolver sobre las supuestas señaladas infracciones es indispensable una precisión fundamental: esta causa se inició como un reclamo en contra de la negativa del Conservador a inscribir un título traslaticio de dominio, conforme al artículo 18 del Reglamento del Registro.

En este sentido, es necesario hacer presente que la discusión en este juicio ha quedado circunscrita a los planteamientos desarrollados en el reclamo a la negativa a inscribir de fojas 26 y en la oposición a dicha solicitud de fojas 87, las que conforme a lo decidido por el tribunal de primer grado a fojas 100 y 108 se tuvieron como demanda y contestación respectivamente.

Entonces, los planteamientos y alegaciones formuladas especialmente por parte del reclamante deben ser tomadas sólo como argumentos para persuadir que se acoja su pretensión. La alternativa sigue siendo acoger el reclamo o ratificar al Conservador.

Particularmente, deben quedar al margen del debate las invocaciones de nulidad y prescripción adquisitiva han sido enarboladas en el trámite de la réplica, cuya función, como es bien sabido, no es entablar acciones sino sólo ampliar, adicionar o modificar acciones y excepciones ya propuestas entabladas en la demanda y contestación, como lo dispone el artículo 312 del Código de Procedimiento Civil.

El cumplimiento o resolución de un contrato, la nulidad, la prescripción extintiva, la posesión y la prescripción adquisitiva, la acción reivindicatoria, constituyen conceptos e instituciones que para ser aplicadas deben ser ventiladas en un juicio de lato conocimiento, iniciado en formal demanda y hechas valer como acciones o excepciones para obtener los resultados respectivos. Sólo así queda garantizado en estas materias el debido proceso y las partes tendrán la apropiada oportunidad de hacer valer sus derechos.

UNDÉCIMO: Que, en consonancia con lo manifestado en el considerando precedente, para decidir el presente recurso de casación en el fondo sólo procede verificar si al rehusar la inscripción el fallo recurrido ha infringido las disposiciones aplicables que fundan esa decisión, luego cotejarlas con las aducidas por el recurrente que tengan influencia en lo decisivo del fallo recurrido, y proceder en consecuencia.

DUODÉCIMO: Que el fundamento para decidir la controversia radica en los artículos 13 y 14 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces y en el artículo 686 del Código Civil. El primero dispone que el Conservador debe negarse a inscribir “si la inscripción es en algún sentido legalmente inadmisible…” (y agrega algunos ejemplos). El segundo ordena que el Conservador también rehusará la inscripción si “un fundo apareciere vendido por persona que según el Registro no es su dueño o actual poseedor…” Y el tercero dispone que la tradición del dominio sobre inmuebles se efectúa mediante la inscripción conservatoria. A esos preceptos podría agregarse el raciocinio, también presente en el fallo, consistente en que, por obra de varios preceptos del Código Civil, nuestro sistema de transferencia de bienes por acto entre vivos consiste en la dualidad título-modo de adquirir (tradición).

DECIMOTERCERO: Que esta Corte estima correcta la aplicación de los preceptos denunciados en el recurso, artículos 12, 13 y 18 del Reglamento del Registro, al caso propuesto, teniendo en cuenta el artículo 686 del Código Civil y nuestro dual sistema de transferencia de bienes por acto entre vivos.

Tal como se ha manifestado reiteradamente en esta misma causa, la petición del solicitante es legalmente inadmisible porque al presentarse el título a inscripción, el predio objeto del título ya no estaba inscrito a nombre del que en el título aparece como enajenante. En estas circunstancias, el funcionario tenía que velar por el llamado “tracto” registral, que es el encadenamiento de las inscripciones, de modo que cada una emane del titular de la anterior, y que está precisamente consagrado en el artículo 14 del Reglamento del Registro cuando dispone, como ya se dijo, que el funcionario debe rehusar la inscripción cuando “un fundo apareciere vendido por persona que según el Registro no es su dueño o actual poseedor…”. Así, la causal inmediata de la negativa está en el artículo 13 porque “la inscripción es en algún sentido inadmisible” y, a su vez, es inadmisible porque el fundo aparece “vendido por persona que según el Registro no es su dueño o actual poseedor…” (evento en que el artículo 14 le ordena negarse). Es decir, confrontado el título que se ha presentado a inscripción con la titulación del Registro que el Conservador tiene a su cargo, aparece vendido por quien hoy no es el dueño o actual poseedor; en términos de “principios registrales,” porque de inscribirse quedaría roto el tracto que el citado artículo 14 le ordena custodiar. Se configura así, como también suele decirse, un “impedimento de Registro.”

Lo que aconteció fue que, perfeccionado en 1973, el título traslaticio llamado venta no transfirió el dominio al comprador porque en el Derecho chileno el solo título no transfiere dominio; es menester que opere el modo subsecuente, llamado tradición, conforme al artículo 670 del Código Civil; y conforme al artículo 686 del mismo Código, tratándose de inmuebles esa tradición debe efectuarse mediante la inscripción conservatoria. Así, vendido el predio en 1973, continuó siendo de dominio del vendedor, integrando su patrimonio; en las relaciones internas con su cónyuge, pertenecía a la sociedad conyugal, porque el predio era social; pero respecto de terceros el único dueño es el marido (como lo prescribe el artículo 1750 del Código Civil). Más tarde, al fallecer el vendedor, en la mitad (el 50%) pasó a pertenecer a la cónyuge sobreviviente por su mitad de gananciales; y en la otra mitad (el otro 50%) pasó a pertenecer a sus herederos, sus tres individualizados hijos, por el modo de adquirir sucesión por causa de muerte. Y más tarde la mitad (50%) de la cónyuge sobreviviente pasó también a los hijos porque se la transfirió a ellos en virtud de un contrato de renta vitalicia, que fue seguido de la respectiva tradición, efectuada por inscripción conservatoria. Así, cuando más tarde el título de 1973 llegó al Registro, según el Registro el predio ya no pertenecía al vendedor; al menos no aparecía inscrito a nombre del que en el título era vendedor, lo que bastaba al funcionario para rehusar la inscripción por la rotura del tracto y las citadas disposiciones del Reglamento pertinente.

Nótese que en el 50% el predio ya había pasado a otro sujeto, la cónyuge, por mitad de gananciales, es decir, no a un heredero o continuador del vendedor, como dice el reclamante; y luego esa cuota pasó a otro sujetos distintos del vendedor, los hijos, aquí opositores, tampoco como herederos o continuadores del causante, sino como contratantes de una renta vitalicia con la cónyuge sobreviviente. Y, atendidos algunos pasajes del reclamo y posteriormente repetidos en el recurso, respecto de la renta vitalicia conviene aclarar que no terminó ese contrato con la muerte de la rentista. Lo que terminó fue la obligación de los hijos de pagar la renta, pero el inmueble, que fue el precio por pagar la renta periódica, ciertamente permanece en el patrimonio de los deudores de la renta en ese contrato, en la especie oneroso aleatorio; es lo que la rentista pagó a cambio de la percepción de la renta (todo conforme al artículo 2267 del Código Civil).

No están, pues, infringidos los textos legales denunciados en el primer capítulo del recurso de nulidad substancial; están bien interpretados y aplicados y, por tanto, por esta causal será desestimado.

DECIMOCUARTO: Que es aquí, frente a los raciocinios consignados en el motivo anterior, donde el recurrente postula que al fallecer el vendedor sus herederos y su cónyuge estaban obligados a efectuar la tradición y desarrolla sus razonamientos sobre la abstracción de la universalidad (postulando que la cuota en la universalidad no se comunica a cada uno de los bienes que la integran), la posesión y prescripción adquisitiva en base a la posesión material, la tradición efectuada en el mismo título y la inscripción como mero trámite administrativo, todo lo cual es controvertido por los oponentes con otros tantos planteamientos: la terminación del mandato para inscribir, la vía que tendría el reclamante de demandar el cumplimiento del contrato de compraventa aun a los herederos del vendedor, la prescripción extintiva de la obligación de efectuar la tradición que ellos oponen. Todas esas proposiciones, como ya se ha dicho, constituyen materia de un juicio distinto al de autos, el que se encuentra circunscrito a los planteamientos aducidos por las partes en el reclamo a la negativa a inscribir y en la oposición a dicha solicitud -escritos que se tuvieron como demanda y contestación respectivamente al volverse contencioso el asunto sometido a conocimiento del tribunal-, donde lo pedido por el demandante es que se ordene la inscripción de la compraventa aducida en su libelo, conflicto que se dirime con las normas pertinentes del Reglamento y las substantivas que han sido mencionadas.

Y por esta explicación es que tampoco es aceptable el segundo capítulo fundante del recurso.

Por cierto, los argumentos aducidos por el recurrente son rebatibles, con disposiciones como los artículos 686, 924, 724, 728, 730, 2505 del Código Civil. Por otra parte, tal como ya se ha observado, las declaraciones que pidió que formule el tribunal fueron propuestas sólo en la réplica. Y, finalmente, no son directamente atingentes al debate de esta causa. Asentado que se trata aquí de confirmar o rectificar la actitud del Conservador, lo que pudiere resolverse acerca de aquellos planteamientos del reclamante para lograr su objetivo resultaría sin influencia en lo dispositivo del fallo, por lo que una eventual infracción de los recurridos en estos capítulos no conduciría a la invalidación de la sentencia conforme a lo dispuesto en el artículo 768 del Código de Procedimiento Civil.

Por estas explicaciones, con base en este capítulo el recurso también tiene que ser desestimado.

Con todo, hay una proposición del recurrente que, no obstante estar dentro de las que se apartan del núcleo del reclamo por la negativa a inscribir, debido al énfasis de su presentación y la trascendencia de su específico objetivo, una respuesta, aunque muy resumida, no puede omitirse. La necesaria tradición para consumar la transferencia de bienes luego de celebrado el título, respecto de los inmuebles, se efectúa por inscripción conservatoria conforme a lo dispuesto en el artículo 686 del Código Civil. Y esa escueta regla, un pilar fundamental en el tráfico inmobiliario chileno, en su sentido y alcance no aparece verosímilmente discutible, ni de hecho ha sido discutida desde que fue implantada por el legislador en el siglo XIX. No puede ser calificada de mero trámite administrativo, consecuencia de una tradición ya efectuada por una declaración en el título aun fortalecida con la entrega material, como lo sugiere el recurrente. Y el artículo 697 del Código Civil, que citó en su primera y fundamental presentación para conferir algún asidero a esa propuesta, fue consignado por el redactor del Código sólo para aquel acotado y hoy lejano período transcurrido entre la entrada en vigencia del Código y la entrada en vigencia del régimen registral, en ese mismo siglo (y que todavía persiste para la tradición de las servidumbres, conforme al artículo 698 del mismo cuerpo de leyes). Por expresarlo así claramente el citado precepto, no resulta fácilmente comprensible que el reclamante lo haya aducido en los términos en que lo expuso, omitiendo en la cita su declarada y reducida vigencia temporal. En fin, aunque huelgue, estas mismas dos últimas reglas están demostrando, de contrario, que para la tradición del dominio y otros derechos reales sobre inmuebles (salvo la servidumbre) la inscripción es inevitable; y que, sin duda, requiere de la voluntad de tradente y adquirente, que es manifestada en la petición al Conservador.

Por estas reflexiones, textos legales citados y lo dispuesto en los artículos 767 y 768 del Código de Procedimiento Civil, se rechazan, sin costas, los recursos de casación en la forma y en el fondo interpuestos, respectivamente, en lo principal y primer otrosí de la presentación de fojas 742 contra la sentencia de la Corte de Apelaciones de Talca de 03 de marzo de 2015, escrita a fojas 736 y siguientes.

Regístrese y devuélvase, con su agregado.

Redacción del Abogado Integrante don Daniel Peñailillo Arévalo.

Rol N° 6.291-2015.-

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sres. Patricio Valdés A., Héctor Carreño S., Guillermo Silva G., Sra. Rosa Maggi D. y Abogado Integrante Sr Daniel Peñailillo A

No firman la Ministra Sra. Maggi y el Abogado Integrante Sr. Peñailillo, no obstante haber concurrido ambos a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar con feriado legal la primera y ausente el segundo.

Autorizado por la Ministra de fe de esta Corte Suprema.

En Santiago, a diecisiete de febrero de dos mil dieciséis, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.