Condición resolutoria tácita

Santiago, seis de septiembre de dos mil dieciséis.

VISTOS:

En estos autos Rol N° 28.913-2015 de esta Corte Suprema, sobre juicio ordinario de resolución de contrato de compraventa, caratulados “Sociedad Inmobiliaria Ene S.A. con nombre reservado”, seguidos ante el Primer Juzgado de Letras de Punta Arenas, bajo el Rol N° C-1483-2012, la demandante recurrió de casación en la forma y en el fondo en contra de la sentencia de la Corte de Apelaciones de Punta Arenas de quince de octubre de dos mil quince, escrita a fojas 168, que confirmó el fallo de primer grado de diez de agosto de dos mil quince, que se lee a fojas 121 y siguientes, que rechazó la demanda, sin costas.

Se ordenó traer los autos en relación.

CONSIDERANDO:

I.- EN CUANTO AL RECURSO DE CASACIÓN EN LA FORMA.

PRIMERO: Que el recurso de invalidación formal se funda, en primer término, en la causal prevista en el artículo 768 N° 4 del Código de Procedimiento Civil, en relación con los artículos 160 y 309 N° 3 del mismo Código, cual es la ultra petita, en su aspecto de extra petita, vicio que se configura según el recurrente por cuanto la sentencia de segunda instancia, haciendo suya la sentencia de primer grado, rechaza la demanda en base a una excepción que jamás fue opuesta por la demandada, quien permaneció rebelde durante todo el procedimiento, consistente en la renuncia a la acción resolutoria invocada, excepción que no puede ser declarada de oficio por el juez pues no constituye un presupuesto de existencia o validez del proceso, como la falta de legitimación activa y pasiva.

En segundo término, el recurso se basa en la causal contemplada en el numeral 7º del artículo 768 de Código de Procedimiento Civil, esto es, contener decisiones contradictorias, vicio que se verifica, en concepto del recurrente, porque a pesar de que el fallo de primer grado en su considerando décimo da por acreditados determinados hechos a partir de la celebración de las tres escrituras complementarias de la compraventa cuya resolución se impetra, en particular, que en virtud de la escritura de 12 de enero de 2010 se modificó la cláusula novena sobre renuncia de acciones en el sentido de exceptuar de ella las acciones que deriven de la no inscripción de la compraventa en el Conservador de Bienes Raíces respectivo, luego en el considerando undécimo decide que no puede valorarlas por exceder su competencia específica.

Pide que se anule la sentencia recurrida y se dicte un fallo de reemplazo que declare que se acoge la demanda de resolución de contrato, que la demandada debe restituir a la actora la suma de $20.000.000 pagada a cuenta del precio, que dicha suma debe reajustarse de acuerdo a la variación del índice de precios al consumidor entre diciembre de 2008 y el mes anterior al pago efectivo, que deben pagarse intereses corrientes sobre la suma debidamente reajustada y que la demandada debe ser condenada en costas.

SEGUNDO: Que según ha resuelto uniformemente esta Corte Suprema, la sentencia incurre en ultra petita cuando, apartándose de los términos en que las partes situaron la controversia por medio de sus respectivas acciones o excepciones, altera el contenido de éstas cambiando su objeto o modificando su causa de pedir. Por lo mismo, dicho vicio formal se verifica cuando la decisión otorga más de lo solicitado en los escritos de fondo, por medio de los cuales se fija la competencia del tribunal, o cuando se emite pronunciamiento en relación a materias no sometidas a su conocimiento, en franco quebrantamiento de la correlación o correspondencia que ha de imperar en la actividad procedimental.

En la especie la sentencia de primer grado, confirmada íntegramente por el tribunal de alzada, rechazó la demanda de resolución de la compraventa de 30 de enero de 2009 por considerar, en primer término, que el incumplimiento atribuido a la demandada se refiere a una obligación no contemplada en el mismo, pues se reclama la no entrega de un inmueble en circunstancias que lo vendido fueron acciones y derechos y no un bien raíz. En segundo término, porque las partes, en la cláusula novena del contrato de 30 de enero de 2009, renunciaron “expresamente a cualquier acción civil o penal o de cualquier especie que pudiere derivarse del presente contrato”, sin exceptuar aquella que ha sido ejercida en autos, pues si bien en la escritura complementaria de 12 de enero de 2010 el abogado Marcos Ibacache Cortés, en uso del poder especial conferido por los contratantes en la cláusula octava de la escritura original, agregó como excepción a la renuncia de acciones, además del no pago del precio, las acciones derivadas de la no inscripción de la presente escritura en el Conservador de Bienes Raíces por causa atribuible a alguna de las partes, en la demanda no se hizo mención a dicha escritura complementaria y no existe petición alguna a su respecto, por lo que el tribunal carece de competencia para pronunciarse sobre ella, más aún si dicha complementación incorporó en el patrimonio de la compradora una acción a la que previamente había renunciado, con el consiguiente perjuicio de la parte vendedora, su mandante, excediendo con creces sus facultades.

TERCERO: Que de lo expuesto precedentemente resulta palmario que la pretendida ultra petita carece de influencia en lo dispositivo de la sentencia, lo que impide a esta Corte decretar su invalidación formal.

En efecto, conforme lo dispone el inciso penúltimo del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, el tribunal puede desestimar el recurso de casación en la forma si de los antecedentes aparece de manifiesto que el recurrente no ha sufrido un perjuicio reparable sólo con la invalidación del fallo o cuando no ha influido en lo dispositivo del mismo.

En la especie, es evidente que la argumentación por parte del tribunal sobre la renuncia a la acción resolutoria carece de influencia en lo resolutivo, desde que aun si fuese suprimida, subsistiría la justificación expresada en la sentencia concerniente a que el incumplimiento atribuido a la demandada se refiere a una obligación no contemplada en el mismo.

CUARTO: Que en cuanto al segundo vicio de invalidación formal, relativo a contener la sentencia decisiones contradictorias, esta Corte ha señalado que este vicio se configura cuando existen a lo menos dos resoluciones que pugnan entre sí, al constatarse la existencia de proposiciones en la que una afirme lo que niega la otra, de manera que no puedan cumplirse al mismo tiempo.

Por ello es que para entender concurrente el vicio en referencia es requisito que la sentencia contenga dos o más decisiones incompatibles entre sí, de manera que no sea posible cumplirlas porque se contradicen y no se pueden obedecer simultáneamente, como si por un lado se declara resuelto un contrato y por otro se ordena el cumplimiento del mismo.

En la especie, revisado el tenor de la sentencia en cuestión se advierte que contiene una sola decisión: la de rechazar la demanda; de suerte que resulta imposible que pueda estar en contradicción con alguna otra.

Por lo demás cabe precisar que la sentencia de primer grado, reproducida por el fallo recurrido, no contiene ni anticipa pronunciamiento alguno en su considerando décimo, pues en él se limita a indicar cuáles son los hechos que tiene por acreditados, de modo tal que esta motivación no tiene la aptitud de contrariar las conclusiones a que la misma sentencia llega en su motivo undécimo, donde analiza la procedencia de la acción incoada, todo lo cual justifica desestimar la causal de casación en la forma intentada.

QUINTO: Que, por todo lo señalado, el recurso de casación en la forma debe ser rechazado.

II.- EN CUANTO AL RECURSO DE CASACIÓN EN EL FONDO.

SEXTO: Que el recurso de casación en estudio denuncia la infracción de los artículos 1546, 1793, 1814, 1824, 1828 y 1489 del Código Civil, en relación con el artículo 160 del Código de Procedimiento Civil.

Explica que la sentencia infringe el artículo 1546 del Código sustantivo por cuanto es un hecho establecido que la demandada vulneró la buena fe, tanto en el cumplimiento de las tratativas preliminares como de las obligaciones derivadas del contrato y de las relaciones post-contractuales, pues antes de celebrar el contrato de compraventa no comunicó a su parte la existencia de una partición y adjudicación previa que, por lo demás, no estaba inscrita; luego, se desistió de la primera reclamación deducida contra la negativa del Conservador de Bienes Raíces y también revocó el mandato conferido al abogado Marcos Ibacache Cortés, que fue quien la representó en el contrato de compraventa, para finalmente vender los mismos derechos y acciones a un tercero.

Luego precisa que se vulnera el artículo 1814 inciso 3° del Código Civil, pues esta norma obliga al que vendió a sabiendas que todo o parte considerable de la cosa no existía a resarcir los perjuicios al comprador de buena fe, que es precisamente lo que ocurre en la especie, pues la vendedora al celebrar el contrato de compraventa sabía que no tenía derechos y acciones sobre el lote uno A uno A de 1.863, 67 metros cuadrados, pues en virtud de la adjudicación previa sus derechos quedaron radicados sobre el lote uno A uno A-03, de sólo 200 metros cuadrados, circunstancia que jamás comunicó a su parte.

Refiere que se infringe el artículo 1824 del Código sustantivo, ya que es evidente que la demandada no ha cumplido la obligación que le impone esta norma de entregar o hacer tradición de la cosa vendida, incumplimiento contractual que permite que la acción de resolución sea acogida.

Añade el recurrente que se vulnera el artículo 1828 del Código Civil, por cuanto la ley dispone que el vendedor se encuentra obligado a entregar lo que reza el contrato y si bien ello no era posible en la especie, dadas la partición y adjudicación efectuadas en forma clandestina con anterioridad a la compraventa, ha sido la propia demandada la que se ha puesto en situación de incumplimiento.

Por último precisa que se infringe el artículo 1489 del Código Civil, pues el fallo yerra al sostener que el incumplimiento se refiere a una obligación no contemplada en el contrato, dado que en la compraventa la demandada se obligó a vender acciones y derechos sobre un predio de 1.863,77 metros cuadrados, a pesar de estar en conocimiento de que sólo tenía acciones y derechos sobre un predio de 200 m2, de modo tal que al no poder cumplir la obligación asumida en la compraventa la demandada ha incurrido en incumplimiento, presupuesto que autoriza el ejercicio de la acción resolutoria.

Pide que se invalide la sentencia y se dicte un fallo de reemplazo que acoja la demanda, dando lugar a la resolución del contrato de compraventa de 30 de enero de 2009, a la indemnización de perjuicios solicitada y a las demás peticiones de la demanda, con costas.

SÉPTIMO: Que para la adecuada comprensión del recurso en examen, cabe consignar que en estos autos Comercial e Inmobiliaria Ene S.A. dedujo demanda en juicio ordinario en contra de nombre reservado, a fin de que se declare resuelto el contrato de compraventa de fecha 30 de enero de 2009 por el cual la demandada le vendió a su parte el cien por ciento de los derechos y acciones que le correspondían sobre el inmueble Lote Uno A Uno A, de 1.863,67 m2, ubicado en domicilio reservado esquina Kuzma Slavic, comuna de Punta Arenas, en la suma de $40.000.000, precio del que pagó la mitad a la celebración del contrato, en tanto el saldo se pagaría contra la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.

Indica que luego de celebrado el contrato tomó conocimiento de que dicho predio había sido objeto de una subdivisión por escritura pública de 22 de enero de 2008, en tres lotes: el lote A Uno A-01 de 1.463,57 m2 adjudicado a nombre reservado; el lote A Uno A-02 de 200 m2 adjudicado a nombre reservado y el Lote A Uno A-03 de 200 m2, adjudicado a la demandada nombre reservado.

Expresa que conforme a lo anterior, al celebrar el contrato con su parte, la demandante no era dueña de derechos y acciones en un predio de 1.863, 57 m2 sino sólo en uno de 200 m2, superficie que no corresponde a aquella por la cual se contrató y se pagó la suma de $20.000.000, lo que provocó que no se pudiera efectuar la inscripción del contrato y, por tanto, no se pudo efectuar la tradición de los derechos y acciones que fueron objeto de la venta.

Sostiene que al no poder cumplirse el contrato por causa imputable a la demandada, ha operado la condición resolutoria tácita que se demanda, con indemnización de perjuicios, que se traducen en el daño emergente que consiste en la pérdida de $20.000.000 y en el lucro cesante reflejado en la pérdida del valor adquisitivo del dinero.

Por último sostiene que el incumplimiento de la demandada ha sido de mala fe, por cuanto por escritura pública de 6 de abril de 2010 procedió a vender nuevamente el mismo inmueble, ahora a nombre reservado, pero en una suma inferior de $25.000.000, mala fe que también consta en los autos voluntarios sobre reclamo en contra del Conservador de Bienes Raíces de Punta Arenas, Rol 197-2010 del Segundo Juzgado de Letras de esa ciudad, donde procedió a oponerse a su solicitud de inscripción.

A fojas 105 se tuvo por evacuada la contestación en rebeldía de la demandada.

OCTAVO: Que al resolver el presente recurso de casación, esta Corte, conforme lo dispuesto en el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, debe ajustarse al mérito de los hechos tales como se han dado por establecidos en el fallo recurrido, los que, en lo pertinente, son los siguientes:

1.- Con fecha 4 de junio de 2006 la demandada adquirió acciones y derechos sobre la parte no transferida de un inmueble, ubicado en Avenida Bulnes, kilómetro 3, que corresponde a un lote de terreno situado dentro de la mitad de la Hijuela N° 27, por herencia quedada al fallecimiento de su madre, doña nombre reservado. Dentro de lo no transferido se encontraba, en lo que al presente juicio interesa: “… g) El 45% de las acciones y derechos sobre la parte no transferida, vendida a don nombre reservado i) El 10% de las acciones y derechos de la parte no transferida vendidas a doña nombre reservado, j) El 5% de las acciones y derechos de la parte no transferida, vendida a don nombre reservado”.

2.- Por resolución de 17 de mayo de 2007 se concedió a la demandada la posesión efectiva de la herencia intestada quedada al fallecimiento de su madre, la que se inscribió con fecha 9 de noviembre de 2007, misma fecha en la que se efectuó la inscripción especial de herencia.

3.- Por escritura pública de 22 de enero de 2008 la demandada, junto a nombre reservado y nombre reservado, dueños en distintas porciones del inmueble Lote Uno A Uno A, ubicado en domicilio reservado de Punta Arenas, acordaron realizar su partición y proceder a la adjudicación de cada uno de los tres lotes resultantes de la subdivisión aprobada por resolución de 28 de junio de 2007. En ella, la demandada se adjudicó el Lote A UNO A - 03, de 200 m2.

4.- Por escritura pública de 30 de enero de 2009 las partes de este juicio celebraron un contrato de compraventa mediante el cual la demandada vendió a la demandante el 100% de las acciones y derechos en la parte no transferida del inmueble ubicado en domicilio reservado, de Punta Arenas, individualizado como Lote Uno A Uno A, de 1863,77 m2 de superficie, en la suma de $40.000.000, de los cuales el comprador pagó el 50% al momento de la celebración del contrato. La demandada actuó en dicho contrato representada por el abogado Marcos Adolfo Ibacache Cortés, con poder para ello según mandato general de 7 de enero de 2009. Las partes del contrato facultaron especialmente al referido abogado, en la cláusula octava, para subsanar cualquier error del que pudiera adolecer la escritura y que impidiera su correcta inscripción, pudiendo suscribir todas las escrituras tendientes a modificar, enmendar o corregir dicha escritura para ello. Las partes renunciaron expresamente a cualquier acción civil o penal o de cualquier especie que pudiere derivarse del contrato, salvo las que procedieran del no pago oportuno del precio.

5.- Por escritura pública de 14 de diciembre de 2009 la demandada revocó el mandato general otorgado al abogado Marcos Adolfo Ibacache Cortés, revocación que fue notificada al mandatario con fecha 14 de agosto de 2010 en la causa Rol V-75-2010 seguida ante el Primer Juzgado de Letras de Punta Arenas.

6.- Por escritura complementaria de 12 de enero de 2010, otorgada por el abogado Ibacache en representación de las partes de la compraventa, se incorporó como excepción a la renuncia de acciones las que se deriven de la no inscripción de la presente escritura ante el Conservador de Bienes Raíces.

7.- Por escritura pública de 6 de abril de 2010 la demandada vendió a un tercero, nombre reservado, el cien por ciento de sus acciones y derechos sobre la propiedad individualizada como Lote Uno A Uno A, de 1.863,77 m2 de superficie, en la suma de $25.000.000. Las partes facultaron al comprador para aclarar, complementar y rectificar el contrato, solo para bondad de los títulos y para cumplir con el encargo conservatorio.

8.- Con fecha 15 de octubre de 2010 el Conservador de Bienes Raíces de Punta Arenas se negó a la inscripción de la compraventa de acciones y derechos de 30 de enero de 2009, al igual que sus escrituras complementarias de 12 de enero, 28 de mayo y 12 de octubre, todas del año 2010, por constatar que el mandato general con el que actuó el abogado Marcos Ibacache Cortés fue revocado por escritura pública de 14 de diciembre de 2009.

9.- El demandante interpuso reclamo en contra de la negativa a inscribir del Conservador de Bienes Raíces, proceso en el que la demandada compareció representada por nombre reservado, estimando que la negativa a la inscripción se ajustaba a derecho. Dicho reclamo se rechazó tanto en primera como en segunda instancia, por estimar que no era válida la escritura complementaria de 12 de octubre de 2010 otorgada por el abogado Ibacache con posterioridad a que se le notificara la revocación de su mandato general. Y a ello se agregó que la reclamación no era la vía válida para discutir aspectos de fondo, como lo eran la interpretación y vigencia del contrato de mandato y sus cláusulas y como igualmente determinar la validez de la escritura complementaria de 12 de octubre de 2010.

NOVENO: Que la sentencia recurrida rechazó la demanda de resolución del contrato de compraventa por considerar, en primer término, que el incumplimiento atribuido a la demandada se refiere a una obligación no contemplada en el mismo, pues se reclama la no entrega de un inmueble en circunstancias que lo vendido fueron acciones y derechos y no un bien raíz.

Al efecto sostiene que el 100% de esas acciones y derechos de propiedad de la demandada no pueden ni podían equivaler a la totalidad del inmueble sobre el que recaía, pues eran acciones y derechos sobre la parte no transferida del mismo.

Agrega que esto fluye del análisis del título de dominio de la demandada invocado en la propia escritura, cual es la sucesión por causa de muerte que consta del auto de posesión efectiva e inscripción especial de herencia respectivos, donde aparece que lo allí adquirido por ella fueron derechos y acciones en la parte no transferida del inmueble junto con dos personas en distintos porcentajes: don nombre reservado y doña nombre reservado. Fue ello lo que se pretendió liquidar y adjudicar por dichos comuneros con anterioridad a la compraventa de 30 de enero de 2009 cuya resolución se pide.

Concluye que de este modo, al suscribir el contrato tantas veces mencionado, era imposible que él se refiriese a la totalidad del inmueble ya indicado, el Lote Uno A Uno A, de una superficie de 1.863,77 m2.

En segundo término se basa en que las partes, en la cláusula novena del contrato de 30 de enero de 2009, renunciaron “expresamente a cualquier acción civil o penal o de cualquier especie que pudiere derivarse del presente contrato”, sin exceptuar aquella que ha sido ejercida en autos, pues si bien en la escritura complementaria de 12 de enero de 2010 el abogado Marcos Ibacache Cortés, en uso del poder especial conferido por los contratantes en la cláusula octava de la escritura original, agregó como excepción a la renuncia de acciones, además del no pago del precio, las acciones derivadas de la no inscripción de la presente escritura en el Conservador de Bienes Raíces por causa atribuible a alguna de las partes, en la demanda no se hizo mención a dicha escritura complementaria y no existe petición alguna a su respecto, por lo que el tribunal carece de competencia para pronunciarse sobre ella, más aún si dicha complementación incorporó en el patrimonio de la compradora una acción a la que previamente había renunciado, con el consiguiente perjuicio de la parte vendedora, su mandante, excediendo con creces sus facultades.

DÉCIMO: Que como primer aspecto a considerar cabe señalar que si bien en el contrato de compraventa celebrado con fecha 30 de enero de 2009 las partes estipularon en su cláusula novena que renuncian expresamente a cualquier acción civil o penal o de cualquier especie que pudiere derivarse del presente contrato, salvo las originadas por el no pago oportuno del precio, las mismas partes, actuando representadas por el abogado Marcos Ibacache Cortés, por escritura pública de 12 de enero de 2010 procedieron a complementar la compraventa en el sentido de exceptuar de la renuncia de acciones también a las que deriven de la no inscripción de la escritura de compraventa en el Conservador de Bienes Raíces respectivo por causa atribuible a alguna de las partes.

Asimismo, es del caso precisar que si bien la demandada nombre reservado con fecha 14 de diciembre de 2009 procedió a revocar el mandato general otorgado el 7 de enero de 2009 al abogado Marcos Ibacache Cortés, dicha revocación no afecta la validez de la escritura complementaria de 12 de enero de 2010, por cuanto, por un lado, al otorgar dicha complementación el abogado Ibacache no actuó en virtud del mandato revocado sino que en virtud del poder que le fue otorgado por ambas partes en la cláusula octava de la compraventa de 30 de enero de 2009, cuya vigencia no ha sido cuestionada y, por otro lado, la señalada revocación sólo produjo efectos respecto del mandatario desde que se le notificó con fecha 14 de agosto de 2010, de acuerdo al artículo 2165 del Código Civil, por lo que lo actuado en el tiempo que media entre la revocación y su notificación es válido y da derechos a terceros de buena fe contra el mandante, según lo expresa el artículo 2173 del citado Código.

Por lo tanto, la modificación introducida al contrato de compraventa por la cual se posibilitó a las partes deducir acciones derivadas de la no inscripción de dicho contrato en el Conservador de Bienes Raíces sin duda es válida y como tal integra el contrato cuya resolución se solicita, por lo que necesariamente ha de ser objeto de consideraciones al examinar los yerros denunciados en el recurso de casación en el fondo.

UNDÉCIMO: Que de lo consignado en los motivos precedentes aparece que la cuestión a resolver mediante el presente arbitrio estriba en determinar si se produjo el incumplimiento contractual que la actora imputa a la parte demandada y si en tal evento es posible decretar la resolución del contrato de compraventa celebrado por las partes, con indemnización de perjuicios.

DUODÉCIMO: Que al efecto cabe tener presente que la noción de incumplimiento supone, por una parte, constatar de manera objetiva que no se ha dado cumplimiento a la prestación que imponía el contrato y, por otra parte, que tal incumplimiento resulta imputable a la parte que ha omitido la obligación debida.

Luego, considerando que es el incumplimiento contractual el que determina la aplicación de los diversos remedios que provee la legislación para enfrentarlo, como el cumplimiento forzado, la resolución y la indemnización de perjuicios, en la labor de averiguar si ha habido incumplimiento, primeramente, resulta necesaria la fijación exacta del contenido de la regla contractual, precisando aquello a lo que se ha obligado el deudor.

En este sentido conviene precisar que según consta en la compraventa de autos, que rola a fojas 8 y siguientes del cuaderno de medida prejudicial, doña nombre reservado vende, cede y transfiere a Comercial Ene S.A., el 100% de las acciones y derechos de que es propietaria en la parte no transferida del inmueble ubicado en domicilio reservado, individualizado como Lote Uno A Uno A, de 1863,67 metros cuadrados de superficie, que adquirió por sucesión por causa de muerte quedada al fallecimiento de doña nombre reservado, según consta en el auto de posesión efectiva de fecha 17 de mayo de 2007, inscrita a fojas 1860 número 3283 del Conservador de Bienes Raíces de Punta Arenas del año 2007 y en la inscripción especial de herencia inscrita a fojas 1860 vuelta número 3284 del Registro de Propiedad del año 2007 del señalado Conservador de Bienes Raíces.

Ahora bien, cuando la venta tiene por objeto un derecho o cuota indivisa sobre un bien raíz determinado, la cosa vendida es un derecho real sobre un inmueble y no un crédito personal. Por lo tanto, su tradición no puede efectuarse sino por la inscripción en el registro del Conservador respectivo, pues de otro modo el cesionario o comprador no adquiere el dominio de ese derecho o cuota. Así lo ha declarado esta Corte Suprema en Revista de Derecho y Jurisprudencia, Tomo VII, sección primera, pág. 240, según lo destaca el autor Arturo Alessandri Rodríguez en su obra “De la compraventa y de la promesa de venta”, Editorial Jurídica de Chile, 2003, Tomo I, vol. 2, pág. 700.

Conforme a lo anterior, la obligación de entrega de la cosa vendida que el artículo 1824 del Código Civil impone al vendedor, en el caso de la venta de un derecho o cuota indivisa sobre un bien raíz determinado, que es lo que ocurre en autos, se traduce en efectuar la entrega legal o tradición mediante la respectiva inscripción conservatoria.

Precisando el contenido de dicha obligación la doctrina y la jurisprudencia han expresado que la norma en referencia hace uso del lenguaje con mayor propiedad, puesto que alude a la obligación general de “entrega”, que comprende: “1).- la de conservar la cosa hasta su entrega; 2).- la de responder por los deterioros producidos por el hecho o culpa del vendedor; 3).- la de poner la cosa a disposición del comprador, es decir, la obligación de entregar propiamente dicha; 4).- la de entregarla en el tiempo y lugar convenidos; 5).- la de costear los gastos que se hicieren para ponerla en disposición de ser entregada; y 6).- la de entregarla con todos sus frutos y accesorios" (Alessandri Rodríguez, ob. Cit., pp. 573 y 574).

DECIMOTERCERO: Que, en la especie, el incumplimiento contractual imputado en la demanda se hace consistir precisamente en que la parte vendedora no habría cumplido con la obligación de entregar la posesión jurídica de las acciones y derechos que fueron objeto de la venta, tanto porque previo a la celebración del contrato la vendedora convino con los otros copropietarios la subdivisión del predio sobre el que recaían los derechos, de modo que al solicitar la inscripción de la compraventa aquella ya no era dueña de derechos y acciones en un predio de 1863,57 metros cuadrados, adjudicación que no comunicó a la parte compradora, como porque con posterioridad a la celebración del contrato la vendedora revocó el mandato que había otorgado al abogado Marcos Ibacache para que actuara en su representación, lo que motivó que el Conservador de Bienes Raíces se negara a inscribir las escrituras complementarias otorgadas con el propósito de permitir la inscripción de la compraventa en cuestión.

Tales presupuestos de la acción de resolución fueron establecidos como hechos de la causa, según se consignó en el motivo octavo de esta sentencia, a lo que cabe agregar que en la gestión voluntaria Rol 3-2009 seguida ante el Segundo Juzgado de Letras de Punta Arenas, sobre reclamo ante la negativa del Conservador de Bienes Raíces de esa ciudad a inscribir la compraventa objeto de este juicio de 30 de enero de 2009, a fojas 11, consta el informe del referido Conservador en el que expresa que no procedió a la inscripción por cuanto al efectuar el estudio de la escritura en referencia pudo advertir que el Lote uno A uno A fue subdividido según plano aprobado por la Dirección de Obras Municipales con fecha 28 de junio de 2007, a petición de la propia vendedora y de los demás copropietarios nombre reservado y nombre reservado, siendo debidamente firmado por ellos, plano que se encuentra archivado conjuntamente con el certificado de subdivisión N° 20 de 29 de junio de 2007 con los números 244 y 244 a), respectivamente, al final del Registro de Propiedad del año 2007. Conforme a ello, rechazó la inscripción porque los derechos y acciones que se pretende vender ya no se encuentran radicados en el Lote uno A uno A, sino en los lotes resultantes de la subdivisión. Asimismo, en dicho expediente consta que encontrándose pendiente la resolución por parte del tribunal, la parte vendedora y reclamante con fecha 7 de enero de 2010 se desistió de la acción interpuesta, revocando además el patrocinio y poder conferido al abogado Marcos Ibacache Cortés.

DECIMOCUARTO: Que de acuerdo con lo consignado en el motivo precedente, resulta indudable que la vendedora ha incumplido la obligación que le impone el contrato de venta de entregar la cosa vendida, en la especie los derechos y acciones de que era dueña en el predio denominado Lote uno A uno A, de 1.863,67 metros cuadrados, por cuanto por su hecho o culpa no ha sido posible efectuar la inscripción conservatoria de la compraventa, falta de entrega que importa la violación total del contrato y que autoriza al comprador para pedir el cumplimiento o la resolución del mismo, en ambos casos con indemnización de perjuicios, conforme a lo dispuesto en el artículo 1489 en relación con el artículo 1826 inciso 2°, ambos del Código Civil.

DECIMOQUINTO: Que según lo razonado precedentemente, los jueces del fondo incurrieron en una errónea aplicación del artículo 1489 del Código Civil, en relación con lo dispuesto en los artículos 1824, 1826 y 1828 del mismo Código, pues rechazaron la demanda de resolución de contrato a pesar de encontrarse acreditados sus presupuestos legales y, en particular, el incumplimiento contractual de la parte vendedora de su obligación de entregar la cosa vendida, todo lo cual justifica que el presente recurso de casación en el fondo sea acogido.

Por estas consideraciones y visto además lo dispuesto en los artículos 764, 767 y 785 del Código de Procedimiento Civil, se declara:

I.- Que se rechaza el recurso de casación en la forma deducido en lo principal de fojas 172 por el abogado Rodrigo Cartes Pino en representación de la parte demandante.

II.- Que se acoge el recurso de casación en el fondo deducido por la misma parte en contra de la sentencia de la Corte de Apelaciones de Punta Arenas de quince de octubre de dos mil quince, escrita a fojas 168, la que en consecuencia se invalida y se reemplaza por la que se dicta a continuación, separadamente, pero sin nueva vista.

Regístrese.

Redacción a cargo del Ministro señor Héctor Carreño S.

Rol N° 28.913-2015

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, por los Ministros, Sr. Patricio Valdés A., Sr. Héctor Carreño S., Sr. Guillermo Silva G., Sra. Rosa Maggi D. y Sr. Juan Eduardo Fuentes B.

Autorizado por el Ministro de fe de esta Corte Suprema.

En Santiago, a seis de septiembre de dos mil dieciséis, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.