Excepción de cosa juzgada

Santiago, dos de marzo de dos mil diecisiete.

Vistos:

En autos rol N°C-35-2014, caratulados “nombre reservado con Sociedad Christel y Nicolás Mazet Ltda.”, seguidos ante el Juzgado de Letras de Villarrica, sobre terminación de contrato de arrendamiento por no pago de rentas, por sentencia de once de julio de dos mil catorce, escrita fojas 172 y siguientes, en cuanto al fondo, se acogió, con costas, la demanda principal de terminación de contrato de arrendamiento por no pago de rentas, entablada por don nombre reservado en contra de la sociedad “Christel y Nicolás Mazet Limitada”, nombre de fantasía “Leonardos Limitada” y, en consecuencia, se declaró terminado el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes con fecha 10 de mayo de 2011, sobre el inmueble ubicado en domicilio reservado, que la demandada debe pagar al actor la suma de $24.000.000, por concepto de rentas insolutas, más el interés bancario promedio respectivo y un interés penal pactado equivalente al 2% mensual correspondiente a cada mes de mora; y que debe restituir el inmueble dentro de tercero día desde que el fallo cause ejecutoria, bajo apercibimiento de lanzamiento con auxilio de la fuerza; en razón de lo anterior, no se emitió pronunciamiento sobre la acción subsidiaria de restitución. Además, se acogió la excepción de cosa juzgada opuesta por el demandado reconvencional y, en consecuencia, se rechazó la demanda de indemnización de perjuicios deducida en contra del actor y la petición subsidiaria de devolución de la garantía, entregada al momento de suscribir el contrato, ascendente a U$8.000.

Se alzó la parte demandada y una sala de la Corte de Apelaciones de Temuco, por sentencia de once de septiembre de dos mil quince, escrita a fojas 344 y siguientes, revocó el fallo apelado, sólo en cuanto acogió la demanda principal de terminación de contrato de arrendamiento por no pago de rentas y no se pronunció sobre la acción subsidiaria de restitución del inmueble y, en su lugar, acogió la excepción de contrato no cumplido deducida por la demandada principal y, en consecuencia, rechazó la demanda principal y acogió la subsidiaria, ordenando al tribunal se notifique a la demandada la solicitud de terminación del contrato de arrendamiento y de restitución del inmueble arrendado, sin condenar en costas a ninguna de las partes, por no haber resultado totalmente vencidas.

Contra dicho pronunciamiento, la parte demandante interpuso recurso de casación en el fondo, solicitando se invalide el fallo y se dicte una sentencia de reemplazo conforme a los fundamentos de hecho y de derecho que expone.

Se trajeron los autos en relación.

Considerando:

Primero: Que el recurso de casación denuncia la infracción de los artículos 45 del Código Civil, 177 del Código de Procedimiento Civil, y 1545, 1552 y 1547 inciso 2°, todos del Código Civil.

En lo que respecta al artículo 45 del Código Civil, señala el recurrente, en síntesis, que el error de derecho se habría configurado ya que el fallo da por acreditado que la génesis del conflicto entre las partes se inicia el día 7 de junio de 2011, como consecuencia de un tornado que azotó la ciudad de Villarrica, que habría afectado a la hostería arrendada y obligado a cerrarla hasta el mes de septiembre de ese año para hacer reparaciones, época en la cual la demandada habría constatado impedimentos materiales para el uso y explotación de la hostería, en razón de lo cual acoge la excepción de contrato no cumplido. Si eso es así, como el caso fortuito o fuerza mayor a que se refiere el citado artículo 45 del Código Civil exonera de responsabilidad al deudor, entiende el recurrente que la ocurrencia del tornado lo liberó de sus obligaciones, de manera que no correspondía acoger la excepción de contrato no cumplido, puesto que ésta requiere de la existencia de obligaciones actualmente exigibles, cuyo no sería el caso, toda vez que en su calidad de arrendador no estaba obligado a mantener el inmueble en estado de servir, si a consecuencia de aquel imprevisto imposible de resistir se generaron los deterioros que invoca la demandada.

En relación al artículo 177 del Código de Procedimiento Civil, indica que la infracción de ley se produce por cuanto los impedimentos materiales y jurídicos en que se fundamenta la excepción de contrato no cumplido alegada por la sociedad demandada, son los mismos que se denunciaron por ésta en la causa rol N°C-345-2012, seguida ante el mismo juzgado de letras de Villarrica y traída a la vista a estos autos, los que fueron rechazados en pronunciamiento que se encuentra firme y ejecutoriado, por lo que no cabe sino concluir que se viola la disposición señalada y los principios de certeza y seguridad jurídica al recurrir a fundamentos fácticos y jurídicos respecto de una situación que fue zanjada en el juicio anterior.

A su turno, funda la infracción del artículo 1545 del Código Civil en el hecho que las partes fijaron el marco regulatorio de su relación contractual, al suscribir el contrato de arrendamiento con fecha 10 de mayo de 2011, habiendo señalado en la cláusula séptima del citado acuerdo, que la arrendataria declaró recibir en la misma fecha a su entera satisfacción el inmueble arrendado y sus construcciones, en el estado en que se encuentran, que es conocido de ella, obligándose a mantener en buenas condiciones los cierros y construcciones y a hacer las reparaciones que se requieran, lo que, a juicio del recurrente, impide que ahora alegue impedimentos materiales, más aún si en las confesionales de ambos juicios, la demandada reconoce que visitó el inmueble varias veces antes de arrendarlo, lo que implica que conocía su estado material. Asimismo, de conformidad a lo estipulado en la cláusula novena del contrato, las partes pactaron que las mejoras introducidas por el arrendatario quedarían en beneficio de la propiedad, sin derecho a reembolso alguno, y claramente se habría probado que las reparaciones efectuadas por la demandada tienen ese carácter, como emana del informe pericial evacuado en autos, por lo cual se habría violado la ley del contrato al considerarlas como impedimentos materiales.

Respecto del artículo 1552 del Código Civil, estima que la infracción se origina al acoger la excepción de contrato no cumplido y rechazar la demanda de terminación del contrato por no pago de rentas, sin considerar los elementos probatorios contenidos en la causa rol N°C-345-2012 tenida a la vista por el tribunal y a la que antes se hizo referencia, con que se acreditaría que su parte siempre estuvo llana a cumplir con las obligaciones que emanaban del contrato, a diferencia de lo sostenido en el fallo impugnado. Cita al efecto, la prueba testimonial rendida en aquel primer juicio seguido entre las partes.

En lo que respecta al inciso 2° del artículo 1547 del Código Civil, funda el yerro denunciado, en que el punto de inicio del conflicto ha sido fijado por la sentencia impugnada en el denominado tornado, hecho imprevisible e irresistible, de manera que se encuentra amparado por una causal legal que lo exonera de responsabilidad contractual – caso fortuito - por lo que no se pudo configurar la excepción de contrato no cumplido.

Termina señalando la forma en que las infracciones denunciadas habrían influido en lo dispositivo del fallo.

Segundo: Que los hechos asentados en la sentencia, son los siguientes:

a.- Las partes celebraron un contrato de arrendamiento con fecha 10 de mayo de 2011, sobre una hostería denominada Hue Quimey y su respectiva patente comercial de hostería, ubicada en domicilio reservado, de la ciudad de Villarrica;

b.- El contrato se pactó por el término de cuatro años a contar de la fecha indicada, renovable por períodos iguales, a menos que cualquiera de las partes manifestare su intención en contrario, en la forma y de acuerdo a lo estipulado en la cláusula cuarta del contrato en mención;

c.- La renta anual se fijó en $24.000.000, pagadera en anualidades anticipadas, los días 1° de junio de cada año, en dinero efectivo o vale vista a nombre del arrendador;

d.- Se convino, asimismo, como causal de término ipso facto del contrato, el atraso en el pago de la renta de arrendamiento por un lapso superior a treinta días;

e.- La demandada se encuentra retrasada en el pago del arrendamiento correspondiente al período 2013-2014, en siete meses a la fecha de presentación de la demanda;

f.- La demandada adeuda al actor, además del período que se cobra en estos autos, la renta anual correspondiente al período 2012-2013, esto es, otros $24.000.000, los que pretendían ser cobrados por la vía ejecutiva en causa rol C-2-2014; por lo que en total la demandada adeuda al actor la suma de $48.000.000, correspondiente a los períodos 2012-2013 y 2013-2014;

g.- En el inmueble se efectuaron reparaciones en pisos, paredes, cañerías, techumbre, baños y cocina, debido a filtraciones de agua, humedad y podredumbre de materiales de edificación, entre los meses de agosto de 2011 y enero de 2012, y el monto de los arreglos fue superior a los $23.000.000, lo que se funda, principalmente, en el peritaje evacuado a fojas 106 y siguientes, en que constan aquellas y otras reparaciones cuya necesidad no era apreciable a simple vista: cambio en la red de agua potable en baños de clientes, cambio en sistema eléctrico y de red de agua potable fría y caliente en baños de las habitaciones 1,2,4 y 5 y en departamento privado del segundo piso y cambio de sistema eléctrico en la cocina; además, se provisionó e instaló aislación térmica de poliestireno expandido en las paredes de la mayor parte de las dependencias del inmueble.

h.- Las reparaciones mencionadas no fueron solucionadas por el dueño del inmueble;

i.- No se acreditó que la falta de recepción definitiva del inmueble, por parte de la Municipalidad de Villarrica, haya impedido la explotación de la hostería, la que contaba con patente para desarrollar ese negocio;

j.- En la causa rol N°C-345-2013, ventilada ante el mismo juzgado de Villarrica, la sociedad “Christel y Nicolás Mazet Ltda” demandó a nombre reservado; en dicha causa se pidió la rebaja de rentas e indemnización de perjuicios y el fundamento de la pretensión fue la concurrencia de impedimentos materiales y jurídicos que afectaban al inmueble arrendado y hacían imposible su explotación.

Respecto de los impedimentos materiales invocados, la sociedad demandante señaló que “las paredes y el cielo no estaban insonorizados y aislados, la cocina no sólo estaba en mal estado sino que además no cumplía con las normas de carácter laboral, higiene y seguridad exigidos por la ley”; pudieron “constatar que el hotel no disponía de ningún aislamiento y que la estructura estaba parcialmente podrida, que no se respetaban las normas de higiene y que no se podía garantizar ninguna necesidad a la clientela”, razones por las cuales tuvieron que “renovar los techos, los muros, las canalizaciones, la electricidad; y como los baños estaban húmedos e insalubres, tuvimos que cambiar también la mayoría de los WC, los cuales tenían fugas y se encontraban en un estado indescriptible”. Además, tuvieron que “renovar completamente las terrazas de las habitaciones, ya que estaban a punto de derrumbarse y no ofrecían ninguna protección para los niños, concluyendo la remodelación del restaurant y la cocina, a fines del mes de agosto de 2011”.

La sentencia dictada en los autos antes indicados estableció que las afirmaciones vertidas por el demandante resultan contrarias a la lógica y reglas de la experiencia en cuanto al estado de conservación del inmueble al tiempo de la celebración del contrato, por cuanto declaró recibirlo a su entera satisfacción, en el estado en que se encontraba y que era conocida del mismo, lo que además desprende del hecho de haber visitado el inmueble entre ocho y diez veces previamente, concluyendo que no se advierten hechos que impidan el goce de la cosa arrendada en forma parcial y que justifiquen una rebaja de renta, y que si el arrendatario decidió invertir importantes sumas de dinero en el inmueble, lo hizo libremente. A raíz de lo anterior decide que tampoco será oído el actor en su demanda de indemnización de perjuicios por daño emergente, lucro cesante ni subsidiaria por daño moral, porque no se configura la hipótesis de los artículos 1932 y 1933 del Código Civil, ya que se acreditó que, a la fecha del arrendamiento, el inmueble destinado a hostería funcionaba como tal sin inconvenientes de ninguna naturaleza, unido a que el actor recibió conforme las instalaciones.

La referida sentencia dio por establecida la inversión efectuada en el inmueble arrendado por el demandante, ascendente a $25.000.000, la que sin embargo no dio pié a la indemnización solicitada, ya que las partes pactaron que las mejoras que se hubiesen introducido en el inmueble arrendado quedarán en todo caso a beneficio del inmueble;

k.- La demanda reconvencional deducida en estos autos ha sido interpuesta por la sociedad arrendataria demandada en contra de nombre reservado; se pretende una indemnización de perjuicios y su fundamento es la concurrencia de impedimentos materiales y jurídicos que afectarían el inmueble arrendado.

La demandante reconvencional sostiene que se vio obligada a realizar una serie de reparaciones en el inmueble que ascienden a la suma de $25.000.000, ya que “se constató que el hotel no disponía de ningún aislamiento y que la estructura estaba parcialmente podrida; que no se respetaban las normas de higiene y que no se podía garantizar ninguna seguridad a la clientela”. “Por estas razones se tuvo que renovar los techos, los muros, las canalizaciones y la electricidad; y como los baños estaban húmedos e insalubres se tuvo también que cambiar la mayoría de los WC, los cuales tenían fugas y se encontraban en mal estado. Se renovaron completamente las terrazas de las habitaciones que ya estaban a punto de derrumbarse y no ofrecían ninguna protección para los niños, concluyendo la remodelación del restaurant y la cocina a fines del mes de agosto del año 2011”;

l.- El arrendador tiene el plazo de 30 días para restituir la garantía, contados desde el término del contrato que lo vincula con la arrendataria.

Tercero: Que, sobre la base de los hechos fijados, los sentenciadores estimaron que el inmueble debió ser objeto de importantes reparaciones a solo tres meses de celebrado el contrato de arrendamiento que motiva la presente causa, por desperfectos que no eran apreciables a simple vista, para que el mismo pudiera servir para el fin con que fue tomado en arriendo, esto es, como hostería; que al no haber solucionado las reparaciones mencionadas el actor no ha cumplido ni estado llano a cumplir con su obligación de poner a disposición del arrendatario un inmueble adecuado para su uso como hostería, esto es, como un lugar en que se da alojamiento y alimentación mediante pago; que el incumplimiento en que ha incurrido el arrendador demandante no puede calificarse de irrelevante y tiene directa relación con el incumplimiento que se reprocha a la arrendataria demandada, que ésta no ha incurrido previamente en incumplimiento, desde que entregó la renta de arrendamiento correspondiente al primer año completo y no aceptó una modificación en la forma en que las obligaciones del arrendador debían ser cumplidas, todo lo cual los lleva a concluir que cabe acoger la excepción de contrato no cumplido, específicamente, por los impedimentos materiales que afectaban al inmueble, de los que no se hizo cargo la demandante en cuanto arrendadora, más no por no haber contado el inmueble con la recepción definitiva por parte de la Municipalidad.

En cuanto a la excepción de cosa juzgada opuesta por el demandante principal y demandado reconvencional, entre la presente causa y aquella ventilada bajo el rol N° C-345-2012 ante el mismo juzgado de Villarrica, para oponerse a la demanda reconvencional deducida por el arrendatario por la que reclama indemnización de perjuicios por las reparaciones que debió realizar en el inmueble para que fuera utilizado como hostería, la sentencia impugnada estima que se cumple con la triple identidad exigida por el artículo 177 del Código de Procedimiento Civil, por lo que el problema habría sido bien resuelto por el juzgador de primera instancia.

Cuarto: Que la excepción de contrato no cumplido es aquella que corresponde al deudor en un contrato bilateral, para negarse a cumplir su obligación, mientras la otra parte no cumpla o se allane a cumplir la suya. En nuestro ordenamiento, efectivamente, se encuentra recogida en el artículo 1552 del Código Civil, que declara que “En los contratos bilaterales ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumple por su parte, o no se allana a cumplirlo en la forma y tiempo debidos”, lo que ha sido entendido por la doctrina y la jurisprudencia en términos amplios.

Se trata, pues, de una institución que opera en los contratos con prestaciones recíprocas, en que cada uno de los contratantes puede rehusarse a cumplir su obligación si el otro no cumple u ofrece cumplir simultáneamente la suya. En el contrato de arrendamiento, el arrendador no sólo está obligado a entregar la cosa al arrendatario, sino que queda obligado, además, a “mantenerla en el estado de servir para el fin a que ha sido arrendada”, conforme dispone el artículo 1924 N°2 del Código Civil, que es precisamente la obligación en cuyo incumplimiento la sociedad demandada ha justificado el suyo, de pagar la renta de arrendamiento que funda la demanda de terminación de contrato ventilada en estos autos.

Quinto: Que, si bien la excepción de cosa juzgada acogida por la sentencia impugnada fue opuesta por el demandado reconvencional con respecto a la demanda de indemnización de perjuicios deducida en su contra por la demandada principal, lo cierto es que el simple examen de los hechos establecidos en la causa permite constatar que el fundamento de la excepción de contrato no cumplido, opuesta por la demandada en contra de la acción principal de terminación de contrato por no pago de las rentas de arrendamiento, consiste en el hecho de haber tenido que efectuar en el inmueble las mismas reparaciones que demandó en la acción reconvencional de indemnización de perjuicios, por cuanto el arrendador y demandante principal no habría cumplido con su obligación de entregar y mantener la cosa en el estado de servir para el fin que fue arrendada.

Pues bien, si se considera –como lo ha hecho la sentencia impugnada– que el fallo dictado en la causa rol N° C-345-2012, seguida ante el mismo juzgado de Villarrica, zanjó el tema de los perjuicios demandados nuevamente en estos autos, en razón de lo cual no se admitió volver a discutir la materia, acogiendo la excepción de cosa juzgada, no resulta procedente aceptar la misma alegación para los efectos de dar por configurada la excepción de contrato no cumplido, opuesta respecto de la acción principal, ya que una decisión de esa naturaleza atenta contra la coherencia interna que le es exigible a la sentencia como un todo. En efecto, tenemos que, por un lado, la indemnización de los perjuicios es rechazada, porque en otro juicio entre mismas las partes, ya se decidió que no correspondía condenar al arrendador por ese concepto, por cuanto el arrendatario había recibido el inmueble en el estado en que se encontraba, con pleno conocimiento del mismo, sin que existieran los vicios denunciados, de manera que la inversión en las reparaciones correspondieron a una decisión libre del arrendatario, y que conforme a lo pactado en el contrato deben quedar en beneficio del inmueble. Y, por otro, que la terminación del contrato por no pago de rentas es rechazada, porque el arrendador no habría dado cumplimiento a su obligación de poner a disposición del arrendatario el inmueble en estado de servir para el fin que lo arrendó, lo que llevó a que el arrendatario debiera ejecutar aquellas reparaciones a que antes se aludió, y que le correspondían al primero.

Desde la perspectiva anotada, la calificación jurídica efectuada por la sentencia al dar por establecido que el arrendador contra quien se opuso la excepción de contrato no cumplido, no había dado cumplimiento ni se había allanado a cumplir con su obligación de entregar y mantener la cosa en estado de servir para los fines del arrendamiento, es errónea y no permitía dar por configurada la citada institución.

Sexto: Que, por otra parte, en un contrato de tracto sucesivo, como lo es típicamente el de arrendamiento, en que las obligaciones van naciendo y extinguiéndose sucesiva y periódicamente, la exigencia de simultaneidad en el cumplimiento de las obligaciones aparece más evidente y resulta imprescindible considerarla para efectos de evaluar si se está en presencia de la excepción de contrato no cumplido.

Pues bien, en el caso que nos ocupa, es un hecho establecido que la sociedad demandada no sólo no pagó la renta de arrendamiento que da origen a estos autos, esto es, por el período 2013-2014, sino que tampoco ha pagado la correspondiente al período anterior, 2012-2013. Si bien podría concluirse que el incumplimiento del primer período está vinculado, precisamente, a las reparaciones efectuadas en el inmueble entre agosto de 2011 y enero de 2012, las que el arrendatario demandado atribuye al no pago de las obligaciones del arrendador, es lo cierto que nada justifica, entonces, que persista en el no pago del período que se cobra en estos autos, desde que no ha aportado ninguna prueba para acreditar que, a su turno, se ha visto impedido del goce del inmueble. Como se dijo, la institución en estudio enseña que cada uno de los contratantes puede rehusarse a cumplir su obligación si el otro no cumple u ofrece cumplir simultáneamente la suya. De manera que el arrendatario demandado no parece estar en condiciones de oponer dicha excepción, desde que no se acreditó que actualmente exista un incumplimiento del arrendador que le exima de su obligación simultánea de pagar la renta por el período 2013-2014, más aún si se tiene en consideración que las reparaciones efectuadas en 2011-2012 fueron avaluadas en el juicio rol N° C-345-12, en la suma de $25.000.000, lo que, de algún modo, correspondería al no pago de la renta de $24.000.000 por el período 2012-2013, más no resulta procedente continuar justificando en ello su actual incumplimiento.

Séptimo: Que yerra, en consecuencia, la sentencia cuando establece que el demandado “no ha incurrido previamente en incumplimiento, desde que entregó la renta correspondiente al primer año completo, y las reparaciones para superar los problemas que presentaba el inmueble se iniciaron tan sólo tres meses después de suscrito el respectivo contrato” (considerando décimo tercero), ya que olvida el requisito de simultaneidad de las obligaciones recíprocas y sugiere que el supuesto incumplimiento inicial del arrendador -acotado a los referidos $25.000.000- permite que el arrendatario no cumpla nunca más la de pagar la renta, no obstante continuar gozando del inmueble arrendado.

Octavo: Que los errores cometidos por los jueces del fondo han influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo, puesto que han permitido que se dé por configurada la excepción de contrato no cumplido, impidiendo de esta forma la terminación del contrato de arrendamiento por no pago de rentas.

Lo anterior, hace innecesario pronunciarse sobre los restantes errores de derecho denunciados.

Por estos fundamentos, disposiciones legales citadas y lo preceptuado en los artículos 764, 765, 767 y 785 del Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de casación en el fondo deducido por la parte demandante a fojas 360, en contra de la sentencia de once de septiembre de dos mil quince, escrita a fojas 344 y siguientes, la que se invalida y se reemplaza por la que se dicta a continuación, sin nueva vista y en forma separada.

Acordada con el voto en contra del ministro Cerda, quien estuvo por rechazarlo, por estimar que los hechos establecidos armonizan con la excepción de contrato no cumplido opuesta por la demandada a la acción principal, sin que advierta óbice jurídico para que unos mismos hechos hayan de servir de fundamento a pretensiones que en derecho son independientes entre sí y que, por lo tanto, gozan de autonomía, como la de indemnización de perjuicios, por una parte, y la de contrato no cumplido, por la otra. El presupuesto de hecho de esta última es que la cosa tomada en arriendo no permite el goce para el que se la alquiló. El presupuesto de hecho de la primera es el desequilibrio producido entre los contratantes, en razón de expensas que uno ha debido efectuar, indispensables para permitir ese goce. Factible es, por ejemplo, que la acción resarcitoria no prospere debido a que se expensó en una cosa que se recepcionó sin observaciones o reparos; tanto como que proceda la de contrato no cumplido, en razón de relevantes defectos no visibles de la cosa o que sobrevinieron en tiempo próximo a su recepción conforme.

Redactó la ministra Andrea Muñoz S. y el voto, su autor.

Regístrese.

N°26.900-2015

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., señor Carlos Cerda F., y el Abogado Integrante señor Jorge Lagos G. No firma el Abogado Integrante señor Lagos, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar ausente. Santiago, dos de marzo de dos mil diecisiete.