Hipoteca

Santiago, siete de enero de dos mil veinte.

VISTO:

En estos autos sobre tercería de prelación deducida en la etapa de cumplimiento incidental de la sentencia dictada en el juicio sobre terminación de contrato de arrendamiento y pago de rentas rol N° 2.685-2013 del Segundo Juzgado Civil de Concepción, caratulado “nombre reservado con Hormas Chile Construcción Limitada”, mediante sentencia dictada el veintisiete de abril de dos mil dieciocho, escrita a fojas 85 y siguientes, el referido tribunal desestimó las tercerías de prelación y pago interpuestas por Scotiabank Chile, con costas.

La tercerista dedujo recurso de apelación en contra de dicha resolución y una sala de la Corte de Apelaciones de esa ciudad, por decisión de catorce de agosto de ese año, rolante a fojas 115, la confirmó.

En contra de esta última sentencia la misma parte deduce recurso de casación en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que en el recurso en estudio se sostiene que el fallo impugnado ha vulnerado, en primer lugar, las normas contenidas en los artículos 2424 y 2428 del Código Civil, de los que emanan los derechos que un acreedor hipotecario puede ejercer al ser citado en tal condición. Expresa que esas disposiciones reconocen dos acciones; una personal, que emana del vínculo jurídico que dio origen a la obligación garantizada por la hipoteca y se entabla en contra del deudor personal que contrajo tal obligación, y otra real, denominada acción hipotecaria, que nace de la hipoteca y se dirige contra quien sea el tercer poseedor de la finca hipotecada y ambas pueden ejercerse en una tercería de prelación y pago preferente.

Sobre la acción hipotecaria, refiere que la hipoteca, además de constituir un contrato del cual emanan derechos personales, constituye igualmente un derecho real, como lo dispone el artículo 577 del Código Civil, lo que implica que el acreedor hipotecario tiene el derecho a perseguir la realización del inmueble dado en hipoteca para el pago de sus acreencias de manos de quien se encuentre, aun si se trata de persona distinta del deudor personal.

Así, en el presente caso, por haberse transferido el inmueble hipotecado a un tercero -el demandado de tercería-, su parte ejerció la acción real demostrando la vigencia y exigibilidad de las obligaciones que la hipoteca de garantía general ampara, a fin de hacer efectivo el derecho de persecución que le otorga. Luego, no se demandó a la sociedad Hormas Chile Construcción Limitada, ejecutado de autos, por ser deudor personal de la obligación garantizada sino por encontrarse en su poder el inmueble hipotecado que está respondiendo al cumplimiento de las obligaciones hechas valer en este proceso.

Además, el fallo vulneró las normas vinculantes de la hipoteca de los artículos 2470 y 2477 del Código Civil al desconocer el derecho preferente de su parte para el pago de sus créditos garantizados con hipoteca por sobre los créditos valistas del ejecutante y demandado de la tercería de prelación, así como la acción real de persecución, sobre la equivocada conclusión de que el poseedor del inmueble subastado no adquirió ninguna deuda personal para con el acreedor hipotecario. No obstante, los jueces no advierten que el artículo 2470 del Código Civil se refiere a la hipoteca como una causa de preferencia inherente a los créditos para cuya seguridad se han establecido y pasan con ellos a todas las personas que los adquieran por cesión, subrogación o de otra manera, como sucede en la especie y, además, que el artículo 2477 del mismo cuerpo legal dispone que en la tercera clase de créditos se encuentran los hipotecarios, de modo que su crédito tiene preferencia para el pago por sobre los de la ejecutante.

Al desatender el tenor literal de los preceptos mencionados, afirma que el fallo también vulnera el artículo 19 del Código Civil.

Añade, por otra parte, que también se quebranta el artículo 342 N° 2 del Código de Procedimiento Civil en relación con el artículo 518 N° 3 del mismo cuerpo legal, ya que los documentos públicos acompañados al juicio dan fe de la calidad de acreedor hipotecario preferente de Scotiabank Chile y ellos no fueron considerados en la sentencia.

Y, en fin, se viola esta última disposición al rechazarse una tercería de pago preferente interpuesta en tiempo y forma, habiéndose acreditado los supuestos en que ella se fundaba.

SEGUNDO: Que como deja entrever el recurso recién enunciado, en estos antecedentes el banco Scotiabank Chile S.A. fue citado en la etapa de cumplimiento de la sentencia definitiva dictada en autos en razón de su condición de acreedor hipotecario del inmueble inscrito a nombre de la demandada Hormas Chile Construcción Limitada, embargado en autos. La institución bancaria compareció y manifestó su voluntad de pagarse con el producto del remate, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 2428 del Código Civil.

Asimismo, dedujo demanda de tercería de prelación por la suma de $516.906.807, más intereses reajustes y costas y, en subsidio, de pago, crédito del que dan cuenta los documentos acompañados y las sentencias dictadas en los autos rol C-97615-2009 y C-97614-2009 seguidas por dicho tercerista en contra de su deudor Inmobiliaria nombre reservado Empresa Individual De Responsabilidad Limitada, pronunciamientos en los que fueron desestimadas las excepciones opuestas por esta última, quien, en garantía de pago, constituyó hipoteca sobre los inmuebles embargados en autos, los que mediante escritura pública de 24 de diciembre de 2009 fueron transferidos a la Sociedad Inversiones Las Tranqueras Limitada y esta, a su vez, los transfirió a la demandada de autos, sociedad Hormas Chile Construcción Limitada, por escritura pública otorgada el 9 de agosto del mismo año, constituyéndose en tercer poseedor de ellos.

La demanda solo fue contestada por la parte de nombre reservado, ejecutante, alegando la prescripción de los créditos invocados y advirtiendo que corresponde a la tercerista comprobar la existencia de los créditos y la preferencia alegada.

TERCERO: Que en lo que incumbe al recurso que se viene analizando, el fallo cuestionado determina que el crédito reclamado consta en la escritura pública de 31 de agosto de 2007 en cuya virtud la tercerista otorgó un crédito hipotecario a Inmobiliaria nombre reservado Empresa Individual de Responsabilidad Limitada y consta, además, en cuatro pagarés que por sí o mediante mandato ese deudor aceptó a favor del banco los días 17 de Octubre de 2007, 24 de abril de 2008, 17 de Enero y 18 de marzo de 2009, títulos de crédito que fueron el fundamento de la demanda ejecutiva presentada por la tercerista en causa rol C-97615-2009 caratulados “Banco del Desarrollo con Inmobiliaria nombre reservado Empresa Individual De Responsabilidad Limitada” del Primer Juzgado de Letras de Los Ángeles. En esta causa se dictó sentencia judicial favorable encontrándose firme y ejecutoriada, circunstancia que da cuenta de la vigencia de la deuda y permite desestimar la excepción de prescripción opuesta por la ejecutante de estos autos.

Expresan los jueces, sin embargo, que “los títulos alegados como preferentes por la tercerista, fueron suscritos, según los mismos dichos de ella, por Inmobiliaria nombre reservado Empresa Individual De Responsabilidad Limitada, persona jurídica que ninguna relación tiene con las partes de este juicio, en el cual, se tiene por demandado y ejecutado a Horma Chile Construccion Ltda. En ese sentido, no se aprecia qué vínculo, relación o título de crédito preferente tiene Banco Scotiabank en contra de Horma Chile Construccion Ltda que le permita ser pagado de manera preferente al Ejecutante de autos, pues a este respecto y punto de prueba la tercerista ninguna prueba acompañó”…sin que tampoco acreditara “que el ejecutado de autos deba algo al tercerista”.

Además, consideraron los sentenciadores de segundo grado que “el tercerista de prelación no es acreedor del ejecutado en la causa principal y la obligación personal garantizada con la hipoteca dice relación con otra persona”, pues el ejecutado “es propiamente un tercer poseedor de la finca hipotecada”, añaden que “si el acreedor quiere hacer efectivo su derecho de persecución (derecho real) debe dirigirse en contra de ese poseedor, no deudor, mediante la gestión regulada en los artículos 758 a 763 del Código de Procedimiento Civil…”

En síntesis, los jueces del fondo desestiman las tercerías impetradas por la recurrente por no existir “entre el tercerista y el ejecutado - demandado de tercería - una relación de acreedor deudor, toda vez que esta no era la vía idónea para ejercer los derechos reales y personales que asistían al demandante de tercería, única que permite al tercer poseedor de la finca hipotecada ejercer la opción legal y generar los efectos jurídicos ya señalados”.

CUARTO: Que para iniciar el análisis de los cuestionamientos que desarrolla el recurso de nulidad ya enunciado, es propicio recordar que en nuestro ordenamiento la tercería de prelación consiste en la intervención, por medio de una demanda, de un tercero que adviene al juicio ejecutivo invocando el derecho a ser pagado prioritariamente respecto del ejecutante con el producido de los bienes subastados al deudor ejecutado, por ostentar en contra de éste un derecho amparado con una preferencia expresamente consagrada en la ley.

Sabido es que, en virtud del derecho de prenda general que los artículos 2465 y 2469 del Código Civil reconocen a los acreedores, quedan éstos facultados para perseguir y realizar todos los bienes de los deudores, a excepción de los inembargables, con el objeto de lograr la íntegra satisfacción de sus créditos con el producto de lo así enajenado.

La concurrencia de los acreedores al pago, de acuerdo con lo prescrito por la referida normativa, se rige por el principio de la igualdad: todos ellos están autorizados para perseguir los bienes de los deudores en idénticos términos, de modo que con lo obtenido en la realización sus créditos resulten totalmente solucionados si los bienes sobre los que recayó fueren suficientes para ello y, en caso de no serlo, a prorrata de sus respectivas acreencias.

Sin embargo, tal principio se rompe, de acuerdo con lo que dispone el mismo artículo 2469, cuando se presentan causas especiales para preferir ciertos créditos respecto de otros.

Según se colige de lo dispuesto en los artículos 2470 y 2488 del precitado Código, las únicas causales de preferencia son el privilegio y la hipoteca; enunciado que se complementa en el artículo 2471, que se refiere a los créditos que gozan de privilegio en sus numerales 1º, 2º y 4º y en el 3º, a los hipotecarios.

El mismo cuerpo legal, en el Título XLI de su Libro IV sobre “Prelación de Créditos” -donde se encuentran incluidas las disposiciones legales antes mencionadas- regula la manera y el orden en que deben concurrir los varios acreedores que pretendan hacer efectivos sus créditos en el patrimonio de un deudor.

Precisamente en este contexto emerge la tercería de prelación, como instrumento destinado a asegurar en la práctica el respeto de las reglas sobre preferencia en el pago que la normativa legal reconoce a algunos créditos en relación con otros.

QUINTO: Que el artículo 2407 del Código Civil define la hipoteca como un derecho de prenda, constituido sobre inmuebles que no dejan por eso de permanecer en poder del deudor. Por su parte, el primer inciso del artículo 2384 del mismo cuerpo legal estatuye que por el contrato de empeño o prenda se entrega una cosa mueble a un acreedor para la seguridad de su crédito y el artículo 2385 señala que este contrato supone siempre una obligación principal a que accede.

Por consiguiente, la finalidad principal del contrato de hipoteca es la de constituir una caución, es decir, una obligación que se contrae para la seguridad de otra obligación que, conforme lo previene el artículo 46 del código sustantivo, puede ser propia o ajena, siendo esta última situación la que concurre en el presente caso, pues ha resultado suficientemente comprobado que si bien la hipoteca que grava al inmueble de autos fue constituida por Inmobiliaria nombre reservado Empresa Individual De Responsabilidad Limitada”, deudor personal de la tercerista en garantía de sus propias obligaciones, con posterioridad el inmueble fue transferido hasta llegar a manos de la sociedad Hormas Chile Construcción Limitada, quien pasó a constituirse en tercer poseedor de la finca gravada.

La circunstancia de constituir la hipoteca un contrato accesorio que necesita de otra obligación principal a la cual acceder para subsistir, también importa, conforme lo previenen los artículos 1442 y 2434 del Código Civil, que se extingue junto con la obligación principal, hipótesis que en el caso no concurre, pues también ha quedado asentado que el crédito del deudor personal cuya solución garantiza la hipoteca está vigente.

SEXTO: Que además de constituir un contrato del que emanan derechos personales, la hipoteca también constituye un derecho real del que nace la acción hipotecaria. Ello implica que el acreedor hipotecario tiene el derecho a perseguir la realización del inmueble dado en hipoteca para el pago de sus acreencias, de manos de quien se encuentre, que puede ser una persona distinta del deudor personal.

A ese derecho de persecución se refiere el inciso primero del artículo 2428 del Código Civil al establecer que “La hipoteca da al acreedor el derecho de perseguir la finca hipotecada, sea quien fuere el que la posea, y a cualquier título que la haya adquirido”.

Cuando el referido derecho se ejercita respecto de un inmueble hipotecado que está en posesión de un tercero, la ley habilita para el ejercicio de la acción de desposeimiento contemplada en los artículos 758 a 763 del Código de Procedimiento Civil, regulada en forma particular justamente por tratarse del derecho de persecución puesto en ejercicio, cuyo titular es el acreedor hipotecario y el sujeto pasivo es el tercer poseedor de la finca hipotecada, con quien no tiene vínculo de carácter personal.

Sobre este punto, aciertan los jueces del fondo al considerar que si el acreedor quiere hacer efectivo su derecho de persecución (derecho real) debe dirigirse en contra de ese poseedor, no deudor, mediante la gestión regulada en las mencionadas disposiciones, pero yerran al concluir que la tercería de estos autos “no es la vía idónea para ejercer los derechos reales y personales que asistían al demandante de tercería”, pues en el espectro procesal de este asunto resulta imposible que el tercer poseedor pudiese adoptar alguna de las actitudes a que se refieren los artículos 758 a 760 del código adjetivo cuando es notificado de la gestión preparatoria que en ellos se regula. En efecto, la parte recién aludida no podría abandonar la finca pues el embargo que sobre ella ha recaído la ha vuelto indisponible y tampoco resulta posible colegir que pagase sin más la deuda y con ello quedar en situación de subrogarse en los derechos del acreedor hipotecario para ser reembolsado por el deudor principal. En consecuencia, no resulta admisible que se desestime la tercería de prelación deducida por la circunstancia de existir el procedimiento a que se refieren las normas citadas, de desposeimiento, habida consideración a que en la especie resultaría imposible que se verificara la hipótesis de desposeimiento de la propiedad hipotecada del modo que considera esa normativa.

SÉPTIMO: Que, además, el artículo 2470 del Código Civil considera a la hipoteca como causa de preferencia inherente “a los créditos para cuya seguridad se han establecido, y pasan con ello a todas las personas que los adquieran por cesión, subrogación o de otra manera”, hipótesis que en el caso que se analiza se materializó mediante la adquisición por parte de Hormas Chile Construcción Limitada de un inmueble con hipoteca vigente a favor del banco Scotiabank Chile S.A., como efecto de la naturaleza y calidad del crédito y que según el artículo 2477 del mismo cuerpo legal, constituye una preferencia de pago en relación a los demás créditos, lo que se funda en el carácter excepcional de la hipoteca como limitación al derecho de dominio protegido constitucionalmente.

OCTAVO: Que de lo que se viene reflexionando aparece que los jueces del fondo también yerran al condicionar la procedencia de la tercería de prelación intentada a la existencia de una relación de acreedor y deudor entre el tercerista y el ejecutado/demandado de tercería, porque la vinculación que esa institución bancaria tiene con Hormas Chile Construcción Limitada emana de la posesión de esta última de la cosa afecta al gravamen real, sin que sea necesario que se haya obligado personalmente al pago de la obligación garantizada porque justamente es “tercero”; es decir, extraño a la deuda.

NOVENO: Que los referidos errores de derecho han tenido influencia sustancial en lo resuelto pues constituyen los fundamentos para el rechazo de la tercería de prelación que ha debido prosperar, resultando innecesario formular otro tipo de consideraciones.

Y de conformidad, además, con lo dispuesto en los artículos 764, 765, 767, 785 y 805 del Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de casación en el fondo deducido en lo principal del escrito de fojas 117 por el abogado José Miguel Flores Acuña, en representación de Scotiabank Chile, en contra de la sentencia de catorce de agosto de dos mil dieciocho, escrita a fojas 115, la que, en consecuencia, se invalida y se reemplaza por la que se dicta a continuación, sin nueva vista, pero separadamente.

Regístrese.

Redacción a cargo de la ministra señora Egnem S.

N° 23.396-2018.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, por los Ministros Sr. Guillermo Silva G., Sra. Rosa Egnem S., Sr. Juan Eduardo Fuentes, Sr. Ricardo Blanco H. y Abogado Integrante Sr. Daniel Peñailillo A.

No firma el Abogado Integrante Sr. Peñailillo, no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por ausencia.