Procedencia del desahucio

Santiago, treinta de junio de dos mil veinte.

Vistos:

En el juicio seguido entre Alimentos Perla Oriental Limitada con Sociedad Educacional Saberes Limitada, sobre desahucio de contrato de arriendo de un inmueble y su entrega inmediata, el Segundo Juzgado Civil de Rancagua en autos rol C-363-2018, por sentencia de siete de marzo de dos mil dieciocho, acogió la demanda y condenó a la demandada a la restitución del inmueble materia del arrendamiento dentro de tercero día desde que cause ejecutoria, bajo apercibimiento de ser lanzado con la fuerza pública, con costas.

En segunda instancia, ante apelación de la demandada, la Corte de Apelaciones de esa ciudad confirmó la decisión de fondo, el cinco de julio del mismo año.

Contra esta última sentencia la demandada dedujo recurso de casación en el fondo.

Examinada en cuenta la admisibilidad, se ordenó traer los autos en relación.

Considerando:

1°) Que el recurso de casación señala que en la sentencia se han cometido diversos errores de derecho. En primer lugar, lo concerniente al artículo 19 N°3 de la Constitución Política de la República. En esta parte plantea que el proceso ha sufrido omisiones, errores, faltas y hechos cuestionables que han afectado el legítimo derecho de su parte de discutir en un proceso legalmente tramitado. En definitiva, esto ha hecho que se acogiera una demanda infundada y llevara a desalojar a su representada del inmueble que legítimamente ocupaba sin respetar las formas, plazos legales y la oportunidad para solicitar el cumplimiento de un fallo que aún estaba en discusión. Al efecto menciona que el 28 de marzo de 2018 el receptor (de quien predica una acción intimidatoria) notifica el lanzamiento. Su parte presentó un escrito de reposición, apelación subsidiaria, y nulidad subsidiaria, con suspensión del lanzamiento, por no haberse solicitado el cumplimiento del fallo. Se confirió traslado y al 28 de abril, aún estaba sin resolver. En ese estado de la tramitación, el juez subrogante firmó una resolución que facultaba a Carabineros al auxilio de la fuerza pública, pese a lo anterior y haberse pedido un plazo ajustado a derecho para la entrega de la cosa.

El incidente se rechazó finalmente el 3 de mayo de 2018 y fue confirmado por la Corte de Apelaciones en un resolutivo aparte de la sentencia impugnada, puesto que habían acumulado los recursos pendientes.

Al explicar la influencia sustancial en lo dispositivo de la sentencia del error mencionado, manifiesta que si se hubiese respetado la garantía del debido proceso se habría revocado el fallo e3n cuanto concedió la solicitud de lanzamiento y en tanto no se había solicitado lo que en derecho correspondía, esto es, el cumplimiento incidental.

Dedica un párrafo, a continuación, para fundamentar que en sede de casación se pueden revisar las infracciones que se cometan a las normas constitucionales.

Como segundo error de derecho, expone la infracción al artículo 767 del Código de Procedimiento Civil, en relación a lo dispuesto en los artículos 19 a 24 del Código Civil, 1545, 1546, 1560 a 1566, 1915, 1924, 1926, 1942 y 1950, del mismo código.

Transcribe, seguidamente, los artículos citados, y argumenta que la sentencia recurrida que confirma la de primera instancia se sustenta en una supuesta “necesidad justificada” para poner término al contrato de arrendamiento, la cual se encuentra definida en dicho acuerdo de voluntades, el 30 de abril de 2013. Al respecto, señala que el considerando noveno de la sentencia confirmada indica que si bien las partes estipularon un plazo de duración superior a un año que no permite al arrendador solicitar la restitución del inmueble ni el desahucio del mismo conforme a las hipótesis legales, es en razón de la convención válidamente celebrada por ambas partes, que es procedente esta forma de terminación anticipada, habida consideración que recíprocamente se confirieron este derecho en el contrato de marras, sujetándose a la única formalidad de dar aviso a la otra parte por escrito, a través de carta certificada, con noventa días de anticipación al término del contrato, sin perjuicio de las hipótesis de terminación unilateral del contrato establecidas en favor del arrendador en caso de necesidad justificada. Por estas razones se acogió la demanda.

Sin embargo, señala, que su representada suscribió un contrato de arriendo con doña nombre reservado, quien falleció y luego su sucesión vendió el inmueble a la demandante, sin respetar el contrato que los vinculaba y que otorgaba al arrendatario la primera opción de compra. Tratándose de un contrato celebrado por escritura pública y debidamente inscrito en el Registro de Hipotecas (y Gravámenes) del Conservador de Bienes Raíces de Rancagua, además de haber percibido el demandante las rentas de arrendamiento, se habría producido la tácita reconducción. El plazo de vigencia estipulado fue de cinco años desde el 1 de enero de 2010, siendo renovable por períodos iguales, si las partes no le ponen expresamente término dando aviso por escrito a través de carta certificada, con noventa días de anticipación al término original o prorrogado del arriendo, lo que, en la especie, no ocurrió.

Ahora bien, citando a los artículos 1545, 19, 24 y 1560 del Código Civil, pasa a referirse a la cláusula tercera del contrato que fue suscrito el 30 de abril de 2013 por escritura pública, como se ha dicho, y resume que es aquí donde se comete el mayor error de la sentencia, al pretender aplicar normas de interpretación de los contratos, cuando no hay nada que interpretar. Sólo se pide probar.

En esta cláusula, a diferencia de la situación que considera el artículo 1565 del Código Civil, no se trata de explicar una obligación, sino que las partes han definido qué se entiende por “necesidad justificada” que ampara o legitima ni más ni menos que la facultad unilateral de poner término al contrato de arriendo existente entre dos particulares.

Por eso, aduce que el fundamento de la demanda no es de aquellos que establece como causal de término anticipado del contrato de arriendo. Lo que argumenta el demandante es la diferencia entre el canon que percibe y el valor de los dividendos del crédito hipotecario, que tampoco se encuentra probado en autos; pero aunque así fuera no es lo que definió el contrato y además ésa es una cuestión enteramente ajena a la parte arrendataria. Los documentos acompañados aunque no se hayan objetado, carecen de todo valor probatorio. Nada hay entre los comprobantes de pago de dividendos y lo que se pretende probar con ellos, como deuda por la adquisición del inmueble materia del juicio. Pero aun cuando fuera efectivo lo señalado por el actor en la demanda, también existía la posibilidad de renegociar el canon de arrendamiento con el demandado, lo cual tampoco se efectuó.

La sentencia no acata el sentido y alcance del propio contrato de arriendo en cuanto se debe respetar las actividades escolares, cuando acoge la demanda de desahucio y ordena restituir el inmueble dentro de tercero día desde que la sentencia cause ejecutoria. El fallo da por sentado hechos respecto de los cuales no existe prueba alguna y altera las normas de interpretación de los contratos. Ninguna prueba permite establecer el presupuesto básico por el cual se autoriza el término anticipado del contrato de arriendo de fecha 30 de abril de 2013.

Como tercer error de derecho, cita la infracción al artículo 3° de las Ley N°18.101. Luego de transcribir la disposición, explica la forma en que se ha producido la infracción, diciendo que lo fue desde dos perspectivas distintas. A la muerte de la arrendadora, su sucesión vendió el inmueble sin respetar el contrato de arriendo que los vinculaba y que otorgaba al arrendatario la primera opción de compra. Seguidamente, se trata de un contrato celebrado por escritura pública e inscrito en el registro respectivo del Conservador de Bienes Raíces de Rancagua, y no obstante esto, y haberse percibido las rentas de arrendamiento por el demandante y producirse la tácita reconducción, se da lugar al desahucio que no corresponde por cuanto el artículo 3° de la ley singularizada, dado que el plazo a que está sujeto el contrato lo hace impertinente. En efecto, la norma refiere que el desahucio rige en los contratos pactados mes a mes y en los de duración indefinida, pero el contrato en la especie se celebró por un plazo de cinco años, renovables por períodos iguales de cinco años, si las partes no le ponen expresamente término dando aviso por escrito a la otra por carta certificada con noventa días de anticipación al término original o prorrogado. Lo que correspondía era solicitar la restitución una vez extinguido el plazo de la prórroga, que debía ser el año 2020.

Si se piensa en el plazo, el recurrente plantea que el plazo de desahucio es de dos meses, contados desde la notificación, aumentado en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiera ocupado el inmueble, lo que no puede exceder de seis meses. En el presente caso, la sentencia recurrida, otorgó un plazo de tercero día desde que cause ejecutoria.

El error -continúa diciendo- influyó sustancialmente en lo dispositivo del fallo en tanto se acogió la demanda de desahucio que en derecho debió ser rechazada, y en todo caso, no se respetó el plazo que habría tenido el arrendatario en tal evento.

En sus conclusiones, indica que el inmueble arrendado es un colegio especial dedicado a la enseñanza y cuidado de niños con problemas de aprendizaje y que la demandante es una sociedad cuyo giro es restaurante y comida china y que el interés por recuperar el inmueble arrendado radica en el destino económico que le quiere dar. El proyecto educativo en que se ha desempeñado la demandada lleva diez años a la fecha, y recapitulando sobre los errores de derecho denunciados, solicita se acoja el recurso de casación en el fondo, se invalide la sentencia recurrida y se dicte una de reemplazo que subsane los vicios detectados y revoque el fallo de primera instancia rechazando en todas sus partes la demanda deducida, con costas;

2°) Que, son hechos establecidos por la judicatura de fondo: a)que la demandada paga arriendo a la sociedad demandante por una renta ascendente a $648.801 desde abril de 2017, por el inmueble ubicado en domicilio reservado (Considerando Cuarto); b) que el contrato contiene una cláusula, la tercera, donde se estipula “La vigencia del presente contrato será de 5 años a contar de la fecha señalada en el párrafo anterior, por lo que se extenderá hasta el 31 de diciembre de 2014, siendo renovable tácita y automáticamente por períodos iguales de 5 años, si las partes no le ponen expresamente término dando un aviso por escrito a través de carta certificada con 90 días de anticipación al término original o prorrogado del arriendo. El arrendador unilateralmente, en el caso de necesidad justificada podrá ponerle término anticipado al contrato, sea que esté corriendo el plazo de vigencia original o prorrogado, teniendo que respetar el término de las actividades escolares, entendiéndose estas al 31 de diciembre de cada año. Para los efectos del presente contrato se entenderá como necesidad justificada, carta de oferta de compra del inmueble o el ofrecimiento de un arriendo por un monto superior al 30% del canon establecido en la siguiente cláusula. Se reconoce al arrendatario el derecho de primera opción de venta o de nuevo arriendo, en el caso que iguale o mejore la oferta de compra o arriendo propuesta, con las mismas condiciones establecidas en dicha oferta. El término anticipado del contrato deberá darse con 60 días de anticipación”; c) que el actor comunicó mediante carta certificada su intención de poner término al contrato de arrendamiento a contar del 31 de diciembre de 2017, otorgando plazo hasta el 31 de enero de 2018 para hacer entrega de la propiedad; d) que el demandado fue notificado del término el 3 de diciembre de 2017; e) que el actor contrajo un crédito con el Banco Santander por cuotas aproximadas de $2.850.000; f) que actualmente el contrato de arriendo no reporta al demandante provecho de carácter económico (inferencia de antecedentes que señala). Desde la letra b) en adelante, considerandos Octavo, Décimo y Décimo Tercero;

3°) Que, desde luego, cabe señalar que la denuncia de error jurídico en materia del justo y racional procedimiento, garantizado en el artículo 19 N°3 de la Constitución Política de la República, no dice relación estricta con lo decisorio del pleito, sino con aspectos -por relevantes que sean- procedimentales que tienen otras vías de impugnación. Sin perjuicio de dejar establecido que el recurrente en el párrafo que dedica a la influencia del mencionado error en lo dispositivo del fallo, concluye que si el tribunal de segunda instancia hubiese respetado esta garantía, y todo el orden consecutivo legal, hubiese acogido el recurso de apelación y revocado el fallo de primera instancia en cuanto concedió la solicitud de lanzamiento, en tanto en cuanto no se hubiera pedido lo que en derecho corresponde. Inmediatamente, señala “Esto es el cumplimiento del fallo”. Resulta así, además de lo dicho, evidente que la referencia es al incidente sobre el lanzamiento que también fue confirmado, por estar acumulado los recursos, formalmente en la sentencia definitiva de segunda instancia, pero sin dejar por ello de dejar de ser una resolución incidental, que no hace al fondo del asunto;

4°) Que, respecto del segundo error de derecho que acusa el recurso de casación, supone el recurrente infringidos diversos artículos: 19 al 24 del Código Civil, en materia de hermenéutica legal; 1560 a 1565 de la misma codificación, en materia de interpretación de los contratos, en este caso, relativo al contrato de arrendamiento de inmueble urbano objeto de la disputa; 1545 y 1546 de dicho compendio normativo, sobre efecto de las obligaciones en él contenido; y 1915, 1924, 1926 1942 y 1950 en materia de arrendamiento, del mismo cuerpo legal.

El recurso no explica suficientemente las infracciones de la mayor parte de estos preceptos, que sólo transcribe; salvo en cuanto dice relación con los artículos 1545, 1560 y 1565, para lo cual hace referencia primeramente al contrato de arrendamiento fechado el 30 de abril de 2013 (pero que se reconoce regir desde 2010), reproduciendo el considerando noveno del fallo de primera instancia confirmado por el tribunal de alzada y la cláusula tercera del acuerdo de voluntades. Explica previamente que la arrendataria celebró el contrato de arrendamiento para el funcionamiento de un colegio especial, con doña nombre reservado, quien falleció, vendiendo con posterioridad la sucesión el inmueble arrendado a la parte demandante, sin respetar el contrato que otorgaba a la arrendataria la primera opción de compra. Añade que no obstante, tratándose de un contrato celebrado por escritura pública y debidamente inscrito en el Registro de Hipotecas del Conservador respectivo, además de haber percibido el demandante las rentas de arrendamiento, se ha producido la tácita reconducción. Prosigue, señalando que el contrato estableció un plazo de cinco años a partir del 1 de enero de 2010, renovable por períodos iguales de cinco años si las partes no le ponen expresamente término dando aviso por escrito con noventa días de anticipación al término original o prorrogado, lo cual no aconteció en el caso.

El yerro de que habla, lo hace consistir, en este contexto, en la interpretación que hizo la judicatura de la referida cláusula contractual, cuando en su concepto no había nada que interpretar, sino probar. En la base coloca al artículo 1545 conforme el cual el contrato válidamente celebrado es ley para los contratantes, y luego desarrolla que se dio aplicación al artículo 1565 del Código Civil cuya hipótesis es que expresado un caso para explicar la obligación, no se entenderá por solo eso haberse querido restringir la convención a ese caso, excluyendo los otros a que naturalmente se extienda.

A su juicio, no se trata de explicar una obligación. Se trata que las partes han definido qué se entiende por necesidad justificada. Incluso la interlocutoria de prueba indica que el demandante debe probar las causales de desahucio que invoca. La demandante argumentó sobre la base de la diferencia entre el canon de arriendo que percibe y el valor de los dividendos del crédito hipotecario, sobre lo cual señala que nada se probó en absoluto al respecto, pero que en todo caso no es lo que el propio contrato define como causal para poner término anticipado al contrato de arriendo. Tampoco hay relación entre los comprobantes -ajenos a su parte- y lo que se pretende acreditar con ellos, como deuda por la adquisición del inmueble.

Por otro lado, existía la posibilidad de aumentar o renegociar el canon de arrendamiento con el demandado, lo que tampoco se hizo. Además se ordenó la restitución dentro de tercero día de que la sentencia cause ejecutoria, no acatándose el sentido y alcance del contrato en cuanto se debe respetar las actividades escolares, ya iniciadas;

5°) Que, en opinión de este Tribunal, la cláusula tercera del contrato de arrendamiento -cedido a la demandante- fue desnaturalizada mediante la interpretación efectuada. Para la sentencia, los casos señalados en ella como configurativos de necesidad justificada que habilitaría al arrendador unilateralmente para poner término anticipado al contrato de arrendamiento, son meramente enunciativos. De ahí que se asilara en el artículo 1565 del Código Civil, que previene respecto de la situación en que cuando en un contrato se ha expresado un caso para explicar la obligación, no se entenderá por sólo eso haberse querido restringir la convención a ese caso, excluyendo los casos a que naturalmente se extienda. Repasemos ahora la cláusula tercera del contrato en lo pertinente. La primera parte habla de la entrega y de la duración del contrato. Y de cómo los contratantes pueden ponerle término dando noticia a la contraparte en un plazo determinado. Luego, viene la segunda parte, en que se contempla la posibilidad de término del contrato pero ahora unilateralmente, es decir, en forma extraordinaria, puesto que un contrato es un acuerdo de voluntades. Y la cláusula dice sobre el particular y es un hecho establecido: “El arrendador unilateralmente en el caso de necesidad justificada, podrá ponerle término anticipado al contrato sea que esté corriendo, sea que esté corriendo el plazo de vigencia original o prorrogado, teniendo que respetar el término de las actividades escolares, entendiéndose estas al 31 de diciembre de cada año. Para los efectos del presente contrato se entenderá como necesidad justificada, carta de oferta de compra del inmueble o el ofrecimiento de un arriendo por un monto superior al 30% del canon establecido en la siguiente cláusula. Se reconoce al arrendatario el derecho de primera opción de venta o de nuevo arriendo, en caso de que mejore o iguale la oferta de compra o arriendo propuesta, con las mismas condiciones establecidas en dicha oferta. El término anticipado del contrato deberá darse con 60 días de anticipación.”

Como se puede advertir fácilmente, esta cláusula restringe del todo la facultad unilateral que otorga al arrendador, ya que los casos en que ha de tener lugar según la voluntad de las partes, son solo dos, es decir, no se trata como lo interpretó el tribunal, de un señalamiento enunciativo, sino taxativo. Sólo dos situaciones prevé a norma convencional para el ejercicio legítimo por el arrendador de la facultad unilateral que contempla.

Esta Corte ha sostenido que la materia de interpretación de los contratos es en general vedada a los efectos del recurso de casación en el fondo, pero se ha cuidado de advertir contra aquello que desnaturalice el contrato y evidentemente alguna de sus cláusulas. Esto no es nada extraño, es expresión de un principio general del derecho. Las cosas son lo que son. La voluntad de las partes puede ser interpretada y como una mera cuestión fáctica, porque se trata de averiguar la intención de ellas. A eso se refiere el artículo 1560 del Código Civil, cuando dice “Conocida claramente la intención de los contratantes debe estarse más a ella que a lo literal de las palabras”. Y es explicable, porque con el legislador es al revés, ya que el derecho supone que se ha valido de las palabras más significativas, lo que, sin embargo no impide la interpretación de la ley, pero bajo reglas distintas. Entonces, si las partes dijeron son dos los casos en que una facultad tan especial como la de poner término unilateral a un contrato que es un acto jurídico bilateral y que además es un contrato bilateral, puede llegar a ejercerse, quiere decir que está vedado a otros casos producir este mismo efecto;

6°) Que en la especie, el fallo de primera instancia, no modificado por el de segunda en esta parte (en cuanto al fondo), interpretó, primeramente que la presente acción se funda en la facultad conferida al arrendador en la cláusula tercera, y que debe la intención ser fundada; pero entendió que podía serlo tanto en los casos previstos en la cláusula como en otros, haciendo aplicable la norma del artículo 1565 del Código Civil. Es justamente aquí, donde se configura el error de derecho, puesto que la voluntad de las partes respecto de una facultad excepcional, esto es, unilateral, como ya se ha adelantado, no es abierta a una multiplicidad de casos, sino cerrada a sólo dos casos. Empero, además, no únicamente se refiere a esos dos casos, sino que la misma cláusula estipula que el arrendatario tendrá un derecho, porque se le reconoce expresamente, cual es, que en conocimiento de la oferta de compra o de un arrendamiento con ofrecimiento de mayor renta, tendría la primera opción de efectuar la oferta y cerrar el negocio.

Nada de esto se estableció como hecho en la sentencia, a pesar de ser un elemento esencial de la cláusula interpretada.

De otra parte, sea dicho que la sentencia estimó configurada la necesidad justificada que permitía el ejercicio de la facultad unilateral acordada por las partes contratantes, con la circunstancia de que la cesionaria del contrato de arriendo compró el inmueble en que funciona el establecimiento educacional de la demandada, para su giro que es el alimenticio, alegando la diferencia de renta, ya que percibe una cantidad muy menor al dividendo que paga por la compra del bien raíz que arrienda el demandado;

7°) Que de esta forma, queda claro que la interpretación hecha por el tribunal y que permitió acoger la demanda de terminación del contrato de arrendamiento por desahucio, yerra en derecho, porque en un contrato bilateral, la facultad para una de las partes de poder accionar unilateralmente, requiere una interpretación restrictiva, sobre todo cuando las palabras de que se vale el acuerdo de voluntades no es amplio, sino circunscrito, como en el caso.

Por qué un asunto que regularmente es de hecho se puede transformar en infracción de ley. Simplemente porque la voluntad de las partes era conocida claramente en un sentido, conforme la sola lectura de la cláusula respectiva, acorde el artículo 1560 del Código Civil. Seguidamente, porque se dio aplicación al artículo 1565 del Código Civil, que no era aplicable, porque la voluntad de los contratantes estaba acotada y no admitía otros casos. Y tercero, porque, evidentemente, no se estuvo a la voluntad de las partes del contrato en orden a respetar el derecho que en la cláusula contractual se estableció en favor del arrendatario, vale decir, que tuviera la primera opción sea que se tratare de una oferta de compra, sea que se tratare de una oferta de arrendamiento que mejorara el canon que debía pagar;

8°) Que, en estas condiciones, se han vulnerado los artículos 1560 y 1565 del Código Civil, y principalmente el artículo 1545 de la misma codificación, ya que la cláusula tercera del contrato fue interpretada contra la voluntad manifiesta de las partes y, por ende, los sentenciadores desconocieron la ley del contrato, esto es, que el acuerdo de voluntades obliga a las partes del mismo modo que si se tratase de una ley formal;

9°) Que, en consecuencia, corresponde acoger el presente recurso.

Y de conformidad, además, con lo dispuesto, en los artículos 764, 765, 767 y 805 del Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de casación en el fondo interpuesto por la parte demandada contra la sentencia de cinco de julio de dos mil dieciocho, dictada por la Corte de Apelaciones de Rancagua en autos rol N°412-2018, la que se invalida, debiendo dictarse sin nueva vista pero separadamente la sentencia de reemplazo que corresponde.

Regístrese.

Redacción del ministro señor Silva C.

N° 19.166-18.

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., señor Mauricio Silva C., y el ministro suplente señor Jorge Zepeda A. No firma el ministro suplente señor Zepeda., no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por haber terminado su periodo de suplencia. Santiago, treinta de junio de dos mil veinte.