Rescisión por lesión enorme

Santiago, nueve de abril de dos mil veintiuno.

VISTO:

En estos autos rol Nº 488-2017, seguidos ante el 2° Juzgado de Letras de San Fernando, juicio en procedimiento ordinario caratulado “nombre reservado con nombre reservado”, comparece nombre reservado, agricultor, quien deduce demanda de rescisión por lesión enorme en contra de nombre reservado, solicitando que se rescinda el contrato de compraventa celebrado sobre el inmueble denominado Lote Uno-B de la subdivisión del Resto del sitio 32 que está conformado por el Lote 1 del predio Nilcunlauta de la comuna y ciudad de San Fernando, y en consecuencia, se cancele la inscripción de dominio que rola a fojas 3695 N°3852 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de San Fernando del año 2015, se mantenga la inscripción de dominio anterior a su favor y se ordene la restitución del inmueble dentro de tercero día de ejecutoriada la sentencia bajo apercibimiento de lanzamiento con fuerza pública, con costas.

Refiere el demandante, que el 5 de noviembre de 2015 celebra, por escritura pública, con el demandado, un contrato de compraventa sobre un bien raíz de su propiedad que individualiza en registro y deslindes, pactándose como precio de venta la suma de $5.000.000, constando en la escritura su pago en el acto y en dinero en efectivo. Sostiene, sin embargo, que el justo precio de la propiedad era uno no inferior a $23.955.567 como se desprende del certificado de avalúo fiscal Rol 1272-244 del segundo semestre del año 2015, esto es, una cantidad muy superior al doble del precio que consta en el contrato. Por lo anterior, sostiene que en su calidad de vendedor ha sufrido lesión enorme, porque el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa vendida, debiendo por ello, rescindirse el contrato, invocando en el petitorio de su demanda las normas de los artículos 1888, 1889, 1687 y 889 del Código Civil, requiriendo que se le restablezca la posesión material e inscrita del inmueble vendido, obligándose al demandado a su restitución con la cancelación de las inscripciones en el Conservador de Bienes Raíces que correspondan.

El demandado pide el íntegro y total rechazo de la demanda, con costas. Señala que el demandante es su abuelo y que por un apuro económico éste le vende parte de la propiedad, específicamente el Lote Uno-B de la subdivisión del resto del sitio numero 32 conformado por el Lote 1 del predio Nilcunlauta de la comuna de San Fernando y que el precio de $5.000.000 fue acordado por ambas partes, puesto que el predio aludido está gravado con una hipoteca y dos contratos de arrendamiento donde están instaladas dos antenas de telefonía celular, constando ello en la escritura de compraventa y ser de conocimiento del vendedor. Sostiene, que dichas antenas hacen perder valor real al terreno al menos en un 50%, lo que es una situación conocida en el rubro inmobiliario; adicionalmente, el terreno estuvo anteriormente en venta por mucho tiempo sin que hubiere interesados de manera que, como consecuencia de los gravámenes aludidos que pesan sobre la propiedad, el precio del bien raíz disminuye considerablemente, por lo cual, el precio pactado en la compraventa es uno justo. Finalmente, sostiene que el demandante deberá probar los presupuestos de su acción de rescisión por lesión enorme.

En la réplica, el demandante niega todas las afirmaciones del demandado, en especial, que el precio de venta de la propiedad se justifique por los contratos de arrendamiento de instalación de antenas celulares, dado que precisamente, el bien raíz presenta un posible destino comercial, con lo cual la argumentación de la demandada carece de todo sustento.

La dúplica se tiene por evacuada en rebeldía.

El tres de junio de dos mil diecinueve se dicta sentencia de primer grado, que rechaza la demanda. En sus razonamientos, la sentenciadora refiere en lo esencial, que la carga probatoria era del actor, de manera que el certificado de avalúo fiscal del primer semestre del año 2015 – data de la venta- acompañado junto con la demanda, resulta insuficiente para acreditar que el precio de venta fue inferior a la mitad del justo precio de la cosa vendida, dado que si bien dicho documento emana de un servicio público y cumple con todas las formalidades legales para su emisión, no tiene el mérito probatorio suficiente para dar por establecido el valor comercial del inmueble, pues su emisión tiene un objetivo distinto al comercial, cuál es determinar el valor de los impuestos territoriales a cancelar. Agrega la sentencia, que el demandado, por su parte, no rinde probanzas suficientes que permitan acreditar que los gravámenes que pesan en la propiedad justificarían y explicarían el precio pactado en el contrato de compraventa como justo, siendo insuficiente el certificado de hipotecas y gravámenes emitido por el Conservador de Bienes Raíces respectivo, al desconocerse el valor de los contratos de arrendamiento invocados y su duración, mismo caso aplica para la hipoteca, no siendo posible determinar con dicha prueba tampoco su valor comercial. Por todo lo anterior, concluye la sentencia, en aplicación del artículo 1698 del Código Civil, la carga probatoria se radica en la actora, sin que ésta haya rendido prueba que permita determinar con convicción el justo precio del inmueble, lo que conlleva necesariamente a rechazar la demanda.

Recurrido de apelación el fallo por la demandante, la Corte de Apelaciones de Rancagua por sentencia de tres de diciembre de dos mil diecinueve, en decisión dividida, revoca la sentencia apelada y acoge la demanda. En sus fundamentos esenciales, sostiene que la determinación del justo precio al no ser definido por el legislador es un concepto normativo cuya determinación queda entregada a las circunstancias particulares de cada caso, para lo cual habrá de estarse al valor normal, común y corriente o de mercado de la cosa al tiempo de celebración del contrato, pues la lesión emerge de la diferencia existente entre el valor monetario que tiene lo que se ha dado, en comparación del que tiene o que se ha recibido, citando doctrina al efecto. En este contexto, analiza la prueba acompañada por la actora, esto es, certificado de avalúo fiscal correspondiente al segundo semestre del año 2015 que consigna como valor la suma de $23.955.567. Posteriormente en su considerando octavo, razona que si bien el avalúo fiscal es el valor que el Estado asigna a un inmueble por una tasación hecha por el Servicio de Impuestos internos, cuyo objetivo es determinar un Impuesto Territorial y los factores de valorización difieren de aquellos que condicionan una tasación comercial de una propiedad, ambos procesos de valorización, atienden a parámetros objetivos para calcular el precio de un bien raíz, existiendo solo diferencias de metodología, circunstancia que no puede privar al documento acompañado por el actor de mérito probatorio para efectos de fijar el justo precio. Señala el fallo a continuación, que el certificado de avalúo fiscal es un instrumento público que consigna una estimación del valor del inmueble reflejado en cifras monetarias por medio de un dictamen técnico imparcial, a través de sus características físicas, de uso, de análisis de mercado, tomando en cuenta las condiciones físicas y urbanas del inmueble, considerando entre otros aspectos, su metraje, su ubicación, destino, tipo de construcción, calidad y material de las mismas, conforme se consigna en la guía para calcular avalúo fiscal publicada en la página Web del Servicio de Impuestos internos, por tanto, señala el tribunal de alzada, que el certificado de avalúo fiscal tiene mérito probatorio en cuanto antecedente técnico objetivo que permite valorizar el inmueble sub-lite y fijar con la concreción y certeza necesarias su justo precio. En consecuencia, teniendo como justo precio de venta el asignado por el certificado de avalúo fiscal acompañado al proceso, esto es, $23.955.567, cifra cuatro veces superior al precio de venta fijado en $5.000.000, el precio que recibió el vendedor es inferior a la mitad del justo precio, encuadrándose la acción impetrada en los términos del artículo 1889 del Código Civil, sufriendo en consecuencia el actor lesión enorme. Finalmente, desestima los argumentos del demandado, en particular la afirmación que la causa del contrato fue prestar ayuda económica al demandante, su abuelo, puesto que precisamente la acción de rescisión por lesión enorme busca proteger a quienes se encuentran en una situación de apremio económico para evitar que éstos enajenen sus bienes a precios irrisorios y, tiene su fundamento intrínseco, en los principios de equidad natural, razón que llevó al legislador a circunscribirla a determinados actos, y justamente por este fundamento, es que la acción es irrenunciable para las partes, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 1892 del Código Civil, citando doctrina para sustentar dichos argumentos.

En contra de la decisión precedente, la parte demandada ha interpuesto recurso de casación en el fondo.

Se ordenó traer los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que el recurrente expresa que en el fallo impugnado se infringen los artículos 1698 del Código Civil con relación al artículo 318 del Código de Procedimiento Civil; los artículos 1698, 1700 del Código Civil en relación al artículo 342 N°1 del Código de Procedimiento Civil; el artículo 1545 en relación a los artículos 19 a 24, todos del Código Civil; los artículos 1888, 1889, 1891, 1893 y 1687 todos del Código Civil.

En el primer capítulo de nulidad, esto es, infracción de los artículos 1698 del Código Civil con relación al artículo 318 del Código de Procedimiento Civil, sostiene el recurrente que el fallo de alzada vulnera ambas normas legales puesto que da por acreditados los hechos a probar, fundándose únicamente en el certificado de avalúo fiscal, prueba insuficiente a su juicio para determinar el justo precio del inmueble objeto de la controversia. En efecto, sostiene el recurrente, que se han vulnerado las leyes reguladoras de la prueba al no dar aplicación al principio dispositivo que opera en materia civil, entregándole pleno valor probatorio al único documento incorporado por el actor al juicio, quien tenía la carga de aportar antecedentes suficientes para probar el sustento de su demanda, lo que no hizo, pero la sentencia recurrida al acoger su pretensión, lo libera de la carga de la prueba que legalmente se le impone, incurriendo en los errores de derecho denunciados.

En un segundo capítulo de nulidad, acusa infracción de los artículos 1698, 1700 del Código Civil en relación al artículo 342 N°1 del Código de Procedimiento Civil. Alude a que el tribunal de alzada al otorgar pleno valor probatorio al certificado de avalúo fiscal infringe las normas señaladas, puesto que la prueba del actor fue insuficiente para acreditar los hechos que fundan la demanda de lesión enorme, y la sentencia, al no respetar el valor probatorio que debe otorgarse a la prueba instrumental incurre en infracción de ley.

En un tercer capítulo de nulidad, sostiene el recurrente que se infringen los artículos 1545 del Código Civil y los artículos 19 a 24 del mismo cuerpo legal, específicamente, se vulnera la ley del contrato y la autonomía de la voluntad del acuerdo celebrado, recordando que los intervinientes tienen una relación de parentesco de abuelo y nieto, elemento a considerar y que explica el valor de venta del inmueble acordado en el contrato, como lo hizo ver el voto de minoría del tribunal de alzada.

En un cuarto capítulo de nulidad, se acusa vulneración de los artículos 1888, 1889, 1891 y 1893 del Código Civil, normas relativas a la lesión enorme, estimándose que éstas se han vulnerado al no existir prueba que acreditara los presupuestos que exige la lesión enorme.

Finalmente, denuncia infracción del artículo 1687 del Código Civil, al no disponer la sentencia en su parte resolutiva la restitución del dinero entregado al vendedor como precio del contrato, siendo las prestaciones mutuas un efecto propio de la nulidad, por lo cual el sentenciador debió pronunciarse sobre este punto y no únicamente disponer la cancelación de las inscripciones conservatorias.

De esta manera, señala el recurrente, que todas las normas invocadas han tenido influencia sustancial en lo dispositivo del fallo solo reparable con la nulidad del mismo, puesto que, de una correcta aplicación de las normas legales citadas, se debió rechazar la demanda, o en el caso del último vicio denunciado, disponer la restitución del precio que se pagó por el contrato de compraventa.

SEGUNDO: Que no existiendo discusión entre las partes en relación a los requisitos que tanto la doctrina como la jurisprudencia exigen para que se configure la lesión enorme, y en razón de los argumentos del recurrente para impugnar la sentencia de alzada, ha de determinarse si la valoración efectuada por los sentenciadores de la prueba rendida en autos por el actor, se encuentra ajustada a derecho y, si debe estimarse como suficiente para acreditar el justo precio al que alude el artículo 1889 del Código Civil en atención a que la carga de la prueba recae en el demandante. En efecto, si bien el recurrente denuncia también como infringidas normas de derecho sustantivo, en realidad no cuestiona la aplicación del derecho atinente a la materia debatida, dado que los fundamentos esenciales de su recurso se circunscriben al sentido y alcance que se le otorgó al certificado de avalúo fiscal como medio de prueba.

TERCERO: Que como lo ha reconocido reiteradamente esta Corte, se entienden vulneradas las normas reguladoras de la prueba, fundamentalmente, cuando los sentenciadores invierten el onus probandi, rechazan las pruebas que la ley admite, aceptan las que la ley rechaza, desconocen el valor probatorio de las que se produjeron en el proceso cuando la ley les asigna un valor determinado de carácter obligatorio o alteran el orden de precedencia que la ley les diere. Se ha sostenido en diversos fallos, que se trata de normas básicas de juzgamiento, que contienen deberes, limitaciones o prohibiciones a que deben sujetarse los sentenciadores. Luego, los jueces del fondo son soberanos para apreciar las pruebas dentro del marco establecido por las normas pertinentes.

CUARTO: Que en este contexto, el recurrente denuncia infracción del artículo 1698 del Código Civil, que en su inciso primero, establece la directriz básica de distribución de la carga probatoria en nuestro ordenamiento civil, al disponer que incumbe probar las obligaciones o su extinción al que alega aquéllas o ésta. La infracción de esta norma, que sin duda tiene el carácter de reguladora de la prueba, se configura en la medida que el fallo altera esa carga procesal, norma que el impugnante vincula al artículo 318 del Código de Procedimiento Civil que alude, a la resolución que recibe la causa a prueba que ha de dictar el juez del grado concluido el periodo de discusión, en los casos que existan hechos sustanciales, pertinentes y controvertidos. En relación a esta última norma procesal citada, no se advierte la vulneración de derecho denunciada por cuanto precisamente el sentenciador de primer grado dicta la resolución aludida, planteándose los cuestionamientos primarios del recurrente en una supuesta alteración del onus probandi en perjuicio del demandado, lo que a juicio de estos sentenciadores tampoco es tal. En efecto, la infracción al artículo 1698 del Código Civil se configura cuando la sentencia obliga a una de las partes a probar un hecho que corresponde acreditar a su contraparte, pero en este caso lo que cuestiona el recurrente es la escasez de la prueba rendida, por considerar, en su concepto, que la prueba instrumental no resulta suficiente para acreditar los presupuestos legales de la demanda, lo que es una cuestión diversa y que no se encuadra en la infracción denunciada.

QUINTO: Que a continuación se indica infracción a los artículos 1700 del Código Civil y 342 N°1 del Código de Procedimiento Civil, todo lo anterior vinculado al ya citado artículo 1698 del Código de Bello. La primera de las normas alude al valor del instrumento público indicando que “Hace plena fe en cuanto el hecho de haberse otorgado y su fecha, pero no en cuanto a la verdad de las declaraciones que en él hayan hecho los interesados. En esta parte no hace plena fe sino contra los declarantes” y, por su parte, el artículo 342 N°1 del Código de enjuiciamiento civil refiere que “Serán considerados como instrumentos públicos en juicio, siempre que en su otorgamiento se hayan cumplido las disposiciones legales que dan este carácter: N°2 Las copias dadas con los requisitos que las leyes prescriban para que hagan fe respecto a toda persona, o, a lo menos, respecto de aquella contra quién se hacen valer”.

Al respecto cabe consignar que el certificado de avalúo fiscal fue acompañado con citación por el demandante, sin que el demandado haya hecho uso de su derecho a objetarlo, de manera que sus alegaciones no se vinculan a la autenticidad o falta de integridad que pudiere tener tal instrumento público, o de tratarse de una copia sin las formalidades legales, o incluso más, no tener la calidad de tal, sino que el recurrente afirma que ese solo documento, a su entender, es insuficiente para acreditar el justo precio, aspecto normativo en controversia. En efecto, el demandado para fundar sus alegaciones de casación, exige de la contraria una mayor actividad probatoria y cuestiona la valoración que ha efectuado la sentencia impugnada de la información contenida en dicho instrumento, argumentos que exceden el vicio denunciado, a saber, su valor probatorio en cuanto instrumento público en el contexto de la prueba legal y tasada como mecanismo de valoración de la prueba en materia civil, no configurándose así las infracciones de derecho que el recurrente invoca.

SEXTO: Que finalmente, denuncia como infringidas un conjunto de normas sustantivas, no obstante centrar todas sus alegaciones en el valor probatorio asignado al certificado de avalúo fiscal. Así, cita las normas que regulan la lesión enorme, a saber, los artículos 1888, 1889, 1891 y 1893 del Código Civil, además de los artículos 1545 y 1687 del mismo cuerpo legal.

Como se sostuvo en la consideración segunda de esta sentencia, el demandado no impugna los fundamentos jurídicos de la lesión enorme, así por ejemplo, no argumenta la improcedencia teórica de dicha institución en el contrato de compraventa de bienes raíces, ni que el vendedor sufre de lesión enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende, ni que el comprador ya no tenga la cosa en su poder, sino que sus argumentos se orientan más bien a promover que esta Corte realice una nueva valoración del documento aportado en juicio, actividad que resulta ajena al recurso de casación por lo ya señalado en la consideración tercera de este fallo.

En cuanto a la vulneración del artículo 1545 del Código Civil, y tal como es desarrollado por la sentencia en alzada, la lesión enorme precisamente nace como una forma de corregir desigualdades o desequilibrios en el contrato cuando una de las partes, en este caso el vendedor, enajena un bien de un determinado valor económico a un precio sustancialmente inferior por encontrarse en una situación vulnerable, como dice el mismo demandado “en un apuro económico”, por lo cual no es factible invocar la ley del contrato y sostener que la voluntad pactada lo ha sido en términos libres cuando precisamente se plantea una situación de lesión enorme, habiendo el recurrente cuestionado a lo largo de su recurso la determinación del justo precio en el caso concreto. Adicionalmente, en cuanto a sus alegaciones de infracción del artículo 1687 del Código Civil, al corresponder a un efecto de la nulidad judicialmente declarada, el pronunciamiento sobre el valor del precio pagado por el contrato declarado nulo por lesión enorme ha de resolverse en la etapa de ejecución de la sentencia, por lo cual, el vicio denunciado no es reparable únicamente con la invalidación del fallo y por tanto no ha tenido influencia sustancial en lo dispositivo de la sentencia impugnada.

SÉPTIMO: Que, sin perjuicio de lo señalado precedentemente, la cuestión esencial a resolver fue la determinación del justo precio en el caso concreto, lo que implica efectuar un análisis entre el valor de la venta pactada en la escritura de compraventa v/s el valor económico del bien raíz sobre el cual versó el contrato a la época de su celebración, lo que necesariamente conlleva al análisis del fallo en alzada y la valoración de la prueba que éstos efectuaron. Sobre el particular, no hay discusión que el actor acompaña certificado de avalúo fiscal de la propiedad, no objetado por la contraria, correspondiente al año de celebración de la escritura de compraventa, que consigna un avalúo de $23.955.567. Tal como razona en el considerando octavo la Corte de Rancagua, el documento elaborado por el Servicio de Impuestos Internos está destinado a calcular un impuesto territorial y para ello considera una serie de factores que resultan objetivos y que atienden a características específicas del terreno, tal como se desarrolla latamente en dicha sentencia. Así las cosas, la prueba del actor incorporada al proceso corresponde a un instrumento público confeccionado por un organismo independiente, estatal, que no tiene ninguna relación con las partes del juicio y que entrega un valor monetario que permite hacer el contraste necesario con el precio de la compraventa, y como razona el considerando noveno de dicha sentencia, es cuatro veces superior al precio de venta fijado en el contrato, por lo cual se cumple la exigencia del artículo 1889 del Código Civil. Siguiendo esta línea de razonamiento, la falta de otros elementos probatorios que acusa el demandado, solo tendría relevancia desde el momento que surgieran antecedentes que permitieran cuestionar la efectividad de ese valor en relación a una tasación comercial, que es precisamente la alegación del demandado en orden a que los gravámenes que pesan en el inmueble disminuyen su valor económico de una manera considerable, pero tal alegación es sostenida por su parte como defensa, por lo cual aplicando el mismo artículo 1698 del Código Civil que el recurrente señala vulnerado respecto de la contraparte, opera respecto de él, ya que debió aportar prueba en orden a demostrar que las antenas celulares y la hipoteca eran de tal entidad, que el precio de $5.000.000 era un valor justo al tenor del ya citado artículo 1889 del Código de Bello. Así las cosas, los sentenciadores han hecho una correcta aplicación de la normativa atinente al caso de que se trata, toda vez que no han rechazado pruebas que la ley admite, ni aceptado las que la ley rechaza, no han desconocido el valor probatorio de las que se produjeron en el proceso, ni han alterado la carga de la prueba, solo han ejercido su función determinadora y soberana de los hechos a la luz de las normas legales que rigen la prueba en materia civil y en base a ella, han aplicado las normas de la lesión enorme para efectos de determinar que ésta concurre en la especie, de manera que al acoger la demanda, han actuado conforme a derecho.

Y visto además lo dispuesto en el artículo 765 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo interpuesto por la parte demandada en lo principal de su presentación de veinte de diciembre de dos mil diecinueve, en contra de la sentencia de la Corte de Apelaciones de Rancagua de tres de diciembre del mismo año.

Regístrese y devuélvase.

Redacción a cargo del Ministro señor Juan Eduardo Fuentes Belmar.

N°14.977-2020

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, por los Ministros Sr. Juan Eduardo Fuentes B., Sr. Arturo Prado P., Sr. Rodrigo Biel M. (s) y Abogados Integrantes Sra. Leonor Etcheberry C. y Sr. Rafael Gómez B.

No firman los Abogados Integrantes Sra. Etcheberry y Sr. Gómez, no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar ambos ausentes.