Demanda reconvencional

Santiago, veinte de octubre de dos mil veintidós.

VISTO:

En este procedimiento ordinario tramitado ante el Segundo Juzgado Civil de Puerto Montt bajo el rol N°4319-2019, caratulado “Servicios Integrales nombre reservado EIRL con nombre reservado”, por sentencia de fecha diez de enero de dos mil veinte se rechazó la demanda principal de terminación de contrato de arrendamiento por incumplimiento de las obligaciones del arrendador, y se acogió la demanda reconvencional de terminación por no pago de rentas, ordenando la restitución del inmueble junto con el pago de las parcialidades adeudadas y los servicios que se devenguen hasta la entrega del inmueble, sin costas.

Apelado este fallo, fue confirmado por la Corte de Apelaciones de Puerto Montt mediante sentencia de veintidós de septiembre de dos mil veinte.

Contra este último pronunciamiento la parte demandante principal dedujo recurso de casación en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

Y TENIENDO EN CONSIDERACIÓN:

PRIMERO: Que el recurrente de casación atribuye a la sentencia impugnada diversos errores de derecho en el razonamiento que condujo a los juzgadores a rechazar la demanda principal de terminación de contrato de arrendamiento por incumplimiento de las obligaciones del arrendador, denunciando infringidos los artículos 346 N°3, 348 bis y 384 del Código Procedimiento Civil, en relación con lo dispuesto en los artículos 1545, 1702, 1713, 1924 N°2 y 1927 inciso 2° del Código Civil.

En su libelo, quien recurre apuntó que el fallo habría transgredido normas reguladoras de la prueba en el proceso de valoración y establecimiento de los hechos de la causa. Comenzando con la documental, afirma que el contrato da cuenta que el inmueble fue arrendado con la finalidad de instalar un local comercial y ello no es posible sin la recepción municipal del mismo, configurándose así un incumplimiento que fue reconocido tanto por la arrendadora como por la corredora de propiedades, según constaría en la instrumental no objetada consistente en comunicaciones vía WhatsApp y correo electrónico donde le indicaron que no se cobrarían las rentas mientras no se obtuviera el permiso que permita desarrollar el giro de restorán. Lo dicho se encontraría reforzado con la prueba testimonial, ya que los deponentes manifestaron que la dueña se comprometió a efectuar los trámites para obtener la recepción final, y no lo hizo, narrando además los daños que ello provocó para la arrendataria y los gastos en que debió incurrir. Finalmente, la sentencia tampoco habría valorado adecuadamente la prueba confesional, ya que en la absolución de posiciones la arrendadora reconoció como efectivo que la arrendataria le solicitó tramitar la recepción municipal para instalar el local comercial, por tratarse de una gestión que solo podía ejecutar el dueño del inmueble.

Sobre la base de lo anterior el impugnante estima que, de haberse ponderado correctamente las probanzas aportadas, los jueces debieron tener por acreditado que el inmueble entregado no servía para los fines que fue arrendado, y este yerro de derecho derivaría en la contravención de las normas sustantivas que inciden en el conflicto como es el artículo 1545 del Código Civil. Del mismo modo, se infringirían los artículos 1924 N°2 y 1927 inciso 2° del Código Civil, por cuanto el inmueble no era apto para servir a su finalidad esencial y tampoco cumplía con la calidad mínima requerida para el uso de la cosa arrendada.

En virtud de lo expuesto concluye señalando que los errores de derecho denunciados tuvieron influencia en lo dispositivo del fallo, pues de haberse valorado correctamente la prueba los juzgadores debieron constatar el incumplimiento de la obligación del arrendador y acoger la demanda principal de terminación de contrato de arrendamiento, desechando la acción reconvencional por no pago de rentas.

SEGUNDO: Que para una adecuada comprensión del recurso resulta útil tener en consideración los siguientes antecedentes del proceso:

a) Servicios Integrales nombre reservado E.I.R.L. interpuso demanda en contra de nombre reservado, solicitando se declare la terminación del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes con fecha 5 de marzo de 2019 por incumplimiento grave de las obligaciones de la arrendadora, junto con una indemnización de perjuicios. Fundando su pretensión expuso que con la demandada convinieron en el arrendamiento del inmueble correspondiente al Lote Dos Cardonal Bajo, comuna de Puerto Montt, con la finalidad de ser destinado a local comercial, a cambio de una renta mensual equivalente a 18,14 Unidades de Fomento y por un plazo que vencía el 31 de diciembre de 2021, prorrogable. Añade que en el referido contexto contractual su parte obtuvo una patente comercial provisoria para restorán por un lapso de seis meses, ya que la propiedad no tenía giro de uso comercial, pero para continuar con dicho permiso era necesario que el dueño tramitara la recepción municipal del inmueble. Sin embargo, la arrendadora no ha realizado trámite alguno para obtener dicha recepción, motivo por el cual no ha podido explotar su negocio comercial de restorán pese haber invertido una suma de $9.638.920 en construcción y mejoramiento del inmueble. Por lo expuesto y previas citas legales solicitó que se declare terminado el contrato de arrendamiento por incumplimiento grave de las obligaciones del arrendador, condenándolo además al pago de una indemnización de $9.638.920 por daño emergente y $5.000.000 a título de daño moral, con reajustes, intereses y costas.

b) Contestando, la demandada nombre reservado instó por el rechazo de la demanda señalando -primeramente- que conforme al contrato cualquier mejora introducida en el inmueble debía ser autorizada por el arrendador, y a falta de dicha autorización, entonces su cobro es improcedente. Del mismo modo, añade, tal pretensión tampoco podría justificarse en el estado que supuestamente se entregó el bien raíz, pues en el contrato se consignó que era conocido de la parte arrendataria, quien además lo recibió conforme. Finalmente, apuntó que lo arrendado fue un inmueble, no un local comercial, y la cláusula tercera del contrato contiene solo una declaración del destino que le daría el arrendatario, más ello no significa que lo arrendado haya sido un local comercial.

c) Reconvencionalmente, nombre reservado demandó a Servicios Integrales nombre reservado E.I.R.L. solicitando la terminación del contrato de arrendamiento por no pago de las rentas. En sustento de su pretensión reconvencional indicó que la arrendataria dejó de pagar las rentas de mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2019, motivo por el cual pide que se declare terminado el contrato ordenando la restitución del inmueble junto con el pago de las rentas adeudadas y las que se devenguen durante el juicio, más el equivalente de 0,10 Unidades de Fomento por cada día de retraso y cuentas domiciliarias, todo con reajustes, intereses y costas. En subsidio, solicita el desahucio del contrato.

d) Contestando la demanda reconvencional, Servicios Integrales nombre reservado E.I.R.L. opuso excepción de contrato no cumplido, apoyándose y reproduciendo los mismos antecedentes fácticos expuestos en la demanda principal sobre imposibilidad de usar el inmueble para la finalidad que fue arrendado. Sobre este punto agrega que su parte pagó la renta de los meses de marzo y abril de 2019, cesando en el pago de las posteriores porque la corredora de propiedades le indicó que no pagara rentas hasta que se solucionara el uso comercial del inmueble.

e) El fallo de primer grado rechazó la demanda principal de terminación de contrato de arrendamiento por incumplimiento de las obligaciones del arrendador, y acogió la demanda reconvencional de terminación por no pago de rentas, decisión que fue confirmada en alzada por la Corte de Apelaciones de Puerto Montt.

TERCERO: Que la sentencia impugnada estableció los siguientes hechos de la causa:

a) Con fecha 5 de marzo de 2019 se celebró un contrato de arrendamiento entre nombre reservado y Servicios Integrales nombre reservado E.I.R.L., respecto del local comercial ubicado en Lote Dos Cardonal Bajo, Puerto Montt, de 2.250 metros cuadrados de terreno y 180 metros cuadrados aproximados de construcción. La renta mensual de arrendamiento sería la suma equivalente en pesos al día de pago de 18,14 UF, pagadero entre los días 1 y 5 de cada mes en oficinas del Administrador de la propiedad, Archipiélagos S.A. (Luz Propiedades) en domicilio reservado de la comuna de Puerto Montt o bien a través de depósito en Cta. Cte. 000-2803544-6 Banco Scotiabank a nombre de Archipiélago S.A.

b) La duración del contrato sería a plazo fijo entre el 1 de abril de 2019 y el 31 de marzo de 2021, renovable por períodos iguales y sucesivos de un año, manteniendo las mismas condiciones señaladas en el contrato.

c) El arrendatario declaró que el inmueble arrendado sería destinado a Local Comercial y demás actividades que sean autorizadas por los Servicios respectivos que directa o indirectamente, se relacionan con su giro comercial.

d) La propiedad se arrendó como especie o cuerpo cierto, en el estado que se encontraba y que era conocido por el arrendatario. La entrega material se realizó a entera y total satisfacción del arrendatario.

e) El arrendatario se obligó a mantener el inmueble en buen estado de aseo y conservación, y en general, efectuar oportunamente y a su costo todas las reparaciones locativas para la conservación y el buen funcionamiento del mismo.

f) El arrendador no tendrá obligación de efectuar mejoras de ninguna especie en el inmueble. Las mejoras que haga el arrendatario, deben ser autorizadas de manera escrita por el arrendador, y quedarán en beneficio del inmueble desde el momento mismo en que sean efectuadas, sin que el arrendador deba pagar suma alguna por ellas, cualquiera sea su carácter naturaleza o monto, sin perjuicio del derecho del arrendatario a separar y llevarse aquellas que no produzcan detrimento del inmueble original.

CUARTO: Que para arribar a la conclusión de rechazar la demanda principal de terminación del contrato de arrendamiento por incumplimiento de las obligaciones del arrendador, los juzgadores consideraron que “no se encuentra acreditado en la causa el incumplimiento de la arrendadora de las obligaciones que le impone el contrato, teniendo especialmente presente que es la arrendataria, al tenor de la cláusula tercera ya mencionada, quien declara expresamente cuál es el giro que le dará al inmueble, no naciendo de esa declaración obligación alguna para la parte contraria. A su vez, en la convención la arrendataria declara conocer el estado del inmueble a su satisfacción, no correspondiendo al arrendador hacer mejoras de ninguna especie, según la cláusula décima. En este punto, debe recalcarse el valor del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, pues si bien es un instrumento privado, no ha sido objetado en la causa, teniendo el mérito de escritura pública respecto de los que aparecen o se reputan haberlo subscrito, según lo dispone el artículo 1702 del Código Civil.”

QUINTO: Que, así expuestos los antecedentes del proceso, para un adecuado análisis de los errores de derecho invocados ha de tenerse en consideración que las disposiciones legales denunciadas y los argumentos esgrimidos en apoyo de sus afirmaciones tienen por objeto sustentar que la infracción de ley se habría cometido por los jueces del fondo al no tener por acreditado, mediante las probanzas documental, testimonial y confesional, que la arrendataria habría incumplido la obligación de obtener un permiso municipal que le permitiera a la arrendataria explotar el inmueble como local comercial.

SEXTO: Que enfrentados a un recurso de casación donde se denuncia la transgresión de leyes reguladoras de la prueba cabe recordar que esta Corte ha tenido la oportunidad de señalar que la revisión por esta vía tiene alcance limitado, aceptándose solo en el caso que se justifique la infracción de las normas que gobiernan la prueba, estando definidas por una categoría de leyes que no son puramente procesales, sino que tienen un perfil sustancial, propio del recurso en cuestión, en cuanto regulan la correcta aplicación de la ley en la fijación de los presupuestos fácticos. Por ellas se regulan con carácter objetivo los distintos aspectos que integran la actividad probatoria de las partes y el tribunal, requisito indispensable para arribar a una correcta y justa decisión que resuelva la controversia sometida al conocimiento jurisdiccional. Así, solo es posible modificar los hechos establecidos por los jueces de la instancia en la medida que se acredite que determinadas leyes reguladoras de la prueba han sido violentadas y que ese yerro influyó de manera decisiva en la resolución adoptada, de modo que necesariamente se concluya que, de no haber mediado tal conculcación, la decisión arribada hubiese sido otra. Por ello, solo en caso de existir de manera precisa y clara una vulneración a las normas reguladoras de la prueba, y que ha influido de manera sustancial en la resolución adoptada, habrá de dar curso al arbitrio de nulidad, debiendo estos dos requisitos consustanciales concurrir de manera conjunta.

SÉPTIMO: Que, como se sabe, la infracción a las leyes reguladoras de la prueba se produce y es invalidatoria del fallo cuando se altera el peso de la prueba, se rechazan las pruebas que la ley admite, se aceptan las que la ley rechaza o se desconoce el valor probatorio de las que se produjeron en el proceso cuando la ley le asigna uno determinado de carácter obligatorio. Quedan fuera del recurso en análisis las normas de clara naturaleza ordenatoria litis, por lo tanto, no son susceptibles de ser impugnadas por la presente vía recursiva, como también las decisiones de los sentenciadores basadas en la ponderación de los distintos elementos probatorios.

De esta manera, no es posible en esta sede volver a valorar las probanzas rendidas, tanto por la naturaleza del recurso de que se trata como desde un punto de vista formal, atendidas las restricciones que imponen los artículos 785 y 807 del Código de Procedimiento Civil, y solo por excepción, si los tribunales de la instancia al establecer los hechos infringieron normas reguladoras de la prueba con influencia sustancial en lo dispositivo del fallo, esta Corte podría valorar pruebas y asentar los presupuestos fácticos en la sentencia de reemplazo.

OCTAVO: Que al abordar el examen de las infracciones denunciadas por el recurrente, primeramente, ha de descartarse contravención de los artículos 346 N°3 y 348 bis del Código de Procedimiento Civil, en relación con el artículo 1702 del Código Civil, toda vez que del análisis del fallo recurrido se colige que los jueces del fondo no alteraron el carácter de público o privado de los instrumentos aparejados al juicio, ni desconocieron su mérito probatorio, y las alegaciones apuntan más bien a promover que esta Corte realice una nueva valoración de los documentos, actividad que resulta extraña a los fines de la casación en el fondo. A continuación, también habrá de desestimarse la vulneración del artículo 1713 del Código Civil, ya que los juzgadores sí ponderaron la prueba confesional, aunque sin las consecuencias jurídicas pretendidas, lo cual denota que la línea argumentativa del recurrente se orienta a obtener una nueva valoración de la absolución de posiciones, excediendo así los márgenes del arbitrio en estudio. Y finalmente, en lo concerniente al artículo 384 del Código de Procedimiento Civil, esta Corte ha resuelto reiteradamente que esta norma no es propiamente reguladora de la prueba ya que la apreciación de la testimonial queda entregada a los magistrados de la instancia, escapando al control de casación.

NOVENO: Que desechada cualquier contravención de normas reguladoras de la prueba solo queda concluir que las infracciones denunciadas por el recurrente persiguen que esta Corte realice una nueva valoración de la prueba rendida que conduzca al establecimiento de nuevos hechos en la causa, de manera que, para tener éxito el arbitrio en estudio, forzosamente habría que sentar un supuesto fáctico que no viene determinado en el fallo. Sin embargo, tal actividad se agotó con la valoración que llevaron a cabo los jueces de la instancia, y si en la sentencia atacada no resultaron acreditados los hechos que constituirían el presupuesto fáctico habilitante para dar aplicación a las normas sustantivas que se acusan infringidas, entonces el recurso de casación en el fondo no puede prosperar, pues para ello esta Corte tendría que abocarse a la tarea de fijar un sustrato fáctico, actividad que resulta impropia a la casación.

Así entonces, conforme al artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, la situación fáctica que viene determinada en el fallo es inamovible para este tribunal ya que ha sido establecida con sujeción al mérito de los antecedentes y las probanzas aportadas por las partes.

DÉCIMO: Que en virtud de lo razonado precedentemente resulta innecesario analizar las demás disposiciones que se denuncian infringidas, pues, como se ha dicho, no pueden alterarse los hechos que vienen establecidos en el fallo impugnado ni incorporarse otros nuevos, de manera que el recurso de casación, en el modo que se propuso, no resulta apto para los fines que se ha promovido y será desestimado.

Por estas consideraciones y de conformidad además con lo dispuesto en los artículos 764 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo interpuesto por la abogada Chantal Fritzler Sandoval, en representación de la parte demandante principal, contra la sentencia de veintidós de septiembre de dos mil veinte, dictada por la Corte de Apelaciones de Puerto Montt en el ingreso rol N°183-2020.

Regístrese y devuélvase, vía interconexión.

Redacción a cargo de la abogada integrante señora Carolina Coppo Diez.

N°131.578-2020

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sra. Rosa Egnem S., Sr. Juan Eduardo Fuentes B., Sr. Raúl Mera M. (s) y Abogados Integrantes Sra. Carolina Coppo D. y Sr. Raúl Fuentes M.

No firman los Ministros Sra. Egnem y Sr. Mera no obstante haber concurrido ambos a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por haber cesado en sus funciones la primera y haber terminado su periodo de suplencia el segundo.