Iura novit curia

Santiago, cuatro de abril de dos mil veintitrés.

Visto:

En autos Rol Nº 33-2016, del Juzgado de Letras y Garantía de Panguipulli, por sentencia de veinticuatro de agosto de dos mil veinte, se rechazó la demanda principal de nulidad de contrato de cesión de derecho de arrendamiento interpuesta por don nombre reservado en contra de doña nombre reservado, y se acogió la subsidiaria de terminación de contrato de arrendamiento, ordenando la cancelación de las inscripciones pertinentes y la restitución del predio arrendado dentro de trigésimo día hábil siguiente a la fecha de ejecutoria. Asimismo, se rechazó la demanda reconvencional de cumplimiento de contrato de arrendamiento con indemnización de perjuicios, como también la incidencia de reembolso de mejoras.

Respecto de dicha resolución, la demandada principal y demandante reconvencional dedujo recurso de apelación, y una sala de la Corte de Apelaciones de Valdivia, por fallo de diecisiete de agosto de dos mil veintiuno, la revocó sólo en cuanto desestimó la solicitud de reembolso de las mejoras, y, en su lugar, accedió a ella “bajo la modalidad de separarlas y llevarse los materiales, sin detrimento de la cosa arrendada”.

En relación con dicha decisión, el demandante dedujo recursos de casación en la forma y en el fondo, en tanto que la demandada interpuso recurso de casación en el fondo, solicitando se los acoja y se dicte la de reemplazo que describen.

Se trajeron los autos en relación.

Considerando:

I.- En cuanto al recurso de casación en la forma interpuesto por el demandante:

Primero: Que el recurso de nulidad formal invoca, en primer término, el vicio contemplado en el numeral cuarto del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, esto es, “haber sido dada ultra petita, otorgando más de lo pedido por las partes, o extendiéndola a puntos no sometidos a la decisión del tribunal”.

Expone que la magistratura de segundo grado acogió la incidencia de reembolso de las mejoras, pero no concedió el monto solicitado, sino que decidió que la demandada tenía el derecho a llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada, cuestión que no fue pedida.

Explica que la sentencia de primera instancia determinó que a pesar de considerarse la existencia de mejoras útiles, no se probó la autorización expresa de abonarlas, y que por tratarse de edificaciones debían estimarse como inmuebles por adherencia, de manera que la arrendataria no podía pretender dominio sobre ellas.

Agrega que, para resolver de la forma impugnada, el tribunal explicó por qué correspondía otorgar a la demandada el derecho de retirar los materiales sin detrimento de la cosa arrendada, lo que, en el fondo, implica reconocer la facultad de desarmar edificaciones que datan de hace más de treinta años construidas por el primer arrendatario y no por la demandada, la que, además, celebró un contrato de cesión de arriendo que en una de sus cláusulas se estableció “que las mejoras que introduzca la cesionaria en el predio arrendado serán de su exclusiva propiedad y beneficio, y no aprovecharán al arrendador”.

Concluye señalando que “de ningún punto de vista se vislumbra el motivo por el cual la sentencia analiza tan a fondo el derecho de la demandada de retirar los materiales, derecho que no fue solicitado en ninguna oportunidad por ninguno de los intervinientes en este proceso”.

Segundo: Que la causal de nulidad formal consagrada en el número 4 del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil contempla dos formas de materializarse: cuando se otorga más de lo pedido, que es propiamente la ultra petita, y cuando la sentencia se extiende a puntos no sometidos a la decisión del tribunal, hipótesis que se denomina extra petita. Y esta Corte ha señalado de manera uniforme que se incurre en dicho vicio cuando la sentencia, apartándose de los términos en que las partes situaron la controversia a través de sus respectivas acciones o excepciones, altera el contenido de éstas cambiando su objeto o modificando su causa de pedir. Dicha regla debe relacionarse con lo previsto en el artículo 160 del referido código, que ordena que las sentencias deben pronunciarse conforme al mérito del proceso y no podrán extenderse a puntos que no hayan sido sometidos expresamente a juicio por las partes, salvo en cuanto las leyes manden o permitan a los tribunales proceder de oficio.

El vicio de la ultra petita –en el doble aspecto indicado- conculca un principio rector de la actividad procesal, denominado de la congruencia, que busca vincular tanto a las partes como al juez al debate, conspirando en su contra la ausencia de la forzosa cadena de los actos que lo conforman y a los que se procura dotar de eficacia, por lo tanto, se trata de un principio que vincula la pretensión, la oposición, la prueba, la sentencia y los recursos, cautelando la conformidad que debe concurrir entre todos los actos del procedimiento, y si bien el órgano jurisdiccional no queda delimitado por las consideraciones jurídicas planteadas por las partes, no aminora la exigencia conforme a la cual el derecho aplicable debe enlazarse a las acciones y excepciones, alegaciones y defensas que las partes formulan en el pleito. El mencionado principio otorga seguridad y certeza a las partes al impedir una posible arbitrariedad judicial, por lo que constituye un presupuesto de la garantía del justo y racional procedimiento, que da contenido al derecho a ser oído o a la debida audiencia de ley.

En la doctrina se formula la siguiente clasificación: a) incongruencia por ultra petita, que se produce al otorgar más de lo pedido, lo que puede darse tanto respecto de la pretensión como de la oposición; b) incongruencia por extra petita, al extenderse el pronunciamiento a cuestiones no sometidas a la decisión del tribunal, que incluso puede estar referida a negar lo que no ha sido solicitado por vía de pretensión u oposición; c) incongruencia por infra petita, defecto cuantitativo que se genera cuando se decide sobre una pretensión en extensión menor de lo solicitado, sea que se conceda o niegue y en el entendido que se ha requerido una cantidad determinada y no otra. También concurre si se otorga menos de lo reconocido por el demandado; y d) incongruencia por citra petita, llamada también omisiva o ex silentio, concurrente al omitir la decisión de un asunto cuya resolución forma parte de la contienda y no existir autorización legal que permita así decidirlo, falta de pronunciamiento que puede ser total o parcial; igualmente al expresarse que no se decide una acción o excepción por incompatibilidad, la que es inexistente, o reservar el pronunciamiento para otra etapa u otro juicio, en circunstancias que no fue solicitado en tales condiciones y no lo ordena la ley.

Tercero: Que del examen de los autos se advierte, en lo que interesa, lo siguiente:

1°.- Don nombre reservado demandó a doña nombre reservado para que se declare la nulidad absoluta de la cesión del contrato de arrendamiento que el 28 de febrero de 2001 celebró con doña nombre reservado, por infracción a los artículos 13 de la Ley N° 19.253 y 10 del Código Civil, y se la condene a restituir el predio dentro de tercero día de notificada la sentencia. En subsidio, solicitó que se ponga término al contrato de arrendamiento celebrado el 28 de enero de 1991; se ordene cancelar las inscripciones y las subinscripciones pertinentes, y la devolución de la propiedad dentro de tercero día desde que se comunique el fallo.

2°.- La demandada junto con contestar pidió que, en el evento que se acoja la acción de terminación del contrato de arrendamiento, se disponga el reembolso de las mejoras que realizó en el inmueble y su retención mientras no se paguen, avaluándolas en la suma de 4.440 unidades de fomento, o la que el tribunal determine, más reajustes e intereses.

3°.- Al evacuar el traslado, el demandante se opuso a la solicitud de reembolso alegando que si bien la cláusula 7° del contrato de arrendamiento estableció que “las mejoras que introduzca en el predio serán de su exclusiva propiedad y beneficio y no aprovecharán al arrendador”, no prestó su consentimiento para su realización y que eventualmente sólo estaría obligado en relación con las reparaciones indispensables no locativas.

4°.- Por sentencia de veinticuatro de agosto de dos mil veinte, en lo pertinente, no se hizo lugar a la incidencia de reembolso de mejoras.

5°.- La demandada dedujo recurso de apelación en contra de dicha sentencia, impugnando, en lo que dice relación con el arbitrio en análisis, la decisión que no hizo lugar al reembolso, señalando que “si ante la inexistencia de una obligación contractual previa, el legislador obliga al propietario a indemnizar las mejoras útiles que a ciencia y paciencia suya ha realizado el simple tenedor material del bien, con mayor razón ello es admisible si aquello es una materia regulada por medio de un contrato en el que se ha autorizado expresamente por el arrendador al arrendatario para introducir tales mejoras, cualquiera sea su clase y ha consentido en su abono al señalar que estas ceden en beneficio y provecho del arrendador, como aconteció expresamente en el contrato de arrendamiento”, solicitando que “se revoque en la parte que rechazó la incidencia de reembolso de mejoras … que se acoge la misma, debiendo fijarse el monto indemnizatorio conforme a lo pedido y al mérito de la prueba rendida, con costas”.

6°.- Una sala de la Corte de Apelaciones de Valdivia por sentencia de diecisiete de agosto de dos mil veintiuno, previa eliminación del considerando 19° de la de primer grado, acogió la petición de mejoras “bajo la modalidad de separarlas y llevarse los materiales, sin detrimento de la cosa arrendada”, teniendo principalmente en consideración que “cabe traer a colación una vez más la cláusula séptima del contrato de arrendamiento, que en lo pertinente señala: “Asimismo, las mejoras que introduzca en el predio serán de su exclusiva propiedad y beneficio y no aprovecharán al arrendador”, convención que si bien altera lo previsto en el artículo 1936 en cuanto al beneficiario de las mejoras, no cumple con el consentimiento previo requerido en la misma norma y en el artículo 7 del DL 993; en ese contexto no queda sino entender que procede aplicar lo dispuesto el artículo 1936, que está en concordancia con el artículo 911, ambos del Código Civil, por ende a la arrendataria sólo le cabe el derecho de poder separar y llevarse los materiales, sin detrimento de la cosa arrendada, pues no ha existido manifestación de voluntad del arrendador de pagarlas”.

Cuarto: Que respecto de la causal de nulidad formal alegada, la competencia del tribunal en el presente proceso -otorgada por las partes a través de los escritos de discusión- decía relación, en lo pertinente, con la pretensión de la demandante reconvencional para que, en el evento de que se acogiera la demanda de terminación del contrato de arrendamiento, se le reembolsara el valor de las mejoras introducidas en el inmueble arrendado atendido que “de acuerdo a lo pactado en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento, las mejoras -sin distinción- que se introduzcan en el inmueble son de exclusiva propiedad y beneficio del arrendatario y no aprovechan al arrendador”, agregando que “atendido el tipo de mejoras que se han introducido en la propiedad durante el arrendamiento resulta imposible retirarlas sin que se destruyan, por lo que el arrendador debe abonar el arrendatario su valor”. Por su parte, al evacuar el traslado la demandada reconvencional se opuso a lo pretendido, teniendo en consideración que “el Código Civil señala expresamente en su artículo 1936 que el arrendador no está obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles en que no se ha consentido con la expresa condición de abonarlas”, agregando que “en ninguna cláusula del contrato, ni en otro anexo mi representado ha prestado su consentimiento para algún tipo de mejora”.

La sentencia de primer grado rechazó la incidencia de reembolso de mejoras, decisión que fue revocada por la de segunda instancia que la acogió “bajo la modalidad de separarlas y llevarse los materiales, sin detrimento de la cosa arrendada”.

Quinto: Que el quid del recurso de casación en análisis radica en el cuestionamiento de la parte demandada reconvencional en relación con la competencia de la Corte de Apelaciones para los efectos de resolver como lo hizo, esto es, revocar el fallo de primer grado en la parte que no accedió a la incidencia de reembolso de la manera referida, argumentando que las partes no le otorgaron la facultad para proceder de esa forma, atendido que la solicitud se restringió a exigir el pago de una cantidad determinada por concepto de las construcciones efectuadas en la propiedad arrendada.

Sexto: Que si bien es efectivo que la demandante reconvencional no planteó como petición específica que se le permitiera retirar los materiales sin detrimento de la cosa arrendada, los términos en los que se expuso la controversia, esto es, determinar si el arrendador estaba obligado a algún tipo de reembolso por las mejoras introducidas, forzaban a la magistratura a analizar todos los extremos del problema, más aun teniendo en consideración que se estableció como hecho de la causa que existen, que se avaluaron en la suma de $ 95.000.000, y que no se acreditó consentimiento en hacerlas por parte del arrendador.

Séptimo: Que, al respecto, se debe destacar que los tribunales para resolver los asuntos sometidos a su decisión están facultados para revisar el derecho aplicable, que se encuentre conforme a los presupuestos de la acción intentada, actividad que realizó la magistratura. En ese sentido, frente al principio de congruencia que determina la competencia se erige otro principio jurídico, a saber: “iura novit curia”, en virtud del cual se explicita que el tribunal conoce y aplica el derecho, sin que ello afecte la causa de pedir. De esta manera, el órgano jurisdiccional no queda circunscrito sólo a los razonamientos jurídicos expresados por las partes, sino que de acuerdo con el derecho que resulta aplicable.

Octavo: Que de lo antes relacionado, no se aprecia que se haya configurado la causal invocada en lo que dice relación con “haberse extendido a puntos no sometidos a la decisión del tribunal”, puesto que lo resuelto por el tribunal recayó en la misma materia sometida a su dominio, que en definitiva era la determinación de si era procedente la condena a la demandada reconvencional por concepto de reembolso de mejoras, ejercicio que se efectuó dentro de sus facultades jurisdiccionales, de conformidad con la prueba rendida.

Noveno: Que se alegó, en segundo término, la configuración del vicio de nulidad establecido en el artículo 768 N° 7 del Código de Procedimiento Civil, en relación con el artículo 170 N° 4 del mismo cuerpo legal, esto es, la existencia de decisiones contradictorias, atendido que la sentencia recurrida revocó la de alzada en lo que se refiere al reembolso de mejoras y accedió bajo la modalidad de llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada, lo que es improcedente si se considera que determinó, además, que no tenían la calidad de “útiles” y que no se acreditó la autorización del arrendador para hacerlas.

Décimo: Que como se ha expresado por esta Corte en forma reiterada, para entender concurrente el vicio en referencia, es requisito que la sentencia contenga dos o más resoluciones antagónicas o incompatibles, de manera que no sea posible cumplirlas simultáneamente.

Undécimo: Que, en la especie, revisado el tenor de la sentencia definitiva pronunciada por la Corte de Apelaciones de Valdivia -en lo que incumbe al vicio que se examina- se advierte que si bien contiene dos decisiones, esto es, la de revocar el fallo de primer grado en lo que se refiere al reembolso de mejoras y la que lo confirmó en lo demás, no se oponen, teniendo en consideración que se pueden cumplir simultáneamente, de manera que no se configura el vicio alegado.

II.- En cuanto al recurso de casación en el fondo del demandante:

Duodécimo: Que denuncia la vulneración de lo dispuesto en los artículos 568, 570 y 1915 del Código Civil, 26 de la Ley N° 17.728 y Ley 19.253.

Señala que, de conformidad con en el artículo 1915 del Código Civil, el arrendamiento es un contrato en el que la arrendadora sólo se compromete a conceder el goce de una cosa y en ningún caso la propiedad pues, en ese caso, se estaría frente a un contrato de compraventa que va en contravención al artículo 26 de la Ley N° 17.726 -vigente a la época del contrato-, y de la Ley 19.253 que prohíbe la enajenación de tierras indígenas a personas que no sean de la misma etnia del dueño.

Indica que al señalarse en el contrato de arrendamiento que las mejoras que introduzca la arrendataria son de su exclusiva propiedad y beneficio y no aprovecharán al arrendatario, no puede referirse a edificaciones ya que constituyen inmuebles conforme lo dispuesto en el artículo 586 del Código Civil.

Precisa que la magistratura afirmó que las edificaciones que se efectuaron en el inmueble debían considerarse como mejoras a las que se refiere la cláusula séptima del contrato de arrendamiento, sobre esa base aplicó los artículos 911 y 1636 del Código Civil y 7 del Decreto Ley N° 993, y concluyó que la demandante reconvencional tenía el derecho de retirar los materiales sin detrimento de la cosa.

Agrega que las partes pactaron en la convención, que en lo no previsto, se regirían por el Decreto Ley N° 993, y en este caso a lo más podría referirse a los inmuebles por destinación del artículo 570 del Código Civil.

Concluye que, de esta manera, la sentencia recurrida aplicó de forma incorrecta las normas que cita y no las pertinentes enunciadas por la sentencia de primera instancia.

Finaliza señalando cómo los errores de derecho que acusa influyeron sustancialmente en lo dispositivo del fallo impugnado.

Decimotercero: Que la magistratura hizo lugar al reembolso de reembolso de mejoras “bajo la modalidad de separarlas y llevarse los materiales, sin detrimento de la cosa arrendada”, atendido que “conforme se indica en el artículo 909 del Código Civil son mejoras útiles las que aumentan el “valor venal de la cosa”, es decir, si con ellas es posible considerar que se ha aumentado el valor de venta de la cosa, en este caso de un predio agrícola. Sin perjuicio que no se ha levantado controversia sobre si el hecho de edificar construcciones cuyo uso se ajusta más a uno recreativo que de explotación agrícola y si ese cambio de destino resulta más beneficioso o perjudicial para el predio, lo cierto es que no se rindió prueba sobre si efectivamente se produjo ese aumento o plusvalía, comparando el valor de venta como predio agrícola y luego su valor de venta con las construcciones referidas, atendido el destino y estado de conservación de las mismas, ponderando también los cambios que para ello experimentó tanto el terreno mismo, su suelo, la vegetación del lugar y ecosistema asociado. Tampoco se acreditó si las mejoras cumplen con la normativa vigente de construcción o, en su defecto, si puedan significar un costo de demolición en caso de ser denunciadas. A lo anterior cabe agregar que no se probó consentimiento del arrendador para la ejecución de estas mejoras con la expresa condición de abonarlas, como lo indica el artículo 1936 analizado”, agregando que “en este contexto, cabe traer a colación una vez más la cláusula séptima del contrato de arrendamiento, que en lo pertinente señala: “Asimismo, las mejoras que introduzca en el predio serán de su exclusiva propiedad y beneficio y no aprovecharán al arrendador”, convención que si bien altera lo previsto en el artículo 1936 en cuanto al beneficiario de las mejoras, no cumple con el consentimiento previo requerido en la misma norma y en el artículo 7 del DL 993”, concluyendo que “en ese contexto no queda sino entender que procede aplicar lo dispuesto el artículo 1936, que está en concordancia con el artículo 911, ambos del Código Civil, por ende a la arrendataria sólo le cabe el derecho de poder separar y llevarse los materiales, sin detrimento de la cosa arrendada, pues no ha existido manifestación de voluntad del arrendador de pagarlas”.

Decimocuarto: Que el recurso de casación en el fondo interpuesto por la parte demandante principal ve mermado el vigor de sus basamentos al no haber encaminado el error de derecho que le sirve de fundamento denunciando la vulneración de todas las normas que, en la especie, tuvieron el carácter de decisorias de la litis, es decir, de los preceptos que sirvieron para resolver la cuestión controvertida, particularmente, los que regulan la interpretación de los contratos, así como los artículos 909, 911, 1935, 1936 y 1937 del Código Civil, 4 y 7 del Decreto Ley N° 993, atendido que, según lo resuelto por la magistratura, considerando las diversas soluciones que la ley entrega respecto del reembolso de las mejoras atento lo previsto en la cláusula 7° del contrato de arrendamiento, concluyó que la arrendataria tiene el derecho a retirar los materiales, argumentación que el recurrente no comparte y en la que descansa su posición.

Decimoquinto: Que, para decidir es necesario tener en consideración que la particularidad que -en cuanto constituye su objetivo directo- define al recurso de casación en el fondo, es que permite la invalidación de determinadas sentencias que hayan sido pronunciadas con infracción de ley, siempre que ésta haya tenido influencia sustancial en su parte resolutiva o decisoria. Semejante connotación esencial de este medio de impugnación se encuentra claramente establecida en el artículo 767 del Código de Procedimiento Civil, que lo instituye dentro de nuestro ordenamiento positivo y se traduce en que no cualquier transgresión de ley resulta idónea para provocar la invalidación de la sentencia impugnada, la nulidad no se configura en el mero interés de la ley, sino sólo aquélla que haya tenido incidencia determinante en lo resuelto, esto es, la que recaiga sobre alguna ley que en el caso concreto ostente la condición de ser decisoria litis.

Decimosexto: Que no debe perderse de vista que el recurso de casación en el fondo persigue instar por un examen del juicio conclusivo de lo principal, desplegado en la sustancia de la sentencia definitiva o interlocutoria que se busca anular, cuyos desaciertos jurídicos sólo autorizarán una sanción procesal de esa envergadura, en la medida que hayan trascendido hasta la decisión propiamente tal del asunto, definiéndola en un sentido distinto a aquél que se imponía según la recta inteligencia y aplicación de la normativa pertinente. De este modo, entonces, aún bajo los parámetros de desformalización y simplificación que caracterizan a este arbitrio desde la entrada en vigencia de la Ley N° 19.374, no se exime a quien lo plantea indicar la ley que se denuncia como vulnerada y que ha tenido influencia sustancial en lo resolutivo de la sentencia cuya anulación se persigue.

Decimoséptimo: Que por lo expuesto y reflexionado el recurso de casación en el fondo no puede prosperar y debe ser desestimado.

II.- En cuanto al recurso de casación en el fondo interpuesto por la demandada:

Decimoctavo: Que denuncia la vulneración de lo dispuesto en los artículos 9, 565, 576, 577, 578, 582, 583, 1545, 1560, 1562, 1563, 1683, 1950 N° 2 y 1936 del Código Civil; 22 de la Ley sobre Efecto Retroactivo de las Leyes; 26 del Decreto Ley N° 2568 modificatorio de la Ley N° 17.729; 7 y 8 del Decreto Ley N° 993; y 19 N° 24 de la Constitución Política de la República.

Indica que, de acuerdo a la ley vigente al momento de celebrarse el contrato de arriendo, la única forma de ponerle término anticipado era acreditando que correspondía a un acto aparente que ocultaba otro que era el realmente querido por las partes, esto es, una compraventa, que por ser contraria al artículo 26 del Decreto Ley N° 2.568 adolecía de nulidad absoluta, siempre que se demandara dentro de plazo, en caso contrario quedaba plenamente válido al tenor del artículo 1545 del Código Civil.

Señala que el contrato de arrendamiento corresponde a un vínculo legalmente celebrado que, como tal, puede aspirar a su intangibilidad, no sólo por aplicación del artículo 22 de la Ley sobre Efecto Retroactivo de las Leyes, sino que también por cuanto concuerda con los bienes protegidos por el artículo 19 N° 24 de la Constitución Política de la República, no siendo un obstáculo para ello lo dispuesto por el artículo 12 del primer cuerpo de leyes referido, ya que, a la luz de las actuales normas constitucionales, no se concilia que una normativa pueda disponer una nueva forma de extinción de un derecho real sin ser considerada expropiatoria, ni que los goces y cargas puedan referirse a atributos y facultades esenciales del dominio que justifiquen su extinción.

Afirma que la sentencia impugnada calificó el contrato de arriendo de noventa y nueve años como uno fraudulento, de acuerdo con una interpretación extensiva de la norma prohibitiva que abarca negocios que no han sido mencionados dentro del catálogo de actos que la ley prohíbe, obviando, además, que cualquier vicio o defecto que pudiese haber afectado al contrato se saneó a los diez años contados desde la fecha de su celebración, conforme lo dispone el artículo 1683 del Código Civil.

Agrega que el error de derecho en que se incurrió radica en no distinguir entre la irretroactividad y la intangibilidad, ya que mientras la primera está orientada a la prohibición de trasladar una norma hacia el pasado, extendiendo sus efectos a hechos anteriores a su vigencia, la segunda lo está hacia el futuro y se refiere a la inmutabilidad de las situaciones o de los actos jurídicos creados bajo el imperio de una norma los que, a pesar de eventuales cambios en la legislación, quedan regidos por la antigua.

Precisa que la interpretación que sustentó el tribunal respecto al significado, alcance o sentido de la Ley N° 19.253 para justificar la procedencia de demandar la terminación anticipada del contrato de arriendo por la voluntad unilateral del arrendador, apoyado en lo que considera es el espíritu de la ley claramente manifestada en ella, no responde a una adecuada hermenéutica legal, ya que si se trata de indagar en el pensamiento del legislador el juicio interpretativo que se puede extraer de las disposiciones debe ser contrastado con la historia fidedigna de su establecimiento, de donde se extrae que sólo se estableció la obligación de la Corporación Nacional de Desarrollo Indígena de efectuar estudios acerca de los contratos de arrendamiento pactados fuera de las exigencias, con lo que la posibilidad de una terminación por decisión unilateral del arrendador quedó descartada.

Argumenta que la magistratura también justificó su decisión en lo que consideró el incumplimiento del arrendatario de una de las obligaciones que le impone el contrato, conforme al Decreto Ley N° 993, en cuanto el artículo 7 prohíbe subarrendar y efectuar mejoras sin el consentimiento previo escrito del arrendador, y el artículo 9 establece la posibilidad de pedir el término anticipado si se incumple tal obligación, afirmando que, del tenor de la cláusula 7 del contrato de arrendamiento, se desprende que existió una autorización expresa para subarrendar y ceder pero no para ejecutar mejoras. Sostiene que tal conclusión vulnera el artículo 1560 del Código Civil, pues las circunstancias expresadas en tal cláusula conducen necesariamente a lo contrario.

Por otra parte, continúa, al desestimarse el derecho de la arrendataria a ser reembolsada del valor de las mejoras infringe el artículo 1936 del Código Civil. La afirmación del tribunal en orden a que no hubo prueba del consentimiento para la práctica de los arreglos se debe a, como se señaló, una errada interpretación de la cláusula 7° del contrato de arrendamiento, ya que lo que se deduce es que sí existió tal autorización, de lo contrario, no se explica que las partes hayan regulado su destino o a quién beneficia. Además, se debe considerar la conducta de los involucrados con posterioridad a la celebración del contrato, esto es, que transcurrió más de veinticinco años, término durante el cual se introdujeron y mantuvieron las mejoras sin que el arrendador hubiera reclamado, teniendo aplicación, por lo tanto, lo dispuesto en el artículo 1564, inciso 3°, del Código Civil. Si se estableció en forma expresa cuál sería el destino o beneficio de las mejoras era para otorgarle al arrendatario un derecho que va más allá de separar los materiales utilizados, como es precisamente que sean abonadas, pues, de lo contrario, la cláusula referida no tendría ninguna utilidad práctica para los contratantes, infringiéndose el artículo 1562 del mismo cuerpo legal.

Finaliza señalando cómo las vulneraciones que denuncia influyeron sustancialmente en lo dispositivo de la decisión que impugna.

Decimonoveno: Que la sentencia asentó como hechos de la causa, en lo que interesa al recurso, los siguientes:

a).- El 28 de enero de 1991 se celebró un contrato de arrendamiento entre don nombre reservado –arrendador- y doña nombre reservado –arrendataria- que recayó en un retazo de terreno de media hectárea ubicado a orillas del lago Panguipulli, que forma parte de la Hijuela N° 4, correspondiente a la División de la Reserva de la Comunidad Indígena encabezada por don nombre reservado. Se pactó una duración de noventa y nueve años contados desde la fecha del contrato y una renta de $ 500.000 por todo el período. Se convino que no se extinguirá por muerte del arrendador ni de la arrendataria, la que quedaba expresamente facultada para subarrendar o ceder el retazo de terreno o sus derechos y, asimismo, que las mejoras que introdujera serian de su exclusiva propiedad y beneficio y no aprovecharían al arrendador;

b.- El 28 de febrero de 2001 se celebró un contrato entre doña nombre reservado y doña nombre reservado, en virtud del cual la primera cedió todos los derechos de que era titular como arrendataria del retazo de terreno referido en la letra que antecede por un monto de $ 40.000.000. Se convino que la cesión incluía todo beneficio, condición, modalidad o manera particular relativa a la forma u oportunidad de cumplir las obligaciones establecidas en la escritura pública del arriendo primigenio. Se pactó que la cesionaria quedaba expresamente facultada para subarrendar o ceder el retazo de terreno arrendado o sus derechos y, asimismo, que las mejoras que introdujera en el predio arrendado serían de su exclusiva propiedad y beneficio y no aprovecharían a la cedente;

c.- Las mejoras efectuadas por la actora reconvencional consisten en una casa habitación de aproximadamente 160 metros cuadrados y una casa de botes y bodega de aproximadamente 25 metros cuadrados, avaluadas en la suma de $ 95.000.000;

d.- No se acreditó que las mejoras aumentaron el valor venal de la propiedad;

e.- No se probó si las mejoras cumplen con la normativa vigente de construcción o, en su defecto, si puedan significar un costo de demolición en caso de ser denunciadas;

f.- El demandado reconvencional no consintió en la construcción de las mejoras;

g.- No se controvirtió la circunstancia que el predio de que se trata es tierra indígena.

Vigésimo: Que, sobre la base de estos hechos, el fallo impugnado acogió la demanda subsidiaria de término de contrato de arrendamiento, teniendo en consideración que “atendido el objeto del contrato de arrendamiento cuya terminación se pretende, esto es, un predio rústico que para todos los efectos legales corresponde a tierra indígena (cuestión no controvertida), considerando asimismo las cláusulas y modalidades del mismo contrato asentadas en el motivo sexto del presente acto jurisdiccional, así como también los fundamentos de derecho referidos en el motivo precedente, se dan los presupuestos para dar término al contrato de arrendamiento en la forma pretendida por la parte demandante”, agregando que “las modalidades incorporadas al referido contrato hacen presumir que el objetivo buscado fue eludir la limitación para enajenar contemplada en la ley 17.729, vigente a la fecha de su celebración, atendida la extensión del plazo del contrato de arrendamiento por un término de 99 años, el cual muy razonablemente se cumpliría una vez fallecido el arrendador, cuestión que sin embargo fue prevenida al pactar que aquel hecho no extinguiría el contrato de arrendamiento, y con lo expuesto por el demandado en su demanda reconvencional, en la que se argumenta que el actor principal le ha privado de una parte del inmueble arrendado, el cual “dada su condición de terreno de orilla de lago, el inmueble pudo ser subarrendado para la instalación de un camping u otro tipo de iniciativas, pudiendo obtener fácilmente por cada temporada anual la suma aproximada de $6.000.000.-“, lo cual no es sino ilustrativo de su interés de gozar de la cosa tal como si fuese el dueño de la misma … todo lo cual es ilustrativo de la intención de la demandada principal de usar la cosa tal y como lo haría el propietario de la misma, para lo cual incluso se habría cambiado sustancialmente la destinación agrícola primigenia del predio (lo que queda de manifiesto por la invocación del Decreto Ley N° 993, sobre arrendamiento de predios rústicos, como norma supletoria del contrato de arrendamiento) por una de tipo habitacional y recreacional”, concluyendo que “si bien el artículo 13 de la ley 19.253 sanciona con la nulidad absoluta los actos y contratos que contravienen lo allí dispuesto, lo cierto es que la terminación anticipada del contrato de arrendamiento solicitada se aviene con la circunstancia de haber usado esa forma contractual para escapar de la norma que imponía la limitación de enajenar, puesto que no existiendo una regla general que sancione el fraude a la ley -más allá de las particulares previstas para ciertas hipótesis- lo razonable es que se restituya la obligatoriedad de la norma eludida, impidiendo que la usada logre su propósito y, en tal sentido, eso se obtiene poniéndole término al contrato de arrendamiento”.

Por otra parte, la magistratura hizo lugar al incidente de reembolso de mejoras “bajo la modalidad de separarlas y llevarse los materiales, sin detrimento de la cosa arrendada”, atendido que “conforme se indica en el artículo 909 del Código Civil son mejoras útiles las que aumentan el “valor venal de la cosa”, es decir, si con ellas es posible considerar que se ha aumentado el valor de venta de la cosa, en este caso de un predio agrícola. Sin perjuicio que no se ha levantado controversia sobre si el hecho de edificar construcciones cuyo uso se ajusta más a uno recreativo que de explotación agrícola y si ese cambio de destino resulta más beneficioso o perjudicial para el predio, lo cierto es que no se rindió prueba sobre si efectivamente se produjo ese aumento o plusvalía, comparando el valor de venta como predio agrícola y luego su valor de venta con las construcciones referidas, atendido el destino y estado de conservación de las mismas, ponderando también los cambios que para ello experimentó tanto el terreno mismo, su suelo, la vegetación del lugar y ecosistema asociado. Tampoco se acreditó si las mejoras cumplen con la normativa vigente de construcción o, en su defecto, si puedan significar un costo de demolición en caso de ser denunciadas. A lo anterior cabe agregar que no se probó consentimiento del arrendador para la ejecución de estas mejoras con la expresa condición de abonarlas, como lo indica el artículo 1936 analizado”, agregando que “en este contexto, cabe traer a colación una vez más la cláusula séptima del contrato de arrendamiento, que en lo pertinente señala: “Asimismo, las mejoras que introduzca en el predio serán de su exclusiva propiedad y beneficio y no aprovecharán al arrendador”, convención que si bien altera lo previsto en el artículo 1936 en cuanto al beneficiario de las mejoras, no cumple con el consentimiento previo requerido en la misma norma y en el artículo 7 del DL 993”, concluyendo que “en ese contexto no queda sino entender que procede aplicar lo dispuesto el artículo 1936, que está en concordancia con el artículo 911, ambos del Código Civil, por ende a la arrendataria sólo le cabe el derecho de poder separar y llevarse los materiales, sin detrimento de la cosa arrendada, pues no ha existido manifestación de voluntad del arrendador de pagarlas”.

Vigésimo primero: Que, en el análisis de los vicios denunciados, es necesario tener en consideración que el recurso de casación en el fondo, según lo dispone el artículo 767 del Código de Procedimiento Civil, procede en contra de sentencias que se hayan pronunciado con infracción de ley y que haya influido substancialmente en lo dispositivo del fallo. Por su parte, para que un error de derecho afecte esencialmente en lo resolutivo de una sentencia, como lo establece la ley, aquél debe consistir en una equivocada exégesis normativa, interpretación o falta de aplicación de aquellos preceptos destinados a decidir la cuestión controvertida.

Vigésimo segundo: Que, en relación con la decisión de acoger la demanda subsidiaria de terminación del contrato de arrendamiento, la recurrente centra su impugnación en sostener que la magistratura efectuó una “interpretación extensiva de la norma prohibitiva que abarca negocios que no han sido mencionados dentro del catálogo de actos que la ley prohíbe, obviando, además, que cualquier vicio o defecto que pudiese haber afectado al contrato se saneó a los diez años contados desde la fecha de su celebración, conforme lo dispone el artículo 1683 del Código Civil”; sin embargo corresponde el rechazo de ese capítulo, pues dicha alegación no fue formulada en la etapa procesal que correspondía.

En efecto, el recurso de casación en el fondo, según lo dispone el artículo 767 del Código de Procedimiento Civil, procede en contra de sentencias que se hayan pronunciado mediando infracción de ley con influencia substancial en su parte dispositiva.

Pues bien, para que un error de derecho genere dicho efecto, debe consistir en una equivocada interpretación o falta de aplicación de aquellas normas destinadas a decidir la cuestión controvertida.

Además, conforme a lo que previene el artículo 772 del código mencionado, el escrito en que se deduzca el recurso debe expresar en qué consiste el o los errores de derecho de que adolece la sentencia recurrida, y de qué modo influyeron substancialmente en su parte dispositiva.

De lo señalado se debe inferir, entonces, que la sentencia, necesariamente, tiene que haber emitido pronunciamiento en torno a las cuestiones de derecho que el recurso afirma que se dirimieron incurriendo en yerro jurídico, en los términos ya señalados. Por lo mismo, los litigantes debieron plantearlas en los escritos principales del pleito, a título de alegación o defensa.

Es pertinente tener en consideración que la impugnación sobre inobservancia de la disposición normativa que se acusa existir en relación con la prescripción de la acción encierra alegaciones nuevas y, como tales, es menester recordar la improcedencia de hacer valer una causal de casación fundada en la infracción de preceptos legales que discurren sobre materias distintas de las discutidas en la litis, esto es, que no fueron promovidas por la solicitante en la etapa pertinente.

Vigésimo tercero: Que respecto de la impugnación referida al término del contrato de arrendamiento conviene tener presente algunos aspectos de trascendencia en los procesos como el de la especie, cuyo objeto es un terreno o predio de carácter indígena sometido a una normativa y resguardo especial.

En efecto, esta Corte antes manifestó que la legislación nacional ha evolucionado, desde la dictación de la Ley N° 17.729, en torno a la relación y trato con los pueblos indígenas, lo que llevó a dictar la Ley N° 19.253, con una visión distinta y acorde a las normas internacionales -reforzada con la ratificación del Convenio 169 de la OIT- que está dirigida a la protección, fomento y desarrollo de las etnias indígenas, consagrando, entre otras reglas, una especial protección a las tierras, por “exigirlo el interés nacional”, que prohíbe la enajenación y gravamen de las mismas, salvo entre comunidades o personas de una misma etnia, así como el arrendamiento, comodato y cesión a terceros del uso y goce. De la misma manera se ha dicho que en el análisis de los contratos de arrendamiento, bajo la modalidad pactada, suele imponerse a los titulares de tierras indígenas un gravamen que afecta los atributos esenciales del dominio y que dichos actos pueden “encubrir una enajenación de la tierra, lo que no resulta tolerable a la luz de los principios y las normas que regulan las relaciones jurídicas con los pueblos indígenas y los compromisos asumidos por el Estado de Chile, ya que hace inviable el ejercicio del derecho en su esencia, constituyendo una privación absoluta de su derecho de dominio”. Entiende, de este modo, que la actual legislación “conlleva un principio restaurador de los derechos de los pueblos originarios, considerando esto último como un imperativo para el Estado y por ende un asunto de interés público”. Se realza por este tribunal la “necesidad de reconocer y dar especial protección a los pueblos indígenas, destacando el valor y la primacía de la ley 19.253 que establece ciertas prohibiciones en cuanto a la enajenación de sus tierras (…) legislación actualmente vigente, para resaltar los principios y orientación que debe guiar la solución del caso planteado (…) lo que resulta coherente, además, con la apreciación de una suerte de fraude a la ley (la sentencia alude a un “ardid”), que, desde un punto de vista jurídico, no necesariamente se castiga con la nulidad del acto”. (Sentencia de la Corte Suprema, de 8 de febrero de 2022, Rol N° 11.283-2021).

Vigésimo cuarto: Que de conformidad con lo que quedó establecido, se trata de un caso en el que se usó la figura de un contrato de arrendamiento pactado por noventa y nueve años, existiendo, a la fecha de su celebración, un estatuto que prohibía la venta de tierras indígenas, criterio al que debe dársele prevalencia atendido el espíritu de la reforma introducida por la Ley N° 19.253, que considera su protección como una “exigencia de interés nacional”.

Por cierto, que las demás modalidades incorporadas al referido contrato conducen a la conclusión que el objetivo buscado fue eludir la limitación contemplada en la referida ley, atendida la cláusula en virtud de la cual no se extinguiría por muerte del arrendador ni del arrendatario. Se arriba a la misma, si se considera el tenor de la estipulación en virtud de la cual la arrendataria quedaba expresamente facultada para subarrendar o ceder el retazo de terreno o los derechos derivados de él, lo cual no es sino ilustrativo del interés de gozar de la cosa tal como lo haría su propietario.

De esta manera cabe concluir que no se trata de una convención aparente, ya que se celebró y produjo sus efectos, esto es, el arrendador entregó el goce de la cosa y la arrendataria pagó el precio, pero fue utilizado en forma indirecta para producir un efecto práctico que, en última instancia, busca burlar la prohibición de enajenar contenida en la ley que perjudica a la parte más débil, esto es, a la persona indígena en cuyo beneficio se estableció la restricción que, en definitiva, resultó burlada.

Vigésimo quinto: Que atento lo referido, al acoger la demanda subsidiaria de terminación del contrato de arrendamiento la magistratura no incurrió en los errores de derecho denunciados, por cuanto su celebración buscó eludir la limitación de enajenar comprendida en la Ley 17.729, vigente a la fecha de su celebración, y, con ello, la decisión impugnada impide que se logre el propósito indebido.

Vigésimo sexto: Que en relación con el rechazo de la demanda reconvencional de reembolso de las mejoras, el arbitrio se centra en sostener que se acreditó la existencia de consentimiento por parte del arrendador.

Como se aprecia de los términos en que se construye el recurso de casación en el fondo, aparece estructurado al margen y, en cierta forma, en contra de los hechos establecidos en la causa, los que evidentemente se intentan alterar para los efectos de obtener una decisión diversa, esto es, el acogimiento de la solicitud de reembolso de las mejoras introducidas a la propiedad. En efecto, del tenor del arbitrio que, en síntesis, se ha reseñado en el motivo primero de esta resolución, se desprende que los errores de derecho denunciados se sustentan en que se habría rechazado la petición no obstante haberse acreditado que el arrendador consistió en ellas.

Vigésimo séptimo: Que este tribunal ha señalado con anterioridad que los hechos asentados por la judicatura del fondo son inamovibles, a menos que el recurrente haya denunciado de modo eficiente infracción a las normas reguladoras de la prueba pertinentes, lo que no ocurre en la especie, toda vez que no fueron invocadas, de modo que no resulta posible decidir en sentido contrario. Es necesario tener presente que el objeto del recurso de casación en el fondo se circunscribe a la revisión y análisis de la legalidad de la sentencia, es decir, a la correcta aplicación del derecho, sobre la base de los hechos tal y como soberanamente los han dado por probados la magistratura del grado en uso de las facultades que son de su exclusiva competencia.

Vigésimo octavo: Que, en consecuencia, resultando inamovibles los hechos asentados por el tribunal del fondo, carece de sustento la denuncia de contravención a las restantes disposiciones legales que se invoca.

Por estas consideraciones y visto, además, lo dispuesto en las normas legales citadas y en los artículos 764, 765, 766, 767, 768, 769, 806 y 807 del Código de Procedimiento Civil, se rechazan los recursos de casación en la forma y en el fondo deducidos por el demandante y el recurso de casación en el fondo interpuesto por la demandada en contra la sentencia de diecisiete de agosto de dos mil veintiuno de la Corte de Apelaciones de Valdivia.

Redacción a cargo del ministro señor Ricardo Blanco Herrera.

Regístrese y devuélvase.

Rol N° 82.477-2021.

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los ministros señor Ricardo Blanco H., señoras Gloria Ana Chevesich R., María Cristina Gajardo H., señor Diego Simpertigue L., y el abogado integrante señor Diego Munita L. No firma el ministro señor Blanco y el abogado integrante señor Munita, obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar con licencia médica el primero y por estar ausente el segundo. Santiago, cuatro de abril de dos mil veintitrés.