Demanda reconvencional

Santiago, tres de noviembre de dos mil veintitrés.

VISTOS:

En causa Rol C-13.038-2019 del Vigésimo Quinto Juzgado Civil de Santiago, caratulada “nombre reservado con nombre reservado”, sobre cumplimiento forzado de contrato de promesa de compraventa, por sentencia de siete de febrero de dos mil veinte, la juez titular de dicho tribunal desestimó la acción principal de cumplimiento forzado, y acogió la subsidiaria de resolución de contrato y, parcialmente, la de indemnización de perjuicios deducida en conjunto con la anterior, y desestimó la demanda reconvencional de resolución del mismo contrato, ordenando que cada parte pague sus costas.

Aquella decisión fue objeto de un recurso de casación en la forma y de una apelación por la demandante y de un recurso de apelación por la parte demandada.

La Corte de Apelaciones de Santiago, en sentencia de veintitrés de diciembre de dos mil veintiuno, desestimó la casación formal, y en lo apelado, revocó la sentencia de primera instancia desestimando la demanda antes acogida e hizo lugar a la demanda reconvencional, declarando resuelto el contrato de promesa de venta, pero desestimando los perjuicios solicitados, confirmando la decisión sobre costas.

En contra de esta última sentencia, la parte demandante formuló un recurso de casación en el fondo.

Se ordenó traer los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que, por medio de su recurso de casación sustancial, la demandante acusó que los jueces de segundo grado, al revocar la decisión de primera instancia, realizaron una interpretación absolutamente contradictoria a la intención original de las partes, plasmada en el contrato de promesa celebrado con las demandadas, conforme el tenor de sus cláusulas.

Al efecto indicó que fueron conculcadas, en primer lugar, las normas de los artículos 1545 y 1546 del Código Civil, en tanto, a su juicio, se vulneró la ley del contrato al no hacer aplicación de los plazos convenidos en el contrato de promesa de compraventa suscrito, particularmente en las cláusula sexta y séptima del mismo, y, consecuencialmente, desestimó el incumplimiento contractual demandado, validando con ello un actuar de mala fe de los demandados, dándose por fallidas las condiciones acordadas antes del plazo estipulado por las partes e imposibilitando el cumplimiento de las mismas.

Señaló también que fueron vulneradas las normas sobre interpretación de los contratos, contenida en los artículos 1560 y siguiente del Código Civil, en relación a la errónea interpretación de las cláusulas sexta y séptima del contrato de promesa de compraventa, suponiendo que el plazo de 120 ó 135 días contenidos en esas disposiciones para suscribir el contrato definitivo eran una “regla general”, lo que no sería efectivo, ya que a partir de ellos, era posible solicitar prórrogas sucesivas de 15 días si no se cumplían las condiciones de subdivisión y asignación de roles, pudiendo reajustarse el precio de compra.

Luego, precisó, los términos anteriores, eran sin perjuicio del plazo total de 270 días, momento en el cual las condiciones podían estimarse fallidas.

Por último, y con el mismo fundamento anterior, acusó la infracción del artículo 1489 del Código Civil, ya que la correcta interpretación de las normas contractuales habría llevado al sentenciador de segundo grado a confirmar el fallo de primera instancia.

SEGUNDO: Que, previo al análisis de los fundamentos del recurso de nulidad sustancial en estudio, conviene precisar los siguientes antecedentes de la causa:

1°.- En estos autos se ha ejercido una acción de cumplimiento forzado de un contrato de promesa de compraventa, y en subsidio, la resolución del mismo contrato, en ambos casos con indemnización de perjuicios, por parte de don nombre reservado en contra de nombre reservado por sí y en representación de la Sociedad Agrícola nombre reservado y Cía.

La demanda indica que las partes celebraron un contrato de promesa de compraventa por escritura pública de 22 de noviembre de 2018, por medio del cual los demandados prometieron vender al demandante –entre otros bienes- una parte denominada “Lote Menor” consistente en el resto de una propiedad raíz llamada Fundo Miraflores ubicado en la comuna de Rengo, por un precio total de $2.012.500.000 pagaderos al contado.

Las condiciones para la celebración del contrato prometido eran: (a) que los títulos de dominio de los inmuebles se encontrasen ajustados a derecho; (b) que la Dirección de Obras Municipales de la Municipalidad de Rengo o la autoridad correspondiente aprobase la subdivisión del Fundo Miraflores para la obtención de un lote de 35 hectáreas que sería el objeto vendido; (c) que el Servicio de Impuestos Internos entregase el rol de avalúo en trámite a aquellos lotes resultantes de la mencionada subdivisión, y (d) que los derechos de agua prometidos vender estuviesen libres de gravámenes, de pago de patentes por no uso y al día en las cuotas con las asociaciones de canalistas respectivos.

Para cumplir la segunda y tercera de las condiciones señaladas, la promitente vendedora, otorgó a la promitente compradora un mandato gratuito e irrevocable para realizar dichos trámites, en los plazos señalados en la cláusula sexta del contrato. Ahí se señaló que el plazo para la suscripción de la escritura pública del contrato de venta prometido era de 120 días corridos, prorrogables obligatoriamente por las partes hasta por 15 días más, con un total 135 días, con el sólo objeto de finiquitar o subsanar algún tema relativo a las condiciones de la promesa, -concreción de la subdivisión y asignación de rol por el Servicio de Impuestos Internos.-, plazo anterior –dijo- que era sin perjuicio de lo estipulado en la cláusula séptima que permitía nuevas prórrogas de 15 días si las condiciones no se cumplían dentro del término original hipótesis atribuible exclusivamente a reparos emanados de la autoridad competente respecto del sector poniente del predio prometido, la carretera o franja expropiada con anterioridad; todo, con un plazo total de 270 días.

Sin embargo, y aún pendiente este plazo, el abogado de las demandadas remitió un correo electrónico el 2 de abril de 2019, dando cuenta del vencimiento próximo e indicando que sólo se concedería una prórroga en la medida que se reajustara el precio no sólo en la variación de la U.F. sino además en un 20% adicional a aquel fijado primitivamente por las partes; luego, el 8 de abril de 2019, informó que se encontraban fallidas las condiciones. El 9 de abril revocó el poder otorgado y se desistió de la solicitud de subdivisión que había sido presentada por el promitente comprador.

A su juicio, los demandados se valieron de medios ilícitos para que las condiciones de la promesa no pudieran cumplirse, conforme el artículo 1481 inciso 2° del Código Civil, debiendo entenderse cumplida la condición el 9 de mayo de 2019. Pidió, por último, el pago de los perjuicios regulados en la cláusula décima de la promesa de compraventa, por un total de $201.250.000.

Sustentó su acción en los artículos 1450, 1481, 1489, 1493, 1535, 1537, 1545, 1547, 1551, 1553 y 1554 todos del Código Civil y pidió el cumplimiento del contrato de promesa de compraventa, el pago de las indemnizaciones contenidas en aquel instrumento y la declaración que se le autorice a tramitar la subdivisión del predio no obstante entenderse cumplida la condición, con costas.

En subsidio a lo anterior, y por las mismas razones, solicitó la resolución del mismo contrato, y que se condene a los demandados a pagar la suma de $201.250.000, con reajustes e interés máximo reconvencional, como se indicó en la cláusula décima del contrato, a título cláusula penal, con costas.

2°.- Los demandados, en su contestación, rebatieron la forma como se estructuró la demanda, así como su petitorio, en relación a la acción de cumplimiento de contrato.

En cuanto al fondo, opusieron como excepciones o defensas: a) la inexistencia de la obligación de celebrar el contrato definitivo por haber fallado las condiciones suspensivas contenidas en la promesa de venta; b) en subsidio, la imposibilidad de cumplimiento en naturaleza; y, c) también en subsidio, la excepción de contrato no cumplido.

Sobre el plazo, precisaron que aquel era de 120 días, prorrogables hasta 15 días, con un total de 135 en el caso de haber reparos de la autoridad respecto a un sector del predio a subdividir -franja poniente y carretera-.

Indican que el promitente comprador podría pedir prórrogas documentadas cumpliendo una serie de requisitos, y en tal caso, dicen, el promitente vendedor se obligaba a dar prórrogas sucesivas obligatorias de 15 días.

En el evento que el promitente comprador solicitara ampliaciones por razones diversas a reparos administrativos en la franja poniente, los promitentes vendedores tenían la facultad –no la obligación- de otorgar prórrogas voluntarias por sobre el plazo de 135 días y con un aumento en U.F. del precio de la compraventa.

De transcurrir el plazo sin que se efectuare la subdivisión, las condiciones se entendían como fallidas y sólo en caso de otorgarse prórrogas voluntarias, sin cumplirse la condición de subdivisión, el plazo máximo sería de 270 días, y no obligatorio, como señaló la demandante, quien incumplió las condiciones y actuó con negligencia en tramitar la subdivisión del predio, con presentaciones tardías y con errores.

En cuanto a la demanda subsidiaria de resolución de contrato, señaló que, habiendo fallado las condiciones, no existe obligación y no puede haber incumplimiento, siendo improcedente la cláusula penal por las mismas razones.

La demandada, Agrícola Joaquín Edgardo Cura Osorio y Compañía Limitada, interpuso una demanda reconvencional de indemnización de perjuicios, acusando a la demandante principal de incumplimiento culpable de sus obligaciones, y pidiendo el pago de $630.000.000, o la suma que determine el tribunal, con intereses y costas.

TERCERO: Que, sobre la base de los antecedentes expresados y la prueba rendida, la sentencia de primera instancia, de siete de febrero de dos mil veinte, acogió únicamente la acción subsidiaria de resolución de contrato con indemnización de perjuicios, desestimando las acciones principales y la demanda reconvencional.

En lo que atañe al arbitrio en estudio, determinó que en la cláusula sexta del contrato de promesa de compraventa se estableció que la escritura pública de venta definitiva se otorgaría dentro del plazo de 120 días, que podrían prorrogarse obligatoriamente por hasta por 15 días más, abarcando un total de 135 días, con el solo objeto de finiquitar o subsanar algún tema relativo a subdivisión y asignación de roles.

Agregó que el plazo estipulado lo fue, sin perjuicio de aquel contenido en la cláusula séptima, que indica que si las condiciones no se cumplían dentro de los 135 días originales por motivos atribuibles exclusivamente a reparos emanados de la autoridad competente respecto del sector poniente del predio prometido, la carretera o franja expropiada con anterioridad, se podrían solicitar nuevas prorrogas de 15 días para dar cumplimiento a las condiciones, prórrogas que serían obligatorias en dicho supuesto. Luego, si no cumplían las condiciones dentro del plazo de 135 días por motivos distintos, el precio debía reajustarse según la diferencia que experimentara la U.F., entre la fecha de la promesa y el día de suscrita la compraventa prometida.

Por último, precisó la sentencia, que si transcurridos 270 días desde la celebración de la promesa no se daba cumplimiento a las obligaciones de subdivisión y asignación de roles, las condiciones se entenderían fallidas.

La sentencia de primera instancia, estimó que el plazo recién señalado era suspensivo y no extintivo, de manera que, cumplidas todas las condiciones estipuladas en la cláusula anterior, o renunciadas éstas por la promitente compradora – a cuyo beneficio se habían estipulado -, la parte diligente podría a su arbitrio, exigir el cumplimiento o la resolución del contrato, más la multa que se pactó más adelante en el contrato.

A partir de su motivo vigésimo sexto, e interpretando el contrato –como expresamente lo señala-, determinó que el plazo es de 120 días, prorrogables por 15 para finiquitar la subdivisión, en razón de su tenor literal, se computaba desde dos hitos, uno, la fecha de la promesa de venta y, dos, desde el cumplimiento o renuncia de las condiciones señaladas.

Lo anterior lo derivó de la conjunción “y” contenida en la cláusula sexta, donde se expresa: “Dicho plazo será de días corridos contados desde esta fecha y una vez cumplidas o renunciadas las siguientes condiciones: (…)”.

Expresó el juez a quo que, estando obligado el actor a hacer la subdivisión y obtener la asignación de roles, pero habiéndose revocado el mandato que otorgó la parte demandada principal, no resultaba posible aplicar cumplimiento ficto de las condiciones como pretendía el demandante, conforme el inciso 2° del artículo 1481 del Código Civil, tanto por no estimarse ilícita la conducta de la demandada por aquella revocación y desistimiento de la subdivisión -ya que es dueña del inmueble-, como porque la demandada no se obligó contractualmente a las obligaciones de subdivisión predial, sino que lo fue la misma demandante.

Por lo anterior, desestimó la acción principal de cumplimiento de contrato.

En relación con la acción subsidiaria de resolución de contrato –única que acoge- la sentencia de primer grado, a partir de los razonamientos anteriores, señaló que se cumplen en la especie los requisitos para su procedencia, tanto porque se está en presencia de un contrato bilateral, que ha generado obligaciones recíprocas, y cuanto porque existió un incumplimiento culpable de la parte demandada.

A ese efecto, precisó, el plazo para la celebración de la compraventa definitiva era de 120 días prorrogables por otros 15 con el sólo objeto de finiquitar o subsanar asuntos administrativos en relación a la subdivisión y asignación de roles a los lotes resultantes, como se determinó en la cláusula sexta del contrato.

El cómputo del plazo indicado, refirió, contiene un elemento que podría tornar equívoca o ambigua la determinación del hito o momento a partir del cual ha de computarse, y consiste en el uso de la conjunción “y”, por lo que, en un análisis gramatical de la disposición, entiende que el plazo se cuenta desde dos hitos, la fecha de la promesa y el cumplimiento o renuncia de las condiciones. A ello se suma que la cláusula séptima, que precisa que “sin perjuicio de lo anterior”, o sea, luego de todo lo regulando previamente en ella, el plazo máximo sería de 270 días corridos desde la fecha de la convención para la caducidad de las condiciones pactadas.

Concluye así que, si bien el plazo original de 135 días venció el 6 de abril de 2019, la redacción de la cláusula séptima del contrato – a razón de la expresión “sin perjuicio”-, llevaba a determinar que el plazo máximo era de 270 días desde la fecha de la promesa, transcurrido el cual las condiciones en comento se entenderían fallidas. Ahora bien, como se verificó el desistimiento de la subdivisión predial por la demandada el 9 de mayo de 2019 - antes del término señalado -, se configura el incumplimiento de la demandada a las obligaciones contraídas en las cláusulas sexta y séptima del contrato de promesa de compraventa, como se precisa en los motivos cuadragésimo cuarto y cuadragésimo quinto de la sentencia de primer grado.

El demandante, estimó finalmente el fallo, no pudo cumplir con la obligación de subdivisión al verse impedido por causa imputable a las demandadas, a pesar de haber solicitado el trámite en la Dirección de Obras Municipales de Rengo, cuyas observaciones –algunas de ellas- dependían del mismo propietario poderdante; y, luego, presentada esa solicitud ante el Servicio Agrícola y Ganadero, aquél no pudo concluirse por la revocación del mandato y el desistimiento emanado de la parte promitente vendedora.

Así, acogió parcialmente la demanda subsidiaria de resolución de contrato, con indemnización de perjuicios, otorgando aquellos fijados en la cláusula penal contenida en el contrato de marras.

En cuanto a la demanda reconvencional, estimó que la petición de tener por terminado el contrato carecía de precisión, por lo que la desestimó al no invocarse una causa específica de la ineficacia planteada, omitiendo pronunciamiento acerca de los perjuicios demandados.

CUARTO: Que, en contra de la sentencia de primera instancia la demandante interpuso un recurso de casación en la forma y una apelación.

El primero se fundó en las causales del artículo 768 N° 5 en relación con el artículo 170 N° 4, y número 7°, todos del Código de Procedimiento Civil.

La primera causal se basó en la carencia de fundamentos en el rechazo de la demanda reconvencional y en haber acogido la demanda de resolución de contrato a pesar de haber fallado las condiciones por culpa de la misma demandante; y, la segunda, se fundó en la contradicción originada en que, por una parte, al rechazar la demanda principal se acogieron sendas excepciones de inexistencia de la obligación, pero luego, al acoger la demanda subsidiaria de resolución de contrato, rechazó aquellas defensas fundadas en los mismos antecedentes.

El recurso de apelación de la parte demandada, en tanto, reprochó a la sentencia la decisión de acoger la demanda subsidiaria de resolución de contrato, así como la demanda reconvencional, ya que, a su juicio, fue la demandante quien dejó transcurrir los plazos correspondientes para cumplir la obligación de subdivisión del predio, lo cual era de su cargo, y que cuando revocó el mandato otorgado, los términos contractuales habían concluido, a diferencia de lo asentado en el fallo.

QUINTO: Que, la sentencia de segunda instancia, desestimó el recurso de casación en la forma, y revocó luego el fallo apelado.

En cuanto a la casación formal, desestimó –en este orden- la causal del numeral 7° del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, ya que la contradicción a que se refiere este motivo debe impedir el cumplimiento, lo que no acontece en este caso, y también la del numeral 5° del mismo artículo, ya que el deber de fundamentación, previsto en el artículo 170 N° 4 del Código señalado, se cumple en la resolución recurrida a propósito del análisis de los fundamentos de la demanda reconvencional, errores que por lo demás pueden ser abordados al conocer el recurso de apelación formulado por la misma parte.

En lo apelado, se asentó –luego de transcribir las cláusulas sexta y séptima-, que el plazo para celebrar la compraventa definitiva fue de 120 días corridos, contados desde la fecha de la promesa de venta, que podía ampliarse hasta en 15 días más para subsanar o finiquitar algún tema relativo a las condiciones pactadas, especialmente subdivisión y asignaciones de roles. Sin perjuicio de este término, se acordó en la cláusula séptima prórrogas del mismo, para el caso de no cumplirse los plazos de la cláusula sexta, un término de 270 días, pero por reparos emanados de la autoridad competente respecto del sector poniente del predio prometido, la carretera o la franja de dicho sector expropiada con anterioridad, circunstancias excepcionales que no fueron acreditadas.

Asentó también que las condiciones establecidas en el contrato de promesa de compraventa fueron cinco: a) que los títulos de dominio se encuentren ajustados a derecho, libres de gravámenes y deudas; b) que la Dirección de Obras de la Municipalidad de Rengo o la autoridad correspondiente apruebe la subdivisión generándose el Lote Menor, objeto de la compraventa definitiva; c) que la Oficina Regional del Servicio de Impuestos Internos correspondiente otorgue el Rol de Avalúo en trámite a las propiedades objeto de la subdivisión; d) que los derechos de agua respectivos no estén afectos al pago de patente por no uso, y, e) en caso de estarlos se hayan pagado oportunamente y que se encuentren al día el pago de todas las cuotas de las asociaciones de canalistas respectivas.

Estas, dice la Corte de Apelaciones, fueron establecidas en beneficio exclusivo del promitente comprador y que sólo éste podía renunciar a ellas, a excepción de las condiciones dos y tres que son irrenunciables para las partes.

Sobre la acción de resolución de contrato, luego de reseñar los incumplimientos acusados, y a partir de la estimación que el plazo de 270 días resultaba excepcional y de la no obtención de la subdivisión predial, determinó que no fueron cumplidas las condiciones estipuladas en la cláusula sexta del contrato, sin que los correos electrónicos invocados como incumplimiento contractual fueren suficiente acreditación de ello, así como tampoco la revocación del mandato otorgado, pues al 9 de mayo de 2019, cuando se suscribió, las condiciones ya habían fallado.

En relación con la demanda reconvencional, señaló que no obstante el contenido de los escritos fundamentales, no cabía duda que lo que las partes sometieron a la decisión del tribunal fue la resolución del contrato de promesa de compraventa celebrada, con expresa mención del artículo 1489 del Código Civil, de manera que la incorporación de la expresión “término del contrato” no genera duda alguna sobre la pretensión realizada, tanto es así que ni siquiera la demandada reconvencional plantea los cuestionamientos que formuló el tribunal, por lo que corresponde entonces analizar si la petición de resolución formulada por el actor reconvencional es o no procedente.

Se expresó que fue el promitente comprador quien no logró el cumplimiento de las condiciones indicadas en los numerales dos y tres de la cláusula sexta dentro del plazo convenido de 135 días, no siendo aplicable aquel otro de 270 días, salvo que se hubieren verificado las circunstancias especiales señaladas en la cláusula séptima las que no concurrieron. De este modo, precisó la sentencia recurrida, no habiéndose demostrado incumplimiento alguno de parte del promitente vendedor, ha de concluirse que operó la condición resolutoria tácita que permite declarar resuelto el contrato habido entre las partes.

Sobre los perjuicios demandados por vía reconvencional, indicó que no fue pedida la pena convenida en el contrato, al amparo del artículo 1543 del Código Civil, y aquellos solicitados, consistentes en la pérdida de la producción de cerezas por la no utilización del predio respectivo, no fueron probados, por lo que rechaza la demandada reconvencional en este acápite.

SEXTO: Que, como se expresó más arriba, los reproches contenidos en el recurso de nulidad sustancial de la demandante, se centran en que la decisión de la Corte de Apelaciones formuló una interpretación absolutamente contradictoria a la intención original de las partes, y particularmente en la estimación de los plazos contenidos en el contrato de promesa de compraventa, lo que importó validar una actuación de mala fe de los demandados al revocar el mandato y desistirse de la gestión de subdivisión del predio ante el Servicio Agrícola y Ganadero.

La sentencia recurrida, a partir del motivo décimo quinto, luego de transcribir las cláusulas sexta y séptima del contrato de promesa de compraventa, precisó:

“15°) Que de la transcripción pertinente de las cláusulas del contrato de promesa que se refieren al plazo y condiciones acordadas para la celebración del contrato definitivo, es posible concluir que las partes acordaron que la compraventa definitiva debía otorgarse dentro de 120 días (cláusula sexta) que dicho plazo podía prorrogarse hasta 15 días más con el sólo objeto de finiquitar o subsanar algún tema relativo a las condiciones pactadas, especialmente a la subdivisión y asignación de roles. Dicho plazo se contabilizaba desde “esta fecha”, es decir, desde la celebración de la promesa acaecida el 22 de noviembre de 2018.”

Y, luego, en los dos primero párrafos del considerando siguiente señaló: “16°) Que no es posible estimar que para el inicio del cómputo del plazo debía considerarse la fecha de la suscripción de la promesa y el cumplimiento de las condiciones que se mencionan en la cláusula sexta –como cree entenderlo la sentenciadora- pues tal interpretación atenta no solo contra la razonabilidad del acuerdo sino también contra otras cláusulas del contrato, a saber la octava y la décima, y con la interpretación que surge de las misivas habidas entre las partes una vez celebrada ya la promesa.

En efecto, qué sentido tendría decir que el plazo se cuenta desde “esta fecha” si debiera esperarse que se cumplieran o se renunciase a las condiciones, pues entonces ya no sería “desde esta fecha”.”

SÉPTIMO: Que, sin perjuicio de la interpretación sostenida en la sentencia que se revisa acerca de la extensión de los plazos previstos en el contrato para la verificación de las condiciones, resulta evidente que el término de 270 días tenía la condición de excepcional y de un alcance limitado.

En efecto, la cláusula sexta del contrato, como se dijo, contenía un plazo de 120 días, prorrogable por otros 15, con el solo objeto de finiquitar o subsanar algún tema relativo a las condiciones referidas a la subdivisión predial y al otorgamiento de rol por el Servicio de Impuestos Internos.

Sin embargo, la cláusula séptima precisó que si los trámites indicados no se encontraban terminados en el plazo de 135 días, “…en caso que dicha dilación se deba estrictamente a reparos emanados de la autoridad competente respecto del sector poniente del predio prometido, la carretera, o la franja de dicho sector expropiada con anterioridad, el promitente comprador podrá solicitar al promitente vendedor las prórrogas necesarias para que efectivamente se de cumplimiento a dichas condiciones, para lo cual el promitente vendedor se obliga, en este acto, a suscribirlas, cumplidas las condiciones que más abajo se singularizan.”

La Corte de Apelaciones determinó que el plazo de 270 días contenido en la cláusula séptima era de carácter excepcional, como precisa en su motivo décimo octavo, “… y solo si se cumplían los requisitos que las partes previeron para considerar ese límite, de lo contrario no tendría sentido pactar 120 días en la cláusula sexta.”, circunstancias que –como precisó en el considerando vigésimo tercero-, no se verificaron.

OCTAVO: Que, tal como lo ha señalado reiteradamente esta Corte, la interpretación de los contratos pertenece a la esfera de las facultades propias de los jueces de la instancia, sujeta a la revisión de esta Corte de Casación sólo en el evento que por tal labor se desnaturalice lo acordado por los contratantes, transgrediéndose con ello la ley del contrato prevista en el artículo 1545 del Código Civil, precepto que junto al artículo 1560 de ese mismo Código sustantivo la recurrente aduce infringidos.

El objetivo de la labor de interpretar actos y contratos estriba en conocer los puntos en que ha confluido la intención de los contratantes, la voluntad que han expresado al celebrar el acto o convención de que se trate, aquello en lo que han consentido, lo cual les unió y determinó a contratar; aspectos todos esos que, con arreglo al artículo 1560 del Código Civil, deben conocerse claramente para estarse más a ellos que a la letra de la estipulación.

Para guiar al intérprete en su labor, el legislador ha entregado diversas reglas que sirven a la consecución de la finalidad perseguida, directrices que se contienen, fundamentalmente, en los artículos 1560 a 1566 del Código Civil, las que no tienen un orden de prelación, sino que serán más o menos relevantes, según la incidencia que tengan en la determinación de la intención de las partes, siempre considerando las circunstancias que hayan integrado el iter contractual.

No obstante, el artículo 1560 del Código Civil presupone que la prevalencia de la intención de los contratantes, por sobre lo literal de las cláusulas o términos de su acuerdo, queda supeditada a que aquélla se conozca claramente, es decir, de modo palmario o manifiesto, descartando cualquier ambigüedad sobre el particular.

NOVENO: Que, lo decidido por la Corte de Apelaciones –en lo que atañe al recurso del actor-, se sustenta precisamente en el alcance de las cláusulas sexta y séptima del contrato, a partir de las cuales concluye que no resulta efectivo que la parte promitente vendedora demandada haya incumplido sus obligaciones, pues no se demostró la existencia de alguna que se haya incumplido, asentando que el plazo previsto sí fue respetado por ella, descartándose la ocurrencia de medios ilícitos para evitar el cumplimiento de las condiciones.

Lo expresado en los considerandos anteriores queda en evidencia en el planteamiento que formula el recurso de casación de la demandante, que más bien apunta a diferencias con el análisis interpretativo que los jueces del fondo han desarrollado de las cláusulas del contrato; sin embargo, ello no resulta ser suficiente para concretar las infracciones que acusa, pues se construye sobre la base de una nueva revisión de los antecedentes fácticos determinados por los jueces del fondo, particularmente sobre la ocurrencia de los supuestos contractuales para la aplicación del plazo de 270 días contenido en la cláusula séptima del contrato objeto del pleito.

En conclusión, en el ejercicio interpretativo que se formuló en la sentencia recurrida, se determinó el iter contractual, del que concluyeron que la demandante no cumplió sus obligaciones en el plazo contenido en la cláusula sexta del contrato -135 días-, y que no se verificaron los supuestos contenidos en la cláusula séptima para que aquel término se extendiese a 270 días, por lo que resulta evidente que la demandante, por medio de su recurso busca modificar los hechos establecidos en la sentencia que se revisa.

DÉCIMO: Que, en virtud de las consideraciones expresadas, el recurso de nulidad sustancial formulado por la demandante no podrá prosperar y será desestimado.

Por estas consideraciones y visto además lo dispuesto en los artículos 764 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo interpuesto por el abogado Nicolás Marinovic Vial, en representación de la parte demandante, en contra de la sentencia de veintitrés de diciembre de dos mil veintiuno, pronunciada por la Corte de Apelaciones de Santiago.

Acordada con el voto en contra del Ministro Sr. Leopoldo Llanos S., y del Abogado Integrante Sr. Héctor Humeres N., quienes estuvieron por acoger el recurso de nulidad de la parte demandante, y, en la sentencia de reemplazo correspondiente, confirmar la sentencia apelada, todo en virtud de los siguientes fundamentos:

1°.- Que las divergencias de interpretación originadas del análisis de la formulación de los plazos contenidos en las cláusulas sexta y séptima del contrato de promesa de compraventa advierten que las mencionadas disposiciones han sido formuladas de manera ambigua.

2°.- Que, para los efectos de dilucidar la intención de los partícipes del contrato de promesa de compraventa suscrito por las partes, los jueces del fondo deben aplicar en su integridad y de manera armónica todas las reglas de interpretación contractual contenidas en los artículo 1560 y siguientes del Código Civil, no sólo en la búsqueda de la intención esencial, sino también de forma de dar a cada cláusula el sentido que mejor convenga al contrato en su totalidad, como previene el artículo 1564, y, particularmente, el artículo 1566, que estipula que "las cláusulas ambiguas que hayan sido extendidas o dictadas por una de las partes, sea acreedora o deudora, se interpretarán contra ella, siempre que la ambigüedad provenga de la falta de una explicación que haya debido darse por ella."

Sobre este punto, en la parte final de la escritura pública de 22 de noviembre de 2018, el Notario autorizante dejó constancia que tal instrumento había sido extendido “en base a minuta redactada por el abogado don Martín Cura M.”.

Del examen de las disposiciones contractuales ya reseñadas, y del análisis de las disposiciones contractuales, se observa sin duda una ambigüedad en su formulación al no clarificar de manera expresa y precisa los términos dentro de los cuales debían verificarse las condiciones, urgiendo la parte demandada por una interpretación más restrictiva que evidencia una actuación alejada de la buena fe al ejecutar actos que dificultaron el cumplimiento de las condiciones estipuladas.

3°.- Que la divergencia interpretativa observada en las decisiones de los jueces del fondo, necesariamente debían resolverse en contra de aquella parte que las ha extendido, como precisa el artículo 1566 del Código Civil, y a consecuencia de lo cual, el alcance que debió otorgarse al plazo de 270 días, contenido en la cláusula séptima del contrato era de ser precisamente el máximo dentro del cual podían verificarse las condiciones, de modo que las actuaciones de la demandante en orden a tramitar la subdivisión predial se ejecutaron dentro de los términos previstos, y, como corolario de aquello, la decisión de la parte demandada de revocar el mandato y desistirse de la gestión de división predial ante la autoridad administrativa, importaron un incumplimiento de sus obligaciones.

4°.- Que, en consecuencia, a juicio de estos disidentes, no cabe sino acoger el recurso de nulidad en estudio, al vulnerarse las disposiciones relativas a la interpretación de los contratos contenidas en los artículos 1560 y siguientes del Código Civil, y, aquellas de los artículos 1545 y 1546 del mismo cuerpo legal, al ejecutar por la demandada actuaciones que afectaron la buena fe y la fuerza obligatoria del contrato.

Regístrese y devuélvase, vía interconexión.

Redacción a cargo del abogado integrante Sr. Eduardo Morales R., y el voto en contra, sus autores.

Rol N° 4.199-2022

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros Sr. Mauricio Silva C., Sra. María Angélica Repetto G, Sr. Leopoldo Llanos S., y los Abogados Integrantes Sr. Eduardo Morales R., y Héctor Humeres N.