Buena fe contractual

Santiago, quince de julio de dos mil veinticuatro.

VISTO:

En este procedimiento sumario especial de terminación de contrato de arrendamiento, seguido ante el Décimo Juzgado Civil de Santiago, bajo el Rol C-1206-2021, caratulado “Inmobiliaria El Bosque Limitada con Sociedad de Servicios, Asesorías e Inversiones en Gastronomía nombre reservado”, por sentencia de seis de octubre de dos mil veintidós, el tribunal de primer grado, acogió parcialmente la demanda principal y, en consecuencia, declaró terminado el contrato de arrendamiento por mutuo acuerdo entre las partes, verificado el día 17 de septiembre de 2020, y condenó solidariamente a las demandadas a pagar las rentas devengadas y no pagadas entre los meses de marzo y agosto de 2020, y el proporcional del mes de septiembre del mismo año, a razón de 65 Unidades de Fomento más IVA mensual, y además un interés de 0,5 Unidades de Fomento por cada día de atraso en el pago de dichas rentas, desde el 06 de marzo de 2020 y hasta la fecha de su pago efectivo; y, asimismo, rechazó la demanda reconvencional de terminación de contrato de arrendamiento y, en subsidio, de rebaja de rentas, e indemnización de perjuicios; debiendo cada parte soportar sus costas.

Apelada dicha decisión por la demandada y demandante reconvencional de autos, una sala de la Corte de Apelaciones de Santiago, por sentencia de veintitrés de junio de dos mil veintitrés, la revocó respecto de aquella parte que condenó solidariamente a las demandadas a un interés de 0,5 Unidades de Fomento, por cada día de atraso en el pago de las rentas y, en su lugar, desestimó la demanda principal en dicho rubro; confirmando en todo lo demás el fallo recurrido.

Contra este último pronunciamiento, la demandante dedujo recurso de casación en el fondo, y la demandada recursos de casación en la forma y en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

CONSIDERANDO Y TENIENDO PRESENTE:

EN CUANTO AL RECURSO DE CASACIÓN EN LA FORMA DE LA DEMANDADA:

PRIMERO: Que la recurrente de casación formal funda su arbitrio en la causal prevista en el numeral 4° del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, por haberse dictado sentencia otorgando más de lo pedido por las partes, y extendiéndose a puntos no sometidos a la decisión del tribunal.

Expresa que el defecto de nulidad formal se produce porque la sentencia recurrida, al hacer suyo el fallo de primera instancia, desestima la demanda reconvencional de terminación de contrato de arrendamiento, fundando dicha decisión, en que la arrendataria –al no haber efectuado el pago de las rentas de arrendamiento– se encontraba imposibilitada de reclamar el incumplimiento contractual de la arrendadora y la indemnización de los perjuicios causados; haciendo así aplicable por los sentenciadores la excepción de contrato no cumplido prevista en el artículo 1552 del Código Civil, pese a que la misma nunca fue opuesta por la demandada reconvencional; de tal suerte que no debió considerarse por el tribunal al resolver la cuestión controvertida.

Solicita que se invalide la sentencia recurrida y se dicte sentencia de reemplazo que revoque el fallo de primera instancia respecto de aquella parte que rechaza la demanda reconvencional por incumplimiento contractual de la arrendadora y, en su lugar, la acoja en todas sus partes, con costas.

SEGUNDO: Que, la causal de nulidad prevista en el numeral 4° del artículo 768 del Código de Enjuiciamiento Civil, consistente “(…) En haber sido dada ultra petita, esto es, otorgando más de lo pedido por las partes, o extendiéndola a puntos no sometidos a la decisión del tribunal (…)”; no podrá prosperar, en este caso, por cuanto las circunstancias planteadas por la recurrente no la configuran.

Según se ha resuelto uniformemente por esta Corte, la sentencia incurre en la causal de nulidad en estudio cuando, apartándose de los términos en que las partes situaron la controversia por medio de sus acciones o excepciones, se altera el contenido de éstas cambiando su objeto o modificando su causa de pedir; o bien, cuando la sentencia simplemente otorga más de lo pedido por las partes; o su pronunciamiento recae en materias que no fueron sometidas a la decisión del tribunal; reglas que no son más que expresión del principio de congruencia consagrado en el artículo 160 del Código de Procedimiento Civil, de acuerdo al cual las sentencias deben pronunciarse, conforme al mérito del proceso, y no pueden extenderse a puntos que no hayan sido sometidos expresamente a juicio por los litigantes, salvo en cuanto las leyes manden o permitan a los tribunales proceder de oficio.

Este principio procesal que otorga garantía de seguridad y certeza a las partes, se vulnera entonces con la incongruencia que, desde la perspectiva de nuestro ordenamiento procesal civil, se presenta bajo dos modalidades: “ultra petita”, cuando se otorga más de lo pedido por las partes, y que puede producirse tanto respecto de la pretensión del demandante, como de la oposición del demandado; y “extra petita”, cuando el pronunciamiento del tribunal se extiende a cuestiones que no fueron sometidas por las partes a su decisión.

Por consiguiente, el referido vicio formal que consagra la norma antes citada, se verifica cuando la decisión otorga más de lo solicitado en los escritos de fondo por medio de los cuales se fija la competencia del tribunal, o cuando se emite pronunciamiento en relación a materias no sometidas a su conocimiento, en quebrantamiento de la correlación, correspondencia, o congruencia que ha de imperar en la actividad procedimental; a excepción que los tribunales tengan el deber o se encuentren facultados para obrar de oficio.

TERCERO: Que, así las cosas, para dilucidar la concurrencia del vicio denunciado, corresponde entonces cotejar las cuestiones debatidas por los litigantes, con aquéllas que han sido resueltas en el fallo impugnado.

En tal sentido, del examen del proceso, consta que ejercitada la acción reconvencional por la parte demandada principal, ésta solicitó la terminación del contrato de arrendamiento con motivo del incumplimiento contractual en que habría incurrido la arrendadora, a causa de haber realizado esta última de manera intencional y deliberadamente una serie de actos que infringieron su deber, tanto de mantener el inmueble arrendado en el estado de servir para el fin a que estaba destinando, como además de librarle de cualquier turbación o embarazo en el goce del mismo; pretensión, frente a la cual, el tribunal tuvo por evacuada la contestación en rebeldía de la demandada reconvencional, al no haber ésta concurrido al comparendo de estilo fijado para tales efectos.

Por su parte, la sentencia recurrida, al abordar la acción reconvencional en examen, la desestima justificando su decisión, en el motivo 27° del fallo –entre otras razones– porque “(…) los incumplimientos contractuales del arrendador alegados por el demandante reconvencional, si acaso se produjeron, fue durante el período comprendido entre el mes de marzo de 2020 (mes en el que comenzaron los incumplimientos de la arrendataria) y septiembre (mes en que el contrato terminó por mutuo acuerdo de las partes y se restituyó la propiedad) del mismo año, vale decir durante el período en que la arrendataria se encontraba en mora de pagar sus rentas”.

De lo dicho, puede advertirse que si bien, preliminarmente, pareciere que el tribunal del grado, al resolver la acción reconvencional de terminación de contrato de arrendamiento, funda su decisión en una excepción que no fue opuesta por la demandada reconvencional, a saber, la prevista en el artículo 1552 del Código Civil; lo cierto es que no puede soslayarse que dentro del debate promovido por las partes en el devenir del proceso y, en especial, a propósito de la acción principal de terminación de contrato de arrendamiento, la arrendadora reclamó el cobro de las rentas devengadas y no pagadas por la arrendataria, siendo incluso ésta última condenada en definitiva al pago de las mismas.

Por consiguiente, pese a no haberse opuesto formalmente por la arrendadora la excepción de contrato no cumplido, a propósito de la acción reconvencional dirigida en su contra; ineludible es que, no ha podido ser omitido por los jueces de la instancia, el incumplimiento en que la arrendataria incurrió respecto de las rentas de arrendamiento, y que la arrendadora alegó y probó en el proceso; por lo que resulta válido al tribunal valerse de dicha circunstancia para también descartar la acción reconvencional en los términos que lo hizo.

CUARTO: Que, a mayor abundamiento, el principio “iura novit curia”, como lo ha indicado esta Corte, envuelve “(…) la posibilidad que tiene el juez de desvincularse de la fundamentación jurídica sustentatoria de las pretensiones de cada litigante para la resolución de la controversia que ha sido sometida a su conocimiento, sin apartarse de la causa de pedir. Dicho principio permite, sin incurrir en incongruencia, dar a los hechos planteados exclusivamente por las partes y que derivan de las probanzas rendidas, la calificación jurídica que corresponda.” (Corte Suprema en causa Rol N° 12615-2018).

En dicho orden de ideas, es que en este caso, los sentenciadores del fondo, además, haciendo uso de dicha facultad, han dado debido sustento a su razonamiento para denegar la acción reconvencional; estableciendo conforme a las probanzas rendidas, que habiéndose asentado en autos que la demandada y demandante reconvencional no cumplió oportunamente con el pago de las rentas de arrendamiento; luego no le está permitido a ésta alegar que la contraria incurrió en incumplimiento contractual para justificar la terminación del convenio que les une, ni la indemnización de los perjuicios que reclama; resolviendo así el tribunal de forma congruente con los hechos que resultaron acreditados en el litigio, y sin que por ello se haya visto afecta la congruencia procesal entre lo debatido durante su secuela y lo resuelto en éste.

QUINTO: Que, no obstante la conclusión anterior, el defecto formal advertido, tampoco detenta la entidad para ser estimado como uno que haya influido substancialmente en lo dispositivo del fallo.

Sobre el particular, cabe precisar que el inciso tercero del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil establece que: “No obstante lo dispuesto en este artículo, el tribunal podrá desestimar el recurso de casación en la forma, si de los antecedentes aparece de manifiesto que el recurrente no ha sufrido un perjuicio reparable sólo con la invalidación del fallo o cuando el vicio no ha influido en lo dispositivo del mismo.”

En dicho orden de ideas, y aun entendiéndose que la sentencia recurrida para rechazar la acción reconvencional, se asiló en una alegación que no fue opuesta por la demandada reconvencional, a propósito de la excepción de contrato no cumplido; esta Corte no podría haber arribado a una decisión distinta de la adoptada sobre dicha pretensión, toda vez que del mérito del proceso –tal como acertadamente lo concluyeron los jueces del fondo– consta, además, que para el rechazo de la acción reconvencional se ha tenido en cuenta que el contrato de arrendamiento celebrado por las partes terminó, en forma previa a la interposición de la acción reconvencional, por mutuo acuerdo de las partes el día 17 de septiembre de 2020; y porque tampoco se acreditó que durante su vigencia la demandada reconvencional haya incurrido –como postula la parte recurrente– en el incumplimiento de alguna de sus obligaciones como arrendadora, y menos que ésta le haya ocasionado algún perjuicio a la demandada principal y demandante reconvencional.

De este modo, el defecto formal denunciado, no se podría erigir como uno que logre influir en lo decisorio de la sentencia, ya que de cualquier forma, la acción reconvencional en estudio no habría podido prosperar a causa de lo expuesto.

SEXTO: Que, corolario de todo lo reseñado, es que el recurso de casación formal debe ser descartado.

EN CUANTO AL RECURSO DE CASACIÓN EN EL FONDO DE LA DEMANDADA:

SÉPTIMO: Que, por otra parte, la demandada principal y demandante reconvencional recurrente impugna la sentencia de segundo grado en aquella parte que confirma el fallo de primera instancia, que acoge parcialmente la demanda principal condenando a los demandados a pagar solidariamente las rentas devengadas y no pagadas entre los meses de marzo y agosto de 2020, y el proporcional del mes de septiembre del mismo año; y rechaza la demanda reconvencional de terminación de contrato de arrendamiento por acto de autoridad o, en subsidio, rebaja de rentas de arrendamiento, y de término de contrato de arrendamiento por incumplimiento contractual e indemnización de perjuicios; fundando su arbitrio de nulidad sustantiva en la infracción de los artículos 19, 20, 22, 24, 1545, 1546, 1698, 1924 N° 3, 1932, 1938, 1942 y 1977 del Código Civil, y artículos 8 N° 7 y 19 de la Ley N° 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos.

En primer término, alega que la sentencia recurrida vulnera los artículos 1924 y 1932 del Código Civil, toda vez que, no obstante, haberse acreditado de su parte el impedimento de no poder usar y gozar del inmueble arrendado para el fin estipulado en el contrato de arrendamiento, a causa de las medidas sanitarias adoptadas por la autoridad con motivo de la emergencia sanitaria por covid-19; el tribunal del grado desestimó la rebaja total de las rentas de arrendamiento devengadas y no pagadas; en circunstancias que frente a tal evento las disposiciones citadas le autorizaban hacerlo.

Por otra parte, acusa la infracción de los artículos 19, 20, 22 y 24 del Código Civil; precisando que dicha transgresión se produce porque los jueces del fondo al interpretar la cláusula 7ª del contrato de arrendamiento, lo hacen en contra de la arrendataria, entendiendo erróneamente que ésta habría asumido dentro de los gastos que, durante la vigencia del contrato, pudieren ocasionarse como consecuencia de órdenes o disposiciones de la autoridad, incluso aquéllos imprevisibles como los derivados de los actos de autoridad adoptados por la emergencia sanitaria por covid-19; en circunstancias que dicha cláusula sólo comprende la responsabilidad de la arrendataria por gastos normales que exigiere la autoridad, o por requisitos o exigencias legales o reglamentarias para la instalación o funcionamiento del inmueble arrendado.

Acto seguido, reclama la transgresión de los artículos 1545, 1546 y 1924 N° 3 del Código Civil, sosteniendo al efecto que el fallo recurrido ha infringido el principio de buena fe contractual, que rige el convenio que les une, desde que en el proceso no sólo se probó que la arrendadora incumplió con su obligación de librar a la arrendataria de toda turbación o embarazo en el goce del inmueble arrendado, sino que además aquélla intencionalmente y de mala fe ejecutó una serie de actos de hostigamiento y acoso que impidieron a su parte el uso de la cosa.

A su turno, refiere que la sentencia recurrida aplica de manera indebida lo dispuesto en los artículos 1938, 1942 y 1977 del citado cuerpo legal, en tanto aquélla pone término al contrato y condena a los demandados al pago de las rentas de arrendamiento asociadas a un periodo en que su parte como arrendataria sufrió turbaciones e impedimentos para usar la cosa arrendada; no siendo entonces admisible que dicha terminación y cobro sean atribuibles al incumplimiento de su parte.

Finalmente, señala que la sentencia recurrida infringe lo dispuesto en los artículos 8 Nº 7 y 19 de la Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, en cuanto no considera que los derechos de los arrendatarios sean irrenunciables, y porque además se alteran las normas de apreciación de la prueba conforme a las reglas de la sana crítica, al dejar de considerar el valor de la prueba de testigos y documentos acompañados por su parte, de la que se acreditó que además de no haber podido la arrendataria usar de la cosa arrendada para los fines convenidos en el contrato de arrendamiento por actos de autoridad derivados de la pandemia por covid-19, tampoco pudo usar de ésta tranquilamente por los actos maliciosos de la propia arrendadora para obtener la entrega del inmueble; lo que también debió considerarse al resolver, tanto en lo que se refiere al pago de las rentas de arrendamiento, como la demanda reconvencional rechazada por un supuesto incumplimiento recíproco no alegado por la contraria.

Solicita que se anule la sentencia recurrida en la parte impugnada, y se dicte sentencia de reemplazo que revoque el fallo de primer grado respecto de la parte que acoge parcialmente la demanda principal condenando a las demandadas al pago de las rentas de arrendamiento adeudadas, y que rechaza la acción reconvencional; y, en su lugar, se desestime la demanda principal en todas sus partes, y además se acoja la demanda reconvencional en los términos planteados, con costas.

OCTAVO: Que, para la adecuada comprensión del conflicto jurídico planteado, es necesario tener en consideración los siguientes antecedentes del proceso:

a) Con fecha 01 de febrero de 2021, Inversiones e Inmobiliaria El Bosque Ltda., dedujo demanda de terminación de contrato de arrendamiento, cobro de rentas, e indemnización de perjuicios, en contra de nombre reservado E.I.R.L., en calidad de arrendataria, y de nombre reservado, en calidad de fiador y codeudor solidario, solicitando se declare terminado el contrato de arrendamiento de inmueble celebrado entre las partes, y se condene a las demandadas a la restitución de la propiedad arrendada, dentro de tercero día de ejecutoriada la sentencia, al pago de la rentas devengadas durante la tramitación del presente juicio, además de una indemnización de perjuicios por la suma de $57.913.283.-, más los reajustes e intereses señalados en el artículo 21 de la Ley N° 18.101, con costas.

Funda su libelo señalando que, con fecha 23 de octubre de 2017, las partes celebraron un contrato de arrendamiento respecto de un pedazo de sitio industrial, ubicado en domicilio reservado; pactándose una renta de arrendamiento mensual de 65 UF más IVA, pagadera los cinco primeros días de cada mes; y una duración anual renovable, lo que aconteció los años 2018, 2019 y 2020.

Acusa que la arrendataria demandada, encontrándose vigente el contrato de arrendamiento, no ha pagado la renta acordada desde el mes de marzo de 2020, adeudando hasta la fecha de presentación de la demanda, la suma de 780 UF más IVA; además de una multa diaria prevista en la cláusula 3ª del contrato, correspondiente a 0,5 UF por cada día de atraso en el pago del canon de arrendamiento, la que asciende a la fecha del libelo a 166 UF; unido lo anterior, a la indemnización compensatoria, regulada de forma anticipada, en la cláusula 16ª del mismo convenio, para el caso que el contrato terminara por retardo en el pago de las rentas o por otra causa imputable a la arrendataria, equivalente a la totalidad de las rentas que faltaren para el cumplimiento del plazo de término, las que en este caso ascenderían a 520 UF más IVA; y ello sin perjuicio de las deudas por servicios básicos que, tratándose de energía eléctrica, alcanza a la suma de $769.367.-, junto a una anterior ya pagada por la cantidad de $7.250.136.-

Previa cita de lo dispuesto en el artículo 1551 N° 1, 1942 y 1945 del Código Civil, sostiene que habiéndose verificado el incumplimiento de la obligación de la arrendataria de pagar las rentas de arrendamiento pactadas, corresponde que se declare terminado el contrato, y además se condene a las demandadas al pago de la indemnización a título de los rubros ya señalados, y demás prestaciones indicadas.

b) Evacuando el traslado conferido, la parte demandada solicitó el rechazo de la demanda, con costas.

Previamente, aclara que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, se encuentra terminado de mutuo acuerdo con anterioridad a la presentación de la demanda de autos; explicando al efecto que, producto del estallido social y la pandemia, su parte solo pudo pagar hasta la renta del mes de febrero de 2020, dado que después por dichas circunstancias no pudo seguir ocupando el inmueble arrendado que utilizaba para la fabricación y envasado de jugos; agregando que dicha situación fue comunicada en el mes de marzo de 2020 a la demandante, para explorar la posibilidad de suspender o rebajar el pago de la renta, lo que no fue aceptado por ésta; produciéndose desde entonces de parte de la arrendadora el despliegue de una serie de actos de hostigamiento, amenazas y turbaciones en el uso del inmueble, destinados a obtener su restitución; la que, debido a las dificultades para encontrar otro recinto al que trasladar todas las maquinarias y enseres, se produjo en el mes de septiembre de 2020; acordándose luego por las partes el pago único de las cuentas de servicios básicos, y la exención de las rentas devengadas a partir del mes de marzo de 2020, con motivo no de haberse hecho uso normal del inmueble desde dicha época.

Expuesto lo anterior, alega que no resulta procedente lo solicitado por la demandante en torno a declarar la terminación del contrato de arrendamiento pues éste ya se encuentra disuelto de mutuo acuerdo; ni tampoco la restitución del inmueble porque éste ya fue restituido a la demandante; mientras que en el caso del cobro de las rentas y multas estipuladas, alega que las mismas son improcedentes a causa de las restricciones que impuso la autoridad sanitaria a partir de marzo de 2020 por la pandemia, y que impidieron a su parte hacer uso del inmueble para el fin para el que fue alquilado.

En subsidio, opone la excepción de contrato no cumplido, toda vez que además de los actos de la autoridad, su parte se vio impedida de usar del inmueble arrendado, a causa del incumplimiento contractual reiterado en que incurrió la demandante al ejecutar diversos actos de hostigamiento y turbación en el uso de la propiedad; todos motivos por los cuales no puede obligarse a la arrendataria al pago de las rentas, o en su defecto, éstas deben ser rebajadas.

Luego, en subsidio una de la otra, solicita el rechazo de la demanda por haber sobrevenido un hecho imprevisto para las partes; por haberse frustrado los fines para los cuales fue arrendado el inmueble; y por haber ocurrido un caso fortuito; fundándose todas estas alegaciones en que por la decisión de la autoridad, se impidió y restringió a partir del mes de marzo de 2020, el uso del inmueble arrendado; razones por las que reitera que su parte no puede ser obligada al pago de las rentas, o en su defecto, éstas deben ser rebajadas.

En subsidio de lo anterior, solicita que se rechace la petición de cobro de la multa pactada por cada día de atraso en el pago de la renta, por cuanto al no existir obligación de pago de éstas, no podría reclamarse la solución de los intereses moratorios estipulados, pues lo accesorio sigue la suerte de lo principal; y, a su vez, en subsidio de lo precedente, pide que se rebaje prudencialmente la multa a causa de su carácter “enorme” en la forma convenida.

En subsidio, peticiona la improcedencia de los reajustes demandados, debido a que las rentas y multas pactadas están expresadas en UF, que es una unidad que incluye su propia reajustabilidad, de tal modo que no corresponde aplicar reajuste alguno nuevamente.

Finalmente, solicita el rechazo de todas las demás peticiones de la actora por carecer de fundamentos, y que se le exime a su parte de las costas del juicio por haber tenido motivos plausibles para litigar.

c) Conjuntamente con la contestación de la demanda principal, la parte demandada dedujo demanda reconvencional de terminación de contrato de arrendamiento por acto de autoridad y, en subsidio, de rebaja de la renta pactada; y además solicita que se declare la terminación del contrato por incumplimiento contractual de la demandante principal y la indemnización de los perjuicios causados, reservándose para la etapa de cumplimiento u otro juicio diverso, la determinación de la especie y monto de éstos, con costas.

Funda su acción reconvencional señalando que, como consecuencia de las medidas restrictivas y prohibitivas de la autoridad, su parte no pudo hacer uso del inmueble arrendado para los fines contratados; lo que constituye una hipótesis de caso fortuito o fuerza mayor, por cuanto se trata de un hecho imprevisto, imposible de resistir, y ajeno a la voluntad de las partes, y que justifica bajo el principio de buena fe contractual, la terminación del contrato de arrendamiento a partir del mes de marzo de 2020 y, en su subsidio, la rebaja del monto de las rentas devengadas a partir de dicha época, conforme la facultad prevista en el artículo 1932 del Código Civil.

Unido a lo anterior, pide que se declare la terminación del contrato de arrendamiento, atendiendo para ello al incumplimiento de las obligaciones de la arrendadora, contempladas en los artículos 1924 y siguientes del Código Civil, por cuanto acusa que ésta, de forma intencional y deliberada, realizó actos que infringen su obligación de mantener la cosa en el estado de servir para el fin a que estaba destinada, así como de librarla de toda turbación o embarazo en el goce de la misma; situación de la cual, además alega, surge la obligación de indemnizar los perjuicios causados a título de daño emergente, lucro cesante o daño moral.

d) No habiendo comparecido la demandante principal y demandada reconvencional al comparendo de estilo, se tuvo por contestado el libelo reconvencional en su rebeldía, y se procedió a recibir la causa a prueba, rindiéndose por la actora la documental acompañada a la demanda principal, y por la parte demandada, la instrumental y testimonial que consta en el proceso.

e) Por sentencia definitiva de primer grado, de fecha 06 de octubre de 2022, el tribunal acogió parcialmente la demanda principal, declarando terminado el contrato de arrendamiento por mutuo acuerdo entre las partes, verificado el día 17 de septiembre de 2020, y condenando solidariamente a las demandadas a pagar las rentas devengadas y no pagadas entre los meses de marzo y agosto de 2020, y el proporcional del mes de septiembre del mismo año, a razón de 65 Unidades de Fomento más IVA mensual; además de un interés diario de 0,5 Unidades de Fomento por cada día de atraso en el pago de dichas rentas, desde el 06 de marzo de 2020 y hasta la fecha de pago efectivo; y, asimismo, rechazó la demanda reconvencional de terminación de contrato de arrendamiento por acto de autoridad y, en subsidio, de rebaja de rentas, y de terminación de contrato de arrendamiento por incumplimiento contractual e indemnización de perjuicios; debiendo cada parte soportar sus costas.

A partir de la prueba rendida el sentenciador del grado, tuvo por establecidos los siguientes hechos:

1. Que, con fecha 23 de octubre de 2017, las partes celebraron un contrato de arrendamiento respecto de un pedazo de sitio industrial, con una duración de un año, renovable por periodos iguales, en forma automática, en caso de no manifestarse por las partes lo contrario, con a lo menos 60 días de antelación al término del plazo anual estipulado; además de acordarse una renta mensual de $1.500.000.- más IVA los cuatro primeros meses, y de 65 UF más IVA, a partir del quinto mes; una multa de 0,5 UF por cada día de atraso en el pago de las rentas; y el pago de los consumos de servicios de agua, electricidad, basura, seguridad y otros análogos.

2. Que, en el mismo contrato de arrendamiento, se estipuló que para el caso de retardo en el pago de un mes de renta, la arrendadora tendrá derecho a solicitar la terminación inmediata del contrato, la que una vez declarada obligaría a la arrendataria a una indemnización anticipada compensatoria equivalente a la totalidad de las rentas restantes para el vencimiento del plazo de duración del contrato.

3. Que, asimismo, se estableció que sería de cargo de la arrendataria los gastos que pudiere ocasionar el cumplimiento de órdenes o disposiciones impartidas por la autoridad durante la vigencia del contrato, y de los requisitos o exigencias legales o reglamentarias de cualquier naturaleza que dijeran relación con la instalación o funcionamiento del establecimiento.

4. Que la demandada restituyó a la demandante el inmueble arrendado el día 17 de septiembre de 2020 mediante la entrega de sus llaves, previa coordinación entre las partes; y que, como consecuencia de lo anterior, en dicha fecha se verificó de común acuerdo el término del contrato de arrendamiento.

5. Que se efectuó el pago electrónico de una cuenta servicio de energía eléctrica a la empresa ENEL, asociada al inmueble arrendado, por la suma de $7.250.136.- mediante tarjeta bancaria terminada en 9679.

Acto seguido, sobre la acción principal de marras, el tribunal razona que no procede declarar en la especie la terminación del contrato de arrendamiento por no pago de rentas, ni disponer la restitución del inmueble arrendado, por cuanto consta que, con anterioridad a la presentación de la demanda de autos, efectuada con fecha 01 de febrero de 2021, las partes de común acuerdo, el día 17 de septiembre de 2020, pusieron término a la relación contractual que las vinculaba, restituyéndose con la misma fecha por la arrendataria el inmueble arrendado a la arrendadora.

Sin perjuicio de lo anterior, considera que acreditada la existencia del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, y el contenido de sus estipulaciones pertinentes, corresponde de todos modos a la parte demandada acreditar el pago de las rentas de arrendamiento; cuestión que esta última no efectuó, quedando así establecido que adeuda las rentas de los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2020, y el proporcional de los 17 primeros días del mes de septiembre del mismo año, a razón de 65 UF más IVA mensual; máxime si tampoco se probó que existiera un acuerdo entre las partes para eximir a la arrendataria del pago de dichas rentas; y que, por contrario, se acreditó que tales tratativas resultaron frustradas.

Por otra parte, el fallo de primer grado, también dispone el pago de la indemnización moratoria pactada por las partes en la cláusula 3ª del contrato, toda vez que, establecido que la arrendataria no ha pagado las rentas de los meses antes señalados, corresponde aplicar la multa estipulada de 0,5 UF por cada día de atraso en la solución de las mismas, a contar del primer día siguiente a la fecha del primer incumplimiento, verificado el día 05 de marzo de 2020 y hasta la fecha de pago efectivo; quedando así la determinación de su cuantía para la liquidación que se efectué por la unidad correspondiente en su oportunidad.

Acerca de la indemnización compensatoria regulada anticipadamente, el tribunal la descarta, puesto que para su procedencia, conforme la cláusula 16ª del contrato, era necesario que se declarara la terminación del mismo por retardo en el pago de rentas, o por un hecho imputable a la arrendataria; situación que se refiere no acontecer, en este caso, por haberse terminado la relación contractual de mutuo acuerdo entre las partes, y además con anterioridad a la presentación de la demanda. Y similar decisión es la que se adopta respecto de los reajustes e intereses, así como también sobre los gastos por servicios básicos.

A su turno, y en relación a las diversas defensas y excepciones opuestas por la demandada, una en subsidio de la otra, el tribunal analiza que si bien todas ellas son de diversa naturaleza, todas también se encuentran fundadas en un mismo presupuesto fáctico, esto es, las decisiones de la autoridad que impidieron o restringieron el uso del inmueble para los fines para los que fue arrendado; sin embargo, el sentenciador estima que dicha circunstancia no resulta útil para poder eximir a la arrendataria del pago de las rentas y multas antes señaladas, por cuanto la cláusula 7ª del contrato, estipula que es de cargo de dicha parte, los costos y riesgos derivados del cumplimiento de órdenes o disposiciones de la autoridad durante la vigencia del contrato; precisando que dentro de dicha categoría se encuentran las prohibiciones y restricciones de la autoridad respecto del funcionamiento de determinados establecimientos no esenciales durante la pandemia; de modo que si la arrendataria no pudo ejercer su actividad durante aquel periodo, no puede pretender ahora que por dichas circunstancias quede liberada del pago de las rentas a que se obligó, pues ésta asumió las consecuencias de los actos de autoridad en el marco del contrato celebrado.

Finalmente, para desestimar la acción reconvencional de terminación de contrato de arrendamiento por actos de autoridad, el sentenciador explica que la teoría de imprevisión invocada, si bien tiende a morigerar los efectos en la ejecución de un contrato, por la concurrencia de circunstancias que las partes no previeron al momento de su celebración, facultándose al tribunal para revisar su contenido a fin de restablecer el equilibrio de las prestaciones que resultan excesivamente onerosas para una de las partes; ello no importa que se pueda liberar al obligado del cumplimiento de las prestaciones adeudadas; y más todavía si se tiene presente que aquel convenio se encuentra ya terminado de mutuo acuerdo por las partes, y que la arrendataria fue quien tomó a su cargo las consecuencias derivadas de los actos de autoridad.

En el mismo sentido, sobre la petición subsidiaria de rebaja de las rentas adeudadas al haberse visto impedida la arrendataria de gozar del inmueble por las restricciones de la autoridad; el fallo hace presente que el caso de marras no se ajusta a la hipótesis normativa prevista en el artículo 1932 del Código Civil que sirve de sustento a dicha petición; reiterando, al efecto, que ha sido la propia arrendataria la que se hizo responsable de los efectos perjudiciales que un eventual acto de autoridad pudiera tener en el cumplimiento del contrato.

Por último, respecto de la petición reconvencional de terminación del contrato de arrendamiento por incumplimiento contractual de la arrendadora e indemnización de perjuicios, el sentenciador insiste en que dicha declaración resulta inoficiosa, desde que el contrato terminó de mutuo acuerdo entre las partes con anterioridad a la presentación de dicha acción; además de señalar que la prueba rendida tampoco permite establecer claramente la fecha de los actos de turbación y embarazo que se reprochan a la arrendadora como una infracción a sus obligaciones previstas en el contrato, más allá de establecerse la problemática existente entre las partes a partir del mes de marzo de 2020; concluyendo que eventuales incumplimientos si se produjeron, acontecieron entre los meses de marzo y septiembre de 2020, esto es, durante el periodo que la arrendataria estaba en mora de pagar las rentas de arrendamiento, no pudiendo ésta entonces exigir tampoco el pago de indemnización alguna derivada de la reclamada infracción contractual, conforme lo dispone el artículo 1552 del Código Civil.

f) Mediante sentencia de segundo grado, de fecha 23 de junio de 2023, una Sala de la Corte de Apelaciones de Santiago, revocó la decisión de primera instancia respecto de aquella parte que condenó solidariamente a las demandadas a pagar un interés de 0,5 Unidades de Fomento, por cada día de atraso en el pago de las rentas de arrendamiento y, en su lugar, desestimó la demanda principal en dicho rubro; confirmando en todo lo demás el fallo apelado.

NOVENO: Que, para arribar a dicha decisión, el Tribunal de Alzada tuvo presente, en lo pertinente a la discusión que traen consigo los recursos, que el contrato de arrendamiento es de carácter conmutativo y, como tal, sus prestaciones deben propender hacia la equivalencia que las partes previeron a la época de su celebración.

Sin embargo, postula que como puntualiza la sentencia de primer grado, la arrendataria fue quien tomó sobre sí el riesgo de los actos de autoridad durante la vigencia del contrato; por lo que las circunstancias de la pandemia como un factor que determine la necesidad de revisar o redistribuir los riesgos, no podría extenderse a una de las obligaciones esenciales del convenio, como sería el pago de las rentas de arrendamiento; cuestión que no obsta a que sí podría morigerarse otros pactos, en la medida que impliquen una excesiva onerosidad para alguna de las partes, causando un desequilibrio patrimonial que afecte la conmutatividad antes aludida.

Bajo dicha concepción, los sentenciadores de alzada señalan que no parece adecuado, en este caso, dar aplicación a la multa por mora prevista en la cláusula 3ª del contrato, como tampoco al pago de intereses reclamados en la forma que establece el artículo 21 de la Ley N° 18.101; explicando que, si ya se venía discutiendo antes acerca de la subsistencia de la obligación de pago de las rentas, la aplicación de una indemnización moratoria surge como una sanción excesiva, por cuanto ella importa un claro desequilibrio entre las obligaciones de las partes y, en particular, en contra de la arrendataria, a causa de la imposibilidad de ésta para usar del inmueble arrendado y para el fin contratado por las medidas impuestas por la autoridad durante la pandemia.

Adicionan a lo precedente, que lo expuesto se aviene de mejor forma con el principio de buena fe contractual, debido a que se encuentra establecido que con posterioridad al mes de marzo de 2020, y hasta la restitución del inmueble arrendado en el mes de septiembre del mismo año, los contratantes estuvieron en contacto y negociación respecto de la ejecución del contrato en el contexto sanitario, lo que en definitiva les llevó a ponerle término de común acuerdo, y a la restitución de la cosa; de tal modo que no resulta adecuada la aplicación de una sanción prevista para un contexto de normal ejecución contractual, y no como el surgido con la pandemia.

Finalmente, se soslaya la aplicación del mecanismo de reajustabilidad contemplado en el artículo 21 de la Ley N° 18.101, bastándose con indicar que al encontrarse las rentas fijadas en UF, aquel reajuste se encuentra implícito en éstas.

DÉCIMO: Que para emprender el examen de las normas de fondo que se invocan infringidas en este acápite, previamente, es necesario tener presente que los hechos fijados en la sentencia corresponden al resultado de la ponderación judicial de la prueba rendida en el juicio, y esta actividad de análisis, examen y valoración del material probatorio se encuentra dentro de las facultades privativas de los sentenciadores del fondo, concerniendo a un proceso racional del tribunal, por lo que no está sujeta al control del recurso de casación en el fondo, salvo que haya sido denunciada de modo eficiente la vulneración de las leyes reguladoras de la prueba, que hayan permitido a los jueces establecer los presupuestos fácticos sobre los cuales se construye su decisión.

Como ya se expresó, en el caso sub-judice, las anomalías de derecho que representa la recurrente en su arbitrio de nulidad sustantiva, más allá de la diversidad de institutos que comprenden, todas se sustentan en el hecho que su parte como arrendataria se vio imposibilitada de usar y gozar del inmueble arrendado a causa de actos de la autoridad decretados durante la emergencia sanitaria por covid-19, y por las turbaciones y embarazos en que incurrió la arrendadora para la restitución del inmueble; circunstancias que le eximirían del pago de las rentas de arrendamiento a que fue condenada o, en su defecto, su rebaja, así como también para justificar la indemnización de los perjuicios causados por incumplimiento contractual de la arrendadora.

Sin embargo, del examen de los antecedentes del proceso y de la prueba rendida, fluye que las citadas pretensiones de la recurrente se contraponen a los hechos que los jueces del fondo han asentado en las respectivas instancias, como se examinará a continuación.

UNDÉCIMO: Que, en primer término, es un hecho de la causa que, como consecuencia de la pandemia por covid-19, la autoridad decretó una serie de actos y medidas que imposibilitaron a la arrendataria usar y gozar del inmueble arrendado conforme a los fines para los cuales fue alquilado; siendo ésta una circunstancia que bien pudo servir, en su caso, de fundamento para la terminación del contrato o la concesión de una rebaja de la renta, al alero de lo dispuesto en los artículos 1924 y 1932 del Código Civil.

Sin embargo, dicha posibilidad pugna con lo expresamente estipulado por las partes en la cláusula 7ª del contrato de arrendamiento, en cuya virtud es la propia arrendataria quien tomó de su cargo y riesgo, los gastos que pudiere ocasionar el cumplimiento de órdenes o disposiciones impartidas por la autoridad durante su vigencia, así como de los requisitos o exigencias legales o reglamentarias “de cualquier naturaleza” que dijeran relación con la instalación o funcionamiento del establecimiento.

Por consiguiente, bajo dicho escenario, constando contractualmente la distribución de tales riesgos por las partes, y que dentro de dicha hipótesis se entienden claramente comprendidos los actos y medidas que a propósito de la pandemia por covid-19 adoptaron las autoridades en el marco de la emergencia sanitaria; no puede la arrendataria desconocer ahora la asunción de los mismos, con el objeto de eximirse del pago de las rentas adeudadas, o para obtener la rebaja de las mismas, desde que fue ésta la que asumió la solución de dichos cánones, incluso bajo las consecuencias que los actos de la autoridad le pudieren traer consigo; tal como así lo concluyeron los jueces del fondo al confirmar el fallo de primer grado.

A mayor abundamiento, es que todavía menos pueden entenderse en este caso infringidas algunas de las disposiciones de los artículos 19, 20, 22 y 24 del Código Civil, por cuanto además de no versar éstas sobre las reglas de interpretación de un contrato –como lo asevera la recurrente–; tampoco surge que los sentenciadores del fondo hayan desatendido los términos del convenio que une a las partes, para resolver del modo que lo hicieron; máxime si su análisis se asila en la clara intención manifestada por los contratantes, y que dista del alcance particular que la recurrente ha pretendido otorgar a sus términos.

En consecuencia, determinado que ha sido que la arrendataria asumió los efectos perjudiciales que eventualmente pudieran resultar de los actos de la autoridad durante la vigencia del contrato; los jueces del fondo han efectuado luego una correcta aplicación de la normativa atingente al caso, acogiendo la demanda principal en cuanto condena a la arrendataria al pago de las rentas devengadas y adeudadas por los periodos que haya durado la ocupación del inmueble conforme lo dispone el artículo 6° de la Ley N° 18.101, al no concurrir motivo alguno que le libere de aquella carga; así como también rechazando la reconvencional de terminación de contrato de arrendamiento por acto de autoridad o, en subsidio, rebaja de rentas, al no concurrir en ambos casos el presupuesto fáctico para poder acceder a dicha pretensión, dados los riesgos asumidos expresamente por la arrendataria en virtud del contrato.

DUODÉCIMO: Que, análoga situación es la que acontece con las disposiciones previstas en los artículos 1545, 1546, 1924 N° 3, 1938, 1942 y 1977 del Código Civil, y en los artículos 8 Nº 7 y 19 de la Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos; y cuya infracción se sustenta especialmente en la circunstancia que la arrendadora incurrió en turbaciones y embarazos en relación al uso y goce del inmueble arrendado por la arrendataria.

Sobre el particular, cabe precisar que –a diferencia de lo que propugna la recurrente en su arbitrio de nulidad– los jueces del grado no tuvieron por establecido que la arrendadora haya efectivamente desplegado algunos de los actos que la arrendataria le atribuye, entre los cuales se cuentan una serie de supuestas amenazas, hostigamientos y turbaciones, como el vaciamiento de ripio en el acceso al inmueble, obstrucción de candados y cadenas del portón de ingreso, o el recubrimiento con cemento de la llave de paso del agua.

En efecto, del análisis de la prueba documental y testimonial rendida por la demandada sobre aquel punto de discusión, consta que se allegaron algunas fotografías que dan cuenta de la materialización de dichas turbaciones descritas, las que luego también ratifican los testigos que deponen por la arrendataria; no obstante lo cual –compartiendo la ponderación efectuada por los jueces del fondo– ninguno de dichos elementos de convicción permiten ubicar tales hechos en la fecha que sindica la arrendataria como ocurridos, y menos que los mismos puedan atribuirse a la autoría de algunos de los representantes o mandatarios de la arrendadora para así reprocharles la falta de cumplimiento de sus obligaciones deliberada e intencionalmente.

Resultado de lo anterior, es que no concurre fundamento fáctico para avizorar la existencia de una vulneración del principio de buena fe contractual que se reclama; tampoco circunstancia que exima a la arrendadora del pago de las rentas adeudadas; y menos aún para dar crédito al término del contrato por incumplimiento contractual de la arrendadora, así como a la indemnización de los perjuicios asociada a este último; como correctamente lo han resuelto los jueces del fondo.

DECIMOTERCERO: Que, como puede apreciarse de lo que se viene analizando, las alegaciones de la recurrente demandada no dan cuenta de una real transgresión de las normas sustantivas que se reclaman infringidas, sino que lo impugnado es el resultado del proceso racional de ponderación que efectuaron los jueces de la instancia sobre la prueba rendida.

Ataca así, más bien, la recurrente la consecuencia jurídica a la cual la sentencia arriba luego de haber realizado, el proceso de valoración exigible de la prueba, conforme al cual se determinó que la arrendataria asumió los riesgos derivados de los actos de autoridad, y se descartó la existencia de actos de turbación o embarazo de parte de la arrendadora.

En otras palabras, las argumentaciones de la impugnante, así como el perjuicio que dice haber sufrido, obedecen a su particular interpretación sobre la valoración de la prueba, cuestión del todo ajena al recurso en análisis puesto que, en definitiva, se censura la manera en que fueron determinados los presupuestos fácticos del proceso, y conforme al cual los jueces de la instancia adoptaron su decisión.

DECIMOCUARTO: Que, por todo lo antes razonado, el arbitrio de nulidad sustantiva no puede ser acogido al no concurrir los yerros que se acusan del fallo recurrido.

EN CUANTO AL RECURSO DE CASACIÓN EN EL FONDO DE LA DEMANDANTE:

DECIMOQUINTO: Que, finalmente, la recurrente funda este arbitrio de nulidad substancial en la infracción de los artículos 1545 y 1546 del Código Civil.

En síntesis, sostiene que la vulneración a la primera de estas normas se produce porque el fallo recurrido, como consecuencia de revocar parcialmente la sentencia de primer grado, desestima la indemnización moratoria consiste en 0,5 Unidades de Fomento por cada día de atraso en el pago de las rentas de arrendamiento; en circunstancias que estos intereses moratorios se encuentran expresamente pactados en la cláusula 3ª del contrato que une a las partes, y que en la especie concurren los presupuestos fácticos para su aplicación; desatendiendo, de este modo, los jueces del fondo, los términos y estipulaciones que rigen a las partes.

En tal sentido, acusa que los sentenciadores de alzada para desestimar la aludida indemnización moratoria, se han apoyado erróneamente en la llamada “teoría de la imprevisión”, a causa de los efectos de la pandemia por covid-19 que impidió a la demandada desarrollar su actividad; situación que, a juicio de la recurrente, no justifica la exoneración unilateral de la obligación contractual prevista para el caso de retardo en el pago de las rentas de arrendamiento; máxime si la actividad de la arrendataria demandada fue calificada por la autoridad administrativa como una de carácter esencial, que le autorizaba para continuar con su ejercicio durante la pandemia; unido a que también se pactó en la cláusula 7ª del contrato que sería de cargo de la arrendataria los gastos ocasionados con motivo de las órdenes de autoridad durante su vigencia, como es el caso de las que se adoptaron durante la emergencia sanitaria.

Asimismo, expresa que el fallo recurrido con la decisión adoptada en cuanto a la indemnización moratoria, infringe la segunda de las disposiciones citadas, al omitir la aplicación del principio de la buena fe contractual en la ejecución del contrato de marras; precisando al respecto que el sólo hecho de concluirse en el fallo que la pandemia no permitió a la demandada el uso del inmueble arrendado, se contrapone a la circunstancia que ésta sí pudo hacerlo y ejercer su actividad económica al contar con la autorización de la autoridad; razón por la que no existe motivo para eximirle de la indemnización moratoria a que se encuentra obligada no sólo contractualmente, sino también a razón de las costumbres y prácticas que son comunes a los contratos de arrendamiento de carácter industrial y comercial.

Solicita que se invalide la sentencia recurrida y, acto continuo sin nueva vista, pero separadamente, se dicte sentencia de reemplazo que confirme el fallo de primera instancia en todas sus partes, con costas.

DECIMOSEXTO: Que de las infracciones denunciadas en el recurso de nulidad de la demandante principal y demandada reconvencional, y los antecedentes de la causa latamente expuestos, el quid de la controvertida jurídica radica en determinar si resulta, en la especie, procedente el pago de la indemnización moratoria pactada por las partes para el caso de retardo en el pago de las rentas de arrendamiento.

DECIMOSÉPTIMO: Que, tratándose la cosa arrendada de un inmueble urbano, le son aplicables las disposiciones de la Ley N° 18.101, sobre arrendamiento de predios de ese tipo, y en lo no previsto en ella, el Código Civil.

Precisamente, la Ley N° 18.101 dispone en el inciso 1° su artículo 6 que: “(…) cuando el arrendamiento termine por la expiración del tiempo estipulado para su duración, por la extinción del derecho del arrendador o por cualquier otra causa, el arrendatario continuará obligado a pagar la renta de arrendamiento y los gastos por servicios comunes que sean de su cargo, hasta que efectúe la restitución del inmueble”.

Asentado, en la especie, que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes término por causa de mutuo acuerdo, el día 17 de septiembre de 2020; que la restitución del inmueble se produjo con la misma fecha mediante la entrega de sus llaves; y que la arrendataria no pagó las rentas desde el mes de marzo de 2020; fluye, a prima facie, que ésta quedó obligada al pago de los cánones que se hubieran devengado y no solucionado desde dicha época y hasta la fecha de restitución de la cosa arrendada; además de la indemnización moratoria pactada en la cláusula 3ª del contrato, bajo cuyos términos se estipuló que: (…) En caso de retardo en el pago, es decir, de incumplimiento de su obligación, el arrendatario deberá pagar una multa ascendente a 0,5 UF por cada día de atraso desde el sexto día hábil de cada mes”.

Ahora bien, es conveniente reconocer que a partir del momento en que las autoridades gubernamentales decidieron tomar medidas para afrontar la pandemia del COVID-19, concretamente ordenando el aislamiento preventivo obligatorio, la restricción de la libre circulación, reunión y desarrollo de actividades económicas, se produjo una alteración en el tráfico comercial, económico y social del país; y una de esas consecuencias ha sido la limitación, legal o de facto, para el desarrollo de actividades comerciales declaradas no esenciales por la autoridad.

DECIMOOCTAVO: Que, así las cosas, establecido que ha sido el incumplimiento de la obligación de pago de rentas por parte de la arrendataria, corresponde resolver la procedencia de hacerle exigible además el pago de la multa pactada por mora; pero no sólo desde la dimensión de lo estrictamente estipulado, sino además desde la perspectiva de las circunstancias sobrevinientes a su celebración.

Sobre dicha cuestión, necesario es precisar que el hecho sobreviniente y verificado con posterioridad a la celebración de un contrato, debe ser una circunstancia ajena a la voluntad de las partes, la que sin haber sido posible de prever, produce un desequilibrio tal en sus prestaciones que el cumplimiento de la obligación importa ahora un desembolso exagerado.

Esta situación, es la que se enmarca en lo que la doctrina denomina como la “teoría de la imprevisión”, o de excesiva onerosidad sobreviviente, definida por el profesor René Abeliuk Manasevich como: “(…) la facultad del deudor de solicitar la resolución o revisión del contrato de ejecución postergada cuando un imprevisto ajeno a la voluntad de las partes ha transformado su obligación excesivamente onerosa” (Tomo II de su obra "Las Obligaciones", Editorial Jurídica de Chile, Tercera Edición, año 1993, pág. 699).

Bajo dicho predicamento, los tribunales se encuentran premunidos de la facultad de examinar si, como consecuencia de un hecho de tal envergadura, se ha visto afectado el equilibrio económico de las prestaciones de las partes, propias de un contrato conmutativo como el de arrendamiento. Así, si bien, en este caso, dicha revisión no puede extenderse a la obligación de pago de las rentas de arrendamiento, en tanto se trata de una de carácter esencial, que no se ha extendido sino hasta la restitución del inmueble por la arrendataria, y que ésta última además asumió a su cargo los riesgos derivados de los actos de autoridad, dentro de los que se comprenden aquellos surgidos como resultado de las medidas prohibitivas y restrictivas por covid-19; ello no obsta, a que tratándose de otras prestaciones diversas de las esenciales que determinan su existencia, pueda verificarse si se ha quebrantado por un hecho sobreviniente el equilibrio contractual, esto es, si las demás prestaciones a que se obligó alguna de las partes, aparecen como excesivamente gravosas.

Esta última situación descrita, ha servido precisamente de fundamento, en la especie, para explorar la onerosidad de la indemnización moratoria pactada entre las partes; resultando de dicho ejercicio evidente que el cobro de ésta, pretendido por la arrendadora, además de resultar ajeno a su fin –al no concurrir un retardo directamente imputable a la arrendataria, sino a una situación imprevisible– también aparece como altamente desproporcionado y desprovisto de equidad y justicia, si se tiene también en cuenta que la arrendataria ya por asumir los riesgos de los actos de autoridad, se ha visto obligada igualmente al pago de las rentas de arrendamiento respecto de un inmueble del que no ha podido hacer normal uso para el destino por el cual se alquiló.

En consecuencia, no obstante los términos del contrato celebrado por las partes, en torno a la indemnización moratoria pactada; al concurrir un hecho imprevisible que altera substancialmente el equilibrio contractual implícito en el perfeccionamiento del vínculo contractual; no puede aquella prestación ser exigible a la arrendataria, sin atentar contra la conmutatividad del contrato; y mal podría entonces configurarse una desatención a lo dispuesto en el artículo 1545 del Código Civil, como se postula por la recurrente, al formar dicho equilibrio parte precisamente del convenio.

DECIMONOVENO: Que, unido a lo anterior, no puede perderse de vista el principio de la buena fe contractual consagrado en el artículo 1546 del Código Civil, el que a su vez, dado el contexto fáctico y jurídico analizado en los motivos precedentes, se encuentra estrechamente vinculado con otro principio general del derecho, cuál es, el del efecto de los actos propios.

La profesora Inés Pardo de Carvallo, citando al catedrático de la Universidad Complutense de Madrid, Luis Diez-Picazo, indica al efecto que: "(…) una pretensión es inadmisible y no puede prosperar cuando se ejercita en contradicción con el sentido que, objetivamente, y de buena fe, ha de atribuirse a una conducta jurídicamente relevante y eficaz, observada por el sujeto dentro de una situación jurídica" (Revista de Derecho de la Universidad Católica de Valparaíso, XIV (1991-1992), "La Doctrina de los Actos Propios” , pág. 61).

Al tenor de lo transcrito, este principio encuentra su justificación en la conducta contradictoria de quien la ejecuta, la que no tiene asidero, pues vulnera la buena fe objetiva que se debe observar en la ejecución de un contrato; de tal modo que es la lesión injustificada a la citada buena fe, la que proporciona una poderosa razón para poner de cargo del que se contradice el riesgo de su inconsistencia; y ello, en razón de la necesidad de respetar y reconocer los efectos de las situaciones jurídicas creadas y asumidas por el mismo sujeto que después las reclama.

En este sentido, es deber de esta Corte velar por la equidad de las relaciones jurídicas amparadas por las legítimas expectativas que surgen a partir del escenario en que tienen lugar los hechos, y de los cuales se deducen sus consecuencias; lo que impide que alguien pueda válidamente conculcarlos, contravenirlos, o derechamente desconocer su carácter vinculante; por cuanto la persona que adopta y observa, dentro de una determinada relación jurídica, una cierta conducta relevante, que objetivamente debe ser valorada como un anuncio o signo de que un derecho subjetivo o una facultad no será ejercitada, o lo será dentro de unos ciertos límites, el principio general de la buena fe le impone un deber de coherencia en su comportamiento y, como consecuencia de ello, cuando esa misma persona intenta ejercitar un derecho subjetivo incompatible o contradictorio con su conducta anterior, la pretensión ulterior se torna plenamente inadmisible.

En la especie, entonces, respecto de la exigibilidad de la indemnización moratoria reclamada por la recurrente, debe no solamente aquilatarse lo que formalmente las partes estipularon en la cláusula 3ª del contrato, sino también las demás actuaciones que éstas –y en especial la arrendadora– desplegaron informalmente desde el mes de marzo de 2020, cuando la arrendataria se constituyó en mora respecto del pago de las rentas de arrendamiento, y así lo comunicó a la arrendadora.

En dicho contexto, cobra especial relevancia el que se haya establecido acertadamente por los jueces del fondo que, desde dicha época y hasta la terminación del contrato por mutuo acuerdo y la restitución del inmueble arrendado –ambos hechos ocurridos en el mes de septiembre de 2020–; las partes hayan mantenido negociaciones y tratativas destinadas a la búsqueda de una solución que pusiera término a la relación contractual que las unía hasta ese entonces; dejándose entrever indefectiblemente, bajo dicho contexto, el ánimo e intención de los contratantes de encontrar un punto de equilibrio a sus propios intereses; lo que resulta ajeno a una pretensión de cobro de una multa por cada día de retardo; máxime si la arrendadora se encontraba noticiada desde el inicio de la pandemia de las dificultades surgidas para el pago de las rentas, por cuya mora ahora pretende el cobro de los intereses pactados.

Consecuencia de lo expuesto, es que lejos de advertirse en el fallo recurrido una contravención al principio de la buena fe contractual –como lo asevera la recurrente–; por el contrario, los razonamientos que ofrecen los jueces del fondo para desestimar la indemnización moratoria reclamada, no son más que la expresión prístina de aquel principio orientador en la ejecución de un contrato, y que indefectiblemente han conducido a no acceder a la indemnización moratoria pretendida.

VIGÉSIMO: Que, consecuencia de todo lo antes razonado, es que la sentencia impugnada no ha incurrido en los yerros jurídicos de fondo que se le atribuyen, por lo que el arbitrio de invalidación sustantivo en examen, debe ser desestimado en todos sus extremos.

Por estas consideraciones y visto, además, lo dispuesto en las normas legales citadas y en los artículos 764, 765, 766, 767 y 768 del Código de Procedimiento Civil, se rechazan el recurso de casación en el fondo deducido por el abogado José Manuel Cuadra Montero, en representación de la parte demandante, y los recursos de casación en la forma y en el fondo deducidos por el abogado Marco Antonio Ossandón Luengo, en representación de la parte demandada, todos contra la sentencia de veintitrés de junio de dos mil veintitrés, dictada por la Corte de Apelaciones de Santiago, en causa Rol Civil N° 16955-2022.

Regístrese y devuélvase vía interconexión.

Redacción a cargo de la Abogada Integrante Sra. Andrea Ruiz R.

Rol N° 161.630-2023

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sr. Juan Eduardo Fuentes B., Sr. Jean Pierre Matus A., Sr. Juan Manuel Muñoz P. (S), y los Abogados Integrantes Sr. Carlos Urquieta S., y Sra. Andrea Ruiz R.

No obstante, haber concurrido a la vista de la causa y al acuerdo, no firma el Ministro señor Matus, por estar con permiso.