Buena fe contractual

Santiago, trece de octubre de dos mil catorce.

Vistos:

En autos rol N°36.514-2011, caratulados “nombre reservado con Foto Stereo S.A.”, seguidos ante el Décimo Tercer Juzgado Civil de Santiago, doña nombre reservado dedujo demanda, en procedimiento sumario, en contra de la sociedad Foto Stereo S.A., con el objeto que se la condene al pago de las rentas de arrendamiento correspondientes al período comprendido entre el 1° de octubre de 2011 y el 1° de febrero de 2016, ascendentes a $49.400.000, más reajustes e intereses, o la suma que se tenga a bien establecer conforme al mérito del proceso, fundada en que el contrato a plazo convenido entre las partes hace que carezca de toda validez la actuación unilateral de la demandada, de fecha 6 de septiembre de 2011, tendiente a poner término al contrato de arrendamiento que las vincula. Demanda, asimismo, el cobro de prestaciones de servicio de energía eléctrica y gastos comunes, así como de reparación del local, con costas.

Al contestar, la demandada solicitó el rechazo de la demanda, sosteniendo que su parte no puso término al contrato de arrendamiento en forma intempestiva y unilateral, sino que la entrega del local y término del contrato fue dispuesto de común acuerdo entre las partes.

La sentencia de veinte de noviembre de dos mil doce, escrita a fojas 61, declaró terminado el contrato habido entre las partes el día 6 de septiembre de 2011 y acogió la demanda, solo en cuanto condenó a la demandada a pagar las sumas que indica, por concepto de consumo de electricidad, gastos comunes y de reparación del inmueble, ordenando que cada parte pagará sus costas.

Apelada dicha sentencia por la demandante, una sala de la Corte de Apelaciones de Santiago la confirmó.

Contra esa sentencia, la demandante interpone recurso de casación en el fondo, por estimar infringidos los artículos 1545, 1567, 1708, 1709, 1950 N°2 y 1955, todos del Código Civil y el artículo 8° N°7 de la ley 18.101.

Se trajeron los autos en relación.

Considerando:

1°) Que, fundando los errores de derecho denunciados, la recurrente sostiene que al establecer como hecho que el contrato de arrendamiento terminó por mutuo disenso, en los términos previstos por el artículo 1567 inciso primero del Código Civil, los sentenciadores del fondo vulneraron las normas reguladoras de la prueba -cita los artículos 1708 y 1709 del Código Civil y el 8° N°7 de la ley 18.101- toda vez que resulta contrario a la lógica formal y, en consecuencia, a la sana crítica, sostener de una cosa lo que no es y tener por verdaderos hechos deducidos a partir de una hipótesis falsa, lo que se habría producido en la especie, al afirmar que el acta notarial que rola a fojas 11, ha tenido la virtud de acreditar la aceptación del término del contrato y la voluntad de la demandante de recibir el inmueble arrendado, pues dicho instrumento afirma una situación de hecho distinta. Luego de transcribir textualmente el contenido de dicha acta, concluye que claramente se vulneran los principios de la lógica formal, “pues sólo en la mente de los sentenciadores se pueden extraer estas consecuencias fácticas”. Otro tanto ocurriría, a su juicio, con la declaración de que con fecha 6 de septiembre de 2011 se hizo entrega del inmueble arrendado, lo que se extraería de una carta agregada a fojas 10, pues dicha misiva no dice eso. Eso probaría que el fallo sostiene una cosa que no es y da por verdaderos hechos deducidos de hipótesis falsas.

La recurrente agrega que se vulneraron los artículos 1708 y 1709 del Código Civil, al otorgarse pleno valor probatorio a las declaraciones de los testigos de la parte demandada, para acreditar el término anticipado del contrato por mutuo acuerdo. Sostiene que dichas normas imponen una limitación a la admisibilidad de la prueba de testigos que cubre no sólo la existencia del contrato, sino su contenido, de manera que, en la especie, resultaría inadmisible, pues resulta evidente que el mutuo acuerdo constituye un acto jurídico bilateral que debe constar por escrito. Así, concluye que “ni el acta notarial de fojas 11, ni la carta de fojas 10, ni la declaración de los testigos de la demandada pueden acreditarlo” (el mutuo consentimiento), afirmando que, “Por el contrario, de haberse apreciado acertadamente la prueba, debió haberse establecido (…), que la demandada puso término a un contrato de arrendamiento a plazo fijo, sin que exista causa legal para ello”.

El capítulo siguiente del recurso, está destinado a establecer “Los hechos que debieron haberse asentado y los demás errores de derecho”, a cuyo efecto señala que corresponde establecer los hechos que han surgido “de la apreciación acertada de los medios de prueba conforme a las reglas de la sana crítica”, pasando a establecer los que, a su juicio, son los hechos pacíficos o sobre los que no existe controversia y las conclusiones que se extraen de dichos hechos, las que en síntesis, se refieren a la existencia de un contrato a plazo fijo, cuyo término por una causa diversa al consentimiento mutuo o expiración del plazo conduce a la aplicación de lo dispuesto en el artículo 1955 del Código Civil, esto es, a la obligación de pagar la renta hasta el último día del plazo. Estima que dicha norma fue “preterida” por los sentenciadores del fondo, “pues de las probanzas allegadas al proceso sólo se puede extraer que la demandada voluntariamente entregó las llaves del inmueble arrendado y que éste estaba ocupado el día 7 de septiembre de 2011…, más no que hubo una resciliación del mismo o mutuo disenso”. Desarrolla a continuación, cómo se construye esa conclusión, a la luz de las probanzas allegadas al juicio y termina señalando la influencia que los errores denunciados habrían tenido en lo dispositivo del fallo.

2°) Que los hechos asentados en el juicio, son los siguientes:

a) La existencia de un contrato de arrendamiento celebrado entre las partes con fecha 24 de enero de 2011;

b) El demandado hizo entrega del inmueble arrendado con fecha 6 de septiembre de 2011;

c) Luego de la entrega, la demandante procedió a ingresar al inmueble al día siguiente, junto a un ministro de fe, para certificar que se encontraba desocupado y las condiciones en que fue restituido, dejando constancia de la desocupación comentada;

d) La demandante no realizó gestiones orientadas a reclamar del abandono de la propiedad conforme al procedimiento previsto en el artículo 6° de la ley 18.101;

e) La demandante, luego de recibir el inmueble, procedió a arrendárselo a un tercero, desde el mes de febrero de 2012, el que, a la época del juicio, estaba ocupado por la sociedad Inversiones y Comercializadora Invercom Ltda.

3°) Que, sobre la base de estos hechos, los jueces del fondo dieron por acreditado el término del contrato de arrendamiento, mediante la aceptación de la demandante de la entrega del inmueble arrendado efectuada por la demandada, en vista de lo certificado por el ministro de fe que levantó el acta de ingreso de la actora al local comercial al día siguiente de haberle el demandado puesto término al contrato, para verificar el estado en que éste se encontraba, consignando que se encontraba desocupado, sin que la actora hubiere hecho gestión alguna para reclamar judicialmente la entrega material de un inmueble abandonado, en conformidad al procedimiento establecido en el inciso segundo del artículo 6° de la ley 18.101. La certificación antes aludida -“que ha tenido el efecto de acreditar la aceptación del término del contrato” en los términos señalados- resulta, en concepto de los sentenciadores, en armonía con las demás probanzas que se han ventilado y ponderado en autos, en particular con la testimonial rendida por la demandada e instrumental (fotografías y boletas de compraventa) “que no hacen sino ratificar que la demandante hizo toma material de la propiedad y dispuso de ella procediendo a dar una nueva convención respecto de la misma” (considerandos décimo tercero y décimo cuarto de la sentencia de primera instancia).

4°) Que los hechos establecidos en la sentencia resultan inamovibles para este tribunal de casación -como se desprende de lo dispuesto en los artículos 785 y 807 del Código de Procedimiento Civil- a menos que los jueces del fondo hubieren vulnerado las denominadas leyes reguladoras de la prueba, lo que se verifica cuando se altera la carga de la prueba, se admite un medio probatorio que la ley no acepta o se rechaza uno que autoriza, se desconoce el valor probatorio fijado por la ley a los que se produjeron en el juicio, o se altera el orden de precedencia que la ley les diere.

Es conveniente señalar que no importa vulneración a tales disposiciones, la apreciación que se haga de las probanzas producidas en el juicio, pues esa es una atribución exclusiva de los jueces de la instancia.

5°) Que el recurso impugna básicamente dos cuestiones, la primera, que los sentenciadores hayan establecido, a partir del acta notarial que rola a fojas 11, la aceptación del término del contrato y la voluntad de la demandante de recibir el inmueble arrendado, y la otra, que hayan entendido que con la declaración del demandado de fecha 6 de septiembre de 2011, se hizo entrega del inmueble arrendado.

Para atacar ambas conclusiones, sostiene que existe una vulneración del artículo 8 N°7 de la ley 18.101, que establece que en este tipo de juicios la prueba será apreciada conforme a las reglas de la sana crítica, limitándose a sostener que se habrían infringido los principios de la lógica formal, ya que dichos instrumentos -acta de ingreso al local arrendado y carta de entrega de la propiedad- afirman “una situación de hecho distinta” y que “sólo en la mente de los sentenciadores se pueden extraer estas consecuencias fácticas”, concluyendo que eso probaría que el fallo sostiene una cosa que no es y que da por verdaderos hechos deducidos de hipótesis falsas.

6°) Que, las explicaciones dadas por el recurrente para sostener que se ha producido una infracción a las reglas de valoración de la prueba conforme a la sana crítica, resultan del todo insuficientes, desde que dicho sistema autoriza al juez a apreciar la prueba con libertad, teniendo como únicas limitaciones, las de no transgredir los principios de la lógica, las máximas de la experiencia y los conocimientos científicamente afianzados, lo que significa que para estimar vulnerada la referida regla debe acreditarse la infracción de tales principios, cuestión que no sucede en la especie, por cuanto las alegaciones del recurrente dan cuenta, claramente, de un desacuerdo en la forma en que fue apreciada la prueba por los sentenciadores. Ello se ve corroborado en diversos pasajes del recurso, como cuando dice que “ni el acta notarial de fojas 11, ni la carta de fojas 10, ni la declaración de los testigos de la demandada pueden acreditarlo” (el mutuo consentimiento), porque “de haberse apreciado acertadamente la prueba, debió haberse establecido (…)”; o cuando el recurrente señala que corresponde establecer los hechos que han surgido “de la apreciación acertada de los medios de prueba conforme a las reglas de la sana crítica”.

7°) Que, a su turno, los razonamientos de los jueces del fondo para dar por establecida la aceptación de la demandante de la entrega del inmueble arrendado, conducen a desestimar también la denuncia de infracción a los artículos 1708 y 1709 del Código Civil, desde que aún en el hipotético evento de admitirse que no era admisible la prueba de testigos, en la especie, ello no tiene influencia en lo dispositivo del fallo. En efecto, el fallo es categórico al establecer, en el motivo décimo tercero, que es la certificación del ministro de fe contenida en el acta de ingreso al local, lo que “ha tenido el efecto de acreditar la aceptación del término del contrato”, teniendo en cuenta que la demandante no realizó gestiones orientadas a reclamar del abandono de la propiedad conforme al procedimiento previsto en el artículo 6° de la ley 18.101. Lo anterior, sin perjuicio que los sentenciadores apreciaran que ello guarda armonía con las demás probanzas que se han ventilado y ponderado en autos, entre las cuales se encuentra la prueba de testigos rendida por la demandada. Así lo reconoce, por lo demás, el propio recurrente al denunciar una infracción a las reglas de la sana crítica, la que funda, precisamente, en una supuesta vulneración de la lógica formal, por el hecho de haber establecido la aceptación de la entrega de la propiedad, a partir del acta notarial de ingreso al local, ya que, en su opinión, el instrumento afirma una situación de hecho distinta.

8°) Que las restantes infracciones de ley denunciadas, orientadas a establecer que no se aplicaron los artículos 1545, 1567, 1950 N°2 y 1955 del Código Civil, en circunstancias que correspondía hacerlo ya que no se encontraba acreditado el mutuo acuerdo o resciliación del contrato, suponen una modificación de los hechos establecidos en el juicio, los que son inamovibles para este tribunal atendido que no se ha logrado acreditar la existencia de una vulneración de las normas reguladoras de la prueba, conforme se estableció en motivos precedentes.

9°) Que, por lo reflexionado y tratándose de un recurso de derecho estricto, el analizado no podrá prosperar, por cuanto no concurren las causales de invalidación denunciadas.

Por estos fundamentos, disposiciones legales citadas y lo preceptuado en los artículos 764, 765 y 767 del Código de Procedimiento Civil se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido por la parte demandante, en lo principal del escrito de fojas 113, en contra de la sentencia que rola a fojas 112.

Acordada con el voto en contra de los Ministros señores Blanco y Cerda, quienes estuvieron por acoger el presente recurso de casación en el fondo deducido, invalidar la sentencia impugnada y dictar una de reemplazo que acoja en todas sus partes la demanda interpuesta, sobre la base de los siguientes fundamentos.

1º) Que en síntesis la actora sostiene que la demandada- arrendataria del inmueble de propiedad de la demandante desde enero de 2011- de forma intempestiva en septiembre de 2011 abandonó el local arrendado con la intención de poner término de manera anticipada y unilateral al contrato de arrendamiento, que celebrado legalmente, vinculaba a las partes del proceso por el término de cinco años, con el propósito de eludir el canon mensual de locación a que estaba obligada, motivo por el cual la afectada demandó judicialmente el cumplimiento de la citada convención y el pago de las rentas insolutas hasta el último día del plazo, fijado para el mes de enero de 2016.

2º) Que la sentencia censurada confirmó el fallo de primer grado que desestimó el libelo en la parte en que se pedía el cumplimiento del contrato hasta el término del plazo convenido y el pago de las rentas insolutas y las que se devengaran hasta el vencimiento del mismo.

En consecuencia, el recurrente de casación esgrimió que la sentencia impugnada fue dictada con infracción a los artículos 1545, 1567, 1708, 1709, 1950 N°2 y 1955 del Código Civil y artículo 8 N° 7 de la Ley 18101, lo cual a su juicio, constituyó un claro error de derecho, por cuanto en el establecimiento de los hechos, en su apreciación y ponderación probatoria se vulneraron las reglas de la sana crítica.

El reclamante indica, que en la especie, los jueces al establecer como hecho de la causa, que el contrato de arriendo terminó por mutuo consentimiento, conculcaron la lógica formal al sostener una cosa que no es, y también tuvieron por verdaderos hechos deducidos a partir de hipótesis falsas, lo que se concreta al afirmar que el acta notarial tuvo el efecto de acreditar la aceptación del término del contrato, cuando del tenor del mismo instrumento queda de manifiesto que jamás el arrendador aceptó que la entrega material del inmueble, inconsulta, unilateral e intempestiva, tuviera la calidad de una restitución formal de la cosa arrendada y con ello se diera por terminado el vínculo contractual que ligaba a las partes en litigio. Del mismo modo, el interesado alega que la conclusión a la que arriban los jueces, que el 6 de septiembre de 2011 se hizo entrega del inmueble arrendado, extraída de la carta agregada al proceso, no es correcta porque el fallo sostiene una cosa que no es, ya que la misiva no dice lo que en la sentencia se expresa y menos que de ese hecho se concluya la resciliación del contrato de arrendamiento.

Añade que los yerros denunciados han influido en lo dispositivo del fallo objetado, por lo que solicita su invalidación y se dicte sentencia de reemplazo que acoja íntegramente la demanda.

3º) Que en esta clase de juicios de arrendamiento sobre predios urbanos, existe una norma especial sobre la prueba, contenida en el artículo 8º número 7 de la Ley 18.101, que ordena a los jueces apreciarla conforme con las reglas de la sana crítica, sistema de valoración probatoria que requiere que el íntimo convencimiento del juez no se efectúe sin sujeción a fundamento alguno, sino que dicha exégesis sea fruto de un análisis razonado que se debe plasmar en la decisión judicial, respetando los principios de la lógica, las máximas de la experiencia y los conocimientos científicamente afianzados.

4º) Que la instauración de dicho régimen probatorio lleva a la conclusión que se persigue, entre otros propósitos, el fin de dispensar al juez de la carga de operar en ese ámbito con disposiciones cerradas, ya que no siempre el acatamiento rígido de las normas del sistema probatorio produce justicia en las sentencias, y con ello se busca evitar una exclusiva aplicación formal de la ley, y al mismo tiempo se incentiva la afanosa búsqueda de la verdad dentro del conflicto concreto.

5º) Que la dogmática define a la sana crítica como el “arte de juzgar”, atendiendo a la bondad y veracidad de los hechos, sin vicios ni error, mediante la lógica, la dialéctica, la experiencia, la equidad, las ciencias y artes afines. Son reglas del correcto entendimiento humano que se aproximan al descubrimiento de la verdad por los medios que aconseja la razón y el buen criterio.

6º) Que la valoración de la prueba a través de las reglas de la sana crítica es revisable por medio del recurso casación cuando se denuncia la existencia de un error notorio, arbitrariedad, irracionalidad, o una clara equivocación, por exceso o por defecto, en su percepción o ponderación, conculcando las más elementales directrices de la lógica. La actividad probatoria se lleva a cabo, en una primera fase por el aquilatamiento de los medios probatorios de manera singular para determinar su eficacia, vigor, atingencia y fuerza vinculante con el proceso. Enseguida se debe realizar una valoración conjunta de los medios de prueba y sacar las conclusiones en lo relativo al factum y sus circunstancias concomitantes y establecer la forma de su acaecimiento.

7º) Que sin duda alguna, son integrantes de la sana crítica los postulados de la lógica, disciplina que se puede conceptualizar como el estudio de los métodos y principios que se usan para distinguir el razonamiento bueno (correcto) del malo (incorrecto), para lo cual resulta de utilidad la aplicación de diversos elementos de su esencia, a saber, el de identidad, de no contradicción, de tercero excluido y el de la razón suficiente.

8º) Que en el sistema probatorio ya mencionado, resulta relevante tener en consideración las máximas de la experiencia, que son valores de conocimiento judicial erigidos sobre la base de determinada costumbre general de vida o especiales conocimientos en la materia, que dan legitimidad y fuerza de convicción para sustentarse como normas de valor general, independientes del caso específico, pero extraídas de la observación, lo que de ordinario ocurre en numerosos casos. Por tanto, es factible su aplicación en todos los otros asuntos de la misma especie; o bien, se trata de definiciones o juicios hipotéticos de contenido general, no ligados a los hechos específicos del proceso que provienen de la experiencia, pero independientes de los asuntos particulares de cuya observación se han inducido y que pretenden tener validez para otros nuevos. En ese sentido, las máximas de la experiencia se generan a partir de hechos singulares, repetidos en el tiempo y emergen en el intelecto a través de un proceso inductivo por aplicación que de ellos realiza el juez y no se agotan con la situación fáctica presente, pues se prolongan más allá del asunto bajo la litis. Constituyen razones de inferencia justificadas en la vida real y están restringidas al campo en que se desenvuelve el Juez y conforman su acervo.

9º) Que los jueces en la valoración de la prueba, de acuerdo con las reglas de la sana crítica, no pueden contradecir los principios científicos afianzados, vale decir, les está vedado ignorar el conocimiento sistematizado, elaborado a partir de observaciones y del reconocimiento de patrones regulares, sobre los que se pueden aplicar razonamientos, construir hipótesis y esquemas metódicamente organizados.

En ese campo, la aplicación del método científico y su conocimiento lleva a una forma superior del saber que se traduce en predicciones concretas, cuantitativas y comprobables, referidas a hechos observables, pasados, presentes y futuros. Con frecuencia esas hipótesis pueden formularse mediante razonamientos y estructurarse como reglas o leyes generales, que dan cuenta del comportamiento de un sistema predictivo que pronostica cómo actuará dicho régimen en determinadas circunstancias.

10º) Que en concordancia con lo argumentado precedentemente, y en relación a la denuncia efectuada por el recurrente de que los sentenciadores habrían quebrantado en la apreciación y ponderación de la prueba las reglas de la sana crítica, los autores de este voto particular, creen conveniente en esta sección del fallo abocarse a su análisis.

a) El fallo censurado dejó asentado como hecho de la causa, que con el instrumento notarial aparejado a los autos a fojas 11, quedó de manifiesto la voluntad de la demandante arrendadora de recibir el inmueble arrendado.

Del examen del acta del Notario se colige que a petición de la actora el Ministro de Fe se dirigió al inmueble arrendado y sólo constató que el inmueble se encontraba desocupado, en pésimas condiciones, con destrozos en los muros y con basura amontonada.

De lo anterior se infiere que no es posible extraer de dicho instrumento una conclusión como la realizada por los sentenciadores del grado, sin entrar a contradecir principios básicos de la lógica.

En efecto, con dicha ponderación se vulnera el principio de identidad, pues el instrumento notarial analizado sólo da cuenta de la constatación de que un inmueble se encuentra sin ocupantes, en pésimas condiciones materiales, con residuos y desperdicios acumulados, pero de ningún modo se expresa en ese documento que la arrendadora haya manifestado su voluntad de recibir conforme el local arrendado. En resumen, el acta notarial analizada constituye una sola entidad, con contenido y características propias y no puede al mismo tiempo ser otro instrumento distinto en su esencia, pues quebranta el ya aludido principio que propugna que toda cosa es idéntica a sí misma, circunstancia que se ha desconocido al darle al documento dos sentidos opuestos en su sustancia. Tampoco puede deducirse de ese instrumento la aquiescencia, o bien, la voluntad activa del demandante de dar por recibido el inmueble, en términos jurídicos la restitución de la cosa arrendada, y por concluido el arrendamiento. Dicha interpretación violenta las máximas de la experiencia judicial, y al carecer de una motivación de apoyo, conculca al mismo tiempo el principio de razón suficiente.

Los sentenciadores en su argumentación han incurrido en una falacia denominada cum hoc, ergo propter hoc, o la correlación o relación entre dos elementos que implica que uno es causa y otro efecto, que afirma además, que dos sucesos que ocurren a la vez tienen necesariamente una relación de causa y efecto.

Dicha impropiedad argumental se ha cometido al haberse señalado que el abandono material de la propiedad y la presencia del demandante in situ ha significado la restitución de la cosa arrendada y el término del contrato por mutuo consentimiento. La falsedad del argumento radica en sostener que la primera acción ha sido la causa determinante de la conclusión que se indica en el fallo, pues los juzgadores realizaron una deducción prematura de la causalidad incluso sin evidencias que la soporten, y aunque tal hipótesis sea probable, existen otras posibilidades de la misma envergadura que la mencionada en estos autos, motivo por el cual no es posible sostener con una aproximación rayana en la certeza judicial, que el primer hecho haya sido la causa de la restitución, ni tampoco que el efecto que los falladores refieren, en el evento que se de la especie, hubiere tenido como fenómeno etiológico exclusivo el abandono material del inmueble, pues tal acontecimiento- término del contrato- tiene origen lógico en diversos hechos concatenados y no obedece a uno en particular, sino a múltiples causas.

b) Enseguida, el tribunal expresó que al no haber ejercido la demandante acciones judiciales tendientes a solicitar la entrega material del inmueble, dicha omisión trajo consigo que la restitución del local haya sido aceptada por la arrendadora.

Tal aserto, a juicio de los disidentes, contraviene flagrantemente las máximas de la experiencia judicial, pues constituye una práctica no menor constatada en el foro, que algunos arrendatarios abandonan las propiedades que alquilan en forma clandestina, intempestiva y a veces a altas horas de la noche, con el preciso objeto de eludir todo tipo de obligaciones. Para el dueño resulta imposible resistir tal acción, puesto que cuando se entera de esa maniobra, por lo general ya es tarde, y los hechos están consumados. En el asunto sublite, en la práctica y tal como se ha constatado en casos similares, para la arrendadora no fue posible oponerse al abandono del inmueble efectuado por la arrendataria.

Por lo demás, la falta de actividad judicial de la actora no convierte al abandono furtivo y subrepticio del inmueble arrendado por parte del demandado, en aceptación por la contraria del término de la relación contractual, por ende, la falta de fundamentos en el argumento dado por los jueces para establecer tal hecho, barrena el elemento de la lógica denominado razón suficiente, porque ningún hecho puede ser verdadero o existente como también ningún enunciado se convierte en verídico, sin que exista un raciocinio idóneo o bastante para que sea así y no de otra manera.

La sentencia no vertebra ningún razonamiento fundado para explicar cómo la omisión del actor se transforma en aceptación de la restitución de la cosa arrendada. Por el contrario, la ponderación de la prueba conduce a que el arrendador jamás aceptó el término anticipado del contrato de arrendamiento, que las llaves del local no le fueron devueltas en forma personal; que el local comercial fue abandonado por el arrendatario en forma subrepticia, antes del término o vencimiento del plazo; que no hubo consentimiento mutuo, circunstancias que resultan consecuentes con lo declarado por los testigos, quienes expusieron que las conversaciones que habrían tenido lugar entre las partes, para los efectos de poner término anticipado a la relación contractual se debieron únicamente a una razón de conveniencia del demandado, en cuanto a que las expectativas comerciales tenidas en cuenta al momento de arrendar no se habían cumplido a esa fecha .

Al efectuarse la deconstrucción del argumento desarrollado por los sentenciadores en el acápite precedente, se infiere que incurren probablemente de un modo inadvertido, en una falacia lógica que conduce a un razonamiento incorrecto analizado desde el intríngulis y del núcleo de la controversia que se pretende zanjar, por defecto en su estructura de proposición, al contener un sesgo cognitivo que lo guía a una conclusión equivocada, por elusión del asunto sometido al debate jurídico, pues se desarrolló por los sentenciadores un raciocinio que puede ser por sí mismo válido, pero que prueba o soporta una proposición diferente del objeto materia de la contienda.

c) Por último, la sentencia da pleno valor probatorio al acta notarial presentada por la actora, allí se indica que la interesada ingresó a la propiedad al día siguiente en que el arrendatario le había puesto término unilateral al contrato cuyo cumplimiento demanda. Sin embargo, esta consideración pugna con la realizada en la reflexión siguiente, en que se consigna que el contrato terminó por el mutuo consentimiento de las partes involucradas. En el ejercicio de ponderación de la prueba, los sentenciadores han quebrantado el principio lógico de la no contradicción que es un postulado clásico de la lógica, según el cual una proposición y su negación no pueden ser ambas verdaderas al mismo tiempo y en el mismo sentido. También tiene una versión ontológica, que consiste en que nada puede ser y no ser al mismo tiempo y en el mismo sentido; y una versión en la lógica modal del razonamiento de las creencias, que se explicita en el apotegma, “nadie puede creer al mismo tiempo y en el mismo sentido una proposición y su negación”, por consiguiente, de los motivos discordantes que sustenta el fallo cuestionado, se desprende que las inferencias lógicas proposicionales no resultan unívocas y no dan origen a conclusiones apodícticas, de convicción judicial, que permitan dar por acreditado el sustrato material del consentimiento mutuo y tal aserto deviene en artificioso y forzado.

De lo disceptado en este punto, fluye que los magistrados no han observado la obligación de motivar, fundamentar y explicar de manera comprensible la razonabilidad de la consideración efectuada que constituye un cimiento de la decisión adoptada, la que carece de basamentos pues los sustentos vertidos resultan antagónicos y se anulan, quedando desprovista de fundamentos por este capítulo, de modo que no logra dilucidarse conforme lo exige la ley el contenido sustantivo de lo argumentado, y que incide posteriormente en la resolución del asunto objeto del debate jurídico.

11º) Que el recurso controvierte los hechos asentados por los jueces del fondo, sostiene que no se acreditaron los presupuestos legales para tener por configurada la restitución del inmueble arrendado, ni menos el mutuo consentimiento para poner término al pacto, ergo el contrato sigue plenamente vigente.

Es verdad que los jueces del mérito en el establecimiento de los hechos son soberanos, pero en su ponderación no pueden vulnerar las reglas de la sana crítica, ni cometer en su ejercicio una flagrante arbitrariedad, puesto que una valoración probatoria que sea ilógica, efectuada sin razón suficiente, ni fundada, constituye un ejercicio de encuadramiento en la legalidad antojadizo e irrazonable y no puede considerarse afincado en el ordenamiento jurídico, en tanto lesiona la legítima prerrogativa de una tutela judicial efectiva.

12º) Que resulta útil precisar en este apartado, que la potestad soberana de los jueces del mérito para fijar los hechos del pleito, no se extiende a su apreciación jurídica ni a la determinación legal que les sea aplicable. En consecuencia, el yerro en la ponderación de las cláusulas del contrato y sus erróneos resultados son de conocimiento y escrutinio de esta Corte, a través del arbitrio de casación por infracción al artículo 1545 del Código Civil, por contravención a la ley del contrato. Esta situación se da en la especie, por cuanto en la exégesis que han realizado los sentenciadores del grado se ha alterado y desnaturalizado el sentido de una de sus estipulaciones- la cláusula de resolución anticipada del contrato- respecto de la cual no ha existido discusión de las partes sobre el modo en que ésta se convino.

En torno a este tema es importante poner énfasis, en que la existencia de la cláusula ya aludida contenida en el pacto es materia de prueba. En cambio, el alcance de la convención corresponde al ámbito de la interpretación jurídica; vale decir, son dos cuestiones distintas que tocan aspectos diferentes y que por ende no deben mezclarse ni jamás confundirse.

13º) Que así las cosas, los discrepantes luego de un análisis pormenorizado del ejercicio probatorio efectuado por los sentenciadores en el proceso, teniendo como marco de referencia las reglas de la sana crítica, han podido detectar serias inconsistencias en la labor esencial del establecimiento factual y su correlato normativo, de lo cual se colige que en la subsunción legal de los hechos se han cometido los errores de derecho denunciados por el recurrente que permiten la invalidación del fallo recurrido.

Para arribar a esa conclusión resulta imperativo en forma preliminar analizar cuestiones adjetivas procedimentales para luego enfocarse en razones de fondo.

En el orden propuesto, se tiene en consideración que al no haberse observado por los jueces del fondo en la ponderación de la prueba las reglas de la sana crítica, se ha quebrantado la legalidad por el errado ejercicio interpretativo del sistema probatorio que se utiliza en esta clase de juicios, y se han construido hechos sin sustento en el régimen de prueba imperante y al margen de lo dispuesto en el artículo 8 Nº 7 de la Ley 18.101, disposición que se ha infringido claramente. A contrario sensu, en el desarrollo de una labor de elucidación apegada al sistema probatorio vigente en estos juicios, se desprende que el estado real de los hechos acecidos es distinto a la plataforma factual determinada por la sentencia que se impugna de nulidad, por lo que el encuadre jurídico realizado por los sentenciadores en dicha determinación judicial, infringe abiertamente lo dispuesto en los artículos 1545, 1567 y 1950 Nº 2 del Código Civil, toda vez que al encontrarse fallida la manifestación del demandado de poner término al contrato, éste continuó su vigencia, ello tuvo como consecuencia que, a la fecha de presentación del libelo se encontraban plenamente en vigor las obligaciones recíprocas entre arrendador y arrendatario en relación con el contrato de locación, y establecida la existencia de un contrato de arrendamiento entre las partes, correspondía al demandado acreditar el pago de las rentas insolutas a partir de septiembre de 2011 en adelante, lo que no se llevó a efecto.

14º) Que de conformidad con la ley, la renta debe pagarse por todo el periodo de vigencia del contrato, siendo de cargo del arrendatario probar que éste expiró anticipadamente, por haberlo acordado así las partes. Al efecto, hay que advertir que el simple abandono de la cosa arrendada efectuado por el arrendatario, no supone el término del contrato, subsistiendo, en consecuencia, la obligación del primero, de pagar la renta hasta la efectiva expiración de aquél.

Si el arrendatario, voluntariamente restituye la cosa antes del último día fijado para la convención, sin que el arrendador consienta en ello, será obligado a pagar la renta de todos los días que falten hasta completar el término convenido, pues se está ante un plazo que cede en interés del arrendador, quien es el acreedor de la renta.

15º) Que no obstante lo anterior, estos jueces discrepantes estiman que el abandono de la propiedad arrendada llevado a cabo por la parte demandada en este litigio el día 6 de septiembre de 2011, no tuvo la eficacia de poner término al contrato de arriendo por mutuo consentimiento en esa fecha. Sin embargo, en concepto de los disidentes ha tenido la virtud de poner en ejercicio la facultad contenida en la cláusula de resolución anticipada que permitía al cabo de dos años de la celebración del contrato poner término unilateral a la referida convención, razón por la cual el demandado sólo se encontraba obligado al pago de las rentas mensuales desde la mora hasta el término efectivo del contrato, que se debe estimar en el mes de enero de 2013, motivo por el cual, en criterio de estos jueces, el arrendatario debió pagar las rentas de septiembre de 2011 a enero de 2013, pues se encontraba hasta esa fecha ligado contractualmente con el arrendador.

16º) Que en este proceso la defensa del demandado se fundamentó en la circunstancia que en septiembre de 2011 habían cambiado las condiciones que las partes tuvieron en cuenta para la celebración del contrato de arrendamiento, pacto suscrito con una antelación de nueve meses al pretendido desahucio. La mutación consistió en que su negocio estaba con problemas financieros y adujo que no podía pagar la renta mensual.

De adverso, la demandante sostuvo que había cumplido plenamente con la citada convención y que la alegación del arrendatario no lo eximía de sus obligaciones contractuales.

17º) Que en rigor, en la especie se contraponen dos principios jurídicos de similar entidad, la intangibilidad del contrato denominada también pacta sunt servanda consagrado en el artículo 1545 del Código Civil; y la cláusula rebus sic stantibus, conforme a la cual en todo contrato se subentienden incorporadas las circunstancias que predominaban al momento de su perfeccionamiento, quedando establecido un cierto marco fáctico que prevalece para su aplicación.

18º) Que en cuanto al empleo de la cláusula rebus sic stantibus, ha sido profusamente analizada por la doctrina y jurisprudencia y existe cierto consenso en mencionar sus requisitos de procedencia. Su aplicación puede ser peligrosa, razón por la cual debe admitirse con cautela. Sus premisas fundamentales son las siguientes: que se produzca una alteración extraordinaria en el momento de cumplir el contrato en relación con las condiciones concurrentes al tiempo de su celebración; que exista una desproporción fuera de toda órbita, de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones, y que todo ello acontezca por haber sobrevenido circunstancias imprevisibles. La mayor parte de los ordenamientos jurídicos limita sus efectos únicamente a la indemnización de los desequilibrios acreditados, siendo extraordinarios los casos en que se dictamina la resolución del contrato.

19º) Que en la paráfrasis de la referida cláusula debe estimarse la conmutatividad del comercio jurídico y el principio de buena fe. De las reglas de igualdad o proporción se desprende que todo cambio de bienes y servicios que se realice onerosamente tiene que estar sustentado en un postulado de conmutatividad, para preservar un equilibrio básico entre las cosas que son objeto de intercambio y también en la causa que motivó la convención, pues regularmente quien alega su aplicación esgrime el cambio sustantivo de la base del negocio que en su oportunidad le dio sentido.

20º) Que en conexión con lo expuesto, el ejercicio de la buena fe exige que los pactos deban siempre cumplirse en los términos estipulados originalmente en concordancia con la naturaleza y finalidad del contrato, pero obviamente, si una de las partes logra probar que fuera del negocio y de forma sobreviniente, las circunstancias que dotaron de sentido la base o finalidad del contrato varían profundamente, conforme al mismo principio, la convención puede ser objeto de adaptación o revisión de acuerdo al cambio que se ha producido, vale decir, cuando se comprueba la mutación respecto del sentido o finalidad del contrato y de la conmutatividad o equilibrio en las prestaciones.

La imprevisibilidad no se aprecia en forma abstracta, sino en concreto, en el contexto económico y de negocios en que se expresa y dice relación con las circunstancias futuras que razonablemente no pudieron tenerse en cuenta en el momento de la celebración del contrato, cuestión que debe ser probada.

21º) Que se excluye de esta limitante de cumplimiento, el riesgo normal que implícito lleva la observancia del contrato, inherente o derivado, puesto que el contraste debe hacerse entre el cambio de circunstancias y su imbricación con los riesgos propios asignados al cumplimiento de la convención que dimanan de la esencia del negocio jurídico y que de ordinario concluyen en un relativo desequilibrio de obligaciones que pudieron ser razonablemente previstas por un sujeto normal al momento de la celebración del contrato.

22º) Que por otro lado, el principio denominado pacta sunt servanda en puridad constituye una de las bases del Derecho, pues la voluntad para que las personas puedan acordar sus propias reglas en el negocio jurídico tiene como soporte la confianza de que se cumplirá en forma constante lo que se ha convenido en su momento entre las partes, y en su defecto, su acatamiento forzado está entregado, en su imperio, al poder coercitivo del Estado, motivo por el cual el cumplimiento de lo pactado se erige como una garantía para quienes celebran un compromiso de esa naturaleza.

De todo contrato nacen derechos y obligaciones que inciden en el patrimonio del deudor y del acreedor, sea activa o pasivamente. Luego la institución denominada derecho de prenda general, vinculada a la intangibilidad del contrato, otorgan seguridad a los contratantes, puesto que es a través de estos mecanismos de tutela que se resguardan los aspectos patrimoniales de los sujetos que pueden verse afectados por la fuerza obligatoria de la convención.

23º) Que de acuerdo al artículo 1445 del Código Civil, “Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por consentimiento mutuo o por causas legales”. De esta norma se origina la intangibilidad del contrato, el cual se asimila a los efectos propios de la ley, tan solo su diferencia radica en que ésta por su aplicación genera consecuencias erga omnes, en cambio el contrato posee un efecto relativo para terceros, pero absoluto respecto de los contratantes, ya que una vez perfeccionado desencadena determinados efectos, entre los cuales debe mencionarse el nacimiento de derechos subjetivos y obligaciones.

24º) Que la fuerza obligatoria del contrato es factor determinante para la confianza del acreedor y para el crédito. La seguridad del acreedor se funda en la fuerza obligatoria del contrato. Muchos juristas plantean que las limitaciones a la obligatoriedad del contrato atentan contra la seguridad jurídica, pues disminuye la confianza, la tranquilidad de los acreedores, y al mismo tiempo, debilita los créditos.

En su interpretación, el contrato en general, está sometido al principio de la justicia conmutativa y al concepto de buena fe, elemento unívoco que contempla como requisito básico la lealtad en las relaciones contractuales para proteger la seguridad jurídica en todos sus aspectos.

25º) Que adicionalmente, los disidentes vislumbran que en el núcleo central de la controversia jurídica planteada en estos autos subyace un problema de buena fe, que es un principio rector del Derecho, postulado jurídico que dice relación directa con la actuación de los sujetos en la comunidad y también con su comportamiento al interior del juicio, el que debe estar gobernado por la honestidad, rectitud, integridad, probidad, veracidad y sinceridad.

26º) Que conforme lo señala el artículo 1546 del Código Civil, los contratos deben ejecutarse de buena fe y por ese mandato, obligan no solo a lo que en ellos se expresa sino a todas las cosas que emanen precisamente de la naturaleza de la obligación o que por la ley o la costumbre pertenecen a ella.

En suma, dicho elemento cubre como un todo las obligaciones contraídas por las partes, por lo que ninguna de ellas podrá exigir justificadamente una ejecución que atente o sea contraria a este postulado de la buena fe.

27º) Que en ese ámbito, la actividad de las personas en el tráfico jurídico lleva inherente la creencia de que se realiza una conducta lícita si ésta se adecua a los parámetros de la buena fe que prescribe el ordenamiento normativo. Por consiguiente, constituye un elemento esencial y determinante de las relaciones jurídicas, no sólo en lo que concierne a la formación del consentimiento, del pacto civil, de sus derechos y obligaciones correlativas, sino en su concepción y ejecución. En consecuencia, este elemento es también un atributo volitivo, requerido antes, durante y después de la celebración de los referidos actos, tanto en su preparación y celebración como en su ulterior cumplimiento.

28º) Que la buena fe, en stricto sensu, se erige como un principio general del Derecho aplicable a todas las ramas del sistema legal, puesto que se traduce en una obligación de las partes vinculadas que les exige actuar rectamente, de forma honrada, sin intención de dañar o hacer crípticas las prerrogativas u obligaciones acordadas, comprometiéndose a observar una determinada actitud de respeto y lealtad, ya sea que se actúe en distintas esferas y en diversas calidades, puesto que está ligada a valores tradicionales y esenciales del ordenamiento jurídico, como son la confianza, la lealtad, la honradez y la rectitud, que deben ser apreciados y observados por las partes de manera recíproca.

29º) Que en consonancia con lo argüido, resulta imperativo consignar que la buena fe exige que los jueces realicen una ponderación o valoración de la conducta base presente en el conflicto jurídico, teniendo en consideración aspectos éticos y psicológicos. En este análisis, se pueden advertir dos aspectos de la buena fe, uno objetivo, y el otro, subjetivo. La primera faceta mencionada debe apreciarse en abstracto, por constituir un estándar de probidad, lealtad, confianza, seguridad y honorabilidad. La segunda, debe ponderarse en concreto, observando la conducta particular, la conciencia, convicción, ánimo, creencia e intención. En este terreno se debe comprobar, tanto un componente negativo, esto es, desconocimiento que a raíz de una actuación exista la posibilidad de atentar contra del ordenamiento preceptivo, como un aspecto positivo, esto, es, tener el convencimiento pleno de que se ejerce un derecho del cual se es titular, que está acorde y amparado por el sistema legal, por lo que se adquiere la convicción de un comportamiento legítimo.

30º) Que siguiendo esa línea argumental, debe precisarse que la buena fe se presenta como una fuente de normas de comportamiento no expresadas positivamente, pero ínsitas en el sistema legal, que demandan de la persona un proceder previamente establecido, con el propósito de no conculcar intereses jurídicos ajenos. Desde esta óptica, este postulado infunde obligaciones que deben ser acatadas por los sujetos litigantes; paradigma de ello, es que en materia de formación y ejecución de deberes al interior de la litis, se debe observar el cumplimiento de ciertas pautas de comportamiento que dicen relación con la adecuación a un modelo de conducta general que contiene parámetros de actividad social, exigibles y atinentes con el actuar correcto, con la lealtad en los convenios, el cumplimiento de los compromisos adquiridos y la consolidación de la confianza creada en los demás, con el objeto de no defraudar esa legítima expectativa.

31º) Que en todas las expresiones polivalentes de la buena fe, se busca resguardar, en síntesis, la confianza, lealtad y probidad que siempre debe existir en las relaciones humanas y con ello se genera seguridad y estabilidad en el tráfico jurídico.

32º) Que en la esfera del proceso, las reglas que se contienen en el sistema legal tienen como misión resguardar y tutelar a los intervinientes del pleito, de conductas futuras asimétricas, contradictorias o incompatibles con las llevadas a cabo con antelación, y de cambios sobrevinientes, inadecuados, inoportunos, inconvenientes e intempestivos.

33º) Que como corolario de lo reflexionado precedentemente, se puede asentar que el fin último de este principio general y sus manifestaciones pragmáticas en el campo procesal, son la propensión a dejar indemne la legítima confianza que con esos antecedentes se ha forjado.

34º) Que en el plano del análisis ya esbozado, resulta ampliamente deseable una actividad humana que se afinque en el respeto a la palabra empeñada, que se base en conductas leales y honestas, en general en la buena fe, que particularmente en el campo del Derecho es de la máxima relevancia, y desde luego, fruto de ello es la inspiración de la regla por la cual nadie puede aprovecharse de su propio dolo o fraude, encontrando en materia contractual su asidero legal en el artículo 1.546 del Código Civil.

35º) Que como colofón a lo ya expuesto, los autores de este voto consideran que, si en el caso sub iúdice, las partes actuando de buena fe hubieren respetado cabalmente el contrato con todas sus estipulaciones, y su adhesión a la referida convención hubiese estado regida por la plena observancia a este principio, probablemente no se habrían dado los presupuestos para que el conflicto surgiera y escalara al terreno de la judicatura. Por tanto, la subsunción del factum al citado principio rector del Derecho y a las normas en que se encuentra incardinado, fue crucial en todos los aspectos y un factor preponderante en esta causa.

Se previene que el ministro Cerda no comparte los pasajes del motivo 11° del voto, que dicen: “ni cometer en su ejercicio una flagrante arbitrariedad,” y “antojadizo e irrazonable”; y la primera oración del 35°.

Redactó la ministro Andrea Muñoz, la discrepancia el ministro Ricardo Blanco y la prevención, su autor.

Regístrese y devuélvase con sus agregados.

N°1821-2014

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., señor Carlos Cerda F., y el Abogado Integrante señor Arturo Prado P. No firma la Ministra señora Chevesich, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar en comisión de servicios. Santiago, trece de octubre de dos mil catorce.

Autoriza la Ministra de Fe de la Excma. Corte Suprema.

En Santiago, a trece de octubre de dos mil catorce, notifiqué en Secretaria por el Estado Diario la resolución precedente.