Lesión enorme

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Santiago, quince de octubre de dos mil catorce.

VISTO:

En estos autos Rol 4581-2088, seguidos ante el Juzgado de Letras de Tomé, Compareció don Nelson Vera Moraga, abogado, en representación de Inmobiliaria y Forestal Punta De Parra S.A., quien dedujo demanda en juicio ordinario de rescisión del contrato de compraventa de 7 de abril de 2008 por lesión enorme en contra de Sociedad Inmobiliaria Lomas De La Parra S.A., solicitando se declare la nulidad relativa del contrato en cuestión, dejándose sin efectos las inscripciones pertinentes, con costas.

Fundamentando su pretensión, señala que por escritura pública en la fecha indicada, su representada aparece vendiendo a la demandada dos inmuebles en la suma de $ 13.000.000, de los cuales $ 8.000.000 corresponden al precio del Lote E-A de la Zona Habitacional del predio y los otros $ 5.000.000 al Lote o Parcela 5-B del Lote Uno del inmueble.

Añade que después de la venta, su parte se percató que el justo precio de los inmuebles objeto del contrato era de 4.639 unidades de fomento, puesto que desde el año 2005 dicha sociedad ofrece a ese precio las propiedades aludidas, tal como se desprende en una carta de fecha 24 de junio del 2005 remitida por el subgerente de negocios de Essbio, de manera que el precio que aparece recibido en la escritura aludida, monto que además nunca se pagó, es inferior a la mitad del justo precio.

La demandada contestó la demanda, solicitando el íntegro rechazo de la misma, argumentando la validez de los contratos en cuestión. En efecto, explica que la compraventa en los términos expuesto por el actor, fue celebrada producto del cumplimiento de un contrato de promesa de compraventa, suscrito por instrumento privado el 11 de octubre de 2007, suscrito por la demandante, representada por su gerente general doña nombre reservado, en calidad de promitente vendedora, y por el padre de ésta, don nombre reservado (Q.E.P.D.) en calidad de promitente comprador. Este instrumento fue además firmado por los hermanos e hijos, respectivamente de los antes nombrados nombre reservado y nombre reservado.

Asevera que el contrato impugnado forma parte de una pluralidad de convenciones y acuerdos pactados entre los recién mencionados a fin de aclarar las divergencias en lo que dice relación con las sociedades que integran. Por estas razones, los hermanos nombre reservado, por un lado, y su padre, por otro, pactaron poco antes del fallecimiento de este último, un conjunto de acuerdos recíprocos, entre los cuales se comprendía la venta de los inmuebles que constituyen ahora objetos de la acción, compromisos que, lamentablemente, no fueron respetados por los hijos de aquél. El acuerdo global se forjó en base a equilibrios patrimoniales, de modo que por una parte, se trata de un conjunto de actos y contratos conexos, en cuanto éstos, si bien en un análisis individual y aislado constituirían convenciones autónomas, la voluntad de las partes los aunó con el objeto de obtener una equivalencia comercial global, creando una ligazón entre ellos que provoca que cualquiera alteración de sus términos, o peor aún, la invalidación de algunos de ellos, genere consecuencias negociales contrarias a la que fue la intención de las partes. Además, relacionadamente, todos estos actos y contratos conexos se ejecutaron en virtud de una convención que tuvo por objeto terminar extrajudicialmente litigios pendientes y precaver eventuales, por lo que es constitutiva del contrato de transacción definido en el artículo 2446 del Código Civil, cuyo contenido contractual se integra y forma con el acta citada y los términos de todos y cada uno de los contratos conexos aludidos, entre los que se hallan los materia de la litis. De esta manera, de acuerdo al artículo 2460 del Código Civil se produce el efecto de cosa juzgada en última instancia, considerando que los contratos de compraventas son formas de ejecución del contrato de transacción y no pueden invocarse aisladamente, razón por la que opone excepción perentoria de transacción.

Por sentencia de fecha veinticuatro de octubre de dos mil nueve, escrita a fojas 387, complementada el veintidós de mayo de dos mil doce, a fojas 617, se rechazó tanto la demanda principal como la excepción de transacción opuesta por el demandado.

La demandante dedujo recursos de casación en la forma y apelación respecto de ese fallo, adhiriéndose el demandado a este último arbitrio y, una sala de la Corte de Apelación de Concepción, por determinación de diecisiete de enero de dos mil trece, rolante a fojas 669 y siguientes, después de desechar la nulidad formal, lo revocó en cuanto rechazó la excepción de transacción y, en su lugar, no emitió pronunciamiento sobre ella, por ser incompatible con lo decidido en relación a la demanda principal. Asimismo, lo confirmó en lo demás apelado.

En su contra, la actora interpuso recursos de casación en la forma y en el fondo.

Se ordenó traer en relación la nulidad sustancial, declarándose inadmisible el recurso de casación en la forma.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que el recurso de casación interpuesto descansa en tres capítulos.

El primero, referido a infracción de leyes reguladoras de la prueba, donde se acusa la vulneración de los artículos 1713, 1700, 1702, 1704, en relación con los artículos 1888, 1889, 1682, 1684, 19 y 20 del Código Civil. Explica que la conculcación del artículo 1713 citado se produce al no dar valor de plena prueba a la confesión del representante legal de la contraria, quien reconoció haber recibido por la demandada la oferta de Essbio ofreciendo 0,6 unidades de fomento por metro cuadrado y 0,14 por servidumbre respecto de los predios materia de la venta cuya rescisión se demanda. De este modo, debió darse por acreditado los valores ofrecidos por dichos terrenos, confiriendo mérito a la carta de Essbio, la que fue recibida por la demandada, pasando a ser un documento doméstico o asiento, el que agregado sin objeción de contrario, reconocido por el representante de la demandada, tiene el valor probatorio para demostrar la verdad de los valores ofrecidos, máxime si en la venta, como consta en la cláusulas 14° y 15° también se incluyen las servidumbres pedidas por Essbio.

Concluye, en este primer acápite, que de haberse aplicado correctamente las normas mencionadas, el sentenciador debió tener por demostrado que el justo precio de lo vendido al menos corresponde al equivalente a 0,5 unidades de fomento el metro cuadrado. De manera que, teniendo los predios vendidos una extensión de 4.038 los metros cuadrados, correspondía afirmar que el justo precio a la fecha de la venta ascendía a 2.019 UF, esto es $40.057.787,79, sin considerar el valor de 6.524,29 metros cuadrados de servidumbre de acueductos (cláusulas 14 y 15 de la escritura)

Lo expuesto, asevera, implica que los $13.000.000 de la venta cuya nulidad se demanda es menor a la mitad del justo precio y, al no considerarlo así, los sentenciadores incurren en error de derecho al no aplicar los artículos 1888 y 1889 del Código Civil que disponen que el contrato de compraventa podrá rescindirse por lesión enorme, vicio que se produce para el vendedor cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio. Estas normas, sostiene, debieron aplicarse en su claro tenor literal, según su sentido natural y obvio, de acuerdo a los artículos 19 y 20 del Código Civil.

Por lo mismo, la omisión a las disposiciones aludidas y, consecuencialmente, al no disponerse la nulidad relativa por lesión enorme de la venta materia de la demanda, se han transgredido los artículos 1682 y 1683 del cuerpo legal citado.

El segundo capítulo, acusa la transgresión de lo normado en los artículos 1401, 1682, 1683, 19 y 24 del Código Civil, toda vez que si en las cláusulas 14° y 15° de la escritura materia de este juicio se dice que se constituyen "gratuitamente" por la demandante a favor de los predios vendidos a la demandada, servidumbres sobre el resto de los mismos. Tal aseveración, de acuerdo al artículo 1386 del cuerpo de leyes aludido, constituye una donación irrevocable, que según lo dispuesto en el 1401 del Código Civil requiere insinuación, trámite que se omitió , lo que conlleva la nulidad absoluta del acto, circunstancia que aparece de manifiesto en el contrato, por ello el tribunal de la instancia pudo y debió declararlo nulo de oficio, aplicando el claro tenor de la ley de acuerdo al artículo 19, como lo manda el artículo 20 (sic), ambos del Código Civil.

En un tercer y último apartado del arbitrio, se dice por el recurrente que los jueces del mérito, vulneraron lo dispuesto en el artículo 2446 del Código Civil, en tanto la demandada alegó como excepción perentoria la transacción y nada probó al respecto, por lo que sólo cabía, aplicando correctamente el derecho, rechazar dicha excepción, con costas, como lo hizo la sentencia de primera instancia, decisión que fue erróneamente revocada por el fallo de alzada;

SEGUNDO: Que para una acertada resolución del asunto, se debe tener en especial consideración que los jueces del mérito asentaron como hecho de la causa, que la prueba del actor es absolutamente insuficiente tanto para acreditar que el justo precio de ambos inmuebles de la litis es de 4.639 UF como para determinar que lo pagado en la compraventa de 7 de abril de 2008 es inferior a la mitad del justo precio de los lotes en cuestión.

Asimismo, concluyeron que el valor pagado por los Lotes E-A y 5-B corresponde al valor real y comercial de los predios en cuestión;

TERCERO: Que, sobre la base de los hechos asentados, según lo reseñado en el motivo que precede, los jueces del grado desestimaron la demanda incoada en razón de que la prueba aportada por el actor era insuficiente tanto para acreditar el precio de los inmuebles sub lite, como la lesión enorme. Para llegar a esa conclusión, al fallo de alzada, en cuanto confirmó el del a quo respecto de la acción principal, sostuvo, primeramente que la carta de 24 de junio de 2005 dirigida a la demandante por parte del Subgerente de Negocios de Essbio, constituye un documento emanado de terceros que no han concurrido a ratificarlo en autos, por lo que, como tal, carece de total valor probatorio en juicio, lo que no se altera por la circunstancia de haber sido reconocido en audiencia de absolución de posiciones por el representante de la demandada, por cuanto no se trata de un documento emanado de dicha parte, por lo que mal podría tratarse de un hecho propio y con ello validar su contenido. Asimismo, tampoco es posible construir a partir de él una presunción, con los caracteres de gravedad y precisión que exige la ley para concluir que el justo precio de los inmuebles ascienden a 4430 UF o a 4639 UF como se refiere en la misma carta, puesto que del análisis de su contenido aparece que no se trata de una oferta pura y simple de compra de los inmuebles en cuestión por los valores ya indicados, desde que constituye una respuesta a una presentación del demandante en relación a un eventual proyecto inmobiliario, y que comprende varias alternativas de suministro del servicio de agua potable y alcantarillado. A partir de ello Essbio oferta el servicio por 12.992 UF, otorgando como alternativas de pago un monto de 4430 UF de contado a la firma de contrato, la dación en pago de terrenos y servidumbre por 0,6 UF/m2 y 0,15 UF/m2 respectivamente y un saldo de 4639 UF a pagar en un año plazo. Luego, el actor confunde en su demanda el valor de 4.639 UF señalado en dicha carta, con un valor ofertado por los inmuebles, cuando lo cierto es que aquél corresponde al saldo de precio a pagar por la propia Inmobiliaria Lomas de la Parra por la instalación del servicio sanitario. Además, el único valor asignado al terreno es aquel del acápite de dación en pago donde se refiere un monto de 0,6 UF/m2 de terreno. Sin embargo, tal monto no puede asimilarse al justo precio del inmueble puesto que como se advirtió, correspondes a sumas incorporadas a una negociación por la instalación de servicios sanitarios para un eventual proyecto inmobiliario en el sector, donde el oferente del servicio, también ofrece alternativas de ejecución y pago, bajo el presupuesto cierto que será el proveedor de dicho servicio, por lo que su ganancia viene dada por el tipo de servicio que presta más no por el mayor o menor valor que le asigne al terreno donde levantará sus instalaciones.

Asimismo, tampoco sirven en apoyo a las pretensiones del actor ni las testimonial rendida por éste ni las inscripciones de venta de predios ubicados en el mismo sector o cercanos a los inmuebles que motivan el juicio, toda vez que estos últimos antecedentes no permiten concluir que esos predios coinciden en ubicación, accesibilidad, relieve y urbanización con los Lotes E-A y 5-B más aún si se considera que es un hecho cierto que aparece de los planos agregados por la propia demandante –fojas 74 y 75- que las zonas actualmente urbanizadas y con proyectos inmobiliarios consolidados o en ejecución a las cuales sus propios testigos le han asignado un valor cercano a 1 UF/m2, se encuentran al poniente del predio de autos, separado por el camino hacia Tome, por lo que tales terrenos figuran con características positivas de urbanización, accesibilidad y ubicación que no comparten los terrenos motivo de la litis ni aun en el área denominada como “Zona Habitacional”.

CUARTO: Que, como se aprecia de los términos en que se ha estructurado el recurso, éste aparece construido en contra de los hechos establecidos en la causa, los que evidentemente se intenta modificar. En efecto, el reclamante ha soslayado que la sentencia que se impugna determinó que no logró acreditarse el justo precio del terreno, ello porque la carta de Essbío es un documento emanado de terceros que no han concurrido al juicio a ratificarlo, razón por la cual carece de total valor probatorio, apreciación que en nada cambia por la circunstancia de haber sido reconocido en audiencia de absolución de posiciones por el representante de la demandada. Agrega el fallo que tampoco es posible construir a partir de él una presunción de gravedad y precisión que exige la ley para concluir el justo precio, puesto que de su tenor aparece que no se trata de una oferta pura y simple de compra de los referidos inmuebles por los valores indicados, desde que constituye una respuesta a una presentación del demandante en relación a un eventual proyecto inmobiliario en el sector, donde el oferente – Essbío – proveerá el suministro de agua potable y alcantarillado cuyos futuros ingresos por dichos conceptos están internalizados en el precio ofrecido.

QUINTO: Que, entonces, para cambiar los hechos establecidos por los jueces del mérito, acusa infracción de leyes reguladoras de la prueba, artículos 1713, 1700, 1702 y 1704 del Código Civil. Dice que tales preceptos fueron aplicados incorrectamente por cuanto el fallo no otorgó su real valor a la confesión del representante legal de la demandada quien reconoció haber recibido por la demandada la oferta de Essbío en que ofrece 0,6 UF el m2 de terreno y 0,14 el m2 de servidumbre, por lo que debió darse por probado los valores ofrecidos por dichos terrenos y dar valor a la carta de Essbío, que al ser recibida por la demandada pasa a ser un documento doméstico o asiento, que al no ser objetado, y por el contrario reconocido por el representante de la demandada debió dársele valor probatorio, respecto de la verdad de los valores ofrecidos, máxime si en la venta también se incluyen las servidumbres.

SEXTO: Que, no es efectivo que la sentencia impugnada vulnere los artículos 1713, 1700, 1702 y 1704 del Código Civil, por cuanto el primero dispone que la confesión que alguno hiciere en juicio por sí, o por medio de apoderado especial, o de su representante legal, y relativa a un hecho personal de la misma parte, producirá plena prueba y, es del caso señalar que los hechos personales a que se refiere el artículo 1713 del Código Civil son aquellos en que ha intervenido directa y personalmente el confesante, cosa que no ha ocurrido en la especie por tratarse de un documento emanado de un tercero – de la empresa Essbío -. A la misma conclusión se llega respecto a la infracción de los artículos 1700, 1702 y 1704 del Código Civil, pues el primero dispone que el instrumento público hace fe en cuanto al hecho de haberse otorgado y a su fecha, pero no en cuanto a la verdad de las declaraciones que en él se hayan realizado; el segundo precepto se refiere al valor de un instrumento privado cuando ha sido reconocido cuyo valor es el de escritura pública, es decir, el valor dispuesto en el artículo 1700 – ya citado -, pero sucede que en el presente juicio el documento emana de un tercero que no concurrió a ratificarlo, razón suficiente para restarle valor. En lo atingente al artículo 1704 esta Corte ha señalado que los documentos mencionados en esta norma son todos aquellos papeles clasificados como cuadernos de apuntes, cuentas, anotaciones sobre negocios, libros denominados “ayuda-memoria” u otros instrumentos semejantes que, sin ser constitutivos de obligaciones ni dar fe de su extinción, ni ser ciertamente instrumentos privados en el verdadero sentido jurídico de la palabra, porque en su redacción no intervienen todas las partes contratantes, ni están destinados a actuar en la órbita de los negocios o de los actos jurídicos de los hombres, se caracterizan por estar destinados exclusivamente a la propia información y uso privado de su dueño, quien los lleva para el gobierno de su vida o para dirigir el curso de sus negocios. Al no tener, pues, un nexo jurídico efectivo con los hechos a que dicen referirse, no pueden, por tanto, hacer fe contra terceros sino únicamente contra el que los ha escrito o firmado, pero sólo en aquello en que aparezcan con toda claridad (C.S., 30 de mayo de 1953, R., t. 50, sec. 1ª. p.173).

SÉPTIMO: Que siguiendo con el análisis del recurso, refiere la infracción de los artículos 1888, 1889, 1682, 1684, 19 y 20 del Código Civil. Abocándose a la infracción de los artículos 1888 y 1889, enfatiza que tales preceptos debieron aplicarse en su claro tenor literal según su sentido natural y obvio de acuerdo a los artículos 19 y 20 del Código Civil y, al no aplicar la sentencia tales artículos y no declarar nulos de nulidad relativa por lesión enorme la venta materia de la demanda, se infringen los artículos 1682 y 1683.

Al efecto debe en primer término consignarse que el recurrente ha omitido cumplir con la obligación impuesta a quien formula un recurso de casación como el que se analiza, en orden a que debe, además de señalar las normas que estima violentadas, explicar pormenorizadamente la forma como se han producido los errores de derecho e infracciones de ley que denuncia y, asimismo, la manera como tales transgresiones influyen sustancialmente en lo dispositivo del fallo. No obstante lo anterior aún se dirá, al tenor de las exiguas o casi nulas alegaciones vertidas por el actor que respecto de la lesión enorme, dice el artículo 1888 que el contrato de compraventa podrá rescindirse por lesión enorme; y el artículo 1889, que “el vendedor sufre lesión enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que se vende”; y el inciso 2° de este mismo artículo añade que “el justo precio se refiere al tiempo del contrato”.

El tiempo del contrato al cual se refiere el citado inciso 2° no puede ser otro que el tiempo en que ambas partes convinieron en la cosa y en el precio, que recíprocamente son causa y materia del contrato de compraventa. No ofrece duda entonces la conclusión a que arribaron los sentenciadores al establecer que no es posible construir a partir de la prueba aportada, que el justo precio de los inmuebles es aquél referido en la carta de Essbío, toda vez que “corresponden a sumas incorporadas a una negociación por la instalación de servicios sanitarios para un eventual proyecto inmobiliario en el sector, donde el oferente del precio también ofrece alternativas de ejecución y pago, bajo el presupuesto cierto que será el proveedor de dicho servicio, por lo que su ganancia viene dada por el tipo de servicio que presta más no por el mayor o menor valor que le asigne al terreno donde levantará sus instalaciones”.

OCTAVO: Que en el segundo capítulo de casación el recurso acusa la infracción de los artículos 1401, 1682, 1683, 19 y 24 del Código Civil. Expone el actor que en las cláusulas 14° y 15° de la escritura de compraventa se constituyen “gratuitamente” por la demandante a favor de los predios vendidos a la demandada, servidumbres sobre el resto de predios de propiedad de la vendedora, lo que deviene en una donación irrevocable, según el artículo 1384, sin que se haya hecho la insinuación que dispone el artículo 1401, omisión que acarrea el vicio de la nulidad absoluta, lo que aparece de manifiesto en el contrato, razón por la cual el tribunal debió declararla de oficio.

NOVENO: Que, como se advierte, este capítulo de recurso se desarrolla sobre la base de hechos no establecidos por los jueces del fondo. En efecto, del examen del tenor de la demanda como del contenido de la contestación no se vislumbra que la cuestión relacionada con las solemnidades para la constitución de una servidumbre haya sido parte de la controversia.

DÉCIMO: Que, de lo expuesto se sigue que la impugnación sobre la vulneración de los preceptos normativos que se acusan transgredidos, importa el planteamiento de una serie de alegaciones nuevas y, como tales es necesario recordar que resulta improcedente hacer valer una o más causales de casación, fundadas en la infracción de disposiciones legales que tratan materias distintas de las discutidas en el juicio, las que, por lo demás, no fueron citadas por las partes en la etapa de discusión, para efecto de conceder a la contraria la posibilidad de manifestar su parecer sobre la pertinencia de aplicarlas al caso sub lite, lo que obviamente, de aceptarse, atentaría contra el principio de la bilateralidad de la audiencia.

UNDÉCIMO: Que en un tercer y último apartado del arbitrio, se dice por el recurrente que los jueces del mérito, vulneraron lo dispuesto en el artículo 2446 del Código Civil, en tanto la demandada alegó como excepción perentoria la transacción y nada probó al respecto, por lo que sólo cabía, aplicando correctamente el derecho, rechazar dicha excepción, con costas, como lo hizo la sentencia de primera instancia, decisión que fue erróneamente revocada por el fallo de alzada;

En efecto, como lo expone el recurrente la sentencia de primer grado rechazó la excepción de transacción alegada por la demandada por cuanto ésta se celebró con anterioridad al contrato de compraventa objeto del presente juicio, y por lo tanto lo allí convenido no podía afectar a este último, decisión que fue revocada por los jueces del mérito por ser incompatible con lo decidido en relación a la demanda principal.

DUODÉCIMO: Que, el recurrente, fuera de señalar la norma que estima violentada, no explica pormenorizadamente la forma como se han producido los errores de derecho e infracciones de ley que denuncia y, asimismo, la manera como tales transgresiones influyen sustancialmente en lo dispositivo del fallo;

DECIMOTERCERO: Que, entonces, al carecer tal exposición de un mínimo de detalles que permitan aquilatar el carácter y trascendencia de lo denunciado, necesariamente tal impugnación será desestimada. Pero si lo anterior no fuere bastante para concluir su rechazo, aun se dirá que la decisión del juez a quo ni lo resuelto por la Corte de Apelaciones, influyen en forma sustancial en lo dispositivo. En efecto, el juez de primera instancia rechazó la demanda en razón de que no fueron probados los hechos, no influyendo en tal decisión el rechazo de la excepción perentoria opuesta por el demandado. A su vez, la Corte de Apelaciones confirmó la demanda, pero revocó la decisión del juez a quo respecto de la aludida excepción por ser incompatible con lo decidido, en suma, el resultado es único: rechazo de la demanda;

DECIMOCUARTO: Que, por consiguiente, los errores de derecho en que se ha fundado el presente recurso de casación en el fondo, no se han cometido del modo postulado por el recurrente, razón por la que su arbitrio de nulidad, por fuerza, habrá de ser desestimado.

Y visto, además, lo dispuesto en el artículo 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza sin costas el recurso de casación en el fondo interpuesto por la parte demandante en el primer otrosí de la presentación de fojas 675, en contra de la sentencia de la Corte de Apelaciones de Concepción, de diecisiete de enero de dos mil trece, que se lee a fojas 669.

Regístrese y devuélvase, con su Tomo I y agregados.

Redacción del abogado integrante señor Jorge Lagos G.

Rol N° 1821-2013.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sres. Nibaldo Segura P., Patricio Valdés A., Sra. Rosa Maggi D., Sr. Juan Fuentes B. y Abogado Integrante Sr. Jorge Lagos G.

No firman los Ministros Sra. Maggi y Sr. Fuentes, no obstante haber concurrido ambos a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar con licencia médica la primera y en comisión de servicios el segundo.

Autorizado por la Ministra de fe de esta Corte Suprema.

En Santiago, a quince de octubre de dos mil catorce, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.