Frutos civiles

Santiago, veinticuatro de diciembre de dos mil catorce.

Vistos:

En estos autos rol N°16.241-2012, seguidos ante el Décimo Sexto Juzgado Civil de Santiago, sobre terminación de arrendamiento por no pago de rentas, caratulados “Sociedad de Inversiones Santa Marta III S.A. con Comercializadora Rossetti Limitada”, por sentencia de veintidós de octubre de dos mil doce, se hizo lugar a la acción principal, en cuanto declaró terminado el contrato de arrendamiento celebrado entre Inmobiliaria Santa Marta Limitada y Comercializadora Dulcería Las Palmas con fecha 30 de diciembre de 1994; condenó a la demandada, Comercializadora Rossetti Limitada, al pago de las rentas adeudadas a la demandante, Inversiones Santa Marta III S.A., a contar del mes de abril de 2008 a razón de 50 Unidades de Fomento mensuales con los reajustes del artículo 21 de la ley 18.101, hasta la restitución del inmueble; la condenó asimismo a la restitución del inmueble arrendado dentro de décimo día desde que la sentencia cause ejecutoria, con todas las cuentas de consumo al día y rechazó la demanda de indemnización de perjuicios deducida en lo principal de fojas 20, declarando que cada parte pagará sus costas.

En contra de dicha sentencia, la parte demandada dedujo recurso de casación en la forma y apelación, el primero, basado en el artículo 768 N°5, en relación al artículo 170 N°6, ambos del Código de Procedimiento Civil, causal que se habría configurado al omitir dicho fallo pronunciamiento sobre la excepción de cosa juzgada opuesta por su parte. Por sentencia de diez de enero de dos mil catorce, una de las Salas de la Corte de Apelaciones de Santiago, rechazó el recurso de casación en la forma y confirmó la sentencia en alzada, con declaración que el contrato de arrendamiento cuya terminación se dispone, es el vigente entre la sociedad demandante y la demandada.

En contra de esta última sentencia, la parte demandada interpuso recurso de casación en el fondo, solicitando la invalidación del fallo y la consecuente dictación de una sentencia de reemplazo que rechace la demanda de autos.

Se ordenó traer los autos en relación.

Considerando:

Primero: Que la recurrente denuncia la infracción a los artículos 1916, 1931, 1950 N°3 y 1962 N°2, todos del Código Civil, sosteniendo, como consideración previa, que el fallo habría infringido los preceptos legales citados, ya que su parte jamás fue arrendataria de la demandante de autos y, por lo tanto, su obligación legal y contractual era pagar la renta de arrendamiento a quien compareció en calidad de arrendador en el contrato de arrendamiento que celebró con la cedente de dicho contrato a su parte, quien asumió esa cesión en la misma condición y con los mismos derechos y obligaciones.

Fundando, luego, cada uno de los yerros denunciados, señala con respecto al artículo 1916 del Código Civil, que éste, en su inciso segundo, permite el arrendamiento de cosa ajena, situación que aparentemente se produjo en autos; ello no obsta a su validez, ya que es fruto de la autonomía de la voluntad. Agrega que “ese contrato de arrendamiento”, ha sido plenamente válido y obligatorio para las partes, desde la fecha de su suscripción hasta la declaración efectuada por el tribunal de alzada, en el Punto N°II de la parte resolutiva.

En relación a la infracción del artículo 1931 del Código Civil, indica que al tenor de lo dispuesto en dicha norma, el demandante es un tercero que, al pretender derechos sobre la cosa arrendada, debió dirigirse contra quien compareció en calidad de arrendador en el contrato de arrendamiento y no contra su representada, respecto de quien carece de legitimación activa.

Con respecto al artículo 1950 N°3 del Código Civil, según el cual el arrendamiento expira, entre otras causales, por la extinción del derecho del arrendador, sostiene que dicha extinción no se produce in actum ni opera de pleno derecho, por lo que sus efectos se producen sólo cuando así lo declare un juez de la República por sentencia ejecutoriada y nunca con efecto retroactivo, de manera que las rentas de arrendamiento pagadas al primitivo arrendador tienen como causa el contrato suscrito entre las partes. Agrega que el propietario del inmueble no puede beneficiarse de su propia negligencia, ya que no se preocupó de notificar oportunamente esa condición al arrendador y al arrendatario, concluyendo que cualquier pago que su parte hubiere efectuado al propietario, habría carecido de causa, significando un enriquecimiento ilícito. Señala que no es legal ni moralmente aceptable que su parte haya sido compelida a pagar nuevamente esas rentas de arrendamiento al demandante, las que ya había efectuado a quien era su legítimo arrendador.

Por último y en cuanto al artículo 1962 N°2 del Código Civil, sostiene que el considerando 8° del fallo que impugna es absolutamente equivocado, puesto que, a su juicio, la obligación que impone dicha norma de respetar el contrato de arrendamiento que grava el inmueble, en caso alguno le confiere titularidad para deducir una demanda en contra del arrendatario. Indica que la conversión de propietario en arrendador no es automática y que previamente deberá poner esa condición en conocimiento del arrendador como del arrendatario, si pretende percibir las rentas. En otras palabras, sostiene que la obligación de respetar el contrato no confiere al nuevo propietario legitimación activa para accionar judicialmente en contra del arrendatario.

Desarrolla, finalmente, el modo en que dichas infracciones habrían influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo.

Segundo: Que, para una adecuada resolución del asunto, es menester consignar los hechos que, conforme aparece de autos, fueron establecidos por los jueces del fondo. A saber:

a) La existencia de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble ubicado en domicilio reservado, celebrado con fecha 30 de diciembre de 1994, entre Inmobiliaria e Inversiones Santa Marta Limitada y Comercializadora Dulcería Las Palmas Limitada;

b) La arrendadora, por escritura pública de 27 de junio de 2000, vendió el referido inmueble a la Sociedad de Inversiones Santa Marta III S.A., quedando inscrito a nombre de esta última a fojas 38.797, N°38.971 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Santiago, del año 2000.

c) Por escritura pública de 12 de marzo de 2004, la arrendataria Comercializadora Dulcería Las Palmas Limitada, cedió sus derechos como tal a Comercializadora Rossetti Limitada, dejándose constancia en dicho acto que la propiedad a dicha fecha se encontraba inscrita a nombre de Sociedad de Inversiones Santa Marta III S.A.

d) Como consecuencia de lo anterior, Comercializadora Rossetti Limitada tenía perfecto conocimiento de la venta del inmueble arrendado a Sociedad de Inversiones Santa Marta III S.A.

Tercero: Que, sobre la base de estos antecedentes y teniendo en consideración que la demandante invocó el artículo 1962 N° 2 del Código Civil, señalando su obligación de respetar el contrato de arriendo que grava la propiedad, al habérselo suscrito por escritura pública, la sentencia de primer grado, confirmada por la de segunda instancia, resolvió que el demandante goza de los derechos que como propietario le asisten para percibir los frutos civiles provenientes de la explotación de su propiedad y que el demandado debió velar porque el pago del canon de arriendo fuera realizado a quien ostentaba el derecho a su percepción. Asimismo y al establecer el derecho que le asiste a percibir las rentas, entiende que debe asignársele también las acciones para obtener su cumplimiento. Agrega la sentencia de segunda instancia que la nueva dueña asume la calidad de arrendador, con todos sus derechos y obligaciones, sin que sea exigible la aceptación del arrendatario para este cambio de titular, el que mantiene las obligaciones que le impone el contrato.

Acreditada la vigencia del mentado contrato de arrendamiento, concluye el fallo impugnado sosteniendo que correspondía a la demandada probar el pago de las rentas que se demandan como adeudadas a su actual arrendadora, cosa que no hizo, razón por la cual se declaró terminado el contrato y se ordenó la restitución del inmueble a la actora y el pago de las rentas insolutas demandadas.

Cuarto: Que, si bien es efectivo que el contrato de arrendamiento expira por la extinción del derecho del arrendador, como establece el artículo 1950 N°3 del Código Civil, el legislador distinguió si esta circunstancia era producto de un hecho ajeno a su voluntad (artículo 1958 del mismo cuerpo legal) -evento en el cual habrá de determinarse su responsabilidad atendiendo a la buena o mala fe con que hubiere contratado - o bien por un hecho o culpa suyo, “como cuando vende la cosa arrendada de que es dueño”, hipótesis en que obliga a indemnizar al arrendatario en todos los casos en que “la persona que le sucede en el derecho no esté obligada a respetar el arriendo” (artículo 1961 del Código Civil). Dicho en otros términos, si el causahabiente del arrendador no está obligado a respetar el arriendo, el arrendatario tiene derecho a indemnización de perjuicios, pero si lo está, como el contrato subsiste, el arrendatario no tiene derecho a cobrar perjuicios.

En realidad, la regla general es que el sucesor del arrendador no está obligado a respetar el arriendo que hubiere celebrado su antecesor en el dominio y la razón es simple, por el efecto relativo de los contratos a él dicha convención no lo obliga, y claramente se está en presencia de un derecho personal que grava a la propiedad y no un derecho real, como sería un usufructo, por ejemplo.

En esa línea de razonamiento, el artículo 1962 del Código Civil establece las situaciones excepcionales en que la persona a quien se le ha transferido el derecho del arrendador, está obligada a respetar el arriendo, una de las cuales es la que señala el numeral 2°, que se aplica al caso de autos, esto es, cuando la propiedad ha sido transferida a título oneroso y el arrendamiento hubiere sido constituido por escritura pública, exceptuándose los acreedores hipotecarios, que requieren además, según prescribe el numeral 3°, de la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.

Lo anterior significa que, en la situación antes descrita, esto es, cuando se transfiere la propiedad a título oneroso y el arrendamiento consta de escritura pública, opera un efecto diferente o especial en relación a lo dispuesto en el artículo 1950 N°3 del mismo cuerpo legal, sobre la extinción del arriendo, y es que el contrato, como debe ser respetado, mantiene su vigencia y es el nuevo dueño el que, sustituyendo a su antecesor en el dominio, habrá de ejercer los mismos derechos y obligaciones que éste había contraído con su arrendatario. Uno de los efectos principales, ciertamente, será el derecho a percibir las rentas de arrendamiento, como contraprestación a su obligación de dar el goce de la cosa al arrendatario, en conformidad a la definición del contrato contenida en el artículo 1915 del Código Civil, según el cual, en el arrendamiento ambas partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de la cosa, y la otra a pagar por este goce, un precio determinado. Técnicamente, dicho canon o renta de arrendamiento es un fruto civil y como tal, pertenece al dueño de la cosa de que proviene (artículos 647 y 648 del Código Civil), fundamento jurídico que en definitiva subyace a la obligación emanada del contrato en análisis.

Quinto: Que se equivoca el recurrente, en consecuencia, cuando pretende que el fallo habría infringido los preceptos legales citados basado en que su parte jamás fue arrendataria de la demandante de autos y, por lo tanto, su obligación legal y contractual era pagar la renta de arrendamiento al primitivo dueño, con quien el cedente del arriendo celebró originariamente el contrato. Dicho está, que la transferencia del dominio en las condiciones anotadas ha operado el efecto dispuesto en el artículo 1962 N°2 del Código Civil, que obliga al nuevo dueño a respetar el arriendo, sustituyéndose en la persona del arrendador, por lo que la tesis sostenida por el recurrente, en orden a mantener la vinculación con quien a la fecha no es titular de ningún derecho sobre la cosa arrendada, resulta errónea y debe ser desestimada.

El recurrente cree encontrar apoyo en lo dispuesto en el artículo 1916 del Código Civil que, a propósito de las cosas que son susceptibles de dar en arrendamiento, señala en su inciso segundo, que “puede arrendarse aún la cosa ajena”, como si eso legitimara la mantención del arrendamiento por parte de quien transfirió la propiedad a un tercero. Sin embargo, el sentido de esa norma es otro y se refiere a que en ese caso -anómalo por cierto- en que se da en arriendo una cosa ajena, que no le pertenece a quien la entrega en arriendo, el contrato es válido y, bajo esa perspectiva, el arrendatario tiene una acción de evicción incluso en contra del arrendador, pero todo ello, desde luego, sin perjuicio de los derechos del dueño. En la especie, no existe arrendamiento de cosa ajena, desde que por el solo ministerio de la ley, al transferirse el dominio de la cosa arrendada a un tercero -en las condiciones previstas en el citado artículo 1962 N°2 del Código Civil- el nuevo dueño sustituye al antiguo arrendador, por lo que no se da la hipótesis de que éste persista en el arrendamiento; simplemente salió del contrato.

Lo señalado resulta suficiente, además, para desestimar la aplicación del artículo 1931 del Código Civil, como el recurrente pretende, ya que el nuevo dueño no es un “tercero que pretenda derechos sobre la cosa arrendada”, por lo que no tiene que dirigirse al arrendador -como la norma prevé- ya que legalmente él es el arrendador y en esa calidad puede exigir el pago de las rentas.

Sexto: Que, aun cuando las reflexiones anteriores se han dirigido a establecer cuál es el sentido y alcance del artículo 1962 N°2 del Código Civil, a propósito de lo cual se han hecho las consideraciones del caso sobre el artículo 1950 N°3 del mismo cuerpo legal, quedan todavía un par de cuestiones que el recurrente acota al denunciar la infracción de ambas normas, que se pueden resumir en la necesidad de que “la conversión de propietario en arrendador”, sea declarada por sentencia judicial, es decir, que no opera de pleno derecho, por una parte, y por otra, que mientras el nuevo propietario no notifique al arrendador y al arrendatario de su nueva condición, no estaría legitimado para cobrar las rentas de arrendamiento.

Sobre lo primero, ni el artículo 1950 ni el 1962, ambos del Código Civil, exigen tal cosa. La extinción del derecho del arrendador -que, como se ha dicho, en este caso opera de un modo diferente, ya que el nuevo dueño debe respetar el arriendo- se produce de pleno derecho y una demostración de que ello es así, se encuentra en la ley 18.101, en su artículo 7°, al establecer entre los juicios que se ventilan conforme a esas normas, el de “restitución por extinción del derecho del arrendador”. Vale decir, lo que se solicita al juez es que ordene la restitución de la cosa arrendada, basado en que operó la extinción del derecho del arrendador, lo que supone que no es previa su declaración, sino solo su constatación.

Sobre el punto relativo a la notificación previa, tampoco resulta de las normas su exigencia; sin embargo y aún en el evento que lo fuere, no constituye un vicio susceptible de dar lugar a la casación en análisis, toda vez que no tiene influencia en lo dispositivo del fallo, desde que es un hecho de la causa -inamovible a menos que se invoque y acredite la vulneración de alguna regla reguladora de la prueba, lo que no acontece en autos- que el demandado, cesionario del primer arrendatario, tuvo “perfecto conocimiento”, de que la propiedad arrendada había cambiado de dueño, porque así se consignó en la escritura de cesión del contrato de arrendamiento.

Séptimo: Que, las consideraciones precedentes conducen a desestimar los yerros denunciados, atendido que los jueces del fondo han aplicado correctamente el derecho.

Por estos fundamentos, disposiciones legales citadas y lo preceptuado en los artículos 764, 765 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo interpuesto en lo principal de fojas 158, en contra de la sentencia de diez de enero de dos mil catorce.

Regístrese y devuélvase con sus agregados.

Redactó la ministra Andrea Muñoz Sánchez.

N°5559-2014

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señora Andrea Muñoz S., señor Carlos Cerda F., y los Abogados Integrantes señores Jorge Baraona G., y Ricardo Peralta V. Santiago, veinticuatro de diciembre de dos mil catorce.

Autoriza la Ministra de Fe de la Excma. Corte Suprema.

En Santiago, a veinticuatro de diciembre de dos mil catorce, notifiqué en Secretaria por el Estado Diario la resolución precedente.