Falta de requisitos legales

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Santiago, seis de agosto de dos mil quince.

VISTO:

En estos autos Rol 656-2012, seguidos ante el Juzgado de Letras de Limache, compareció Rodrigo Gómez Segura, abogado, en representación de nombre reservado, quien dedujo demanda de resolución de contrato de promesa de compraventa con indemnización de perjuicios en contra de nombre reservado, con la finalidad de que se declare resuelto el contrato en cuestión y se indemnice a su mandante por los perjuicios causados por el incumplimiento de la contraria, ascendente a $19.000.000 o la suma que en derecho se estime procedente, más reajustes, intereses y costas de la causa.

Fundamentando se pretensión señala que el 8 de noviembre de 2011 se celebró mediante escritura pública un contrato de promesa de compraventa entre el demandado como promitente vendedor y la demandante como promitente compradora, respecto de un predio agrícola de 5,38 hectáreas. Explica que la cláusula 5ª del mencionado contrato señala que además el inmueble se transfería "...con todos los derechos de agua que le corresponden". El precio del predio y sus aguas se pactó en $125.000.000. Sin embargo, después de la firma de la promesa, su representada se percató por intermedio del Banco que realizó las tasaciones comerciales, que el demandado no poseía inscripción de dominio alguna que lo acreditara como dueño de los derechos de agua que afirmaba le correspondían, sin que existiera solicitud pendiente ante la Dirección de Aguas de la Región de Valparaíso. Por ello, solicitó al demandado que regularizara esta situación, lo que no hizo. En consecuencia, éste se encuentra en mora de cumplir lo prometido en el tiempo fijado para la celebración del contrato definitivo.

Seguidamente, explica que en la promesa se pactó que la fecha de celebración del contrato de compraventa sería determinada por el Banco Santander, la que quedaría supeditada a la aprobación de un crédito hipotecario que se encontraba "pre-aprobado" en favor de la promitente compradora. El transcurso normal de las cosas se vio alterado una vez evacuado el estudio de títulos por ese banco, pues la promitente compradora se percató de que el terreno no contaba con derechos de agua inscritos, lo que trajo como consecuencia que el crédito "pre-aprobado" por $117.000.000 fuera rechazado, en tanto la tasación comercial se reducía aproximadamente en un 50% respecto a la oferta previa, lo que puso en conocimiento del promitente vendedor para gestionar una rebaja proporcional del precio acordado, negándose éste a pesar de conocer que los derechos de agua eran considerados un elemento esencial para perfeccionar el contrato prometido.

Asevera que el vendedor con su actitud pretendía cobrar la cláusula penal establecida en su favor en el contrato, según se lee de la estipulación 7ª de la promesa, referente al evento que el Banco aludido no fijara fecha para la firma, pactándose un plazo que no podía extenderse más allá del 10 de enero de 2012 y, si no se firmaba en esa oportunidad por faltar "algún elemento considerado esencial para la perfección del contrato", se concedía un término adicional de 30 días corridos, transcurrido el cual debía regir la cláusula penal de $5.000.000 en favor del contratante diligente, cumplidos los supuestos que se detallaban en esa estipulación.

Para los efectos de la cláusula penal, se giró por cada uno de los contratantes dos cheques por $5.000.000, los que en virtud de la cláusula penal podían ser cobrados por el contratante no culpable, conforme las siguientes condiciones: a) Si el contrato no se firmaba por causas ajenas al comprador a partir del 12 de febrero de 2012, la compradora estaba facultada a retirar el cheque que la promitente vendedora había dejado en custodia del notario en favor de la compradora por $5.000.000. Se entendía que no se firmaba por "causas ajenas al comprador" si el comprador concurriendo a la notaría el día 11 de febrero de 2012, la escritura no se encontraba para la firma, hecho que era certificado por el notario; b) Si el contrato no se firmaba "por causas ajenas al vendedor", a partir del 12 de febrero de 2012, la vendedora estaba facultada a retirar el cheque que la promitente compradora había dejado en su favor en custodia del notario por $5.000.000. Se entendía que no se firmaba por "causas ajenas al vendedor" si el vendedor no asistía a la notaría a la firma del contrato definitivo el día domingo 12 de febrero de dos mil doce, lo que era certificado por el notario.

Además -sostiene- se levantó un documento denominado "instrucciones" donde se detallan las condiciones bajo las cuales el notario debía hacer entrega del cheque respectivo al contratante diligente en caso que se cumpliera el plazo adicional sin que se firmara la compraventa por culpa de uno de ellos, conforme las presunciones explicadas. Tanto la promesa como instrucciones, verificados el cumplimiento de las condiciones por el notario, reglamentaban la ejecución de la cláusula penal. Hace presente que ambos documentos fueron redactados por el promitente vendedor y que en ellos es posible advertir contradicciones.

En suma, el promitente vendedor es contratante negligente: a) Por prometer vender derechos de aprovechamiento de aguas inexistentes, b) Porque la condición establecida en la "promesa" es de naturaleza "simplemente potestativa" (causa ajena al vendedor equivale a no asistencia del vendedor a firmar) y por ello es nula, pues hace depender su cumplimiento de la mera voluntad del obligado, en este caso del promitente vendedor. La mera voluntad de asistir o no el día domingo 12 de febrero de 2012 a la notaría, a sabiendas de que ese día era domingo, depende de su sola o mera voluntad; c) Porque la compradora sí concurrió a la firma del contrato definitivo el día sábado 11 de febrero de 2012, tal como las instrucciones y la propia promesa lo normaban, y lo hizo, estampando una "declaración jurada" ante el notario de turno, ante la negativa de éste a certificar dichas circunstancias. La minuta de compraventa no estuvo depositada en la notaría el día sábado 11 para ser puesta a disposición de la compradora para su firma, siendo que dependía de la iniciativa de la vendedora. Así, su representada acudió a la firma y requirió a funcionarios y al notario de turno la minuta de compraventa para estampar su firma, y estos le indicaron que no existía, por lo que solicitó se certificaran estas circunstancias y el notario se negó, limitándose a indicarle que debía elevar una declaración jurada, lo que hizo.

No obstante lo descrito, asevera que el día siguiente -lunes 13 de febrero- el demandado acudió al oficio del notario titular de Limache, quien se reincorporaba a sus funciones luego de ser reemplazado el día sábado 11, quien ignorando lo sucedido, certificó erróneamente que la promitente compradora no había asistido a la firma el sábado 11, certificando contra lo atestiguado por el notario suplente en la declaración jurada, le entregó el cheque girado por la futura compradora en favor del promitente vendedor. Además el notario titular hizo devolución de su propio cheque, contra toda instrucción o cláusula establecida en la "promesa" o en las "instrucciones".

Con relación a los perjuicios sufridos y en lo que al presente recurso interesa, demandó por indemnización moratoria $5.000.000, que corresponde a lo acordado en la promesa como clausula penal, más reajustes e intereses conforme al artículo 1559 del Código Civil, misma suma que reclama a modo de indemnización compensatoria por perjuicios directos previstos como daño emergente y lucro cesante, por lo que corresponde se restituya lo que fue cobrado injustamente por la contraria, mediante el cheque Banco Santander serie HVL 0000496 328 girado por nombre reservado en favor de nombre reservado, más reajustes e intereses legales.

El demandado contestó la demanda solicitando su rechazo, argumentando que la demandante, promitente compradora, no pudo cumplir con las obligaciones que se le impuso en la promesa, esto es, la esencial de pagar el precio, lo que facultó a cobrar la avaluación anticipada de los perjuicios, cuyo pago y forma aparece claramente establecido tanto en la promesa como en las instrucciones dejadas por los contratantes al notario. La contraria ha pretendido sostener una interpretación acomodaticia de ciertas frases, pretendiendo atribuirle uno distinto. En efecto, cuando en el contrato prometido se dice "con todos los derechos de agua que le corresponden al predio", tal frase significa precisamente eso: "no más de los que le corresponden" al momento de la celebración del contrato.

Del mismo modo, dice que la acción pretende, además, obtener -sin fundamento serio que lo sustente- entre otros, beneficios pecuniarios derivados de un supuesto incumplimiento contractual, cuando lo cierto es que su parte siempre estuvo dispuesto a la celebración de la compraventa prometida. No puede atribuírsele responsabilidad cuando la obtención del crédito con el que la promitente compradora pagaría el precio resultó frustrada atendido que el Banco no le otorgó el monto necesario o porque simplemente la promitente compradora no tenía los medios económicos para pagar el precio. La operación comercial derivada de la solicitud de un crédito hipotecario es absolutamente ajena al promitente vendedor.

Afirma que las maniobras de la demandante han tenido como único objeto obtener la rebaja del precio, puesto que nunca fue considerado como esencial los derechos de agua que ahora se pretenden y que cualquiera disquisición sobre las cláusulas contractuales carece de relevancia porque resulta obvio que la mutua avaluación anticipada de perjuicios de que da cuenta la promesa está dada para el caso en que una de las partes no cumpla lo prometido y esto es lo que ocurrió, atendido que la promitente vendedora nunca tuvo el dinero para pagar el precio pactado. De modo que aun cuando hubiesen concurrido todas las condiciones para celebrar la compraventa, igualmente la compradora no habría podido cumplir con su obligación.

En cuanto al argumento de que su parte no depositó en la notaria una minuta que contendría la escritura definitiva, pone de relieve que el pago se haría a través de un crédito hipotecario otorgado por el Banco Santander, de modo que según la costumbre y práctica conocida de todos, es el banco que otorga el crédito quien redacta el contrato. A esto debe agregarse que la demandante aseveró que el banco no le otorgaría el crédito, por lo que la obligación que le atribuye la contraria de no haber depositado la minuta no es tal.

Por sentencia de fecha diez de julio de dos mil catorce, rolante a fojas 185 y siguientes, complementada el día once del mismo mes y año a fojas 216, se acogió la demanda, sólo en cuanto declaró resuelto el contrato de promesa de compraventa, condenando al demandado a restituir al actor la suma de $5.000.000, recibida con ocasión de la promesa que se ha declarado resuelta y el mismo monto a título de perjuicios avaluados mediante cláusula penal, más intereses, sin costas.

Este fallo fue recurrido de casación en la forma y apelación por parte del demandado y una sala de la Corte de Apelaciones de Valparaíso, por determinación de diecinueve de diciembre pasado, rolante a fojas 277 y siguientes, después de desestimar el primero, lo confirmó.

En su contra la perdidosa dedujo recurso de casación en el fondo.

Se ordenó traer los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que el recurrente acusa la infracción de diversas disposiciones sustantivas del derecho civil, contenidas en el Libro IV del Código Civil, ubicadas en los Títulos IV ( de las obligaciones condicionales y modales ); Título XII ( de los efectos de las obligaciones) y Título XIII De la interpretación de los contratos, referidos específicamente a los artículos 1444, 1473, 1479, 1482, 1483, 1485, 1489, 1545, 1546, 1547, 1548, 1551, 1552, 1553, 1554, 1560, 1562 1563 y 1564 del Código Civil, en relación con el artículo 160 del Código de Procedimiento Civil.

Explica que la decisión recurrida afecta de forma injusta su derecho de propiedad, conculcando la garantía fundamental contenida en el artículo 19 N° 24 de la Constitución Política de la República, y aparece como un enriquecimiento injusto para la actora, quien tiene la calidad de contratante incumplidora. En efecto, ha existido una trasgresión a la ley del contrato, en particular del artículo 1545 del Código Civil, puesto que en la especie la discusión versa principalmente sobre determinar los derechos y obligaciones que impuso a las partes el contrato de promesa, y de cómo las partes con sus actos u omisiones cumplieron o incumplieron las obligaciones contraídas. Sin embargo, los jueces del mérito solamente se detuvieron en cláusulas aisladas de la convención, otorgándole una interpretación literal, gramatical, aislada y parcializada, sin desentrañar el verdadero sentido de la voluntad de las partes al momento de contratar, contrariando el artículo 1560 del Código Civil. En la especie, la ley del contrato se encuentra vulnerada, toda vez que el sentenciador interpretó el contrato de forma selectiva o discriminatoria. Así, el contrato de promesa en cuestión contempla dos modalidades: una condición suspensiva positiva y un plazo extintivo, empero el tribunal de alzada no analiza la condición suspensiva positiva pactada por los contratantes y solo se concentró en el plazo, que es la modalidad secundaria o auxiliar, lo que llevó a los jueces a concluir que el contrato debía firmarse independientemente de que la compradora no podía pagar el precio, sin observar que la firma del contrato definitivo implica necesariamente para el comprador la obligación de pagar el precio, y de contado, porque no se había pactado modalidad.

Si la intención de las partes hubiese sido fijar como modalidad en la convención únicamente un plazo que determinara de forma cierta la época de la celebración del contrato prometido, no tendría ningún sentido haber estipulado en la cláusula 4ª que sería el Banco quien fijaría la fecha de su celebración. Esto fue así porque la condición y plazo están encadenados, de tal forma que el plazo -de carácter extintivo- se estableció a fin de darle certeza a la época en que las partes esperaban a que la condición suspensiva se verificara o se tuviese por fallida. Dado esto, la aplicación del derecho realizada por los jueces de fondo implica una abierta violación a todas las normas de interpretación contractual.

A mayor abundamiento, el artículo 1479 del Código Civil define la condición suspensiva. Asimismo, es la propia demandante quien reconoce la estipulación de esta condición. A su turno, el artículo 1485 del mismo Código establece que no puede exigirse el cumplimiento de la obligación condicional sino verificada la condición totalmente. Esto debe relacionarse con el texto del artículo 1482, aplicable en la especie. Luego, se desprende de esta última disposición que es perfectamente conciliable de manera conjunta una condición y un plazo.

Asimismo, afirma que a la luz del citado artículo 1485 se demuestra que en el caso de marras las partes no adquieren el derecho de exigir del otro la firma del contrato definitivo si es que no se verificaba la condición, en este caso, el otorgamiento del crédito, por ello no era forzoso concurrir a la notaría a firmar, por cuanto ni la promitente compradora ni el banco notificaron la aprobación o rechazo del crédito oportunamente, teniendo en este punto presente que su parte concurrió la mañana del día sábado 11 de febrero al despacho del notario de Limache, tal como lo certificó el notario titular, quien se ausentó a mediodía, quedando un notario suplente, y por ello, se atestiguó el 13 de febrero a primera hora su comparecencia el día 11 en ese despacho, y fue con su mérito que pudo retirar su cheque y el de la contratante incumplidora, cumpliendo con el contrato que exigía certificación notarial y no una declaración jurada.

Conforme a lo dicho, sostiene que el nacimiento de la obligación principal o derecho del contratante de exigir a su contraparte el suscribir el contrato definitivo pendía del cumplimiento de una condición suspensiva positiva e indeterminada, hecho futuro e incierto que consistía en que la promitente compradora obtuviese el financiamiento definitivo del Banco Santander que haría posible pagar el precio, lo que no estaba en condiciones de hacer al momento de suscribir la promesa. Tampoco había certeza sobre la ocurrencia de este hecho. Entonces, si se verifica la condición, recién surge obligación de suscribir el contrato definitivo de compraventa dentro del plazo que estatuye la clausula 7ª; si falla la condición, no surge obligación alguna para las partes, no siendo necesaria la firma. El plazo se fijó para dar certeza o determinación al cumplimiento o incumplimiento de la condición, y para que una vez cumplida -de haberse verificado- recién nacía la obligación para las partes de suscribir dentro de ese plazo como máximo, so pena de pagar multa pre-avaluada.

Ahora bien, sigue el recurso, suponiendo que la condición no se verificó -como declaró o confesó la actora en su libelo- hay que distinguir si es que ésta falló por causa de un hecho u omisión atribuible a la promitente compradora, o si por el contrario, pese a desplegar toda la actividad esperable a una contratante diligente, ello se produjo por un hecho atribuible al promitente vendedor. De ser así, la actora debió probar que esta condición falló por culpa de su parte, lo que no hizo. En la especie, la demandante afirma que el financiamiento a través de crédito hipotecario no se le otorgó por el hecho de no contar el predio con sus derechos de agua inscritos. Para que así sea, debe existir una relación de causalidad entre uno y otro acontecimiento, por cuanto el eventual rechazo del crédito también puede tener como causa la edad de la peticionaria, sus antecedentes comerciales, su renta, etc. Sin embargo, ningún rechazo se acreditó, sino que todo lo contrario, resultó demostrado -según el criterio de los jueces de fondo- que al menos desde el 29 de noviembre hasta el 29 de diciembre de 2011 la promitente compradora contaba con el financiamiento y éste era por 5,285 UF ($117.000.000). Lo que prueba que aunque el predio no contase con derechos de aguas inscritos, ello no mermó su valor. Entonces, cabe preguntarse por qué la demandante no le comunicó que tenía aprobado un crédito por el total durante 30 días, en la época mencionada cuando estaba aún vigente el plazo para suscribir el contrato definitivo de compraventa. La respuesta, dice, emana de los propios dichos de la actora en su libelo de la demanda, puesto que se negó a firmar pretendiendo obtener una rebaja en el precio pactado.

En relación a la interpretación contractual regulada en el Código Civil, es forzoso adicionar como vulnerados los artículos 1560, 1562, 1563 y 1564, puesto que no se vislumbra la utilidad de la cláusula 6ª al dejar de cargo del banco la fijación de la fecha de celebración del contrato, que no podía pasar en principio del 10 de enero de 2012 y señalar que se convendrán las estipulaciones usuales en este tipo de convenciones, si no se subentiende que esta entidad bancaria -quien aprobaría el crédito y ya contaba con todos los antecedentes para el estudio de título e incluso había tasado la propiedad- sería quien redactase el borrador o minuta del contrato definitivo de compraventa. La conculcación de estas normas permitió que los sentenciadores estimaran que su parte incumplió con sus obligaciones de concurrir a la notaría el día 11 de febrero de 2011 (pese a existir expresa certificación notarial que señala que se apersonó) y que contrajo una obligación que no le correspondía, atribuyéndole el incumplimiento de no haber entregado en notaría la minuta de compraventa del contrato definitivo, olvidando que en este tipo de operaciones es de de uso común, según la costumbre mercantil, que sea el Banco quien redacte el contrato de compraventa con mutuo hipotecario. No es lógico que se le impute al promitente vendedor el incumplimiento de no haber depositado la minuta de compraventa en notaría, menos aún si la condición estipulada se encontraba pendiente o fallida, por lo que no podía nacer el derecho de exigir de su contraparte que firmara el contrato definitivo, mientras no se aprobase el crédito hipotecario.

Lo razonable en este escenario -sigue el arbitrio- es que la promitente compradora le hubiese comunicado el cumplimiento de la condición y en coordinación con el Banco le enviara el borrador de la minuta. Se trata de una colaboración mancomunada, de acciones de coordinación, de actuar diligentemente en aras a poder celebrar el contrato prometido. Asilarse en la literalidad de una estipulación mal redactada para eximirse de toda acción encaminada a la concreción del contrato definitivo no es manifestación de la buena fe plasmada en el artículo 1546 del Código civil. A mayor abundamiento, también se vulnera el artículo 1564, inciso primero, del Código Civil.

Seguidamente, en lo que toca a la infracción del artículo 1546 precitado, dice que siendo el demandado un extranjero, le pareció razonable confiar que el banco financie este tipo de operaciones. Por ello, no comprendió a cabalidad el alcance de lo firmado, sin embargo esperó que fuese lo mismo que tantas veces conversó con la demandante, inspirándole confianza que la firma de la promesa fuese en una notaría, y quedó tranquilo al ver el precio, la individualización del predio y un plazo máximo para que se concretase el crédito, y en caso contrario, pensó recibiría la cláusula penal como un justo remedio de mitigación por todo el tiempo en que por esperar que su co-contratante solucionase su obstáculo, se privó de ofertar en el mercado dicha propiedad.

Asimismo, los jueces de alzada concluyeron que la demandante es la contratante diligente, basados en ciertos documentos no objetados, cuyo valor probatorio no es posible discutir, y que les permitió sostener que el 14 de noviembre de 2011 el banco aprobó un crédito hipotecario a doña nombre reservado por el monto inicial de 5.285 unidades de fomento, con una vigencia de treinta días a contar del 29 de noviembre de 2011 hasta el 29 de diciembre, y que tenía fondos en su cuenta por un poco más de diez millones y que acudió a la notaría los días 10 de enero y 11 de febrero de 2012, efectuando declaraciones juradas, puesto que no se percataron de que la actora al inicio del juicio, y en su libelo de la demanda, dio otra versión del hecho fundante del incumplimiento que supuestamente motivó su acción judicial. Por ello, es relevante traer a colación la doctrina de los actos propios, lo que impide al actor hacer valer un derecho civil o procesal en contradicción con su anterior conducta jurídica. Así, el principio de la buena fe impone a los contratantes el deber de cooperar con la ejecución del negocio en que se han comprometido, adoptando un rol activo. Desde este punto de vista, la promitente compradora no colaboró con solucionar los obstáculos, en tanto en esas fechas en que concurre a la notaría a firmar, según ha dicho, no contaba con los fondos para pagar el precio, por cuanto solo probó ante el tribunal contar con $10.000.000 en su cuenta bancaria, monto insuficiente para comprar la propiedad, a lo que debe añadirse que el crédito aprobado estaba vencido desde el día 29 de diciembre de 2011.

Por otro lado, la sentencia estableció que su parte incumplió con su obligación de entregar materialmente la propiedad el día 10 de enero de 2012, lo que contraviene el contrato de promesa y la naturaleza de las obligaciones que emanan de éste, vulnerando los artículos 1553 y 1554 del Código Civil, puesto que esta obligación contenida en la cláusula 7ª debe entenderse en el contexto de que se haría una vez verificada la condición y con la firma del contrato de compraventa definitivo, ya que al obligación de dar y de entregar emana de la compraventa definitiva. Lo lógico es entender que dicha cláusula se incorporó para dar cumplimiento al artículo 1554 N° 4, pero en ningún caso se puede reprochar no haber entregado el inmueble sin haber firmado contrato definitivo ni haber recibido el precio.

Enseguida sostiene el arbitrio que en el evento que se estimare que su parte incurrió en alguno de los incumplimientos reprochados en el fallo impugnado, se debe tener presente lo prescrito en el artículo 1552 del Código Civil. En efecto, la actora incumplió la principal obligación contraída en la promesa de obtener el financiamiento y estar llana a firmar. Así, no tiene certeza, dado su actuar contradictorio, si es que le fue negado el crédito por un hecho suyo o habiendo obtenido el financiamiento por el monto total, no instó a las partes en la celebración del contrato definitivo porque como declaró en su demanda, deseaba pagar la mitad del precio aduciendo que no habían derechos de agua inscritos. Lo relevante es que en cualquiera de los casos descritos incumplió. Lo anterior lleva a concluir que no dio satisfacción a su obligación ni estuvo llana a suscribir el contrato y a pagar el precio inicialmente estipulado, por lo que no puede exigirse al demandado obligación alguna, siendo procedente la excepción de contrato no cumplido que contempla el citado artículo 1552.

Finalmente, considera infringido el artículo 160 del Código de Procedimiento Civil, al no haber fallado los sentenciadores conforme al mérito del proceso, lo que implicaba analizar el contrato, la demanda y todo documento acompañado al contrato (fs. 90, 96, 97, 98 y 99);

SEGUNDO: Que son hechos de la causa que adquieren el carácter de inamovibles al no haberse denunciado infracción a las normas reguladoras de la prueba, los siguientes:

a) Las partes celebraron un contrato de promesa de compraventa sobre el inmueble ubicado en la comuna de Olmué, Quebrada Alvarado, lugar denominado El Venado, inscrito a fs. 848 N° 1385 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Limache del año 1999, de dominio del demandado;

b) En dicho contrato de promesa el demandado se obligó a vender el predio como cuerpo cierto, en el estado en que se encuentra la propiedad, con todos “los derechos de agua que le corresponden”, con sus derechos, usos, costumbres y servidumbres activas y pasivas, libre de toda hipoteca, gravámenes, prohibiciones, embargos y de cualquier juicio pendiente a la demandante, quien prometió comprarlo para sí en el precio de $125.000.000, monto que la promitente compradora pagaría al promitente vendedor mediante la obtención de un crédito hipotecario otorgado por el Banco de Santander, crédito que se encontraba pre aprobado;

c) Asimismo, se acordó que el plazo para la celebración del contrato prometido será la fecha que señale el Banco Santander, la que no podrá pasar del 10 de enero de 2012; y en caso de que el contrato prometido no se pudiere firmar el día señalado por falta de algún elemento considerado esencial para la perfección del contrato, se fijó un plazo adicional de 30 días corridos;

d) Por otra parte, en caso que transcurriera el último plazo fijado para la celebración del contrato definitivo, las partes de común acuerdo pactaron una cláusula penal de $5.000.000 que podrán ser cobrados por el contratante no culpable, bajo los términos que se indicaron en la convención;

e) Finalmente, las partes estipularon que la entrega material de la propiedad se efectuará el día 10 de enero de 2012.

f) En el predio objeto del contrato de promesa se encuentran emplazados pozos de agua, pero no existen derechos de agua regularizados en beneficio de la propiedad;

e) El demandado no estaba en condiciones de cumplir con la obligación que contrajo en la promesa en cuanto a vender el predio con los “derechos de agua que le corresponden”, pues estos requieren de un reconocimiento y otorgamiento por la autoridad administrativa y judicial para poder inscribirse en el registro de aguas a cargo del Conservador de Bienes Raíces correspondiente;

f) El demandado no firmó la escritura, ni suscribió los documentos que dieran constancia de su presentación a la notaría de Limache antes del 13 de febrero de 2012 para la suscripción de la escritura definitiva. No se contactó con la demandante entre el lunes 6 y el sábado 11 de febrero de 2012 y se presentó en la notaría recién el lunes 13 de febrero, pidiendo al notario certificara la falta de comparecencia de la demandante hasta el día 11 de febrero de 2012, cuestión que fue atestiguada por el ministro de fe, quien procedió a entregarle los cheques dados en garantía del cumplimiento de la cláusula penal pactada en el contrato de promesa, documento que fue cobrado al día siguiente, esto es, el 14 de febrero;

g) El demandado no entregó materialmente la propiedad el día 10 de enero de 2012 a la promitente compradora;

h) El demandado no depositó la minuta del contrato de compraventa en la notaría en la fecha pactada;

I) La actora se presentó a la notaría de Limache con fecha 10 de enero de 2012, como se acordó en el contrato de promesa, a firmar la escritura definitiva o aplazar la misma; y posteriormente, hizo lo mismo el 11 de febrero de ese año, declarando bajo juramento no encontrarse la escritura definitiva por problemas de falta de documentación (inscripción de aguas);

j) El inmueble objeto de la promesa fue tasado por el Banco Santander y con fecha 14 de noviembre de 2011, el banco aprobó el otorgamiento de un crédito hipotecario a la demandante por el monto inicial de 5.285 Unidades de Fomento, con una vigencia de 30 días a contar del día 29 de noviembre de 2011;

k) La demandante mantenía en su cuenta corriente del Banco Santander la suma $10.602.232 al día 11 de febrero de 2012;

TERCERO: Que la sentencia cuestionada confirmó la decisión del a quo y, en consecuencia, acogió parcialmente la demanda. Para decidir así, los jueces sostuvieron, primeramente que la modalidad pactada en el contrato de promesa de la cual depende la celebración del contrato definitivo es el plazo fijado por las partes, en el cual deben cumplir con la obligación de hacer, consistente en suscribir el contrato definitivo de compraventa. De manera que el crédito que otorgaría el banco a la promitente compradora no se estipuló como una condición para la celebración del mismo.

A continuación el tribunal de alzada, de conformidad a los hechos asentados en el proceso, concluye que el demandando ha incumplido las obligaciones que contrajo por el contrato de promesa, dado que debía vender el predio individualizado con “los derechos de agua que le corresponden”, para lo cual debía suscribir el contrato definitivo en la notaría en la fecha que fije el Banco Santander, lo que no podía pasar del día 10 de enero de 2012; y en caso de que no se pudiere firmar el contrato prometido el día señalado, por falta de algún elemento considerado esencial para la perfección del contrato, debía suscribirlo en un plazo adicional de 30 días corridos, esto es, a más tardar el 11 de febrero de 2012, sin que por lo demás entregara materialmente la propiedad prometida vender en la fecha acordada.

Por el contrario, aseveran los jueces que la conducta de la demandante en su calidad de promitente compradora corresponde a la del contratante diligente que estuvo llano a cumplir la obligación que le impuso el contrato de promesa, consistente en suscribir el contrato definitivo en la fecha acordada. Por otra parte, pese a que la promitente compradora estaba en la posición de celebrar un contrato en condiciones distintas a las prometidas por carecer el predio de derechos de agua y no habiéndose hecho entrega material de la propiedad en la fecha acordada, concurrió de todas formas a la notaria en las fechas pactadas, no siendo imputable a ella el hecho que no se encontraba para la firma la minuta del contrato definitivo, lo que ha sido de cargo del vendedor, por lo que corresponde acoger la demanda de resolución de contrato fundado en lo dispuesto en el artículo 1489 del Código Civil y en los términos que se refirió en la expositiva de este fallo;

CUARTO: Que entrando al análisis del recurso, primeramente debe advertirse que el recurso de casación en el fondo tiene por objeto velar por la correcta interpretación y aplicación de las normas llamadas a dirimir la controversia, con el objeto de que este tribunal pueda cumplir con la función uniformadora del derecho asignada por la ley. De la misma manera, es necesario también tener en cuenta que esta Corte ya ha señalado reiteradamente que, al no constituir esta sede instancia, la revisión de los hechos asentados en el juicio y que determinan la aplicación de las normas sustantivas dirigidas a dirimir lo debatido no es posible, salvo que se denuncie que al resolver la controversia los jueces del fondo se han apartado del onus probandi legal, han admitido medios de prueba excluidos por la ley o han desconocido los que ella autoriza, o que se ha alterado el valor probatorio fijado por la ley a las probanzas aportadas al proceso;

QUINTO: Que de la lectura del libelo en examen, reseñado en los acápites que preceden, se advierte que se contienen en él planteamientos alternativos o subsidiarios, esto es, llamados a regir sólo para el caso de que uno u otro no resulte acogido. En efecto, la parte demandada nombre reservado, por una parte critica la transgresión de normas sustantivas que el sentenciador tuvo en cuenta para declarar resuelto el contrato de promesa de compraventas por incumplimiento de las obligaciones del promitente vendedor - el demandado -, enfatizando que debe rechazarse el libelo por no ser efectivo dichos incumplimientos; y, por otra parte, postula en subsidio que si se estimare que el demandado y promitente vendedor incurrió en alguno de los incumplimientos que establece la sentencia, de todas maneras debe rechazarse la demanda por aplicación de la norma contenida en el artículo 1552 del Código Civil, excepción denominada exceptio non adimpleti contractus.

Como se advierte dichos postulados están llamados a regir para el caso que uno u otro no resulte acogido, lo que supone la aplicación de la ley de dos maneras distintas, importando dotar al recurso del que se trata de un carácter dubitativo que conspira contra su naturaleza de derecho estricto, como quiera que su finalidad no es otra que la de fijar la inteligencia y aplicación de las leyes, en términos que no puede admitirse que se viertan sobre sus dudas y dificultades reflexiones incongruentes, ni menos todavía peticiones declaradamente subsidiarias que dejan sus preceptos desprovistos de la necesaria certeza y asertividad.

En este sentido, esta Corte ha resuelto reiteradamente que resultan inadmisibles aquellos recursos de nulidad sustancial que plantean infracciones diversas, unas en subsidio de las otras, toda vez que este medio de impugnación no admite fórmulas genéricas de denuncia de trasgresión de disposiciones legales, ni errores de derecho alternativos o subsidiarios, ni tampoco peticiones del mismo tipo, sino que éstas deben ser claras y categóricas. Lo pedido debe orientarse a que se anule el fallo impugnado y se dicte uno de reemplazo en el que se haga la única aplicación correcta posible del derecho que se postule, decidiendo de una determinada manera;

SEXTO: Que, sin perjuicio de lo antes señalado, además, el recurso deducido ha sido planteado apartándose de los hechos tenidos en consideración para resolver la litis, como es que en la especie no se ha considerado el incumplimiento de la obligación que contrajo la demandante y promitente compradora “de obtener el financiamiento y estar llana a firmar”, presupuestos bastantes para rechazar la demanda, en circunstancias que, contrariamente a lo sostenido por el recurrente en su libelo, constituye un hecho de la causa que “el crédito que otorgaría el banco a la promitente compradora no se estipuló como una condición para la celebración del contrato definitivo” (motivo 13º sentencia de primera instancia). Asimismo, se establece que “la conducta de la demandante en su calidad de promitente compradora corresponde a la del contratante diligente que estuvo llano a cumplir la obligación que le impuso el contrato de promesa, consistente en suscribir el contrato definitivo en la fecha acordada” (considerando 16º sentencia de primera instancia);

SÉPTIMO: Que la situación constatada precedentemente no es subsanada con la referencia que se efectúa al artículo 160 del Código de Procedimiento Civil, ya que dicha norma, como lo señala la abundante jurisprudencia, contiene solamente una regla general de procedimiento que los jueces deben tener presente al expedir sus fallos y cuya inobservancia deben corregir los tribunales de alzada. Su prescripción no es de las que sirven de base para decidir una contienda judicial, ya que no consigna precepto alguno aplicable a las cuestiones que son materia de una acción judicial. En consecuencia, el quebrantamiento del artículo 160 del Código de Procedimiento Civil, por ser meramente ordenatorio litis, no da base para deducir un recurso de casación en el fondo. La infracción a esta disposición importa un vicio de casación en la forma y podría servir de base para la interposición de este recurso (Repertorio de Legislación y Jurisprudencia. Editorial Jurídica, T. I, p. 168 a 174).

OCTAVO: Que, en consecuencia, el libelo de autos no cumple con las exigencias impuestas por la ley para este tipo recurso en atención a las deficiencias referidas precedentemente Y ello conduce, por fuerza, a concluir que el remedio procesal interpuesto debe ser desestimado.

Y de conformidad, además, a lo preceptuado en los artículos 764, 766 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se declara que se rechaza sin costas el recurso de casación en el fondo deducido en lo principal de la presentación de fojas 281 por el abogado don Mauricio Ramírez Kasic, en representación del demandado, en contra de la sentencia de diecinueve de diciembre pasado, escrita a fojas 277 y siguientes.

Regístrese y devuélvase.

Redacción del abogado integrante señor Jorge Lagos G.

Rol Nº 1731-2015

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, por los Ministros Sres. Héctor Carreño S., Guillermo Silva G., Sra. Rosa Maggi D. y Abogados Integrantes Sres. Jean Matus A. y Jorge Lagos G.

No firman los Abogados Integrantes Sres. Matus y Lagos, no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar ambos ausentes.

Autorizado por la Ministro de fe de esta Corte Suprema.

En Santiago, a seis de agosto de dos mil quince, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.