Contrato de arrendamiento

Santiago, cinco de noviembre de dos mil quince.

Vistos:

En estos autos rol N° C-1688-2013, seguidos ante el Vigésimo Tercer Juzgado Civil de Santiago, sobre restitución de la propiedad arrendada por extinción del derecho del arrendador, caratulados “Inmobiliaria Sandoval S.A. con nombre reservado”, por sentencia de diecinueve de noviembre de dos mil trece, que rola a fojas 45 y siguientes, se hizo lugar a la acción principal, en cuanto se declara que el contrato de arrendamiento celebrado por la demandada, expiró en noviembre de 2012, por haberse extinguido el derecho del arrendador y se condena al demandado a restituir el inmueble dentro de treinta días desde que la sentencia cause ejecutoria, con costas.

En contra de dicha sentencia, la parte demandada dedujo recurso de casación en la forma y apelación.

Por sentencia de veintitrés de septiembre de dos mil catorce, una de las Salas de la Corte de Apelaciones de Santiago, rechazó el recurso de casación en la forma y confirmó la sentencia apelada, sentencia que rola a fojas setenta y ocho y siguientes.

En contra de esta última sentencia, la parte demandada interpuso recurso de casación en el fondo, solicitando la invalidación del fallo y la consecuente dictación de una sentencia de reemplazo que rechace la demanda incoada.

Se ordenó traer los autos en relación.

Considerando:

Primero: Que la recurrente denuncia la infracción de los artículos 1950 N° 3 y 1958 inciso primero del Código Civil; sostiene que su parte nunca celebró un contrato de arriendo de la propiedad de autos con las personas que vendieron el inmueble de domicilio reservado a la parte demandante; que éste fue dado en arrendamiento a la demandada por sus primitivos dueños don nombre reservado, don nombre reservado y doña nombre reservado, por medio de un contrato celebrado el 10 de Noviembre de 1986. Sin embargo no se consideró que los herederos de los arrendadores no adquirieron el “derecho de arrendamiento”, por cuanto éste se extinguió al morir los primitivos arrendadores. Señala asimismo, que existe un contrato de arriendo verbal vigente sobre la propiedad sub-lite celebrado entre las partes de este juicio. Por lo cual la sentencia impugnada al acoger la demanda, por considerar que existía contrato de arriendo entre los vendedores de la demandante y su parte, fue dictada con error e infracción de los preceptos antes señalados.

Desarrolla, finalmente, el modo en que dichas infracciones habrían influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo.

Segundo: Que, para una adecuada resolución del asunto, es menester consignar los hechos que, conforme aparece de autos, fueron establecidos por los jueces del fondo. A saber:

a) Que la demandante es propietaria del inmueble situado en domicilio reservado, el que adquirió con fecha 9 de noviembre de 2012 mediante contrato de compraventa señalado en el considerando sexto de la sentencia de primera instancia, e inscrito a su nombre en el Registro del Conservador de Bienes Raíces de fecha 29 de noviembre de 2012.

b) Que el inmueble de marras fue dado en arrendamiento a la demandada por sus dueños originales don nombre reservado, don nombre reservado y doña nombre reservado, por medio del contrato de arrendamiento de fecha 10 de noviembre de 1986.

c) Que habiendo fallecido sus dueños originarios, la propiedad fue adquirida, en calidad de herederos y sucesores legales, por doña nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado y nombre reservado todos de apellidos nombre reservado; por nombre reservado, nombre reservado ambas de apellidos nombre reservado; nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado; nombre reservado, nombre reservado de los Ángeles y nombre reservado, todos de apellidos nombre reservado. Que todos ellos vendieron el inmueble a la demandante.

d) Que no consta que el arrendamiento de la demandada conste por escritura pública, por lo cual no está obligado a respetarlo, el nuevo propietario.

e) Que la demandada realizó pagos de $ 500.000.- mensuales, a la demandante por los meses de diciembre de 2012 hasta junio del 2013 inclusive.

Los hechos, así establecidos, resultan definitivos e inamovibles para el tribunal que conoce de un recurso de casación en el fondo -limitación que fluye claramente de lo dispuesto en los artículos 785 y 807 del Código de Procedimiento Civil- a menos que se denuncie una infracción a las leyes reguladoras de la prueba, lo que en la especie no ha ocurrido.

Tercero: Que, sobre la base de estos antecedentes los jueces del fondo estimaron que habiéndose adquirido el inmueble por medio de un contrato de compraventa, y no constando el arrendamiento del mismo en escritura pública, no se cumplen los presupuestos necesarios para que el actor esté obligado a respetar dicho arriendo, de acuerdo al artículo 1962 N° 2 del Código Civil; que el derecho del arrendador se extinguió con la venta del bien raíz, expirando, en consecuencia, el contrato de arrendamiento referido en el mes de noviembre de 2012, en los términos del artículo 1950 N° 3 del Código referido; que los pagos efectuados por la demandada en los meses de diciembre de 2012 hasta el mes de junio de 2013, al haber expirado el contrato de arrendamiento, deben ser imputados a rentas de ocupación, a las que se encuentra obligada la demandada hasta la restitución efectiva del inmueble de marras, no siendo dichos pagos antecedente suficientes para dar por acreditada la existencia de un contrato verbal celebrado entre la actora y la demandada de autos. Declararon asimismo, que el contrato de arrendamiento que ligó a la demandada con los dueños originarios de la propiedad expiró por haberse extinguido el derecho del arrendador, y en consecuencia, ordenaron la restitución del inmueble.

Cuarto: Que, si bien es efectivo que el contrato de arrendamiento expira por la extinción del derecho del arrendador, como establece el artículo 1950 N°3 del Código Civil, el legislador distinguió si esta circunstancia era producto de un hecho ajeno a su voluntad (artículo 1958 del mismo cuerpo legal) -evento en el cual habrá de determinarse su responsabilidad atendiendo a la buena o mala fe con que hubiere contratado - o bien por un hecho o culpa suyo, “como cuando vende la cosa arrendada de que es dueño”, hipótesis en que obliga a indemnizar al arrendatario en todos los casos en que “la persona que le sucede en el derecho no esté obligada a respetar el arriendo” (artículo 1961 del Código Civil). Dicho en otros términos, si el causahabiente del arrendador no está obligado a respetar el arriendo, el arrendatario tiene derecho a indemnización de perjuicios, pero si lo está, como el contrato subsiste, el arrendatario no tiene derecho a cobrar perjuicios. De acuerdo al caso de autos, dicha indemnización debe ser solicitada por la demandada, a quienes fueran sus arrendadores, en el presente caso los herederos de todos ellos, ya que en definitiva fueron ellos los que enajenaron el inmueble.

Quinto: La extinción del derecho del arrendador se produce de pleno derecho y una demostración de que ello es así, se encuentra en la ley 18.101, en su artículo 7°, al establecer entre los juicios que se ventilan conforme a esas normas, el de “restitución por extinción del derecho del arrendador”. Vale decir, lo que se solicita al juez es que ordene la restitución de la cosa arrendada, basado en que operó la extinción del derecho del arrendador, lo que supone que no es previa su declaración, sino solo su constatación. Por lo cual, en lo que respecta a la obligación de restituir los bienes, el sentenciador ha aplicado correctamente el derecho.

Sexto: Que, las consideraciones precedentes conducen a desestimar los yerros denunciados, ya que, en cuanto a ordenar la restitución del inmueble, los jueces del fondo han aplicado correctamente el derecho.

Por estos fundamentos, disposiciones legales citadas y lo preceptuado en los artículos 764, 765 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo interpuesto en lo principal de fojas 81 y siguientes, en contra de la sentencia de veintitrés de septiembre de dos mil catorce.

Regístrese y devuélvase con sus agregados.

Redactó la abogado integrante Leonor Etcheberry Court.

N°28.606-2014

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Juan Fuentes B., señora Andrea Muñoz S., señor Carlos Cerda F., y los Abogados Integrantes señor Jaime Rodríguez E., y señora Leonor Etcheberry C. No firma la Ministra señora Muñoz y el Abogado Integrante señor Rodríguez, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar con permiso la primera y por estar ausente el segundo. Santiago, cinco de noviembre de dos mil quince.

Autoriza el Ministro de Fe de la Excma. Corte Suprema.

En Santiago, a cinco de noviembre de dos mil quince, notifiqué en Secretaria por el Estado Diario la resolución precedente.