Contrato de arrendamiento

Santiago, uno de junio de dos mil dieciséis.

Visto:

Ante el Cuarto Juzgado Civil de Talca, en autos Rol Nº 176-2013, doña nombre reservado, en representación de nombre reservado E.I.R.L., dedujo demanda en juicio sumario en contra del Colegio San Francisco de Asís Ltda., representado por don nombre reservado, con el objeto que se lo condene a la restitución de la propiedad individualizada por haber expirado el tiempo estipulado de duración del contrato de arrendamiento, y al pago de la renta y los gastos por consumo que sean de su cargo hasta que se efectúe la devolución, con costas.

En la audiencia respectiva, la demandada contestó solicitando que se rechace la demanda impetrada por no ser efectivos los hechos en que se funda, teniendo en consideración que la actora no es dueña de la propiedad arrendada, y por cuanto, existe un nuevo contrato con los propietarios. En la misma oportunidad interpuso demanda reconvencional con el objeto que se condene a la contraria al pago de la suma de un millón de pesos por concepto de devolución del mes de garantía.

El tribunal de primera instancia, mediante fallo de veintidós de agosto de dos mil trece, que se lee a fojas 137 y siguientes, acogió la demanda principal, sólo en cuanto declaró terminado el contrato de arrendamiento invocado por expiración del plazo de vigencia, y condenó al demandado a la restitución del inmueble una vez que la sentencia cause ejecutoria, y a pagar las rentas de arrendamiento hasta que la devolución se efectúe, sin costas. En relación con la demanda reconvencional, ella fue desestimada, sin costas.

El tribunal de segundo grado, conociendo del recurso de apelación deducido por el demandado y demandante reconvencional, por fallo de veintiocho de noviembre de dos mil catorce, escrito a fojas 194, confirmó la sentencia de primer grado.

En contra de esta última decisión, la misma parte deduce recurso de casación en el fondo por haberse incurrido, en su concepto, en infracción de ley que ha influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo, pidiendo que este tribunal la invalide y dicte la de reemplazo que describe.

Se trajeron estos autos en relación.

Considerando:

Primero: Que la parte demandada fundamenta su recurso sosteniendo que al confirmar la sentencia de primer grado los jueces del grado infringieron los artículos 916, 918, 926, 1545, 1546, 1915, 1942 y 1950 Nº 2 del Código Civil; el artículo 6 de la Ley Nº 18.101; y el artículo 19 Nº 24 de la Constitución Política de la República.

Explica que se vulnera el artículo 1915 del Código Civil desde que la sentencia extiende artificialmente la duración de un contrato de arrendamiento sin que se cumplan los requisitos para dar por sentada su existencia. En este caso, sostiene, la demandante no pudo ni puede entregar el goce de la cosa arrendada, pues lo perdió al momento en que ello corresponde a sus dueños, lo que ocurrió, como se aprecia de la prueba rendida, el 17 de enero de 2013, cuando se celebró un nuevo contrato de arrendamiento sobre la propiedad en disputa, por el que la Sucesión de nombre reservado, habiendo expirado el contrato que motiva este juicio, dio en arriendo el mismo sitio 37 a don nombre reservado, esta vez como persona natural. Así las cosas, asegura, existió un contrato de cosa ajena hasta el 31 de diciembre de 2012, situación no discutida en el proceso y aceptada por ambas partes, pero desde el 17 de enero de 2013 se configuró un nuevo contrato de arrendamiento. En el mismo sentido afirma, también se transgrede el artículo 1942 del Código de Bello, desde que sólo hay obligación de pagar la renta si hay goce de la cosa y vigencia del contrato.

Al hacerse subsistir artificialmente dos contratos de arrendamiento, agrega, se violenta lo dispuesto en el artículo 1950 Nº 2 del referido Código, puesto que la primitiva convención expiró por el término del plazo, de manera que no puede entenderse que siga vigente para el sólo hecho del pago de la renta, pues la antigua arrendadora perdió la tenencia material de la cosa, y no puede, por ende, entregar su goce.

Se vulnera también, propone, el artículo 6 de la Ley Nº 18.101; y los artículos 916, 918 y 926 del Código Civil. La primera norma confiere la acción de restitución al término del contrato, y dispone el pago de las rentas hasta que ella se produzca. Su interpretación lógica lleva a concluir que se debe acceder a una demanda en este sentido, siempre que el actor tenga derecho a dicha acción, es decir, que se sustente por sí misma, y no dependa de factores externos, como lo es en el caso de autos. En efecto, señala, la demandante es una mera tenedora que perdió la tenencia de la cosa que ahora pertenece al verdadero dueño, y si bien es efectivo que el arrendamiento de cosa ajena vale, es inoponible a su dueño, por cuanto no puede ir en perjuicio de sus derechos. La sentencia recurrida no considera un hecho probado, asegura, y es que la demandada no tiene la posesión ni la mera tenencia de la propiedad. En tales circunstancias se la obliga a entregarla, en circunstancias que ya no la tiene en su poder, puesto que el 31 de diciembre de 2012 terminó el arriendo pactado con la actora, y el 17 de enero de 2013, los dueños de la propiedad celebraron un nuevo contrato con una persona distinta de la demandada.

En este mismo sentido, explica, cabe tener en consideración que la restitución a la que se refiere el artículo 6 de la Ley Nº 18.101 no es sino consecuencia y aplicación del espíritu general de la legislación contenido en las normas referidas a las acciones posesorias, ello, por cuanto establece una verdadera acción posesoria de restitución para el arrendador que se ve impedido de recuperar el bien por causa imputable al arrendatario, y por lo mismo, le otorga el derecho a percibir las rentas en tanto no le sea devuelto; pero dicha restitución sólo es procedente si se cumple con el requisito de la referida acción posesoria, cual es que el actor esté en posesión tranquila de la cosa, lo que no ocurre en la especie, pues, como ya se señaló, la actora es mera tenedora que reconoce dominio ajeno. La sentencia recurrida le otorga, continúa, una protección que el ordenamiento jurídico no le reconoce, pues ella no tuvo jamás la posesión del bien, pues siempre supo, y así se probó, que estaba arrendando una cosa ajena.

Se transgrede igualmente el artículo 6 de la Ley Nº 18.101, indica, en cuanto ordena el pago de las rentas de arrendamiento hasta la restitución de la propiedad, por cuanto dicha norma discurre sobre la base que exista un arrendador que se ve privado del derecho de goce por la negativa del arrendatario a devolvérselo, cuestión que no ocurre en la especie, ya que se encuentra impedido de la devolución, desde que el inmueble está en posesión de sus dueños, y existe hoy otro arrendatario, distinto de la demandada.

Se viola el artículo 1545 del Código Civil y el artículo 19 Nº 24 de la Constitución Política de la República, agrega, por cuanto la sentencia extiende los efectos de un contrato sobre cosa ajena al punto de afectar el derecho de dominio de sus dueños, y también el derecho de goce que tiene el nuevo arrendatario, al ordenar la restitución a un tercero, lo que en los hechos significa el término del nuevo contrato de arrendamiento por una causal no establecida en la ley ni en la propia convención, expropiando, en definitiva, a los afectados de su derecho de propiedad.

Se transgrede, asimismo, el artículo 1546 del Código Civil, atendido que la actora siempre supo que había entregado en arriendo una cosa ajena, es más, lo hizo a sabiendas. Se viola entonces, sostiene, el principio de la buena fe, pues la demandante no tiene derecho a acción de restitución al no tener, ni siquiera, la tenencia material del bien raíz, por cuanto había sido recuperada por sus dueños. Tal como consta de la prueba rendida en autos, y de los propios dichos de la actora, explica, es dueña del sitio 36, que es colindante con el sitio 37, que corresponde a la propiedad arrendada, pero no de éste.

Por último, afirma, se violenta el principio del enriquecimiento sin causa. La actora no tiene ningún derecho sobre el inmueble de autos, no obstante lo cual, se le otorga la posibilidad de percibir las rentas de arrendamiento hasta que la propiedad le sea restituida, es decir, para siempre, pues, como se ha reiterado, su parte no tiene la posesión del bien en la actualidad.

En el mismo sentido, agrega, la demandada reconvencional no es, ni era, a la fecha de celebración del primer contrato, dueña de la propiedad, por lo que no tenía derecho a percibir suma alguna por concepto de garantía de conservación del inmueble, máxime si no se probó que se debiera algo por concepto de reparaciones y/o cuentas de servicios básicos domiciliarios.

Segundo: Que la sentencia estableció como hechos de la causa, en lo que interesa al recurso, los siguientes:

a)-. Por escritura pública de 5 de abril de 2012, nombre reservado E.I.R.L., como arrendadora, y el Colegio San Francisco de Asís Ltda., representado por don nombre reservado, como arrendatario, celebraron un contrato de arrendamiento respecto del inmueble ubicado en domicilio reservado.

b).- El contrato de arrendamiento antes referido comenzó a regir a partir del 1 de enero de 2012 y hasta el 30 de septiembre de 2012, vigencia que fue prorrogada hasta el 31 de diciembre del mismo año.

c).- De conformidad con lo dispuesto en la cláusula tercera de la convención reseñada, las partes acordaron como obligación contractual del demandado la restitución del inmueble a la arrendadora.

d).- La actora es dueña de las instalaciones en que funciona el colegio San Francisco de Asís.

e).- El demandante reconvencional no acreditó haber pagado los servicios básicos del inmueble arrendado, como tampoco, la reparación de eventuales daños que se hubieran causado.

Tercero: Que, sobre la base de los hechos reseñados precedentemente, los sentenciadores del grado concluyeron que, en la especie, concurren los presupuestos para acoger la demanda de terminación del contrato por expiración de su plazo de vigencia.

Para resolver de la forma referida, tuvieron en consideración que para que la acción deducida pueda prosperar se requiere establecer, por una parte, la existencia del contrato de arriendo, en que el actor sea el arrendador y el demandado el arrendatario, y por la otra, que el período de vigencia haya expirado. Además, y atendida la defensa del demandado, se debía establecer si tenía la obligación de restituir la propiedad al término del contrato, como también, si obsta a dicha devolución, la circunstancia dominical del demandante respecto del inmueble arrendado.

En relación con el primero de los requisitos referidos, esto es, la existencia del contrato de arrendamiento invocado, se lo tuvo por establecido con el mérito de la documental acompañada por la actora, desestimando la alegación de la demandada en relación con la falta de legitimación activa o derecho a reclamar la restitución por no ser la dueña de la propiedad. Para tales efectos se tuvo principalmente en consideración que las partes habían pactado en el contrato de arrendamiento la necesidad jurídica del demandado de restituir el inmueble arrendado a la arrendadora una vez expirado el contrato materia de autos. Atendido lo referido, los sentenciadores estimaron indiferente, para los efectos de este juicio, la circunstancia de ser la demandante dueña o no de la propiedad, pues lo que la legitima para reclamar la restitución es la acción personal que emana del compromiso restitutorio ya referido, que goza de fuerza obligatoria atendido lo dispuesto en el artículo 1545 del Código Civil, sin perjuicio de los derechos que, eventualmente, y ante el juicio y tribunal que corresponda, pudiere ejercer quien se pretendiere verdadero dueño del inmueble.

En lo tocante al segundo de los requisitos reseñados, esto es, la expiración del período de vigencia, los sentenciadores del grado estimaron que se había acreditado con la prueba rendida, por cuanto se estableció que la duración del contrato se pactó hasta el 31 de diciembre de 2012

En lo concerniente a la demanda reconvencional, fue rechazada teniendo únicamente presente que atendido los términos en los que se pactó la garantía en el contrato de arrendamiento y en la carta de instrucciones de fojas 79, era de cargo del demandante acreditar que se habían cumplido las condiciones para tener derecho a su devolución, cuestión que no aconteció.

Cuarto: Que en el análisis de los vicios denunciados, cabe tener presente que el recurso de casación en el fondo, según lo dispone el artículo 767 del Código de Procedimiento Civil, procede en contra de sentencias que se hayan pronunciado con infracción de ley y que haya influido substancialmente en lo dispositivo del fallo. Por su parte, para que un error de derecho afecte esencialmente en lo resolutivo de una sentencia, como lo exige la ley, aquél debe consistir en una equivocada aplicación, interpretación o falta de aplicación de aquellas normas destinadas a decidir la cuestión controvertida.

Quinto: Que de las citas de las disposiciones legales denunciadas por el recurrente, expuestas en el motivo primero y los argumentos esgrimidos en apoyo de sus afirmaciones en tal sentido, tienen por objeto sustentar, en lo medular que, en la especie, no concurren los requisitos que hacen procedente la acción de terminación del contrato de arrendamiento por extinción del derecho del arrendador, por cuanto dicha convención ya terminó al haberse celebrado una nueva, sobre el mismo inmueble, pero esta vez con los verdaderos dueños, acuerdo vigente y por el cual se paga una renta de arrendamiento por parte de un arrendatario que no es el demandado en esta causa. De esta manera, los yerros que se denuncian condenan a un imposible, esto es, restituir una propiedad respecto de la que no se tiene ni siquiera la mera tenencia, y obliga al demandado a pagar las rentas a perpetuidad, pues nunca podrá restituir el inmueble a quien se lo arrendó.

Sexto: Que lo reseñado en los fundamentos que preceden pone de manifiesto que el quid de la crítica de ilegalidad dirigida contra la sentencia que se impugna en el recurso, estriba en la inobservancia de las normas que, correctamente aplicadas, habría llevado a los jueces del fondo a tener por no comprobados los presupuestos de la acción deducida en juicio y, por ello, procedía desestimar la demanda.

Séptimo: Que, ahora bien, mirando los basamentos del arbitrio de casación del demandado, es manifiesto que conciernen a la esfera probatoria de la contienda, circunstancia que hace necesario recordar que, en general, la doctrina y la jurisprudencia han caracterizado a este medio de impugnación como uno de índole extraordinaria, que no constituye instancia jurisdiccional, pues no tiene por finalidad propia revisar las cuestiones de hecho del pleito ya tramitado, sino antes que ello, se trata de un recurso de derecho, puesto que su resolución debe limitarse en forma exclusiva a examinar la correcta o incorrecta aplicación de la ley en la sentencia que se trata de invalidar, respetando los hechos que vienen dados en el fallo, que habrán sido fijados soberanamente por los jueces sentenciadores. En ese sentido, por disposición de la ley, el examen y consideración de tales hechos y de todos los presupuestos fácticos previos en que se apoya la decisión que se revisa, escapan, en principio, al conocimiento del tribunal de casación.

Como se sabe, esa limitación a la actividad judicial de esta Corte se encuentra legalmente contemplada en el artículo 785 del Código de Procedimiento del ramo, en cuanto dispone que la Corte Suprema, al invalidar una sentencia por casación en el fondo, dictará acto continuo y sin nueva vista, pero separadamente, la sentencia que zanje el asunto que haya sido objeto del recurso, de la manera que crea conforme a la ley y al mérito de los hechos, tal como se han dado por establecidos en el fallo recurrido. Sin embargo, en forma excepcional, es posible conseguir la alteración de los hechos asentados por los tribunales de la instancia en caso que la infracción de ley que se denuncia en el recurso responda a la transgresión de una o más normas reguladoras de la prueba, mas no respecto de alguna de aquéllas que reglan la apreciación de las probanzas que se hubiesen rendido, cuya aplicación es facultad privativa del juzgador.

Octavo: Que esas reglas que rigen la prueba, cuya infracción hace posible que en sede de casación varíen los hechos de la causa, condicen con aquellas directrices que constituyen normas fundamentales encargadas de determinar los diferentes medios probatorios; la fuerza o valor de cada medio y la manera como el tribunal debe ponderarlos, importando verdaderas obligaciones y limitaciones dirigidas a ajustar las potestades de los sentenciadores en dicho ámbito y, de esta forma, conducir a una correcta decisión en el juzgamiento. En el sistema probatorio civil están referidas a: 1) instituir los medios de prueba que pueden utilizarse para demostrar los hechos en un proceso; 2) asignar el valor probatorio que tiene cada uno de los medios individualmente considerados y 3) establecer la manera como el sentenciador debe realizar la ponderación comparativa entre los medios de la misma especie y entre todos los reconocidos por el ordenamiento legal.

Empero, sólo a algunas de las normas tocantes al ámbito en referencia se les reconoce el carácter de esenciales respecto de la actividad probatoria y son aquéllas que estatuidas objetivamente en la ley, esto es, sin referir al criterio o decisión subjetiva de los magistrados que aquilatan los antecedentes y, precisamente, en ese entendido, justifican la intervención del tribunal de casación.

Visto lo anterior desde el ángulo inverso, en la medida que los jueces del fondo respeten esas pautas elementales de juzgamiento, son soberanos para apreciar la prueba y, en consecuencia, sus decisiones no son susceptibles de ser revisadas por la vía de la casación, tanto en cuanto se basen en la justipreciación de los diversos elementos de convicción. De este modo, queda excluido de los contornos de la casación, lo atinente a la ponderación comparativa de una misma clase de medio probatorio o la apreciación que se realiza en conjunto de todas las probanzas; salvedad que se apoya en el componente básico de prudencia en la decisión que exhibe la actividad jurisdiccional, por cuanto las determinaciones que adoptan los jueces, si es que acatan estos preceptos que rigen la prueba, les otorgan libertad para calibrar los diversos elementos de convicción; quehacer situado al margen del examen que se realiza por la vía de casación de fondo.

La razón cardinal de lo descrito reside en la justificación de la verdad de los hechos controvertidos en un juicio llevada a efecto en la forma dispuesta por el legislador del ramo.

Noveno: Que, bajo las circunstancias anotadas, y teniendo en consideración que no se denunció por el recurrente la transgresión de alguna norma reguladora de la prueba, se devela que las infracciones que se acusan en el libelo de casación persiguen desvirtuar por medio del afincamiento de nuevos hechos, esto es, la existencia de un nuevo contrato de arrendamiento sobre la misma propiedad, esta vez celebrado con los supuestos dueños, que habría traído como consecuencia jurídica la imposibilidad de las pretensiones de la demandante.

En este estadio de cosas se hace propicio reiterar una de las directrices en que esta Corte a menudo insiste, y es que la regla general dicta que la actividad de valoración o ponderación de las probanzas y, tras ella, la fijación de los hechos del proceso, quedan agotadas en cada uno de los grados de conocimiento y fallo del juicio, a menos que los jueces de la instancia -al fijarlos- hayan desatendido las pautas objetivas del sistema de la prueba legal o tarifada o las razones lógicas, científicas, técnicas o de experiencia, en cuya virtud ha correspondido asignarles valor y determinar su eficacia. Debido a que, como ya se ha expuesto, los antecedentes involucrados en el alegato de casación del demandado no han dejado de manifiesto que una desatención como la referida haya tenido lugar, no queda sino entender que la sentencia impugnada no quebrantó los preceptos que rigen la prueba en conformidad con los cuales este tribunal de casación hubiera podido variar los hechos que vienen determinados en la litis y, por esa vía, revertir la decisión de acoger la demanda de terminación del contrato de arrendamiento.

Décimo: Que, aun cuando lo precedente es bastante para definir el destino del arbitrio de nulidad en estudio, cabe tener en consideración que como premisa ha de asentarse que para los efectos de celebrar un contrato de arriendo de una propiedad, no constituye requisito sine qua non ostentar el dominio de la misma. Dicha aseveración fluye de la definición que de dicha convención proporciona el legislador en el artículo 1915 del Código Civil, el que dispone: ”El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”. Y expresamente aparece reconocido en el inciso 2º del artículo 1916 del mismo texto legal, que establece: “Puede arrendarse aun la cosa ajena”. En otros términos, basta con que el arrendador esté en condiciones de cumplir con su obligación de proporcionar el goce de la cosa, mediante su entrega e, incluso, en el evento de arriendo de cosa ajena, el arrendatario de buena fe es protegido a través del ejercicio de la acción de saneamiento contra el arrendador en caso de evicción, según lo explicita la misma norma, a ello se une que el legislador se ha puesto aun en el caso del arriendo de la misma cosa a dos personas, conforme se regula en el artículo 1922 del Código de Bello.

Undécimo: Que, por consiguiente, en el caso en que la demandante arrendara una cosa ajena al demandado –hecho no establecido en la sentencia recurrida- dicha circunstancia no priva de validez a la convención de que se trata, la que, por el contrario, tiene plena eficacia conforme se ha consignado en el motivo anterior y ha generado las obligaciones y derechos que le son propios, esto es, para el arrendador el deber de entregar la cosa –lo que hizo según el mérito de autos-, mantenerla en estado que sirva para lo que fue arrendada y a librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada –circunstancia que no se ha discutido que así no haya ocurrido mientras duró el contrato de autos-. Por su parte, nacieron para el arrendatario las correspondientes obligaciones, entre ellas, la de mayor entidad, pagar el precio del arriendo, según lo prescribe el artículo 1942 del Código Civil, y la restitución de la cosa arrendada al término el contrato.

Duodécimo: Que, en el contexto descrito, y habiéndose acreditado la existencia y validez del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, y su término al 31 de diciembre de 2012, sin posibilidad de prórroga, no se divisa razón por la que pudiera eximirse al demandado de la restitución la cosa arrendada, teniendo, además, en consideración que tal obligación fue establecida como tal en la misma convención, por lo tanto, constituye una ley para los suscriptores, desde que, como se dijo, se permite el arriendo de cosa ajena.

Decimotercero: Que por lo expuesto y reflexionado el recurso de casación en el fondo no puede prosperar y debe ser desestimado.

Y de conformidad, asimismo, con lo que disponen los artículos 764, 765, 766, 767, 768, 772 y 805 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido por la parte demandada a fojas 195, contra la sentencia de veintiocho de noviembre de dos mil catorce, escrita a fojas 194.

Regístrese y devuélvase con su agregado.

Redacción a cargo del Ministro señor Ricardo Blanco Herrera.

Nº 2.280-2015.

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señores Sergio Muñoz G., Ricardo Blanco H., señoras Gloria Ana Chevesich R., Andrea Muñoz S., y señor Carlos Cerda F. No firman los Ministros señor nombre reservado y señora nombre reservado, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar ambos con feriado legal. Santiago, uno de junio de dos mil dieciséis.