Demanda reconvencional

Santiago, quince de octubre de dos mil veintiséis.

VISTO:

En los autos tramitados ante el Segundo Juzgado de Letras de Calama, rol C-1492-2023, caratulados “nombre reservado CON PRESTACIONES DE SERVICIOS Y ESPECIALIDADES MEDICAS HCH SPA (S)”, por sentencia de doce de marzo de dos mil veinticinco el tribunal acogió sin costas, la demanda principal y declaró terminado el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes el día 14 de julio de 2021, ordenando a la parte demandada hacer entrega de la propiedad, y pagar al actor la suma de $207.909.738, por mensualidad del canon adeudado, más las que se han devengado durante la secuela del juicio y hasta la restitución de la propiedad y rechazó la excepción de contrato no cumplido que ha sido deducida por la parte demandada principal y acogió parcialmente y sin costas la demanda reconvencional sólo en cuanto se ordena a la parte demandada reconvencional la restitución del monto del mes de garantía $8.801.892, pagado por el arrendatario.

La demandada principal apeló de dicho fallo y una Sala de la Corte de Apelaciones de Antofagasta por sentencia de veinticinco de julio de dos mil veinticinco, confirmó la decisión.

Contra esta última sentencia la parte demandada principal recurre de casación en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

Y TENIENDO EN CONSIDERACIÓN:

Primero: Que la recurrente sostiene que en el fallo impugnado se infringieron los artículos 21, 22, 1437, 1438, 1443, 1444, 1545, 1546, 1552, 1560, 1915 y 1924, todos del Código Civil, con relación al artículo 2.1.33 de la Ordenanza General de Urbanismos y Construcciones, artículo 425 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 138, 139, 144 y 160 del mismo cuerpo legal.

Sostuvo que hay dos cuestiones esenciales en el presente litigio y que dicen relación básicamente con la finalidad de instalar un local comercial que se desprende de la cláusula segunda del contrato y corolario de esto, es si el arrendador, hizo o no entrega de un bien para una finalidad comercial, puesto que de no cumplirse con el artículo 1924 del Código Civil se genera como consecuencia la excepción de contrato no cumplido prevista en el artículo 1552 del Código Civil y por consiguiente, la improcedencia de la demanda.

Afirmó que claramente no se cumplieron en la especie las obligaciones, atendido que nuestra representada suscribió el contrato con la finalidad de instalar un centro médico, lo que tiene relevancia y que el tribunal no toma en consideración y con ello conculca el artículo 1560 del Código Civil que obliga al juez a atender a la intención real de las partes, más que al tenor literal de las palabras.

Señaló que el certificado de recepción Nº 102 indicó que “el edificio se diseña para el funcionamiento de oficinas principalmente, aunque acorde se modifica para albergar comercial y educación, sin embargo los planos establecen que el edificio es principalmente un edificio de oficinas…”, por lo que atendido que el artículo 2.1.33 de la Ordenanza General de Urbanismos y Construcciones define y diferencia expresamente un inmueble cuyo destino es comercial de uno que sea para oficinas, bajo ningún respecto el tribunal pudo contradecir la ley y desconocer un concepto legal, según los artículos 21 y 22 del Código Civil, en relación al artículo 1924 del mismo cuerpo legal y concordado con el artículo 2.1.33 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción que indica qué se entiende por equipamiento comercial y de servicios en una construcción, establecimiento diferencias categóricas.

Agregó que el fallo recurrido vulneró los artículos 1545 y 1546, en relación a los artículos 1443, 1444 y 1560 del Código Civil, por cuanto, el contrato de arrendamiento es consensual y el giro que tiene su representada es relacionado a actividades médicas, por consiguiente, teniendo presente aquello celebró un contrato bajo esa finalidad y de buena fe, lo que era una condición esencial del mismo contrato, pero que fue desconocido por el actor de autos, para beneficiarse.

Afirma que el razonamiento basado en el peritaje de esta parte, contradice el elemento de la lógica en su manifestación del principio de razón suficiente, por cuanto, el informe expresamente indica que la finalidad comercial es diferente a la de oficina, siendo esta última, la calidad que tiene dicho inmueble, citando para tal efecto la terminología legal, pero el tribunal de forma antojadiza los hace sinónimos y da por cumplida la obligación de entrega del artículo 1924 del Código Civil.

Por último, reclama la vulneración al artículo 144 del Código de Procedimiento Civil, ya que su parte no fue vencida totalmente, y además existe motivo plausible para litigar, fundado precisamente en las argumentaciones vertidas en el recurso lo que debió llevar a ser absuelta del pago de las costas.

Segundo: Que para una acertada resolución del recurso de nulidad sustancial resulta conveniente dejar constancia de las siguientes actuaciones del proceso:

1.- Compareció don nombre reservado, en representación de don nombre reservado, quien dedujo demanda de terminación de contrato de arrendamiento por no pago de las rentas en contra de Prestaciones de Servicios y Especialidades Médicas Hch SPA, representada por doña nombre reservado.

Fundamenta su acción en que celebraron un contrato de arrendamiento respecto del inmueble ubicado en domicilio reservado, de Calama, y se pactó una renta mensual de 300 UF, para los dos primeros años y de 400 UF desde el tercer año en adelante y una duración de cinco años, pagando la demandada solo el mes de garantía, y adeudando 24 parcialidades de renta desde mayo de 2021 a mayo de 2023, cada una por 300 UF, equivalente en moneda de curso legal al día de hoy a la cantidad de $258.907.248, más deuda de energía eléctrica y del servicio de agua potable, hechos que constituyen un incumplimiento grave a las obligaciones que impone el contrato y una contravención a lo estipulado por las partes.

Solicitó se declare terminado el contrato de arrendamiento por no pago de las rentas, y condenar a la demandada al pago de las rentas adeudadas por $258.907.248, más aquellas que se devenguen en la secuela del juicio a razón de 300 Unidades de Fomento Mensuales más deuda de energía eléctrica y de agua potable y que se restituya el inmueble arrendado dentro de tercero día de ejecutoriada la sentencia, con costas.

2.- Compareció doña Sonia Esther Rojas Reyes, abogada en representación de la empresa Prestación de Servicios y Especialidades Médicas Hch Spa y la Empresa Prestaciones De Servicios Y Especialidades Dentales Myk SpA, solicitando el rechazo de la demanda con costas.

Señala que en la cláusula segunda del contrato se indica que el inmueble es arrendado para fines comerciales y en la cláusula séptima se establece que es obligación del arrendador mantener la propiedad en estado de servir para el fin que ha sido arrendada, haciendo durante el arrendamiento las reparaciones que sean necesarias para tal objeto. Afirma que, el inmueble fue arrendado para instalar un centro médico de rehabilitación kinésica en la piscina, y un laboratorio de toma de muestra y PCR, señalando el actor que se encontraba regularizado y que tenía los planos eléctricos, de agua potable y alcantarillado y red de gas que le permitieron obtener la recepción definitiva de la Dirección de Obras de la I. Municipalidad de Calama, lo que no era así, debiendo su parte incurrir en gastos de reparaciones que ascendieron a $98.380.312, pero con el fin de obtener la autorización del Servicio de Salud era necesario incurrir en un costo de regularización que ascendía a $37.550.000, dineros que ya no tenía y se vio en la necesidad de reinventar el negocio y trasladar su clínica dental al edificio y fusionar su empresa de eventos y la clínica en una sola sociedad de nombre Prestaciones de Servicios y Especialidades Dentales Myk SpA, y a efectos de generar ingresos para solventar los gastos en los que incurrió para dejar operativo el edificio arrendado, es que comienza a realizar mejoras, a saber, el subterráneo lo transforma en un salón de eventos, instala la clínica dental y un spa de niñitas para la celebración de cumpleaños, por lo expuesto opone la excepción de contrato no cumplido, ya que el demandante ha incurrido en una serie de incumplimientos contractuales y legales que han impedido que el bien arrendado sirva para aquello que se arrendó, esto es, la instalación de una clínica de médicos, de modo que la demanda carece de uno de los elementos principales, que es la mora en las obligaciones que se estiman incumplidas.

En el primer otrosí interpone demanda reconvencional de indemnización de perjuicios derivados del contrato de arrendamiento, gastos de reparaciones que ha incurrido que ascienden a $98.380.312 y reembolso de mejoras útiles por $70.000.000 y reembolso del mes de garantía de 300 UF; indemnización por lucro cesante de $100.000.000; daño moral de $50.000.000 y cláusula indemnizatoria de 100 UF mensuales por todo el periodo restante del contrato, que a la fecha serían 90 meses, debiendo pagar el arrendador 9000 UF que deberán ser convertidas a moneda nacional al momento de liquidar los perjuicios.

Solicitó que se condene al demandado reconvencional a pagar una indemnización de perjuicios por lucro cesante de $100.000.000 mensuales, daño moral por la suma de $50.000.000, cláusula indemnizatoria de 9000 UF que deberán ser convertidas a moneda nacional al momento de liquidarlos perjuicios y $168.312.312 por reembolso de reparaciones indispensables y mejoras útiles realizadas en la propiedad arrendada y al gasto por consumo de energía eléctrica de $9.765.880 y al reembolso de la garantía igual a 300 UF pagadas al momento de la firma del contrato de arriendo, con los reajustes e intereses y costas.

3.- El actor contestó la demanda reconvencional, solicitando su rechazo, con costas, fundado en que niega todos los hechos alegados que deberán ser acreditados por quien los reclama, conforme al artículo 1698 del Código Civil, y señala que en el contrato las partes estipularon que el inmueble sería arrendado para fines comerciales y no para el funcionamiento de un centro médico, el inmueble cuenta con recepción definitiva y ascensor instalado en agosto de 2021 y red de alcantarillado y luz eléctrica están conforme a la normativa, y la deuda de electricidad es porque la demandante reconvencional no pagó los consumos desde julio de 2021 y es la subarrendataria debidamente notificada que es una empresa de la demandada quien realizó mejoras útiles y necesarias, sin que fuesen comunicadas a su representado ni autorizadas por él y lo cierto es que la arrendataria sigue utilizando el inmueble como local comercial y no optó por la figura del artículo 1932 de pedir la resolución del contrato o bien la rebaja del precio y además respecto de las indemnizaciones refiere una serie de gastos que esta parte desconoce.

4.- El tribunal de primera instancia acogió la demanda principal y acogió parcialmente y sin costas la demanda reconvencional sólo en cuanto se ordena a la parte demandada reconvencional la restitución del monto del mes de garantía $8.801.892, pagado por el arrendatario, decisión que fue confirmada por la Corte de Apelaciones de Antofagasta.

Tercero: Que la sentencia recurrida confirmó la decisión de primer grado que acogió la demanda de terminación de contrato de arrendamiento por no pago de las rentas y acogió parcialmente la demanda reconvencional por la devolución del mes de garantía. Para ello los sentenciadores establecen la existencia de un contrato de arrendamiento entre las partes con fecha 14 de julio de 2021, en que el demandante principal tiene la calidad de arrendador y el demandado principal tiene la calidad de arrendatario, que la entrega del bien raíz se efectuó a entera conformidad del arrendatario y de manera previa a la suscripción del instrumento, que la finalidad del arrendamiento es para fines comerciales, que se pactó el pago diferido del primer mes de arriendo a contar del mes de septiembre de 2021 y que a contar del mes de agosto de 2023, el canon ascendería a 400 Uf mensuales, que la vigencia contractual se estipuló por 10 años, que la mantención del inmueble es de responsabilidad del arrendador y que las reparaciones locativas corresponden al arrendatario, que en cuanto a las mejoras deben ser autorizadas por el arrendador, indicándose los medios de comunicación entre las partes por carta certificada o comunicación notarial.

Enseguida razonó en el motivo cuarto, en relación al pago de las rentas de arrendamiento, siendo carga de la parte demandada principal acreditar su solución, y no se ha rendido prueba en el proceso tendiente a acreditar la solución del canon mensual estipulado en la vigencia del contrato, desde el mes de septiembre de 2021 al mes de mayo de 2023, el primero en que se pactó la primera mensualidad del canon y la última fecha corresponde a la fecha de presentación de la demanda, por lo que procede acoger la demanda.

Luego reflexionó en el motivo séptimo en cuanto a la obligación de mantener la propiedad en el estado de servir para el fin para el que ha sido arrendada, que la cláusula segunda del contrato indica el uso del inmueble, para fines comerciales. Que, en el mismo sentido de lo anterior el certificado de recepción definitiva, expresa que la propiedad es apta para comercio/educación superior. Que, la cláusula novena del contrato contiene la declaración de la parte arrendataria, que recibe en buen estado de conservación y a su entera satisfacción la propiedad arrendada. Es necesario considerar la entrega previa a la suscripción, que consta en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento.

El sentenciador agregó que no se ha rendido prueba que permita verificar que en la etapa de tratativas las partes pactaran la suscripción del contrato para la instalación de clínica de atención médica, o que se haya estipulado por las partes la obtención por parte del arrendador de otras habilitaciones inmobiliarias o sanitarias. Que, aun si se hubiese verificado tratativas en un sentido de instalación de servicios médicos, lo cierto es que en el contrato de arrendamiento se verifica el fruto definitivo de las conversaciones de las partes, es decir, la formación del consentimiento, cuya dirección se plasma en la cláusula segunda en el sentido de dar a la propiedad un fin comercial, sin indicación de especificación en el sentido sanitario o de salud. Que, por lo anterior no es posible exigir al dueño del inmueble, una obligación superior a la contraída en la contratación, es decir no se puede pedir al arrendador entregar la cosa para el fin de la instalación de una clínica de atención médica, en circunstancias que contractualmente solo se obligó, con fines comerciales.

Luego señaló en el motivo décimo, que, del informe pericial se puede extraer que el edificio arrendado fue diseñado para el funcionamiento de oficinas acorde al certificado de recepción municipal, agregando que es factible el desarrollo de actividad médica y dental para lo cual está sujeto a requerimientos técnicos, requiriendo autorizaciones sanitarias del Servicio de Salud. Que, el uso actual no corresponde a centro médico y dental, ni tampoco a oficinas, como es el caso de sala de eventos y discoteque, que no están dentro de los permisos aprobados por la DOM. Que, el subterráneo está siendo usado como sala de eventos o discoteque, siendo su destino el de estacionamiento. Que, en el subterráneo hay aumento del sistema eléctrico y de riesgo sanitario en el área del bar que se ha habilitado en el estacionamiento. Instalaciones sanitarias adicionales que hacen bajar la presión del agua. Problemas de evacuación de aguas servidas derivadas, proviene de instalación de lavaplatos en el sector del subterráneo, el que descarga a una cámara de aguas lluvias.

Enseguida señaló en el motivo undécimo que se puede tener por acreditado que el edificio cuenta con instalación correspondiente al uso comercial o de oficinas, sin embargo para el uso en rubros como el de la salud, requiere de la habilitación de los organismos competentes, siendo responsabilidad de la parte arrendataria, obtener esas autorizaciones, pero que para la habilitación de los requerimientos de la autoridad, además contractualmente requiere de la autorización del propietario, que esta autorización no solo es para la obtención de los permisos respectivos, sino que según contrato, para el desarrollo de obras en la propiedad, en circunstancias que el informe pericial permite determinar que la parte arrendataria, ha efectuado modificaciones en el ámbito eléctrico y sanitario del edificio arrendado.

En cuanto a la excepción de contrato no cumplido, estimó que no podría tener la calidad de contratante diligente el arrendatario, por un lado no ha acreditado ningún pago del canon mensual pactado, y que por otro no ha notificado de los desperfectos sobre la propiedad arrendada, siendo la reparación de cargo del arrendador y no pudiendo hacerse mejoras sin su autorización, consideraciones por las cuales rechaza la excepción de contrato no cumplido.

Enseguida indicó que al no haberse acreditado que se pactó como obligación de contrato la finalidad de clínica del inmueble, es necesario considerar que de la contestación de la demanda principal, se advierte que la parte demandada principal ha dado explotación comercial del inmueble arrendado y que en ese sentido el hecho de no haberse obtenido la ganancia proyectada por una de las partes no puede ser oponible a su contraparte contractual, que lo anterior se puede apreciar en el informe pericial en que se indica el uso de sala de eventos y discoteque en el subterráneo del edificio arrendado.

Por último, en cuanto a la demanda reconvencional concluye que de acuerdo a la cláusula segunda del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, el arrendatario recibió la propiedad de forma previa a la suscripción del contrato y que de acuerdo a lo consignado en la cláusula novena del mismo contrato en que la parte arrendataria declara recibir en buen estado de conservación y a su entera satisfacción la propiedad arrendada.

Cuarto: Que al respecto cabe tener presente que las partes celebraron un contrato de arrendamiento con fecha 14 de julio de 2021, por medio del cual la demandante principal entregó el bien raíz a la demandada principal, quien declaró recibirlo en buen estado de conservación y a su entera conformidad y de manera previa a la suscripción del instrumento, según estipularon en la cláusula novena y pactándose en la cláusula segunda que la cosa fue arrendada para fines comerciales.

Quinto: Que la controversia se centra en determinar si las partes estipularon que el inmueble fue arrendado para fines comerciales y si ha recibido explotación por la arrendataria, o bien si lo fue para la instalación de un centro médico y por ello no fue entregado en estado de servir para el fin para el cual fue arrendado.

Sexto: Que esta Corte ha reiterado que la interpretación de los contratos queda dentro de las facultades propias de la magistratura de la instancia y solamente procede que sean revisados en sede de casación cuando se desnaturalice el contenido y alcance de la convención, pues se incurriría así́ en una transgresión a la ley del contrato, prevista en el artículo 1545 del Código Civil, como a las normas que reglan la interpretación de los mismos contempladas en los artículos 1560 y siguientes del mencionado cuerpo legal. Ello ocurrirá́, ciertamente, cuando se alteran las consecuencias de las cláusulas pactadas respecto de las que no existe controversia en la forma en que se consintieron, desnaturalizándolas, puesto que en tales circunstancias se producirá́ como efecto que: “el poder soberano de los jueces del pleito para establecer los hechos de la causa, no puede extenderse a su apreciación jurídica y a la determinación de la ley que les sea aplicable; y por consiguiente la ilegal apreciación de las cláusulas del contrato y las erróneas consecuencias que de esta ilegal apreciación deduzcan los jueces del pleito deben ser sometidas a la censura de la Corte Suprema por medio del recurso de casación por violación del artículo 1545, o sea por violación de la ley del contrato” (nombre reservado, Derecho Civil Chileno y Comparado, pág. 474).

Séptimo: Que por otro lado el artículo 1545 del Código Civil previene: “Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por el consentimiento mutuo o por causas legales”. Es una norma a través de la cual se consagra la fuerza obligatoria de los contratos, que implica que los pactos que las partes celebren –atendido el principio de la autonomía de la voluntad– deben cumplirse, constituyendo la fuente y medida de la obligación que contraen.

A su turno, el artículo 1546 del Código Civil dispone que los contratos deben ejecutarse de buena fe y, por consiguiente, obligan no sólo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, o que por la ley o la costumbre se entienden pertenecerle. El principio general de la buena fe -idea concebida en su faz objetiva-, llamada también buena fe lealtad a la que se refiere el citado artículo 1546 del Código Civil, consiste en la creencia y confianza que tiene un sujeto en que una declaración surtirá en un caso concreto los mismos efectos que ordinaria y normalmente ha producido en casos iguales. Es decir, son las reglas objetivas de la honradez en el comercio o en el tráfico, que llevan a creer en la palabra empeñada y en que el acto sea concertado lealmente, obrando con rectitud. (Alejandro Borda, “La Teoría de Los Actos Propios; Lexis Nexis, Cuarta Edición, año 2005; pág. 62).

Octavo: Que la jurisprudencia de esta Corte ha tenido oportunidad de fallar que “(...) Conforme a los dictados de la buena fe contractual, las partes conjugan sus actos en una conducta de colaboración mutua en el cumplimiento de sus obligaciones, orientados a todo aquello que deriva de la naturaleza de la obligación. Mirado en ese contexto, el principio de la buena fe impone a las partes de un contrato el deber de lealtad y corrección frente a la otra durante todo el iter contractual. O sea, desde las conversaciones preliminares o fase precontractual, pasando por la celebración, hasta la ejecución del contrato y las relaciones post contractuales” (Corte Suprema. Primera Sala. Rol: 6307. Noviembre 10 de 2011).

Noveno: Que, por otro lado, cabe tener presente que en términos generales, el artículo 1915 del Código Civil le impone al arrendador la obligación de otorgar al arrendatario el goce de la cosa que se ha dado en arriendo, obligación que debe ser complementada con la de mantener la cosa en buen estado, de manera que permita al arrendatario usarla de acuerdo al fin con el que fue arrendada.

Décimo: Que los jueces del grado han concluido que con la prueba rendida, en especial, la cláusula segunda del contrato de arrendamiento puede estimarse que el inmueble fue arrendado para fines comerciales, sin precisar que lo era para el funcionamiento de un centro médico, agregando los sentenciadores que del informe pericial se puede extraer que el edificio fue diseñado para el funcionamiento de oficinas acorde al certificado de recepción municipal, señalando que es factible el desarrollo de actividad médica y dental para lo cual está sujeto a las autorizaciones sanitarias del Servicio de Salud que debió obtener la arrendataria y que actualmente el inmueble es explotado comercialmente por la arrendataria.

Undécimo: Que de conformidad con lo reseñado en el motivo precedente se observa que los sentenciadores al acoger la demanda principal y rechazó en parte la demanda reconvencional, han efectuado una correcta aplicación de la normativa atinente al caso de que se trata, pues establecido como hecho que el destino principal del inmueble es el comercial y destinado a sala de eventos y discoteque, siempre ha podido servir para el fin que fue arrendado, conforme reza el contrato, concluyéndose que el arrendador ha cumplido con todas las obligaciones impuestas por el artículo 1924 del Código Civil, por lo que los jueces del grado no se apartaron de la interpretación que debió darse al contrato de arrendamiento celebrado por las partes, sin violación de las normas de la buena fe ni de las disposiciones que establecen las obligaciones del arrendador, lo que llevará al rechazo del recurso.

Duodécimo: Que, en cuanto a la infracción del artículo 144 del Código de Procedimiento Civil, cabe recordar que esta Corte ha resuelto reiteradamente que la decisión que recae sobre la imposición de las costas no reviste el carácter de sentencia definitiva pues se trata de una medida de carácter económico, y la circunstancia de que ese pronunciamiento se contenga en una sentencia interlocutoria que pone término al juicio, o incluso en la misma sentencia definitiva, sólo responde a un imperativo legal sin que por tal motivo participe de su naturaleza jurídica, siendo improcedente el recurso que se intenta.

Por estas consideraciones y visto además lo dispuesto en los artículos 764 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido por la abogada Sonia Esther Rojas Reyes en representación de la parte demandada contra la sentencia de veinticinco de julio de dos mil veinticinco dictada por la Corte de Apelaciones de Antofagasta.

Regístrese, notifíquese y devuélvase.

Redacción a cargo de la Ministra señora María Soledad Melo L.

Rol Nº 34.720-2025

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Arturo Prado P., señor Mauricio Silva C., señora María Soledad Melo L. y los Abogados integrantes señor Carlos Urquieta S. y señor Raúl Patricio Fuentes M.

No obstante, haber concurrido a la vista de la causa y al acuerdo, no firma el Ministro señor Prado, por estar en comisión de servicio.