Onus probandi o carga de la prueba

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Santiago, cinco de marzo de dos mil catorce.

VISTO:

En estos autos Rol N° 3608-2012, seguidos ante el Segundo Juzgado Civil de Rancagua, compareció don nombre reservado, quien dedujo demanda principal de terminación del contrato de arrendamiento por no pago de rentas y cobro de obligaciones insolutas en contra de SEDIMAQ Limitada, solicitando que se declare: a) que el demandado adeuda las rentas de los meses de febrero, marzo y abril de 2012, ascendente cada una a $400,000 mensuales más reajustes e intereses; b) la terminación del contrato de arrendamiento y la consecuente restitución de la propiedad; c) el demandado deberá pagar las rentas adeudadas, intereses y reajustes hasta la completa restitución del inmueble así como también al pago de los consumos básicos adeudados, con costas.

En subsidio, para el caso de enervarse la acción principal, deduce acción de desahucio y solicita la restitución del inmueble en el plazo de dos meses a contar de la notificación de la demanda.

Fundamentando su pretensión, señala que mediante contrato de fecha 6 de abril de 2011 dio el arrendamiento a SEDIMAQ Limitada un galpón, ubicado en la localidad de San Ramón, domicilio reservado, cuya renta mensual se pactó en $400.000, pagadera por mensualidades anticipadas los días 5 de cada mes. La vigencia del contrato se estipuló en 12 meses, a contar del 1° de julio de 2011.

Sostiene que también se acordó que el arrendador no tendrá la obligación de hacer mejoras en la propiedad arrendada y que las que pueda ejecutar el arrendatario quedarán en beneficio de la propiedad desde el mismo momento en que sean ejecutadas, sin que el arrendador debe pagar suma alguna por ellas, cualquiera sea su carácter, monto o naturaleza.

Agrega que no obstante el plazo pactado en el contrato, el 1° de febrero de 2012, debido a problemas derivados de la autorización para el funcionamiento de una maestranza en el galpón arrendado, el arrendatario decidió poner fin al contrato, lo que le fue informado verbalmente, abandonando el inmueble en cuestión el 2 de marzo, adeudando, a esa fecha, consumos insolutos de energía eléctrica y agua potable por la suma de $1.544.518.

Señala que no se allana a la terminación del contrato y hace presente que la contraria construyó una vivienda, sin que su parte le haya permitido retirar las mejoras construidas, motivo por el cual ésta dedujo recurso de protección en su contra, el que fue acogido parcialmente, en el sentido que, a juicio de ese sentenciador, no había terminado el contrato de arrendamiento y por ello debía autorizarse el ingreso de la demandada al galpón arrendado. De acuerdo a lo anterior, debe entenderse que el contrato de arrendamiento aún permanece vigente.

El demandado contestó la demanda, opuso excepción de compensación y dedujo demanda de convencional de indemnización de perjuicios. Reconoce la efectividad del contrato de arrendamiento en cuestión así como la renta mensual de $400.000 pactada.

Añade que arrendó el sitio para el funcionamiento de una maestranza. En este contexto y para garantizar la seguridad y la salud de los trabajadores y el cuidado de las herramientas y maquinarias, compró e instaló en forma separada al galpón, otro galpón y una vivienda básica, ambas estructuras esencialmente desarmables, con un costo de $5.000.000.

Explica que si bien se pactó que el arrendador no se encontraba obligado a efectuar mejoras y que las realizadas quedarían en beneficio del inmueble, lo que éste pretende es adueñarse de ese galpón y vivienda desarmables, y que actualmente las utiliza arrendándolas a un tercero para guardar muebles. Por otro lado, asevera que dichas instalaciones no pueden calificarse como mejoras o expensas, pues se trata de estructuras desarmables, plegables, portátiles y mudables, que no se encuentran adheridas estables o permanentes a la cosa arrendada, de modo que no tiene la virtud de conservar la cosa, mejorarla o adornarla, como lo son las mejoras necesarias, útiles o voluptuarias, respectivamente.

Seguidamente, sostiene que la renta correspondiente al mes de febrero de 2012 se encuentra íntegramente pagada y que las de marzo y abril y siguientes, no se adeudan, puesto que no ha gozado del inmueble, ya que el arrendador desde el 27 de febrero del año 2012 no le ha permitido el ingreso, cambiando los candados. Por lo mismo, indica que no es efectivo que haya puesto término unilateral del contrato, sino que ha sido la contraria quien le ha negado el acceso a la propiedad, razón por la que en virtud de lo dispuesto en el artículo 1552 del Código Civil, el acreedor no puede exigir el cumplimiento de una obligación si no ha dado cumplimiento a aquella correlativa, arguyendo que la contraria ha violado gravemente las obligaciones contenidas en el artículo 1924 numerales 2° y 3° del Código Civil, esto es, mantener la cosa en estado de servir para el fin que ha sido arrendada y la de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada, pues por negligencia del arrendador la empresa no pudo funcionar en el sitio con autorización Municipal, siendo multada y prohibiéndosele desarrollar las faenas en el lugar arrendado, impidiendo el arrendador el ingreso al sitio a contar del 27 de febrero.

En relación a los consumos de agua y luz reclamados, señala que sólo le corresponde enterar hasta el 27 de febrero.

Opuso excepción de compensación de la deuda y dedujo demanda reconvencional de indemnización de perjuicios.

Por último, solicitó la restitución del galpón y la vivienda desarmables.

Por sentencia de fecha uno de octubre de dos mil doce, que se lee a fojas 130, la señora juez titular del tribunal sindicado en el apartado primero de esta expositiva, declaró que: a) se acoge la demanda principal sólo en cuanto condena al demandado al pago de $329.430 por consumos básicos; b) se acoge la demanda subsidiaria de desahucio, omitiendo pronunciamiento respecto de la restitución del inmueble arrendado; c) da lugar a la restitución de los bienes muebles solicitada por el demandado y; d) rechaza la excepción de compensación y la demanda reconvencional deducidas por el demandado principal;

Apelado este fallo por el actor, una sala de la Corte de Apelaciones de Rancagua, por determinación de veintiuno de agosto del año recién pasado, lo confirmó.

En contra de esta última decisión, la parte demandante dedujo recurso de casación en el fondo.

Se ordenó traer los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que el recurrente acusa que la sentencia cuestionada transgrede lo dispuesto en los artículos 1545, 1576, 1698, 1936, 1950 y 1977 del Código Civil. En efecto, en lo que toca a la primera de las normas citadas, indica que los jueces del mérito han desobedecido su tenor, desde que consintieron que el mero abandono unilateral del inmueble por parte de la arrendataria implique la terminación del contrato, en circunstancias que dicha convención sólo puede concluir por mutuo acuerdo de las partes o por causas legales.

Incardinado con lo anterior, resulta flagrante la violación a lo preceptuado en el artículo 1950, puesto que dicha disposición no incluye entre las causales de terminación del contrato arrendamiento, la de abandono del inmueble en un contrato de arriendo a plazo fijo.

A su turno, la conculcación al artículo 1977 del Código de Bello deriva de su falta de aplicación, al negar lugar a la demanda y no declarar terminado el contrato por no pago de rentas, no obstante que el demandado se encontraba en mora de cumplir lo pactado.

Seguidamente, los jueces de alzada transgredieron el artículo 1698, en la medida que tuvieron por acreditado el pago de los consumos básicos a través de depósitos hechos a nombre de un tercero, lo que vulnera lo dispuesto en dicho artículo en relación al artículo 1576 del Código de Bello, que establece que el pago debe hacerse al acreedor o a quien por ley o por la justicia corresponda hacerlo. De este mismo modo, sostiene que era de cargo del arrendatario pagar directamente los consumos, por lo que el no pago de éste ante las entidades respectivas acredita por sí solo el incumplimiento de las obligaciones contractuales por lo que también se infringe, nuevamente el artículo 1545 precitado.

Por otra parte, se acogió la restitución del galpón y la vivienda básica supuestamente desarmables, lo que vulnera además de lo dispuesto en el artículos 1545 -porque en el contrato se estableció que las mejoras quedarían siempre beneficio del inmueble sin derecho a indemnización y se ha decidido hacer entrega de ellas al demandado- lo preceptuado en los artículos 1698 y 1936 mencionados, norma esta última que sólo faculta a retirar y separar los materiales que pueden llevarse sin detrimento de la cosa arrendada, sin embargo se ha dado por establecida esta calidad respecto de la vivienda y el galpón, sin que ello fuera acreditado por quien lo alega ni se haya sometido ese punto a prueba por el tribunal.

De esta manera, asegura el arbitrio, de haberse aplicado correctamente el artículo 1698 de la compilación sustantiva, se habría determinado que los consumos básicos se encuentran impagos porque no consta el pago al acreedor o a las otras personas habilitadas para recibirlo, conforme el artículo 1576, olvidando aplicar la ley del contrato conforme el artículo 1545 que impone la obligación de pagar los servicios directamente ante la institución respectiva.

Por otro lado, de haberse aplicado correctamente las normas del artículo 1545, 1936 y 1698 se debió haber concluido que las mejoras deben quedar a beneficio del inmueble sin derecho a indemnización, sin que se haya demostrado que pudieran ser retiradas sin detrimento;

SEGUNDO: Que para un mejor entendimiento de las razones que a continuación se dirán, es útil dejar consignado que los sentenciadores dejaron asentados como hechos de la causa, los que siguen:

a) La existencia del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes de la litis y el monto del canon de arriendo;

b) La demandada abandonó del inmueble arrendado el 2 de marzo de 2012;

c) La renta de arrendamiento del mes de febrero de 2012 se encuentra pagada con transferencia bancaria de fecha 25 del mismo mes y año;

d) El demandado en los meses de marzo y abril de 2012 no gozó del inmueble;

e) El arrendatario pagó los consumos básicos por los meses de enero y febrero, adeudando únicamente la suma de $329.430;

f) El arrendatario no puso término verbal y unilateralmente al contrato a partir del 2 de febrero de 2012;

g) El contrato se encuentra concluido;

h) El galpón y la vivienda no corresponden a mejoras porque no han sido incorporados o adheridos al terreno arrendado;

TERCERO: Que sobre la base del sustrato fáctico recién descrito, el fallo recurrido confirmó el de primer grado en los términos ya expuestos. Para decidir así, los jueces del mérito sostuvieron que en atención a que se demostró con la prueba aportada el pago de las rentas de arrendamiento y consumos básicos de electricidad por la arrendataria por el periodo reclamado, se desvirtuó la causal fundante del término del contrato.

En lo que toca a la restitución solicitada por el demandado del galpón y la vivienda, fundada en que no se encuentran comprendidas en el concepto de mejoras, los jueces del mérito deciden acceder a dicha petición, toda vez que las especies en cuestión no se corresponden con el concepto de mejoras estipulado por las partes en la cláusula octava, porque no han sido incorporadas o adheridas al terreno arrendado y aun en el hipotético caso de estimarlas comprendidas en la estipulación aludida, ésta no puede vulnerar lo dispuesto en el artículo 1936 del Código Civil que faculta al arrendatario para separarlas y llevarse los materiales, sin detrimento de la cosa arrendada, a menos que la arrendadora esté dispuesta a abonarle su valor;

CUARTO: Que para resolver las cuestiones que se someten a esta Corte por el recurso de casación que se estudia, se debe tener presente, primeramente, que todas ellas dicen relación con aspectos de hecho. Tal es el caso del primer asunto cuestionado, referido a la afirmación que se hace en la sentencia de primer grado, que el fallo impugnado hace suyo, en cuanto a que el contrato de arrendamiento sub lite estaba terminado. Lo mismo puede decirse del hecho establecido por los juzgadores de encontrarse pagados determinados consumos básicos, y por último en cuanto a que los bienes ordenados restituir deben ser considerados muebles, que podían retirarse sin grave detrimento para el bien inmueble que estuvo arrendado, y que no han de ser considerados como mejoras en la propiedad, a las que tendría derecho el demandante y arrendador, por expresa disposición contractual.

QUINTO: Que la cuestión anterior es importante, porque quiere decir que en lo sustancial del recurso, las infracciones denunciadas apuntan a modificar aspectos de hecho de la causa, que quedaron en su momento asentados como tales en la sentencia de primer grado, y confirmados en la de segundo grado. Tanto es así, que en el mismo recurso se anuncia como infringido, una y otra vez, el artículo 1698 del Código Civil, sobre onus probandi. A este respecto, debe recordarse que en materia de juicios de arrendamiento sobre predios urbanos, existe una norma especial sobre prueba, contenida en el artículo 8º número 7 de la Ley 18.101, que ordena a los jueces apreciarla conforme con las reglas de la sana crítica. Esto significa que cualquier infracción a las reglas reguladoras de la prueba debe hacerse necesariamente reconduciendo la denuncia a la citada disposición, para demostrar de qué manera en la sentencia, al establecerse los hechos, se han dejado de respetar los principios básicos que envuelven el juzgamiento de los mismos conforme con la sana crítica. Nada de eso ha hecho el recurrente, quien al precisar la manera en que los vicios que indica se habrían cometido, omite por completo la referencia a la norma citada y a la apreciación probatoria de la sana crítica, lo que hace que el recurso, por esta sola razón, deba ser desestimado.

SEXTO: Que a mayor abundamiento, y revisando las distintas infracciones denunciadas, se concluye que no ha existido vulneración alguna a las reglas reguladoras de la prueba, reconducidas a la san crítica, ni en particular al artículo 1698 del Código Civil, como sería indispensable para que esta Corte pudiera remover los hechos, tal cual han quedado asentados por los jueces del fondo, y en consecuencia tampoco los vicios se traspasan a normas de derecho sustantivas. En efecto, respecto de la denuncia de haberse dado por terminado el contrato por declaración unilateral del arrendatario, ello no es efectivo, por cuanto los falladores dan por probado el hecho de que la misma actora dio por aceptado que el contrato estaba terminado, cuando compareció en un recurso de protección que se ventiló ante la Corte de Apelaciones de Rancagua, lo que lleva desestimar la infracción a los artículos 1545, 1950 y 1997 del Código Civil. Tampoco aparece aceptable estimar que estamos frente a la infracción que se denuncia al artículo 1698 del Código Civil, cuando se dio por acreditado el pago de determinados consumos básicos, pues, en el considerando tercero del fallo de primera instancia se concluye que lo adeudado por estos conceptos es la cantidad de $ 329.430, a partir de una serie de documentos, entre los que destaca una hoja de cálculo firmada por ambas partes, de marzo de 2012, que daba cuenta de esa deuda únicamente por los meses de enero y febrero de ese año. Por último, en relación con la calificación que se ha hecho del galpón y la vivienda ordenados restituir como bienes muebles que podían retirarse sin detrimento de la propiedad arrendada, y por lo mismo que no podía considerarse como mejoras que cedían en beneficio del arrendador, se trata de aspectos que derivan del hecho afirmado por el demandado en su demanda reconvencional, de que se trata de un galpón desarmable instalado por el demandado en el terreno arrendado, y de una vivienda básica, circunstancias fácticas que no fueron contradichas por el actor, y adicionalmente probadas en el juicio. Sin embargo, existen fotografías agregadas al proceso, (fs. 42 y 43), que permiten fundar esa afirmación de la sentencia impugnada. Por ello, esta Corte al dictar una sentencia de reemplazo llegaría a la misma conclusión, tanto en lo fáctico, como en las consecuencias jurídicas que de ello derivan, por lo que el supuesto vicio reclamado, que no es más que una falta de precisión respecto de qué prueba es la que acredita la circunstancia afirmada, no tiene incidencia sustantiva en lo resolutivo de fallo.

SÉPTIMO: Que, en consecuencia, las reflexiones que anteceden conducen, por fuerza, a concluir que la sentencia impugnada por vía de casación en el fondo no ha conculcado, de la manera en que el recurrente pretende, las disposiciones legales citadas en el libelo de casación, razón que hace ineludible que recurso deducido debe ser desestimado.

Y de conformidad, además, a lo dispuesto en los artículos 764 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza sin costas el recurso de casación en el fondo deducido en lo principal de la presentación de fojas 201, contra la sentencia de veintiuno de agosto de dos mil trece, escrita a fojas 200.

Regístrese y devuélvase, conjuntamente con su agregado.

Redacción del Abogado Integrante señor Jorge Baraona G.

Rol N° 9724-2013.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sres. Nibaldo Segura P, Juan Araya E., Guillermo Silva G., Sra. Rosa Maggi D. y Abogado Integrante Sr. Jorge Baraona G.

No firma el Ministro Sr. nombre reservado y el Abogado Integrante Sr. Baraona, no obstante haber concurrido ambos a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por haber cesado en sus funciones el primero y estar ausente el segundo.

Autorizado por la Ministra de fe de esta Corte Suprema.

En Santiago, a cinco de marzo de dos mil catorce, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.