Rentas de arrendamiento

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Santiago,

veintidós de enero de dos mil quince.

Vistos:

Ante el Undécimo Juzgado Civil de Santiago, en autos rol Nº 37.016-2009, don nombre reservado en representación de doña nombre reservado dedujo demanda en juicio sumario especial de término de contrato de arrendamiento por no pago de rentas y cobro de rentas adeudadas en contra de Inversiones Capri Limitada, representada por don nombre reservado y don nombre reservado, y en contra de éste último, en calidad de aval, fiador y codeudor solidario, a fin que sean condenados solidariamente a pagar las rentas, multas pactadas, gastos y servicios insolutos, y lo que se devengue durante la tramitación del juicio y hasta que se efectúe la restitución del inmueble, intereses y reajustes, más indemnización de perjuicios por el incumplimiento del contrato, cuya determinación en especie y monto se deja para el cumplimiento de la sentencia; y a la restitución de la propiedad dentro de tercero día desde que el fallo se encuentre ejecutoriado, con costas. En subsidio, interpuso demanda de desahucio de contrato de arrendamiento.

Los demandados contestaron el libelo a fojas 20, solicitando su rechazo. Entre otras alegaciones, opusieron excepción de falta de legitimidad activa de la demandante, fundada en que la actora no tiene la calidad de dueña del inmueble y no existe contrato de arrendamiento entre las partes. Expresaron que el contrato de arrendamiento celebrado con la sociedad Inversiones Capri Limitada se extinguió en el año 2007 por la causal contemplada en el artículo 1950 N° 3 del Código Civil, celebrándose un nuevo contrato de arrendamiento por la actual dueña del inmueble, sociedad Grupo Castán Limitada, como arrendadora, y la sociedad Aravena Inmobiliaria e Inversiones Limitada, en calidad de arrendataria. En el segundo otrosí, interpusieron demanda reconvencional de indemnización de perjuicios.

A fojas 37, la actora evacuó el traslado de las excepciones opuestas y de la demanda reconvencional, solicitando su rechazo.

El tribunal de primera instancia, mediante fallo de doce de febrero de dos mil trece, que se lee a fojas 79 y siguientes, rechazó tanto la demanda principal como la subsidiaria, sin costas. Asimismo, desestimó la demanda reconvencional.

El tribunal de segunda instancia, conociendo de la apelación deducida por la parte demandante, por fallo de cuatro de marzo de dos mil catorce, escrito a fojas 264, confirmó la sentencia de primer grado.

En contra de esta última decisión, la demandante deduce recurso de casación en el fondo, por haberse incurrido, en su concepto, en infracción de ley que ha influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo, pidiendo que este tribunal la invalide y dicte la de reemplazo que describe.

Se trajeron estos autos en relación.

Considerando:

Primero: Que la parte demandante fundamenta su recurso sosteniendo que los jueces, al confirmar la sentencia de primer grado, rechazando la demanda, infringieron los artículos 19, 22, 23, 1545, 1546, 1950 N° 3 y 1962 del Código Civil, y artículo 6° de la Ley N° 18.101.

En primer término, señala que la falta de aplicación de los artículos 1545 y 1546 del Código Civil, y 6° de la Ley N° 18.101, constituye un error de derecho, puesto que la fuente de la obligación reclamada es un contrato de arrendamiento legalmente celebrado entre las partes, por lo que tiene fuerza obligatoria que no puede ser invalidada, sino por causas legales, y debe cumplirse de buena fe, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1545 y 1546 del Código Civil. En el mismo sentido, afirma que es un hecho de la causa que el contrato celebrado entre las partes con​tinuó vigente hasta que se produjo la restitución del inmueble en el mes de junio de 2010, y que la arrendataria debía pagarle las rentas de arrendamiento, toda vez que el artículo 6° de la Ley N° 18.101 expresa que el arrendatario continuará obligado a pagar las rentas de arrendamiento y los gastos por servicios comunes que sean de su cargo hasta que efectúe la restitución del inmueble, sin distinguir a quién, por lo que debe pagarlos a su contraparte contractual. Señala que no se ne​cesita una cláusula especial en el contrato que otorgue a la arrendadora el derecho a percibir el pago de las rentas de arrendamiento hasta la restitución del inmueble, puesto que aquélla cumplió con su obligación de entregar al arrendatario la cosa arrendada en estado de servir para el fin que fue arrendada, sin turbación o embarazo en el goce de la misma.

En segundo lugar, aduce que la sentencia impugnada aplica erróneamente lo dispuesto en el artículo 1950 N° 3 del Código Civil, pues estima que el arrendamiento expiró por la extinción del derecho del arrendador, sin considerar que de acuerdo con esa disposición el arrendamiento no expira simplemente por ese hecho sino de acuerdo a determinadas reglas, entre las que se encuentra la del artículo 1962, que establece que: "Estarán obligados a respetar el arriendo: 2° Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador, a título one​roso, si el arrendamiento ha sido contraído por escritura pública; excep​tuándose los acreedores hipotecarios". Asevera que las normas sobre terminación del contrato de arrendamiento contenidas en el artículo 1950 del Código Civil, no operan ipso jure; y que el "derecho del arren​dador" que expira es el derecho de propiedad, pero no el derecho personal que emana del contrato, que es la fuente de la obligación correlativa de la demandada. Añade que con esta lógica los jueces del fondo vulneraron las reglas de interpretación contenidas en los artículos 22 y 23 del Código Civil, relativas al contexto y al sentido de la ley, porque cercenaron la norma del artículo 1950 N° 3 del Código Ci​vil, debido a que tomaron sólo la primera parte, olvidándose de la segun​da, esto es, "según las reglas que más adelante se expresarán".

Finaliza desarrollando la influencia que el error de derecho denunciado habría tenido en lo dispositivo del fallo. Al efecto, expresa que de haberse hecho una correcta interpretación de la ley, se habría desechado la excepción opuesta por la demandada y concluido que la de​mandante tenía la titularidad activa para demandar, y que habiéndose restituido el inmueble en el año 2010 sin que se pagaran las rentas de arrendamiento, procedía dar lugar a la demanda y condenar a los demandados al pago de las rentas adeudadas, más in​tereses, multas y costas de la causa.

Segundo: Que la sentencia estableció como hechos de la causa, en lo que interesa al recurso, los siguientes:

a) con fecha 12 de febrero de 2007, por escritura pública, las partes celebraron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble ubicado en domicilio reservado; pactándose una renta mensual equivalente a 108,794 unidades de fomento, en su equivalente en pesos; y un plazo de vigencia de 5 años, renovables por períodos iguales y sucesivos de tres años cada uno, si no mediare manifestación de voluntad en contrario;

b) a la fecha del contrato precitado, la actora era dueña del inmueble objeto del arrendamiento;

c) la demandante, por medio de escritura pública de constitución de la sociedad Grupo Castán Limitada, otorgada con fecha 18 de octubre de 2007, le aportó en dominio el inmueble singularizado en la letra a), practicándose su tradición por inscripción de fojas 65.067 N° 103.836, del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Santiago, del año 2007; y

d) el inmueble arrendado ya fue restituido por la demandada.

Tercero: Que sobre la base de los hechos reseñados precedentemente los sentenciadores del grado estimaron que, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1945, 1938, 1942, 1950 N° 3, 1961 y 1962 del Código Civil, y 7 N° 4 de la Ley N° 18.101, la extinción del derecho del arrendador pone por su sola ocurrencia término al contrato. Al efecto, consideraron que se asentó que la propiedad dada en arrendamiento fue aportada en dominio por la arrendadora a la sociedad Grupo Castán Limitada con fecha 18 de octubre de 2007, y se practicó la tradición mediante la correspondiente inscripción en el mismo año, transfiriéndole con ello el dominio del referido inmueble, fecha en la que se extinguió el derecho de la arrendadora, por hecho o culpa suyo, en los términos a que se refiere el aludido artículo 1961. Además, razonaron que no puede prolongarse en forma unilateral un contrato de arrendamiento que quedó sin efecto por el solo ministerio de la ley, al extinguirse el derecho del arrendador. Agregaron que de acuerdo con lo previsto por los artículos 647 y 648 del Código Civil, los frutos civiles, como son las rentas de arrendamiento, pertenecen al dueño de la cosa; en este caso, Grupo Castán Limitada, desde el mes de octubre de 2007, por lo que el pago de las rentas y gastos comunes y la posterior restitución del inmueble necesariamente habría de realizarse a la sociedad adquirente, aun cuando nunca hubiese contratado con la sociedad demandada. Por último, como consecuencia de lo anotado, determinaron la falta de legitimidad activa de la demandante, en atención a la extinción del derecho de la arrendadora, por la cesión y posterior tradición del inmueble en favor del Grupo Castán Limitada en el mes de octubre de 2007, y por pretenderse mediante el ejercicio de la acción deducida el pago de rentas devengadas con posterioridad a dicha fecha, sus multas, intereses, reajustes y la indemnización de perjuicios derivados de los presuntos incumplimientos.

Por lo anterior, rechazaron la demanda principal de término de contrato de arrendamiento por no pago de rentas y cobro de rentas adeudadas y la subsidiaria de desahucio.

Cuarto: Que, como ha dicho esta Corte con anterioridad, si bien es efectivo que el contrato de arrendamiento expira por la extinción del derecho del arrendador, como establece el artículo 1950 N°3 del Código Civil, el legislador distinguió si esta circunstancia era producto de un hecho ajeno a su voluntad (artículo 1958 del mismo cuerpo legal) -evento en el cual habrá de determinarse su responsabilidad atendiendo a la buena o mala fe con que hubiere contratado- o bien por un hecho o culpa suyo, “como cuando vende la cosa arrendada de que es dueño”, hipótesis en que obliga a indemnizar al arrendatario en todos los casos en que “la persona que le sucede en el derecho no esté obligada a respetar el arriendo” (artículo 1961 del Código Civil). En otros términos, si el causahabiente del arrendador no está obligado a respetar el arriendo, el arrendatario tiene derecho a indemnización de perjuicios, pero si lo está, como el contrato subsiste, el arrendatario no tiene derecho a cobrar perjuicios.

En realidad, la regla general es que el sucesor del arrendador no está obligado a respetar el arriendo que hubiere celebrado su antecesor en el dominio y la razón es simple: por el efecto relativo de los contratos a él dicha convención no lo obliga, y claramente se está en presencia de un derecho personal que grava a la propiedad y no un derecho real, como sería un usufructo, por ejemplo.

En esa línea de razonamiento, el artículo 1962 del Código Civil establece las situaciones excepcionales en que la persona a quien se le ha transferido el derecho del arrendador está obligada a respetar el arriendo, una de las cuales es la que señala el numeral 2°, que se aplica al caso de autos, esto es, cuando la propiedad ha sido transferida a título oneroso y el arrendamiento hubiere sido constituido por escritura pública, exceptuándose los acreedores hipotecarios, que requieren además, según prescribe el numeral 3°, de la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.

Lo anterior significa que, en la situación antes descrita, esto es, cuando se transfiere la propiedad a título oneroso y el arrendamiento consta de escritura pública, opera un efecto diferente o especial en relación a lo dispuesto en el artículo 1950 N°3 del mismo cuerpo legal, sobre la extinción del arriendo, y es que el contrato, como debe ser respetado, mantiene su vigencia y es el nuevo dueño el que, sustituyendo a su antecesor en el dominio, habrá de ejercer los mismos derechos y obligaciones que éste había contraído con su arrendatario. Uno de los efectos principales, ciertamente, será el derecho a percibir las rentas de arrendamiento, como contraprestación a su obligación de dar el goce de la cosa al arrendatario, en conformidad a la definición del contrato contenida en el artículo 1915 del Código Civil, según el cual, en el arrendamiento ambas partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de la cosa, y la otra a pagar por este goce, un precio determinado. Técnicamente, dicho canon o renta de arrendamiento es un fruto civil y como tal, pertenece al dueño de la cosa de que proviene (artículos 647 y 648 del Código Civil), fundamento jurídico que en definitiva subyace a la obligación emanada del contrato en análisis.

Quinto: Que se equivoca la recurrente, en consecuencia, cuando pretende que el fallo habría infringido los preceptos legales citados basado en que su parte continuó siendo la arrendadora de la demandada de autos y, por lo tanto, la obligación legal y contractual de esta última era pagar la renta de arrendamiento a la primitiva dueña, con quien celebró originariamente el contrato de arriendo. Dicho está, que la transferencia del dominio en las condiciones anotadas ha operado el efecto dispuesto en el artículo 1962 N°2 del Código Civil, que obliga al nuevo dueño a respetar el arriendo, sustituyéndose en la persona del arrendador, por lo que la tesis sostenida por la recurrente, quien a la fecha no es titular de ningún derecho sobre la cosa arrendada, en orden a mantener la vinculación con la arrendataria, resulta errónea y debe ser desestimada.

Sexto: Que por otra parte, el artículo 1916 del Código Civil, a propósito de las cosas que son susceptibles de dar en arrendamiento, señala en su inciso segundo que “puede arrendarse aún la cosa ajena”. El sentido de esa norma se refiere a que en ese caso -anómalo por cierto- en que se da en arriendo una cosa ajena, que no le pertenece a quien la entrega en arriendo, el contrato es válido y, bajo esa perspectiva, el arrendatario tiene una acción de evicción incluso en contra del arrendador, pero todo ello, desde luego, sin perjuicio de los derechos del dueño. En la especie, no existe arrendamiento de cosa ajena, desde que por el solo ministerio de la ley, al transferirse el dominio de la cosa arrendada a un tercero -en las condiciones previstas en el citado artículo 1962 N°2 del Código Civil- el nuevo dueño sustituye al antiguo arrendador, por lo que no se da la hipótesis de que éste persista en el arrendamiento; simplemente salió del contrato.

Séptimo: Que, aun cuando las reflexiones anteriores se han dirigido a establecer cuál es el sentido y alcance del artículo 1962 N°2 del Código Civil, a propósito de lo cual se han hecho las consideraciones del caso sobre el artículo 1950 N°3 del mismo cuerpo legal, quedan todavía algunas cuestiones que el recurrente acota al denunciar la infracción de esas normas y de los artículos 1545 y 1546 del Código Civil y 6° de la Ley N° 18.101, que se pueden resumir en que el término del contrato de arrendamiento por extinción del derecho del arrendador no opera de pleno derecho, y por otra, que el contrato celebrado entre las partes con​tinuó vigente hasta la restitución del inmueble en el mes de junio de 2010, y que de acuerdo al artículo 6° de la Ley N° 18.101 la arrendataria continúa obligada a pagar las rentas de arrendamiento y los gastos por servicios comunes hasta esa data, a su contraparte contractual.

Sobre lo primero, el término del arrendamiento por la extinción del derecho del arrendador -que, como se ha dicho, en este caso opera de un modo diferente, ya que el nuevo dueño debe respetarlo- se produce de pleno derecho y una demostración de ello se encuentra en la ley 18.101, en su artículo 7°, al establecer entre los juicios que se ventilan conforme a esas normas, el de “restitución por extinción del derecho del arrendador”. Vale decir, lo que se solicita al juez es que ordene la restitución de la cosa arrendada, basado en que operó la extinción del derecho del arrendador, lo que supone que no es previa la declaración de término del arrendamiento, sino solo su constatación.

En lo que atañe al segundo punto, tampoco resulta de las normas denunciadas. Como se dijo en el considerando cuarto, cuando se transfiere la propiedad a título oneroso y el arrendamiento consta de escritura pública, el contrato mantiene su vigencia y es el nuevo dueño el que, sustituyendo a su antecesor en el dominio, habrá de ejercer los mismos derechos y obligaciones que éste había contraído con su arrendatario, entre otros, percibir las rentas de arrendamiento, como contraprestación a su obligación de dar el goce de la cosa al arrendatario.

Además, la demandada tuvo oportuno conocimiento que la propiedad arrendada había cambiado de dueño, porque así se desprende de las copias del contrato de arrendamiento celebrado entre Grupo Castán Limitada y Aravena Inmobiliaria e Inversiones Limitada, por escritura pública de 17 de junio de 2010, y del contrato de compraventa de establecimiento comercial de Inversiones Capri Limitada a Aravena Inmobiliaria e Inversiones Limitada, otorgado por escritura pública de 18 de junio de 2010.

Octavo: Que, las consideraciones precedentes conducen a desestimar los yerros denunciados, atendido que los jueces del fondo han aplicado correctamente el derecho, por lo que el recurso de casación en el fondo examinado no puede prosperar y deberá ser desestimado.

Por estas consideraciones y visto, además, lo dispuesto en los artículos 764, 765, 767, 772 y 783 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza, sin costas, el recurso de casación en el fondo deducido por la demandante a fojas 265, contra la sentencia de cuatro de marzo del año dos mil catorce, que se lee a fojas 264.

Redacción a cargo del Abogado Integrante señor Ricardo Peralta Valenzuela.

Regístrese y devuélvase con sus documentos.

N° 9.578-2014.

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Ricardo Blanco H., señora Andrea Muñoz S., señor Carlos Cerda F., y los Abogados Integrantes señores Ricardo Peralta V. y Arturo Prado P. No firma el señor Peralta, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por encontrarse ausente. Santiago, veintidós de enero de dos mil quince.

Autoriza la Ministra de Fe de la Excma. Corte Suprema.

En Santiago, a veintidós de enero de dos mil quince, notifiqué en Secretaria por el Estado Diario la resolución precedente.