Buena fe

Santiago, veinticuatro de septiembre de dos mil diecinueve.

VISTO:

En estos autos Rol C-1807-2015, seguidos ante el Primer Juzgado de Letras de Quilpué, juicio ordinario de reivindicación, caratulados “Sociedad Agrícola Campo Verde Limitada”, el juez titular de dicho tribunal, por sentencia escrita a fojas 314 y siguientes, de veinticinco de agosto de dos mil diecisiete, acogió la demanda principal reivindicatoria, condenando a los demandados a restituir dentro de décimo día la franja sur del inmueble inscrito a fs. 2250 Nº 1830 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Quilpué, que corresponde al lote 1-A del plano archivado con el Nº 263 en el Registro de Documentos del año 2014 del referido Conservador; acogió la excepción de prescripción opuesta por el demandado reconvencional y rechazó en todas sus partes la demanda reconvencional de cumplimiento de contrato y laudo arbitral.

La demandada principal apeló de dicho fallo y una Sala de la Corte de Apelaciones de Valparaíso, por resolución de veintidós de febrero de dos mil dieciocho, escrita a fojas 383 y 383 vta., lo confirmó.

En contra de esta última decisión la parte demandada deduce recursos de casación en la forma y en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

CONSIDERANDO:

I.- En cuanto al recurso de casación en la forma.

PRIMERO: Que la demandada funda su recurso de invalidación formal en la causal prevista en el artículo 768 N° 3 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido acordado el fallo “con la concurrencia de jueces que no asistieron a la vista de la causa, y viceversa”. Sostiene que la sentencia recurrida solo fue pronunciada por el ministro Pablo Droppelmann Cuneo, como redactor, y por el abogado integrante Alberto Balbontín Retamales, quienes son los únicos que la suscriben, pese a que en la vista de la causa, que tuvo lugar el 19 de enero de 2018, la Sala estuvo presidida por el ministro Max Cancino Cancino, quién no aparece rubricando el fallo dictado con fecha 22 de febrero de 2018. Infringe con ello la norma del artículo 85 inciso 4º del Código Orgánico de Tribunales conforme a la cual, aprobada la redacción, se firmará la sentencia por todos los miembros del tribunal que hayan concurrido al acuerdo. Y no se dejó constancia en autos si el ministro faltante estaba imposibilitado de concurrir a la firma por cualquier circunstancia.

Agrega que al omitir el pronunciamiento de uno de los integrantes de de la Sala del tribunal de alzada que conoció del recurso de apelación se ha incurrido en un vicio procesal de tal gravedad que resulta insubsanable, por lo que sólo cabe anular la sentencia y disponer una nueva vista de la causa por una Sala integrada por ministros no inhabilitados.

SEGUNDO: Que la causal de casación en la forma consagrada en el artículo 768 Nº 3 contempla cuatro situaciones, diversas entre sí: a) que la sentencia haya sido acordada por menor número de votos que el requerido por la ley; b) que la sentencia haya sido pronunciada por menor número de jueces que el requerido por la ley; c) que la sentencia haya sido pronunciada con la concurrencia de jueces que no asistieron a la vista de la causa; y d) que la sentencia haya sido pronunciada sin la concurrencia de todos los jueces que asistieron a la vista de la causa.

Pues bien, del enunciado del recurso pareciera desprenderse que la hipótesis invocada por el recurrente es que el fallo habría sido acordado sin la concurrencia de uno de los jueces que estuvo en la vista de la causa; sin perjuicio que en el desarrollo de la causal el recurrente parece confundir el acuerdo de la decisión con el pronunciamiento del fallo. Así, al examinar el texto del arbitrio de nulidad formal surge una disconformidad entre la causal legal invocada y las circunstancias fácticas en que se sustenta.

TERCERO: Que el artículo 764 del Código de Enjuiciamiento Civil dispone que el recurso de casación se concede para invalidar una sentencia en los casos explícitamente señalados por la ley. De ello se sigue que es uno extraordinario, de derecho estricto, que sólo procede en virtud de norma expresa, respecto de determinadas resoluciones y por las causales taxativamente contempladas en la ley. Así, el legislador ha dibujado con estrechos contornos el margen de procedencia de este recurso anulatorio, afirmación que resulta especialmente cierta en materia de nulidad adjetiva, la cual debe ser fundada precisamente –necesaria y únicamente- en alguna de las hipótesis contempladas en el artículo 768 del Código de Procedimiento Civil. En tal virtud, la anomalía constatada en el motivo precedente resultaría suficiente para rechazar el recurso de nulidad formal, sin perjuicio de lo cual se analizarán igualmente las inobservancias denunciadas.

CUARTO: Que, en lo que toca a haber sido acordado el fallo sin la concurrencia de todos los jueces que estuvieron presentes en la vista de la causa, tal aserto no resulta ser efectivo, pues de la certificación de doce de febrero de dos mil dieciocho se observa que la causa quedó en estado de acuerdo ante los mismos ministros y abogado integrante que estuvieron presentes en su vista, acaecida el diecinueve de enero de dos mil dieciocho, misma fecha en que quedó en estudio conforme a la facultad establecida en el artículo 82 del Código Orgánico de Tribunales. Por otra parte, si bien el fallo dictado el día veintidós de febrero de dos mil dieciocho sólo aparece firmado electrónicamente por el ministro Droppelmann y el abogado integrante Balbontín, tal circunstancia no es una que acarree la nulidad del fallo, pues tal como lo dispone el artículo 169 del Código de Procedimiento Civil, en su inciso segundo, “Cuando después de acordada una resolución y siendo varios los jueces se imposibilite alguno de ellos para firmarla, bastará que se exprese esta circunstancia en el mismo fallo”; en el presente caso, si bien no se dejó constancia de tal evento en el mismo texto de la resolución, se encuentra debidamente certificado en el expediente, a posteriori, que el día de dictación del fallo el ministro Cancino, cuya rúbrica extraña el recurrente, se encontraba ausente, por encontrándose haciendo uso de feriado legal, e imposibilitado por tanto de firmar.

QUINTO: Que conforme a lo expresado, no se configura el yerro procesal denunciado por el recurrente, lo que justifica desestimar el presente arbitrio.

II.- En cuanto al recurso de casación en el fondo.

SEXTO: Que los demandados principales y demandantes reconvencionales sustentan su recurso de casación en el fondo, en primer término, en la infracción de los artículos 1545, 1548, 1560 a 1566 y 1489 del Código Civil, por cuanto los sentenciadores debieron aplicar la normativa que obligaba a la sociedad demandada reconvencional y actora principal, de acuerdo al contrato de modificación de la Sociedad Agrícola Campo Verde Ltda. y al laudo arbitral de 23 de febrero de 2004, a ceder a los demandantes reconvencionales la mitad de los derechos sobre el predio que se adjudicó mediante la escritura de 7 de mayo de 2015.

Explica que la Sociedad Agrícola Campo Verde Ltda. se constituyó por dos grupos familiares de pequeños comerciantes, las familias Díaz y Núñez, con la única finalidad de adquirir un lote de terreno que vendía la sociedad Ferrand Ltda.; y como la vendedora no disponía en esa época de la autorización de subdivisión en los cinco lotes que ofrecía, lo que vendía eran derechos, de modo que cuando se obtuviera la autorización se iban a enajenar los lotes propiamente tales, según el proyecto existente, autorizándose a Campo Verde a ocupar de inmediato la porción de terreno en que se radicaría ese 17% de derechos adquiridos, por lo que sus socios pasaron a instalar sus puestos de frutas y verduras, dividiendo las familias Núñez y Díaz la porción de terreno en dos partes, a la espera de que se pudieran consolidar los derechos en una escritura de adjudicación, previa aprobación del plano de subdivisión, lo que ocurrió recién el 10 de abril de 2013, permaneciendo indivisos desde 1995 hasta 2015. Sin embargo, con fecha 23 de febrero de 2004 se suscribió, en el marco de un juicio arbitral, un contrato de modificación de la Sociedad Agrícola Campo Verde Ltda., en virtud del cual se retiraron los socios de la familia Díaz, a quienes se les adjudicó un 8,5% de los derechos adquiridos a Ferrand y Compañía, es decir, la mitad de los derechos adquiridos en común sobre el predio ya referido, contrato en cuyas cláusulas se estableció el derecho de la familia Díaz a ocupar el predio y una vez obtenida la escritura de adjudicación, de hacerse dueños de la mitad del predio adjudicado, equivalente al 8,5% de los derechos que adquirieron en conjunto el año 1995, según se desprende de las cláusulas quinta, sexta y séptima del referido contrato.

Especifica que en la referida cláusula sexta se estipuló que “con motivo de esta modificación de la sociedad, esta mantendrá la titularidad del 8,5% de los derechos sobre la propiedad y el 8,5% restante quedará radicado en la proporción que le corresponde a los otros comparecientes, vale decir, en nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado y nombre reservado” y entiende que la única forma de dar valor a esta cláusula, aplicando los artículos 1545 y 1560 del Código Civil, es asumir que cobra vigencia en la futura subdivisión del predio mayor, la que tuvo lugar recién el 7 de mayo de 2015, surgiendo el derecho de los demandantes reconvencionales de exigir, al momento de la adjudicación, que se respete ese 8,5% y la obligación correlativa de la misma sociedad, de cumplir esa obligación y realizar las actuaciones y actos jurídicos necesarios para permitirlo.

En este orden de ideas, afirma que yerran los jueces al señalar que la obligación de ceder el 8,5 % de los derechos nació el año 2004, puesto que su cumplimiento no se pudo requerir sino hasta el 2015, por lo que procedía acoger la acción de cumplimiento forzado de contrato, con indemnización de perjuicios, contemplada en el artículo 1489 Código Civil. Y al no hacerlo, se ha quebrantado dicho precepto.

Se infringe también el artículo 1548, por falta de aplicación, por cuanto la Sociedad Campo Verde Limitada tiene la obligación de dar la parte del predio que corresponde a los demandantes reconvencionales, y la de conservarla hasta el cumplimiento de la obligación de que se trata.

En un segundo capítulo, reclama la infracción del artículo 1560 del Código Civil, afirmando que la interpretación precedentemente efectuada respecto de la escritura de modificación social y laudo arbitral de 23 de febrero de 2004 es la única que puede ser aceptada bajo el principio de buena fe contractual.

Refiere que la demandante principal atenta flagrantemente contra la buena fe al pretender quedarse con la totalidad del predio en litigio, desconociendo la obligación de transferir la mitad de los derechos a sus ex socios, adquirida mediante el contrato celebrado el año 2004, en el que quedó minuciosamente detallada la porción de terreno que ocuparía cada parte y la fórmula para la administración del mismo y la posterior cesión de los derechos que a cada una de las partes correspondía, ya que la Sociedad Agrícola Campo Verde quedó ocupando materialmente sólo 8,5% de los derechos y los demandados principales, el 8,5% restante, a la espera de la escritura de adjudicación del predio mayor.

En un último capítulo, la recurrente sostiene que se han infringido los artículos 2514 y 2515 del Código Civil al decidir que la obligación de la Sociedad Agrícola Campo Verde Limitada, establecida por la escritura pública de 23 de febrero de 2004, de ceder la mitad del predio se agotaba al permitir su ocupación y, por ende, que tal obligación se encontraría prescrita, pese a que la transferencia de derechos acordada en dicha escritura se hizo sujeta a la condición de que se obtuviera más adelante, en una fecha no precisada, la adjudicación del predio, equivalente al 17% que las partes reconocían expresamente que estaba pendiente, condición que se cumplió recién el día 7 de mayo de 2015, cuando Agrícola Campo Verde Limitada concurrió a suscribir la escritura de adjudicación con Ferrand y Compañía Limitada, junto a los demás comuneros, de modo que a partir de ese momento surgió la obligación de ceder a su parte la mitad del predio. Por ende, al momento de ejercer la acción de cumplimiento forzado de contrato, no había transcurrido el lapso liberatorio de 5 años contemplado en el artículo 2515 del Código Civil, y debió rechazarse la excepción de prescripción opuesta de contrario.

Pide, en definitiva, que se acoja el recurso, se invalide la sentencia recurrida y se dicte un fallo de reemplazo que rechace la demanda principal de reivindicación y acoja la reconvencional de cumplimiento de contrato, con costas.

SÉPTIMO: Que para la adecuada resolución del arbitrio anulatorio, es necesario considerar los siguientes antecedentes que constan en el proceso:

a.- A fojas 2 comparece nombre reservado, en representación de Sociedad Agrícola Campo Verde Limitada, y deduce demanda de reivindicación en contra de nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado y de la Sociedad Inmobiliaria nombre reservado e Hijos Limitada, señalando que su representada es dueña de un inmueble ubicado en la ciudad de Quilpué, inscrito a fojas 2250, Nº 1830 del Registro de Propiedad del año 2015 del Conservador de Bienes Raíces de esa ciudad, que corresponde al lote 1-A del plano archivado con el Nº 263 en el Registro de Documentos del año 2014 del Conservador de Bienes Raíces de Quilpué, con una superficie aproximada de 1.231, 87 metros cuadrados, que adquirió por adjudicación que se le hizo en la liquidación de comunidad que integraba conjuntamente con otras tres sociedades, según consta de escritura pública de fecha 7 de mayo de 2015.

Relata que la Sociedad Agrícola Campo Verde se constituyó en el año 1993 y los cuatro demandados formaban parte de ella hasta 23 febrero 2004, oportunidad en que mediante escritura pública de modificación de la referida sociedad éstos se retiraron. Sin embargo, los demandados, pese a no tener ningún título o derecho, actualmente ocupan una porción del terreno de propiedad de sociedad, pegada al deslinde sur del predio, que tiene una superficie aproximada de 665 metros cuadrados y se extiende desde el pasillo central para uso público que separa las pilastras existentes en el predio, hasta el deslinde sur que colinda con lote 2-A del referido plano de subdivisión, poseyendo materialmente el retazo por sí y a través de la sociedad nombre reservado.

b.- A fojas 90, los demandados contestaron la demanda, solicitando su rechazo con costas.

Afirman que en el año 1995, cuando formaban parte de la sociedad demandante, se decidió comprar el predio en disputa a la Sociedad Comercial Ferrand y Cía Ltda., pero lo adquirido fue el 17% de los derechos de que la parte compradora era titular en un inmueble de mayor extensión, derechos que fueron debidamente inscritos. La vendedora además enajenó derechos a otras sociedades, reservando para sí un 9% del total del predio, que contaba con un plano de subdivisión en base a los cuales distribuyó los porcentajes de terreno, haciendo entrega material de la porción o superficie de terreno que a cada adquirente le correspondería una vez aprobada la subdivisión, en donde funcionaba y continúa operando la Feria El Belloto. A su vez, los socios de Agrícola Campo Verde hicieron su propia subdivisión de su parte del predio, instalándose de común acuerdo cada uno de los socios con sus puestos de venta y bodegas, a la espera que se aprobara la subdivisión, lo que ocurrió recién el año 2015.

Previo a tal evento, los socios de Agrícola Campo Verde iniciaron un juicio arbitral por desavenencias que surgieron entre ellos, el cual terminó por avenimiento en virtud del cual se modificó la sociedad y se retiró la familia Díaz, acordando que del 17% de derechos sobre el predio, la proporción que pertenece a la sociedad demandante se reduce a 8,5% y los socios que se retiran serán co-dueños en el porcentaje que les corresponde, manteniendo cada uno de ellos 2,125%, lo que totaliza para la familia Díaz un 8,5% que es la superficie que ocupan en la actualidad, ya que además acordaron formar dos comunidades y que cada familia seguiría manteniendo sus espacios.

Por ende el derecho de los demandados a ocupar el terreno nace del avenimiento y contrato de modificación de sociedad.

c.- La demandada además interpuso demanda reconvencional de cumplimiento de contrato, solicitando se ordene a la demandada reconvencional cumplir con la obligación estipulada en la cláusula quinta de la escritura pública del contrato de modificación de sociedad celebrado el 23 de febrero de 2004, consistente en ceder el 50% de los derechos sobre el inmueble que le fue adjudicado por escritura pública de fecha 7 de mayo de 2015, correspondiente al Lote 1 A del plano archivado con el Nº 263 en el Registro de Documentos del año 2014 del Conservador de Bienes Raíces de Quilpué.

d.- Contestando la demanda reconvencional de cumplimiento de contrato, la demandada reconvencional opuso, entre otras defensas, la excepción de prescripción extintiva, arguyendo que el contrato que se invoca como fuente de la supuesta obligación es de fecha 23 de febrero de 2004 y no daría cuenta de una obligación sujeta a modalidad, por ende, de existir, estaría prescrita.

e.- Evacuando el traslado en lo relativo a la excepción de prescripción liberatoria, la demandante reconvencional adujo que la obligación de extender la escritura pública para conferir el dominio sobre la porción del inmueble establecida en el contrato de modificación de sociedad sólo pudo surgir el 7 de mayo de 2015, cuando la Sociedad Agrícola Campo Verde Limitada se adjudicó el dominio sobre el referido predio.

OCTAVO: Que, en lo que atañe al arbitrio de nulidad ya reseñado, la sentencia de primer grado, reproducida y confirmada en la alzada, dejó asentados como hechos de la causa los siguientes:

1.- Con fecha 27 de abril de 1993, se constituyó la sociedad Agrícola Campo Verde Limitada, dentro de cuyos socios se encontraban los demandados nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, y nombre reservado.

2.- La Sociedad Agrícola Campo Verde Limitada, mediante compraventa efectuada a Sociedad Comercial Ferrand y Compañía Limitada con fecha 5 de mayo de 1995, e inscrita a fojas 1717 N° 1763 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Quilpué del año 1996, adquirió el 17 % de los derechos sobre el Lote dos del plano de subdivisión archivado bajo el N° 561 del Registro de Documentos del año 1992.

3.- El predio señalado en el número anterior fue subdividido, a su vez, en los lotes 1A, 2A, 3A, 4A y 5A, según da cuenta la subinscripción marginal del mismo documento y el plano que rola a fojas 170, archivado con el N° 263 del Registro de Documentos del año 2014. El lote 1A resultante de la subdivisión, que tiene una superficie aproximada de 1231,87 metros cuadrados, encerrados dentro del polígono L-M-J-K-L, fue adquirido por la demandante Sociedad Agrícola Campo Verde Limitada por adjudicación que se le hizo en la liquidación de la comunidad formada por la adjudicataria y otros comuneros, de acuerdo a la inscripción de dominio agregada a fojas 157 de autos, y que rola a fojas 2250 N°1830 del Registro de Propiedad del año 2015 del Conservador de Bienes Raíces de Quilpué, y sus deslindes son: Al Norte, en 35 metros con lote 1; al sur, en 35 metros con lote 2A del plano de subdivisión; al oriente, en 36,05 metros con pasaje Olga; y al poniente, en 38 metros con lote 5A del plano de subdivisión.

4.- Con fecha 9 de enero de 2004, los demandados nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado y nombre reservado, suscriben la escritura de constitución de la Sociedad Inmobiliaria nombre reservado e Hijos Limitada.

5.- Con fecha 23 de febrero de 2004, se suscribió por las partes una modificación de la sociedad comercial de responsabilidad limitada “Agrícola Campo Verde Limitada”, retirándose de dicha sociedad los socios don nombre reservado, don nombre reservado, doña nombre reservado, y don nombre reservado. La cláusula cuarta de la referida escritura dispone que: “En relación a la partición de bienes sociales, que le corresponde a cada socio, se hace de la siguiente manera: … B. Inmueble: La Sociedad es dueña de derechos equivalente a un 17% sobre una propiedad Raíz, ubicada en Quilpué, lugar denominado El Sauce, correspondiente al Lote 2 del plano de subdivisión archivado bajo el N° 561 del Registro de documentos del año 1992, el que se encuentra inscrito a fojas 1717 N° 1763 del Registro de Propiedades del Conservador de Bienes Raíces de Quilpué, del año 1996. El 17 % señalado equivale aproximadamente a 1.300 metros cuadrados.”. A su vez, la cláusula quinta dispone: “Según esta modificación de la sociedad, mediante el retiro de los cuatro socios ya indicados, el 17% de los derechos que le correspondían sobre la propiedad individualizada en la cláusula anterior se reducirán a un 8,5% (equivalente a 650 metros cuadrados de superficie aproximadamente) y, a su vez, a cada uno de los socios restantes debido a su retiro de la sociedad, será co-dueño de derechos en la misma propiedad, en el porcentaje que le corresponde, vale decir, tendrán una participación del 2,125% de los derechos sobre la propiedad ya individualizada, los que equivalen aproximadamente a 162,5 metros cuadrados de superficie para cada uno”. Por otra parte, la cláusula décima de dicha escritura facultó al portador de copia autorizada para efectuar las respectivas anotaciones, inscripciones y subinscripciones que fueran procedentes en el Conservador de Bienes Raíces, las que no se practicaron.

NOVENO: Que sobre la base de los hechos referidos precedentemente los jueces dieron por concurrentes los presupuestos de la acción principal deducida, razonando, en lo que resulta pertinente al presente recurso, que si bien la modificación estatutaria a la que se alude en el numeral quinto del motivo precedente constituye una convención que es ley para las partes al tenor de lo dispuesto en el artículo 1545 del Código Civil, y que en virtud de ella la sociedad demandante cede el 50% de los derechos que le corresponden sobre el Lote dos ya referido (equivalentes al 17%) a los demandados de autos don nombre reservado, doña nombre reservado y don nombre reservado y don nombre reservado, ambos nombre reservado, dicha cesión no fue inscrita en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces correspondiente, de forma tal que dicha modificación social de Agrícola Campo Verde Limitada, constituye sólo un título o antecedente jurídico que los habilita para adquirir el derecho real de dominio que se pretende invocar y para hacer exigible su cumplimiento al cedente, pero en ningún caso constituye por sí sola una inscripción, prueba, ni garantía de la posesión alegada por los demandados.

En este punto, la Corte de Apelaciones agrega que el derecho de los demandados sobre la propiedad sustento de la demanda, que emana de la Modificación de la Sociedad Comercial de Responsabilidad Limitada Agrícola Campo Verde Limitada, de 23 de febrero de 2004, tiene la naturaleza de inmueble, por recaer sobre un bien raíz, y de conformidad con lo dispuesto en los artículos 686 y 687 del Código Civil y 52 Nº 1 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, la tradición de los derechos cedidos en la mencionada escritura, por tratarse de una cuota sobre cosa singular inmueble, debió hacerse mediante la inscripción de la cesión en el respectivo Registro de Propiedad, lo que no se hizo, debiendo tenerse presente que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 724 del Código Civil, si la cosa es de aquellas cuya tradición deba hacerse por inscripción en el Registro del Conservador, nadie podrá adquirir la posesión de ella sino por este medio.

En lo tocante a la acción reconvencional de cumplimiento forzado de contrato, la sentencia da por acreditada la existencia de la fuente de la obligación en la modificación estatutaria de 23 de febrero de 2004, empero, acoge la excepción de prescripción extintiva opuesta por la contraria, razonando que de la lectura de su cláusula quinta es posible concluir que la convención no se encuentra sujeta a ninguna modalidad en los términos del artículo 1444 del Código Civil, las que, al ser excepcionales, deben encontrarse por regla general expresamente estipuladas por las partes en el contrato, de manera tal, que de no existir, debe cumplirse pura y simplemente al momento de suscribirse la convención y no el día 7 de mayo de 2015, como lo pretende la demandante reconvencional, fecha en la cual la demandada se adjudicó el inmueble de marras, por cuanto dicha interpretación escapa de lo pactado en la escritura modificatoria tantas veces mencionada. Concluye entonces que desde la celebración del contrato, ocurrida el 23 de febrero de 2004, a la época de la notificación de la demanda al último de los demandados, hecho verificado el 9 de septiembre de 2015, ya había trascurrido con creces el lapso considerado en el recién citado artículo 2515 del código sustantivo, de modo que la acción destinada a reclamar el cumplimiento de la obligación se ha extinguido.

DÉCIMO: Que emprendiendo ya el análisis del recurso de casación sustantiva, cabe hacerse cargo primeramente de lo relativo al incumplimiento de la obligación de la Sociedad Agrícola Campo Verde Limitada de ceder a los demandados principales y demandantes reconvencionales la mitad del predio que se adjudicó con fecha 7 de mayo de 2015, que el recurrente asila en las cláusulas quinta y sexta del contrato de modificación de la sociedad demandante de fecha 23 de febrero de 2004, las que para mayor claridad resulta útil transcribir:

“Quinto: Según esta modificación de la sociedad, mediante el retiro de los cuatro socios ya indicados, el 17% de los derechos que le correspondían sobre la propiedad individualizada en la cláusula anterior se reducirán a un 8,5% (equivalente a 650 metros cuadrados de superficie aproximadamente) y, a su vez, a cada uno de los socios restantes debido a su retiro de la sociedad, será co-dueño de derechos en la misma propiedad, en el porcentaje que le corresponde, vale decir, tendrán una participación del 2,125% de los derechos sobre la propiedad ya individualizada, los que equivalen aproximadamente a 162,5 metros cuadrados de superficie para cada uno.”

“Sexto: Administración: El 17% de los derechos sobre la propiedad individualizada en la cláusula cuarta forma parte de un terreno mayor, en consecuencia, actualmente la sociedad es parte de una comunidad mayor. En esa virtud, existe una formalidad convenida por escritura pública para administrar y usar la propiedad. En este sentido cada comunero ocupa la parte de terreno que le corresponde en el evento que existiera una subdivisión territorial. Así la Sociedad Agrícola Campo Verde está ocupando la superficie de 1300 metros cuadrados que a futuro adquirirá, en propiedad, al momento de su adjudicación. Durante años la Sociedad Agrícola Campo Verde, dueña de los derechos sobre el 17% de la propiedad total, ha ejercido el uso de la mencionada superficie de terreno. Con motivo de esta modificación de la sociedad, ésta mantendrá la titularidad del 8,5% de los derechos sobre la propiedad y el 8,5% restante quedará radicado, en la proporción que le corresponde, en los otros comparecientes, vale decir, en nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado y nombre reservado.”

DÉCIMO PRIMERO: Que de la lectura de las estipulaciones recién transcritas, es posible constatar, coincidiendo con la apreciación hecha por los jueces de primera instancia, que en el contrato de modificación tantas veces aludido los socios acordaron la transferencia de la mitad de los derechos que ostentaban sobre el bien inmueble objeto de la acción principal a los socios salientes, demandados en estos autos, quienes, de acuerdo a lo señalado en la cláusula quinta, se harían dueños, cada uno de ellos, de un 2,125% de los derechos sobre la propiedad. En otras palabras, en la convención se estipuló la cesión de una parte alícuota de una cosa singular, recayendo el derecho cuotativo de los comuneros –la sociedad y los socios salientes- sobre un bien inmueble.

DÉCIMO SEGUNDO: Que, entonces, de manera preliminar, resulta útil efectuar algunas consideraciones sobre la cuota en un bien singular, a fin de establecer si la decisión censurada se ajusta a la correcta interpretación y aplicación de las normas legales que lo regulan.

La doctrina nacional afirma que el Código Civil chileno adopta, fundamentalmente, la teoría romana para explicar la naturaleza jurídica de la comunidad, la que considera una modalidad del dominio, en la cual cada comunero tiene una cuota-parte en la cosa común y, además, tiene derecho a la cosa en su totalidad. La cuota que pertenece a cada comunero es abstracta o ideal puesto que la cosa no está dividida materialmente, sólo se concibe intelectualmente. Así, por ejemplo, el profesor Victorio Pescio comenta que “Nuestro Código, en particular, está inspirado también en el tipo romano de comunidad, cuyas normas sigue fielmente, salvo en un aspecto que, sin embargo, es fundamental: en lo tocante al efecto declarativo de la división de la comunidad y cuyas consecuencias, de vasto alcance, se señalan en los Arts. 718, 1344 y 2417. En el Derecho Romano tenía, en cambio, efecto traslaticio, y se la consideraba como una enajenación. La innovación penetró en nuestro Código como en varios otros, a través, del Código Napoleón y su origen se remonta al antiguo derecho francés” (Victorio Pescio, Manual de Derecho Civil, De la Copropiedad, De la Propiedad Horizontal y de la Posesión”, Tomo IV, Editorial Jurídica de Chile, 1978, Pág. 22-23).

Los comuneros en la cosa común se precisan, entonces, a través de la noción de cuota o cuota-parte. Es la porción ideal, determinada o determinable, que cada comunero tiene en el objeto de la comunidad. Estas cuotas pueden ser iguales o desiguales y se expresan, generalmente, en fracciones o porcentajes (un tercio, un cuarto, veinte por ciento, etc.). Ello implica que el comunero puede disponer libremente de su cuota por actos entre vivos o por causa de muerte; puede reivindicarla y también hipotecarla.

El autor Enrique Silva Segura, en su obra “Acciones, Actos y Contratos sobre Cuota”, expone que la cuota de un comunero en una indivisión sobre cosa singular, es una fracción del derecho de dominio sobre una parte indivisa de la cosa, parte que se extiende aún a los átomos de ésta, y agrega que será mueble o inmueble, según lo sea la cosa indivisa sobre que recaiga, reiterando que el comunero es dueño de su cuota y, por consiguiente, puede enajenarla o gravarla.

En la obra “Tratado de los Derechos Reales, Bienes”, Tomo I, Sexta Edición, Editorial Jurídica de Chile, de Arturo Alessandri, nombre reservado y nombre reservado, en la página 112, se señala: “Cada propietario es considerado dueño individual y exclusivo de su cuota-parte. Puede, en consecuencia, disponer de ella libremente (transmitirla, venderla, hipotecarla), sin necesidad de consentimiento de los otros comuneros (Código Civil, artículos 1812 y 1320)”. En esta materia, Victorio Pescio, siguiendo y citando al tratadista Alessandri Rodríguez, afirma, en igual sentido, que “la venta de una cuota en un inmueble es rescindible por lesión enorme ” (Victorio Pescio, op. cit., pág. 50).

De esta forma, los autores no ponen en duda que una cuota indivisa puede ser objeto mediato de un contrato de compraventa. La cosa vendida en este caso es una cuota indivisa en una cosa común entre dos o más personas y se podrá decir que se trata de un contrato de compraventa cuyo objeto es una cuota en una cosa común y proindiviso.

En cuanto a la naturaleza mueble o inmueble de la cuota indivisa, tanto la doctrina como la jurisprudencia han señalado que la alícuota en una cosa singular común tiene la misma naturaleza de la cosa indivisa. Tal afirmación encuentra asidero en el artículo 580 del Código Civil, que prescribe que “Los derechos y acciones se reputan bienes muebles o inmuebles, según lo sea la cosa en que han de ejercerse, o que se debe. Así el derecho de usufructo sobre un inmueble, es inmueble. Así la acción del comprador para que se le entregue la finca comprada, es inmueble; y la acción del que ha prestado dinero, para que se le pague, es mueble.”

El autor Silva Segura explica que “si el derecho de que se trata tiene pluralidad de sujetos, la regla del artículo 580 se mantiene. De tal manera que el condominio sobre una cosa singular será mueble o inmueble según lo sea la cosa en que se ejerza. La cuota indivisa de cada copropietario tendrá la misma naturaleza de la cosa sobre que recae. Si la cosa indivisa es inmueble, la cuota será inmueble, pues ella se extiende aun a las partes mas pequeñas de la cosa común” (Ob. Cit. Pág. 112).

Precisando esta noción, el profesor Arturo Alessandri sostiene que “cuando la venta tiene por objeto un derecho o cuota indivisa sobre un bien raíz determinado, la cosa vendida es un derecho real sobre un inmueble y no un crédito personal. Por lo tanto, su tradición no puede efectuarse sino por la inscripción en el registro del Conservador respectivo; de otro modo, el cesionario o comprador no adquiere el dominio de ese derecho o cuota.” (Alessandri Rodríguez, Arturo: “De la Compraventa y de la Promesa de Venta.” Editorial Jurídica de Chile. Santiago, 2003, Tomo I, volumen 2, pág. 700).

Misma opinión que reitera en la obra “Tratado de los Derechos Reales, Bienes” (Ob. Cit. Pág. 273), donde se señala que “el derecho cuotativo en una comunidad de objeto simple (esto es, la que recae sobre un objeto singular), según la jurisprudencia, se radica en el bien mismo, participando de su carácter. En consecuencia, la transferencia de cuotas, o sea los derechos de un comunero en el inmueble común, necesita de inscripción”.

DÉCIMO TERCERO: Que de lo transcrito en el motivo precedente se sigue que, perfeccionada la convención mediante la cual se acordó la transferencia de un porcentaje de derechos sobre una cosa determinada, nació para los cesionarios el derecho de exigir de la cedente la tradición de la cosa, puesto que para llegar a ser dueño no bastaba la celebración del contrato, se requería además un modo de adquirir, en este caso, la tradición.

Pues bien, como ya se dijo, en este caso los derechos cuotativos recaían sobre un objeto singular, un bien raíz, participando de su carácter. Por ende, la transferencia de las cuotas requería, necesariamente, de inscripción conservatoria en el Conservador de Bienes Raíces competente, única forma de efectuar la tradición, no resultando óbice para ello la circunstancia de que lo transferido fuera una cuota ideal sobre el bien raíz, ya que en este contexto, la situación de derecho está circunscrita a lo que dispone el legislador en el artículo 724 del mismo cuerpo normativo, el que establece “si la cosa es de aquellas cuya tradición deba hacerse por inscripción en el Registro del Conservador, nadie podrá adquirir la posesión de ella sino por este medio”.

En razón de lo señalado, parece adecuado recalcar que para adquirir la posesión regular de un inmueble inscrito, o de derechos sobre él, cuando se invoca un título translaticio de dominio, es indispensable la inscripción, ya que esa es la única forma de hacer la tradición de los inmuebles. Empero, en el presente caso, es un hecho no controvertido que no se practicó la competente inscripción.

DECIMO CUARTO: Que, ahora bien, los recurrentes sostienen que la transferencia de derechos acordada en la escritura de modificación social se hizo sujeta a la condición de que se obtuviera más adelante, en una fecha no precisada, la subdivisión del predio y la adjudicación del retazo equivalente al 17% del terreno que ocupaban materialmente las partes en litigio, condición que se cumplió el día 7 de mayo de 2015, por lo que recién en esa fecha nació para la actora principal, a su vez demandada reconvencional, la obligación de transferir los derechos sobre el inmueble, que en su concepto se encuentra plenamente vigente y que pide se ordene su cumplimiento forzado. Tal interpretación, según señalan, se desprende de la cláusula sexta del contrato y es la única que se aviene con su naturaleza y con el principio de buena fe contractual.

DÉCIMO QUINTO: Que la cláusula sexta del contrato, en la que la recurrente afinca su pretensión, dispone en lo pertinente que “El 17% de los derechos sobre la propiedad individualizada en la cláusula cuarta forma parte de un terreno mayor, en consecuencia, actualmente la sociedad es parte de una comunidad mayor. En esa virtud, existe una formalidad convenida por escritura pública para administrar y usar la propiedad. En este sentido cada comunero ocupa la parte de terreno que le corresponde en el evento que existiera una subdivisión territorial…”.

DÉCIMO SEXTO: Que las afirmaciones de la recurrente implican aceptar que la obligación de transferir la cuota de dominio, estipulada en el contrato de modificación social, se encontraba sujeta a una modalidad, o más concretamente, a una condición suspensiva indeterminada.

Al respecto, cabe recordar que las modalidades son –por regla general- accidentales al acto o contrato, y se las define como “aquellas cláusulas que las partes introducen al acto o contrato para modificar los efectos normales de la obligación en cuanto a su existencia, exigibilidad o extinción” ( René Abeliuk Manasevich, Las Obligaciones, tomo II, página 46. Editorial Jurídica de Chile, 2008). De su carácter accidental se derivan varias consecuencias, entre ellas, que requieren estipulación de las partes, que son excepcionales, que deben ser interpretadas en forma restrictiva, y, fundamentalmente en lo que importa a la controversia en examen, que no se presumen.

Por ende, la condición suspensiva –aquel hecho futuro e incierto del que pende el nacimiento de un derecho y su obligación correlativa- si bien no necesita del uso de términos sacramentales para su establecimiento, debe ser estipulada claramente en el contrato, no pudiendo “suponerse” o “interpretarse” como pretende la recurrente. Ello es así porque mediante la condición, ya sea suspensiva o extintiva, se alteran los efectos de las obligaciones.

No cabe tampoco asilar la existencia de una condición en una referencia genérica al principio de la buena fe contractual consagrado en el artículo 1546 del Código Civil, puesto que se trata de un elemento de carácter accidental, que no emana de la naturaleza de la obligación.

DÉCIMO SÉPTIMO: Que, de lo dicho, surge que quién alegue la existencia de una modalidad ha de probarla, y para ello ha de estarse a los términos en que fue redactada la convención que liga a las partes, en especial, a sus cláusulas quinta y sexta, de cuya lectura es posible constatar que la obligación del cedente de realizar la tradición de los derechos de dominio, de acuerdo a la intención de las partes plasmada en el mismo contrato, debía ser cumplida pura y simplemente, sin que el nacimiento de tal obligación quedara sujeta al evento de una condición. Por el contrario, lo único que hicieron las partes en la cláusula a que aluden los recurrentes fue especificar la ocupación material que se haría del retazo de terreno del que ambas eran comuneros pendiente que fuera la adjudicación del predio.

DECIMO OCTAVO: Que de todo lo que se ha venido razonando es posible concluir que la sentencia recurrida no contiene declaración ni resolución alguna que quebrante las disposiciones de los artículos 1545, 1548, 1560 a 1566 y 1489 del Código Civil, que se suponen infringidos, y por el contrario, se ha limitado a determinar la voluntad de las partes, claramente manifestada en el contrato, para darle la fuerza que la propia ley atribuye a las convenciones.

Fijados los términos contractuales, surge que tampoco han sido transgredidas las normas relativas a la prescripción extintiva que invoca la recurrente, puesto que la obligación de transferir la cuota de dominio se hizo exigible al momento de la celebración del contrato, y tal como han resuelto los sentenciadores, al momento de la notificación de la acción reconvencional de cumplimiento forzado el plazo liberatorio ya había transcurrido.

DÉCIMO NOVENO: Que los razonamientos traídos a colación en los considerandos que anteceden resultan suficientes para demostrar, sin lugar a dudas, que la sentencia atacada mediante el recurso formulado por el demandado principal, dio correcta interpretación y aplicación a las normas legales que resultaban atinentes para dirimir la controversia sobre la que versaba el proceso; por lo que las infracciones normativas que en su libelo le atribuyen a dicho fallo carecen de asidero jurídico; correspondiendo, por consiguiente, desestimar semejante impugnación.

Por estas consideraciones y lo preceptuado en los artículos 765, 767 y 768 del Código de Procedimiento Civil, se rechazan los recursos de casación en la forma y en el fondo deducidos en lo principal y primer otrosí de fojas 386 por los abogados Alex Carocca Pérez e Ivanna Alquinta Concha en representación de la parte demandada principal en contra de la sentencia de la Corte de Apelaciones de Valparaíso de veintidós de febrero de dos mil dieciocho que se lee a fojas 383 y 383 vta.

Regístrese y devuélvase con su custodia.

Redacción a cargo del Abogado Integrante señor Daniel Peñailillo A.

Rol N° 6853-18.-

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema, por los Ministros Sr. Héctor Carreño S., Sr. Guillermo Silva G., Sra. Rosa Egnem S., Sr. Juan Eduardo Fuentes B. y Abogado Integrante Sr. Daniel Peñailillo A.

No firman los Ministros Sres. Carreño y Silva, no obstante haber concurrido ambos a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por haber cesado en sus funciones permiso el primero y con feriado legal el segundo.