Leyes reguladoras de la prueba

Santiago, veintinueve de diciembre de dos mil veintiuno.

VISTOS:

En este procedimiento sumario tramitado ante el Juzgado de Letras y Garantía de Quirihue bajo el rol C-58-2019, caratulado “nombre reservado con nombre reservado”, por sentencia de fecha quince de julio de dos mil diecinueve el tribunal de primer grado acogió la demanda principal de terminación de contrato de arrendamiento por no pago de rentas, ordenando restituir el inmueble que indica más el pago de las rentas de los años 2014, 2015, 2016, 2017 y 2018, junto con los cánones y servicios que se adeuden hasta la restitución, rechazando, a su vez, la acción reconvencional de cumplimiento de contrato, con costas.

Apelado este este fallo, la Corte de Apelaciones de Chillán mediante sentencia de diez de julio de dos mil veinte lo revocó únicamente en la condena en costas, confirmándolo en lo demás apelado.

Contra este último pronunciamiento la parte demandada principal dedujo recurso de casación en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

Y TENIENDO EN CONSIDERACIÓN:

PRIMERO: Que el recurrente de casación atribuye a la sentencia impugnada diversos errores de derecho en el razonamiento que condujo a los juzgadores a acoger la demanda principal de terminación de contrato de arrendamiento por no pago de rentas, denunciando infringidos los artículos 1546, 1552, 1560, 1564, 1706, 2503, 2514, 2515 y 2518 del Código Civil, en relación con el artículo 346 N°3 del Código de Procedimiento Civil y lo dispuesto en los artículos 35 del Código de Comercio y 30 inciso primero del Código Tributario.

En el primer capítulo infraccional, quien recurre estima que los jueces realizaron una errada valoración de la prueba que dan cuenta del pago de las rentas de arrendamiento, particularmente, la contabilidad de la parte demandada y las declaraciones anuales de renta de los demandantes. Según afirma, la adecuada ponderación de estos elementos probatorios y la correcta aplicación de los artículos 1706 del Código Civil y 346 N°3 del Código de Procedimiento Civil, unido a lo dispuesto en los artículos 35 del Código de Comercio y 30 inciso primero del Código Tributario, debió conducir a los juzgadores a acoger la excepción de pago y desestimar la demanda principal de terminación de arrendamiento.

Un segundo apartado contravencional acusa un error de derecho en el razonamiento que llevó a la decisión de rechazar la excepción de contrato no cumplido, insistiendo -sobre este punto- que fue la parte arrendadora quien incumplió sus obligaciones al levantar cercos que bloquearon los accesos a la bodega e impidieron descargar mercadería en el Supermercado “La Colérica”. En su parecer tales conductas sí importan un incumplimiento contractual, porque aun cuando los cercos fueron levantados en un predio distinto del arrendado, el contrato comprendía implícitamente la obligación de dar un acceso que permitiera cumplir con los fines del arrendamiento. Y si bien el contrato no lo señala expresamente, así debe interpretarse, pues dicho acceso es necesario para la finalidad con que se arrendó el inmueble, tal como se resolvió en un recurso de protección interpuesto a su favor ante la Corte de Apelaciones de Chillan en causa rol N°509-19. Por ende, al rechazar la excepción de contrato no cumplido, los juzgadores interpretan equivocadamente el contrato de arrendamiento y transgredirían los artículos 1546, 1552, 1560 y 1564 del Código Civil.

La tercera infracción de ley se produciría en el pronunciamiento sobre la excepción de prescripción, al ordenarse en la sentencia el pago de rentas cuyos períodos excedan del mes de abril del año 2014. El yerro radica en que, al haberse notificado la demanda con fecha 2 de mayo de 2019, entonces también debió declararse prescrita la renta anual de arrendamiento correspondiente al año 2014.

En razón de lo expuesto concluye señalando que, de no mediar los errores de derecho denunciados, la sentencia debió acoger las excepciones opuestas y rechazar la demanda principal de terminación de contrato de arrendamiento por no pago de rentas.

SEGUNDO: Que para una adecuada comprensión del recurso que se trae a conocimiento de esta Corte, resulta necesario consignar los siguientes antecedentes del proceso:

a) nombre reservado, nombre reservado y nombre reservado interpusieron demanda de terminación de contrato de arrendamiento por no pago de rentas en contra de nombre reservado. En sustento de su pretensión expusieron que por instrumento de fecha 10 de diciembre 2003 las partes celebraron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble ubicado en domicilio reservado, pactándose que la propiedad sería destinada exclusivamente al uso de bodega a cambio de una renta anual de $45.000.000 que se pagaría en el mes de abril, por un plazo de 5 años a contar del 1 de enero 2003. Sin embargo, el demandado dejó de pagar las rentas a contar de la anualidad del año 2010, motivo por el cual solicitan se declare terminado el contrato y se ordene la restitución del inmueble junto con el pago de las rentas insolutas de los años 2011 a 2018, más aquellas que se devenguen durante la secuela del juicio y los consumos de servicios. En subsidio, y para el evento que la demandada enerve la acción pagando las rentas adeudadas, solicita el desahucio judicial del contrato de arrendamiento, todo con costas.

b) Contestando, el defensa solicitó el rechazo de la demanda. A modo de preámbulo expuso que los actores son sus hijos, todos ya profesionales, y que los problemas familiares surgieron cuando en febrero de 2016 le solicitaron que dejara los negocios para asumir ellos el control de las actividades comerciales, petición a la cual él se negó, y así el conflicto fue escalando al extremo de llegar a agresiones físicas y una querella criminal por lesiones y maltrato habitual. Ahora bien, abordando el contrato de arriendo, explicó que desde el año 1974 es dueño del Supermercado "La Colérica", emplazado en un inmueble de su propiedad, mientras que, por su parte, los demandantes son dueños de tres inmuebles colindantes que él mismo les compró, siendo uno de ellos un sitio interior que no tiene acceso directo a la calle. Este sitio interior -señala- es el inmueble objeto del arrendamiento, y fueron los demandantes habrían incumplido sus obligaciones contractuales al instalar cercos y alambres que impiden el acceso de camiones de mercadería y petróleo al sitio arrendado, afectando gravemente el desarrollo de las actividades del supermercado al no poder descargar los camiones con mercadería ni abastecer el estanque de petróleo que permite operar a la panadería.

En el contexto antes reseñado, la defensa opuso las siguientes excepciones: a) Pago, asegurando que las rentas de arrendamiento se encuentran solucionadas, y precisando que actualmente la renta anual está fijada en $57.000.000; b) Contrato no cumplido, ya que los arrendadores vulneraron el principio de buena fe y el artículo 1924 del Código Civil al bloquear los accesos al predio arrendado, poniendo en serio riesgo la continuidad del Supermercado “La Colérica”. Sobre este punto indicó que al celebrar el contrato los demandados ya eran propietarios de los predios colindantes, de modo que resulta evidente que el acceso a la propiedad formaba parte de las obligaciones del contrato de arrendamiento; c) Prescripción extintiva, ya que la renta anual de arrendamiento se devenga en el mes de abril de cada año, de manera que a la fecha de notificación de la demanda se encuentran prescritas todas aquellas anteriores al año 2014, inclusive.

Finalmente, en lo tocante a la demanda subsidiaria de desahucio, insta por su rechazo señalando que, al no haberse enervado la acción, esta resulta improcedente, pero además, porque la norma del desahucio contenida en la Ley 18.101 no sería aplicable a un contrato a cinco años plazo.

c) Reconvencionalmente, nombre reservado demandó a nombre reservado, nombre reservado y nombre reservado, solicitando que se ordene a los arrendadores dar cumplimiento a las obligaciones del contrato de arrendamiento. En apoyo de su pretensión el demandante reconvencional dio por reproducidas las alegaciones fácticas expresadas en la contestación, apuntando que al bloquear el acceso a la bodega los demandados incumplieron su obligación de conceder el uso y goce de la cosa arrendada. Por estas razones solicitó que se ordene a los demandados dar acceso al predio arrendado a través de los predios colindantes.

d) Contestando la demanda reconvencional, los arrendadores negaron un incumplimiento contractual. Explicaron que el contrato de arriendo se circunscribe únicamente al sitio ubicado en domicilio reservado interior, y los cercos fueron instalados en un inmueble distinto respecto del cual no existe arrendamiento, servidumbre, ni obligación de permitir el paso. Pero además, los cierres tampoco impiden el acceso al predio arrendado, ya que el arrendatario puede ingresar directamente desde el Supermercado. Por lo tanto, el arrendatario sigue haciendo uso de la bodega sin limitaciones, y el arrendamiento no le confiere derecho para usar otras propiedades ajenas al contrato para el acceso de camiones y descarga de mercaderías. Finalmente, también piden que se rechace la pretensión de retiro de materiales de la bodega ubicada en domicilio reservado interior, argumentando -muy en síntesis- que en el mismo contrato se estipuló que en la propiedad no se podía ejecutar obra alguna sin autorización previa por escrito de los arrendadores, y al no mediar ese consentimiento, tales obras pasaron a ser parte del inmueble.

e) El tribunal de primera instancia acogió la demanda principal de terminación de contrato de arrendamiento y rechazó la acción reconvencional de cumplimiento del mismo, decisión que fue confirmada en alzada por la Corte de Apelaciones de Chillán.

TERCERO: Que llegados a este punto de la revisión de los antecedentes, y con la finalidad de encauzar adecuadamente el análisis de las infracciones de ley denunciadas, ha de consignarse que el recurso de casación sustancial ataca únicamente a la decisión de acoger la demanda principal de terminación de contrato de arrendamiento por no pago de rentas.

CUARTO: Que, precisado lo anterior, la sentencia impugnada estableció los siguientes hechos que resultan pertinentes en lo que aquí viene debatido:

a) Las partes celebraron un contrato de arriendo sobre el sitio ubicado en domicilio reservado, cuya vigencia se inició el 1 de enero de 2003 y por un plazo de 5 años, renovable automáticamente por igual período en caso que no hubiere aviso de término. El destino fue para uso de bodega y se pactó una renta anual de $45.000.000 que debía pagarse en el mes de abril de cada año, salvo el primer año que se pagaría en noviembre. También se estipuló que, además de las causales de expiración indicadas en el Código Civil, los arrendadores podrán pedir su término inmediato -entre otras- por el no pago oportuno de la renta.

b) No consta el pago de la renta de arrendamiento.

c) El arrendatario mantiene acceso al sitio de domicilio reservado, ingresando por el terreno colindante donde se emplaza el Supermercado “La Colérica”.

d) No consta la obligación de los arrendadores de permitir al arrendatario el acceso al sitio arrendado a través de otros inmuebles de su propiedad distintos del retazo objeto del contrato de arrendamiento.

QUINTO: Que para arribar a la decisión de acoger la demanda principal de terminación de contrato de arrendamiento los juzgadores reflexionaron que, establecida la existencia de la obligación contractual, el arrendatario no cumplió con la carga procesal de acreditar el pago de la renta que invocó en su defensa.

En lo tocante a la excepción de prescripción extintiva, esta fue acogida solo parcialmente, teniendo para ello en consideración que a la fecha de notificación de la demanda -2 de mayo de 2019- había transcurrido un plazo superior a 5 años, pudiendo perseguirse solo el cobro de las rentas de los años 2014, 2015, 2016, 2017 y 2018.

Finalmente, el fallo de alzada desestimó la excepción de contrato no cumplido en atención a que el demandado no logró acreditar “que los actores hubieren incumplido con sus propias obligaciones contractuales, en este caso, no permitirle el acceso a la bodega ubicada en el predio arrendado por intermedio de sus inmuebles singularizados y señalados en el libelo, tanto por no encontrarse acreditada tal obligación de su parte, como por estar probado que el demandado mantiene acceso a la bodega y predio materia del arriendo a través de su Supermercado denominado “La Colérica”, colindante con el anterior, por lo que la presente excepción de contrato no cumplido habrá de ser desestimada en lo resolutivo de este fallo.”

SEXTO: Que, así expuestos los antecedentes del proceso, no puede pasar inadvertido que lo primeros dos capítulos infraccionales del recurso de casación se contraponen con los hechos asentados en la causa, pues, contrariamente a lo que sostiene el recurrente, la sentencia tuvo por no acreditado el pago de las rentas, y, a su vez, tuvo por establecido que los arrendadores no tenían obligación contractual de permitir al arrendatario el acceso al sitio arrendado a través de otros inmuebles de su propiedad. Así entonces, para tener éxito en su recurso el impugnante requiere modificar e instalar hechos distintos de aquellos que vienen fijados en la sentencia, y, con tal propósito, orienta sus alegaciones hacia una eventual infracción de normas reguladoras de la prueba en el razonamiento judicial que estableció el supuesto fáctico que viene determinado en la causa.

SÉPTIMO: Que en los términos como viene planteado el recurso de casación resulta necesario detenerse, primeramente, a revisar los argumentos en que se sustenta la supuesta infracción de leyes reguladoras de la prueba, teniendo en consideración que estas normas se entienden vulneradas cuando los sentenciadores invierten el onus probandi, rechazan las pruebas que la ley admite, aceptan aquellas que la ley rechaza, o desconocen el valor probatorio de las que se produjeron en el proceso cuando la ley les asigna uno determinado de carácter obligatorio o alteran el orden de precedencia que la ley les diere.

OCTAVO: Que en la tarea antes anotada y analizados los antecedentes del proceso, no se advierte transgresión de los artículos 1706 del Código Civil y 346 N°3 del Código de Procedimiento Civil, ya que el fallo no negó la naturaleza de instrumento público o privado a los documentos acompañados en tal carácter al proceso, y las alegaciones del impugnante se orientan más bien a promover que esta Corte realice una nueva valoración de dicha probanza, actividad que resulta ajena al recurso de casación. En este mismo sentido, ha de consignarse que el inciso primero del artículo 30 del Código Tributario no es una norma reguladora de la prueba, mientras que el reproche fundado en el artículo 35 del Código de Comercio no puede prosperar en la medida que no se hubieren asentado las condiciones descritas en el artículo 31 del mismo cuerpo legal.

NOVENO: Que al descartase cualquier contravención de normas reguladoras de la prueba queda en evidencia entonces que los dos primeros capítulos infraccionales del recurso de casación sustancial persiguen desvirtuar hechos fundamentales asentados en la causa, como son que no se acreditó el pago de las rentas de arrendamiento ni la obligación de los arrendadores de permitir al arrendatario el acceso al sitio arrendado a través de otros inmuebles de su propiedad; y este supuesto fáctico resulta inamovible para este tribunal, conforme a lo previsto en el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, desde que ha sido establecido con sujeción al mérito de los antecedentes y probanzas aportadas, no siendo posible modificarlo por la nulidad que se revisa.

DÉCIMO: Que en mérito de lo hasta aquí razonado el recurso de casación será desestimado en sus primeros dos capítulos contravencionales.

UNDÉCIMO: Que abordando ahora el tercer error de derecho denunciado por el recurrente, esto es, aquel vinculado con la excepción de prescripción parcialmente acogida por los sentenciadores, es un hecho de la causa que en el contrato de arrendamiento se estipuló que la renta anual debía pagarse en el mes de abril de cada año, y que la presente demanda fue notificada al arrendatario el día 2 de mayo de 2019.

DUODÉCIMO: Que, sobre la base de los hechos establecidos en el proceso, lleva la razón el recurrente cuando postula que la renta de arrendamiento del año 2014 se devengó -sin interrupción- más allá del plazo de prescripción de 5 años que estatuye el artículo 2515 del Código Civil. En efecto, notificada la demanda el día 2 de mayo de 2019, entonces resulta evidente que la renta devengada en el mes de abril del año 2014 queda también comprendida dentro de la prescripción liberatoria que alegó el demandado principal.

DÉCIMO TERCERO: Que lo razonado en el motivo precedente pone de manifiesto el desacierto en que incurrieron los juzgadores al computar el plazo de prescripción, transgrediendo así los artículos 2514 y 2515 del Código Civil, y esta infracción de ley influyó sustancialmente en lo dispositivo del fallo desde que el error de derecho antes anotado condujo a los jueces a admitir la excepción de prescripción por un período menor al que correspondía.

DÉCIMO CUARTO: Que, en virtud de lo expuesto, el recurso de casación sustantiva será acogido en su tercer capítulo infraccional.

Por estas consideraciones y visto además lo dispuesto en los artículos 764 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se acoge el recurso de casación en el fondo deducido por el abogado Gregorio Alejandro Crisóstomo Sepúlveda, en representación de la parte demandada principal, contra la sentencia de diez de julio de dos mil veinte pronunciada por Corte de Apelaciones de Chillán en el ingreso rol N°560-19, la que se invalida, y se la reemplaza por aquella que se dicta a continuación, sin nueva vista, pero separadamente.

Acordado con el voto en contra del Ministro (S) señor Biel, quien estuvo por desestimar el recurso de casación en todas sus partes, teniendo para ello en consideración que el plazo de prescripción debe tenerse por interrumpido con la presentación de la demanda el día 8 de abril de 2019. Consiguientemente, la sentencia no incurriría en un error de derecho al ordenar el cobro de las rentas insolutas a contar del año 2014, inclusive.

Regístrese.

Redacción a cargo del Ministro (S) señora Juan Manuel Muñoz Pardo.

N°92.060-2020

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros., Sra. Rosa Maggi D., Sr. Mauricio Silva C., Sr. Rodrigo Biel M. y Sr. Juan Manuel Muñoz P. y Abogado Integrante Sr. Raúl Fuentes M.

No firman la Ministra Sra. Maggi y el Ministro Sr. Muñoz no obstante haber concurrido ambos a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por haber cesado en sus funciones la primera y no estar disponible el dispositivo al momento de firmar el segundo.