Deslindes

Santiago, treinta y uno de enero de dos mil dieciocho.

VISTOS:

En estos autos Rol Nro. 1.037-2011 del Primer Juzgado de Letras de Santa Cruz, procedimiento ordinario sobre acción reivindicatoria caratulado “Sociedad de Inversiones B.I.L. Limitada con Banco de Crédito e Inversiones”, por sentencia de veintiséis de mayo de dos mil quince, escrita a fojas 521 y siguientes, el juez titular del mencionado tribunal acogió la demanda condenando a la demandada a restituir el terreno que indica y al pago de los frutos a contar de la notificación de la demanda, desestimando la demanda reconvencional de prescripción adquisitiva, sin costas.

La parte de Inversiones Cardoen SpA -que compareció al proceso al ser citada de evicción por la demandada- impugnó el fallo mediante recursos de casación en la forma y apelación y la demandada también apeló, en su condición de tercero coadyuvante.

La sentencia de cinco de octubre de dos mil dieciséis pronunciada por la Corte de Apelaciones de Rancagua a fojas 664 y siguientes rechazó el libelo de nulidad formal y confirmó la decisión de primer grado.

En contra de esta última determinación, la demandada y el tercero coadyuvante interponen recursos de casación en el fondo.

Se trajeron los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que el arbitrio de invalidación deducido por Inversiones Cardoen SpA a fojas 711 aduce que el fallo infringe, en primer lugar, las normas contenidas en los artículos 700, 702, 703, 704, 706, 707, 708, 724, 728 y 730 del Código Civil, en relación a los artículos 670, 679, 686, 687, 690 y 692 del Código Civil y 342 del Código de Procedimiento Civil.

Señala que el fallo ha concluido equivocadamente que la demandada carece de título respecto de la posesión inscrita que invoca sobre el retazo disputado, no obstante haberse acompañado los antecedentes que dan cuenta de que el terreno fue inscrito a nombre de los sucesores de nombre reservado, de quien se deriva la posesión inscrita que se invoca por su representada, contando los antecesores con posesión material desde mucho antes de que se practicara esa inscripción.

Asevera que el retazo disputado forma parte del inmueble que los herederos de nombre reservado aportaron en dominio a la sociedad Adriano González y Compañía Limitada mediante la escritura otorgada en el mes de diciembre de 1980, instrumento que actualizó los deslindes del predio, dando origen a la inscripción de fojas 269 vuelta N° 273 del año 1981 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Santa Cruz, constituyendo un título translaticio de dominio que da inicio a la posesión que invoca la demandada, la que además reúne los requisitos previstos en los artículos 706, 707, 702 y 708 del Código Civil, recriminando que la sentencia concluya que el título invocado no es tal y ni siquiera constituya un título injusto, razonamiento que vulnera el artículo 704 del mencionado texto legal que precisa las hipótesis que permiten calificar de falsificado o nulo a un título, en la medida que el esgrimido por su parte sí existe y no puede calificarse de falso únicamente por una supuesta falta de veracidad de las declaraciones de los otorgantes, como ocurre con la modificación de los deslindes.

Denuncia entonces que la sentencia vulnera las disposiciones citadas que se ocupan y regulan la posesión de los bienes muebles, los títulos justos e injustos, la tradición y el valor de los instrumentos públicos acompañados en juicio legalmente y no objetados, haciendo notar, a la vez, que como las acciones relacionadas con la nulidad del título se encuentran prescritas, se ha consolidado la situación jurídica de un justo título.

Estima que al contar con un título traslaticio de dominio, buena fe y tradición, su posesión se encuentra protegida por la inscripción conservatoria y que tal circunstancia origina una duplicidad de inscripciones que los jueces debían analizar en relación a la posesión material del inmueble, a fin de determinar cuál de ellas prevalece.

En segundo término acusa el quebrantamiento de los artículos 700, 724, 728, 730, 889, 895, 924 y 925 del Código Civil, en relación a los artículos 1698, 1699, 1700, 1702, 1703, 1704, 1713 de ese mismo cuerpo normativo; 342, 346, 384, 394, 399, 400, 428 del Código de Procedimiento Civil y 19 N° 3 de la Constitución Política de la República.

Tocante a los artículos 700, 724, 728, 730, 889, 895, 924 y 925 del Código Civil, asevera que la posesión inscrita del retazo reclamado a nombre del Banco de Crédito e Inversiones es un hecho acreditado y reconocido por la contraria, probándose también la posesión material que la demandada ejerce sobre esa superficie de terreno, misma que detentaron sus antecesores en el dominio desde el año 1961, postulando que frente a dos inscripciones referidas al inmueble en cuestión cuya posesión material ha sido detentada sólo por su parte, los sentenciadores debieron preferir la inscripción dominical de la demandada por sobre la que invoca la actora, tal como ha resuelto esta Corte de Casación en situaciones similares en razón de lo prevenido en los artículos 924 y 925 del código sustantivo, máxime si los testimonios que obran en el proceso otorgan suficiente certeza sobre la intención de la viuda de nombre reservado –propietario original del inmueble- de vender una superficie que incluye el retazo sub lite a nombre reservado, ya que aun cuando ese contrato no se formalizara, este último se comportó como dueño del inmueble al edificar de inmediato un muro divisorio de ladrillo para luego introducir mejoras en la propiedad, demostrándose del mismo modo que nombre reservado -antecesor en el dominio de la demandante- jamás tomó posesión del retazo disputado.

Arguye que tales informaciones proporcionadas por los testigos coinciden con el mérito de los instrumentos que obran en el proceso y explican la razón por la cual al aportar el inmueble en dominio a la sociedad Adriano Díaz González Limitada, los herederos de nombre reservado indicaron los deslindes reales del inmueble, incluyendo en su superficie la porción que reclama la actora, condiciones en las cuales esa parte no pudo acceder a una posesión que sus antecesores nunca detentaron, recriminando asimismo que los sentenciadores aplicaran los presupuestos de la teoría de la posesión inscrita sin matizarla con los hechos probados en la causa, reconociendo efectos a una inscripción de papel que figura a nombre de quien no ha ejercido actos posesorios.

En relación a los artículos 1698, 1699, 1700, 1702, 1703, 1704, 1713 del Código Civil; 342, 346, 384, 394, 399, 400, 428 del Código de Procedimiento Civil y 19 N° 3 de la Constitución Política de la República, a un mismo tiempo refiere la impugnante que a toda la documental se le dio pleno valor probatorio y que no fue ponderada por los jueces, añadiendo que tal omisión también se observa con la prueba testimonial que obra en el proceso y la confesión prestada por la representante de la actora, quien reconoció no haber detentado la posesión material del inmueble.

En tercer lugar cuestiona que los juzgadores hayan desestimado la acción reconvencional de prescripción adquisitiva no obstante haberse demostrado que su parte posee materialmente el referido inmueble, afirmando que se violan los artículos 686, 687, 700, 702, 703, 704, 706, 708, 717, 724, 728, 730, 924 y 925 del Código Civil, en relación a los artículos 2492, 2493, 2498, 2500, 2501, 2505, 2506, 2507, 2508, 2510 y 2511 del mismo código al concluir los juzgadores que no se acreditó que esa tenencia obedeciera a un título de dominio debidamente inscrito que tuviera la virtud de cancelar la posesión inscrita de la actora, razonamiento que en opinión de la recurrente es equivocado en razón de las argumentaciones previamente desarrolladas en su libelo, aseverando que la posesión que ostenta respecto del inmueble disputado justifica la prescripción adquisitiva alegada, añadiendo que si se estimara que su parte carece de título inscrito también correspondía acceder a la demanda reconvencional ya que para tales fines el artículo 2510 del Código Civil no exige título alguno y en autos se comprueba la concurrencia de los demás presupuestos que el legislador exige para prescribir extraordinariamente.

En cuarto lugar da por conculcado el artículo 907 del Código Civil ya que en lo relacionado con la condena que se le impone de restituir los frutos naturales y civiles de la cosa considera a su parte de mala fe desde el momento de la notificación de la demanda y no desde la contestación del libelo, sin expresar las razones que justifiquen tal declaración que además contradice lo que se ha resuelto en la jurisprudencia que se cita en el recurso.

SEGUNDO: Que a su turno, el libelo anulatorio impetrado a fojas 676 por el Banco de Crédito e Inversiones –que, como se dijo, es la demandada aunque actúa en juicio como tercero coadyuvante de Inversiones Cardoen Spa a quien citó de evicción- denuncia el quebrantamiento de los artículos 686, 700, 724, 728, 730, 924, 925, 926, 2502, 2505 y 907 del Código Civil sobre la base de similares argumentaciones fácticas y jurídicas que las desarrolladas en los capítulos segundo, tercero y cuarto del recurso de nulidad que fue reseñado en el basamento anterior.

TERCERO: Que para un mejor entendimiento del contexto en el cual las partes desarrollaron sus argumentaciones y pretensiones es oportuno señalar que en su presentación de fojas 5 la Sociedad Inversiones B.I.L. Limitada dedujo acción reivindicatoria en contra de Banco de Crédito e Inversiones respecto del retazo de terreno de 240 metros cuadrados que individualizó, aduciendo que esa superficie es parte del inmueble inscrito a su nombre a fojas 796 número 743 del año 1999 y a fojas 2052 número 1746 del año 1998, ambas del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Santa Cruz, adquirido de la sucesión de nombre reservado, la que antes lo compró a la sucesión de nombre reservado y que corresponde a uno de los dos lotes en que esta última sucesión subdividió el inmueble originalmente inscrito a nombre de nombre reservado a fojas 409 número 480 del año 1951 del Registro de Propiedad del citado Conservador.

Reclamó que Inversiones Cardoen S.A. -anterior propietario del predio colindante- se hizo del retazo reivindicado cuando ejecutaba faenas para la construcción de un supermercado en el año 2011, aseverando que los títulos de esa sociedad no pueden incluir la superficie en cuestión que en la actualidad se encuentra bajo la posesión material del demandado Banco de Crédito e Inversiones.

Demandó la restitución del mencionado retazo de terreno y el pago de los frutos civiles y naturales percibidos, reservándose su determinación para la etapa de cumplimiento de la sentencia para lo cual debía considerarse que la demandada es poseedora de mala fe desde la fecha de la notificación de la demanda.

El Banco de Crédito e Inversiones citó de evicción a su vendedor Inversiones Cardoen S.A. quien contestó la demanda a fojas 116, exponiendo, en lo fundamental, que el retazo jamás fue poseído por la actora sino por los antecesores en el dominio de su representada ya que antes de que la sucesión de nombre reservado procediera a subdividir el inmueble, en el año 1961 su cónyuge sobreviviente transfirió a nombre reservado una superficie de 250 metros cuadrados ubicados en la parte sur oriente del inmueble hereditario, retazo que pasó a formar parte del bien raíz de mayor extensión que pertenecía a nombre reservado, venta de la que da cuenta el muro divisorio construido hace más de 50 años.

Afirmó de este modo que los deslindes indicados en la escritura por la cual el antecesor en el dominio de la actora adquirió el Lote Oriente no son correctos porque no se descontó la superficie de 250 metros cuadrados que ya había sido vendida a nombre reservado, error que se ha mantenido en esos títulos hasta la fecha y que demuestra que el antecedente esgrimido por la reivindicante constituye una inscripción de papel que carece de posesión material sobre el retazo disputado, por lo que su titular no puede ser dueña de la superficie disputada.

Seguidamente dedujo demanda reconvencional de prescripción adquisitiva extraordinaria aseverando que aun cuando no se hubiese “solemnizado jurídicamente” el contrato de compraventa por el cual nombre reservado adquirió el retazo en cuestión, el acto bien puede considerarse como un “título no justo” que ampara la posesión material sobre la porción de terreno que ostenta la demandada y sus antecesores de forma ininterrumpida, pacífica, tranquila, abierta y sin violencia ni clandestinidad desde el año 1961, circunstancia que al tenor de lo prevenido en el artículo 2510 del Código Civil habilita a su parte para adquirir el inmueble por prescripción, pretensión que la actora principal enfrentó a fojas 138 cuestionando la existencia de la venta del retazo de terreno que en el año 1961 se habría efectuado a favor de nombre reservado ya que tal antecedente no se condice con la historia registral de la propiedad, añadiendo que según lo estatuido en los artículos 728, 924 y 2505 del Código Civil, su posesión inscrita no puede verse afectada por la posesión material invocada de contrario, quien carece de justo título e inscripción.

CUARTO: Que la sentencia cuestionada ha dejado asentados los siguientes hechos de la causa:

1.- La Sociedad de Inversiones B.I.L. Ltda. es propietaria de un inmueble ubicado en domicilio reservado, cuya inscripción se encuentra a fojas 796 número 743 del año 1999 y a fojas 2052 número 1746 del año 1998, ambas del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Santa Cruz, rol de avalúo fiscal 201-37, recinto en el cual se encuentra emplazado un centro médico.

2.- El Banco de Crédito e Inversiones es propietario de un inmueble ubicado en domicilio reservado, inscrito a su nombre a fojas 1881 número 1227 del año 2011 del Registro de Propiedad a cargo del Conservador citado, rol de avalúo fiscal 201-1.

En dicho recinto se emplaza actualmente el supermercado denominado Jumbo.

3.- La venta en virtud de la cual en el año 1961 nombre reservado –antecesor en el dominio invocado por la demandada- habría adquirido de parte de Concepción nombre reservado una superficie de aproximadamente 250 metros cuadrados y que fue anexada al inmueble de mayor extensión del comprador, no fue otorgada por escritura pública.

4.- La superficie disputada forma parte del inmueble inscrito a nombre de la actora y consta en los títulos de sus antecesores en el dominio.

5.- Sólo en la inscripción que rola a nombre de la Sociedad nombre reservado a fojas 269 vuelta número 273 del año 1981 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Santa Cruz se modifican los deslindes que presentaba el inmueble ubicado en domicilio reservado, incorporando a esa propiedad la superficie disputada en autos que antes ya había sido anexada mediante la construcción de un muro divisorio, siendo materialmente poseída desde el año 1961 por los antecesores de la demandada principal.

6.- Según sus títulos, el retazo adquirido por nombre reservado, antecesor en el dominio de la actora, presentaba una superficie de 531,6 metros, faltando en la actualidad 231,65 metros cuadrados que son poseídos materialmente por la demandada.

QUINTO: Que sobre la base del antedicho presupuesto fáctico los jueces declaran la concurrencia de los presupuestos que hacen procedente la acción reivindicatoria deducida en autos ya que la inscripción invocada por la actora es prueba, requisito y garantía de su posesión sobre una cosa singular, debiendo reputársele dueña exclusiva del terreno reivindicado de 231,65 metros cuadrados de acuerdo a los deslindes especiales que se indican, retazo que es detentado ilegítimamente por la demandada, condenando a esta parte a su restitución y al pago de los frutos naturales y civiles reclamados, considerándola de mala fe desde el momento de la notificación de la demanda.

Asimismo, en razón de lo preceptuado en los artículos 670, 675, 686 y 687 del Código Civil los sentenciadores desestiman la demanda reconvencional de prescripción adquisitiva al constatar que su promotora carece de título traslaticio de dominio, omisión que impide reconocerle la calidad de propietaria aun cuando haya ejercido actos que se consideran propios del dominio puesto que el artículo 724 del Código Civil autoriza para adquirir la posesión de un bien raíz solo por la inscripción en el registro del conservador y el artículo 2505 de esa misma codificación determina que contra título inscrito no tendrá lugar la prescripción adquisitiva de bienes raíces, o de derechos reales constituidos en éstos, sino en virtud de otro título inscrito.

Añaden los jueces de segundo grado que la mera declaración que en relación a los deslindes del inmueble emitió la sucesión de nombre reservado en la escritura de 31 de diciembre de 1980 en la cual aportaron ese bien raíz a la sociedad Adriano Díaz González y Compañía Limitada que ellos mismos conformaban, constituye una alteración unilateral de los deslindes históricos del inmueble que afecta el principio de tracto sucesivo o continuo de las inscripciones, impidiendo mantener la necesaria concatenación entre una inscripción y otra en cuanto a su orden, continuidad y contenido, de manera que permita establecer una correlación entre el tradente, como poseedor inscrito del inmueble que transfiere, y el adquirente, quien a su vez adquiere de su antecesor, si no el dominio, al menos la posesión inscrita del mismo, lo que a la larga le habilita para adquirir su dominio, principio fundamental que permite reconocer a la inscripción el carácter de requisito, prueba y garantía de la posesión.

Declaran en consecuencia que el instrumento que altera los deslindes de un inmueble no sólo no constituye un título que permita a su adquirente incorporar a su patrimonio más superficie que aquella que su antecesor detentaba, sino que tampoco puede ser considerado suficiente para dar origen siquiera a un título injusto.

Luego, como la sucesión de nombre reservado no pudo transferir más derechos que los que efectivamente tenía, la demandada carece de un título que haya permitido cancelar la posesión inscrita de Concepción nombre reservado y de su hija nombre reservado sobre el retazo en cuestión, quedando inhabilitado el Banco de Crédito e Inversiones para adquirir por prescripción la porción del terreno reivindicado puesto que solo ostenta una posesión material que no es útil para poner término a la posesión inscrita invocada por la actora principal.

SEXTO: Que en relación a las materias que desarrollan las recurrentes en sus libelos de nulidad, es menester recordar que en nuestro ordenamiento jurídico la posesión de los bienes raíces obedece a reglas que le son propias y distintas a las que informan la posesión de los bienes muebles, diferenciación que emana de la implantación de la inscripción conservatoria como único medio legal de efectuar la tradición del dominio de esta clase de bienes y de los demás derechos reales enumerados en el artículo 688 del Código Civil. Es así como a la luz de la denominada teoría de la posesión inscrita desarrollada en el Código Civil, la única manera válida y legal de efectuar la tradición del dominio de los bienes raíces y demás derechos reales constituidos sobre ellos, exceptuadas las servidumbres, es mediante la inscripción del título en el Registro del Conservador de Bienes Raíces, constituyendo la inscripción conservatoria una triple función jurídica, pues salvo en lo que hace a las servidumbres y al derecho real de herencia, es la única forma legal de efectuar la tradición del dominio de los bienes raíces y de los demás derechos reales constituidos en ellos; permite dar una amplia publicidad a la situación de la propiedad inmobiliaria, con sus gravámenes, cargas y limitaciones; y, finalmente y en lo que interesa al caso que se analiza, es requisito, prueba y garantía de la posesión de los bienes raíces, sin desconocer que también en algunos casos juega el papel de solemnidad de determinados actos jurídicos.

Así, el propio Mensaje del Código Civil señala que “La transferencia y transmisión de dominio, la constitución de todo derecho real, exceptuadas, como se ha dicho, las servidumbres, exige una tradición, y la única forma de tradición que para estos actos corresponde es la inscripción en el Registro Conservatorio. Mientras ésta no se verifique, un contrato puede ser perfecto, puede producir obligaciones y derechos entre las partes, pero no transfiere el dominio, no transfiere ningún derecho real, ni tiene respecto de terceros existencia alguna”; y en cuanto a la posesión, indica que “La inscripción es la que le da la posesión real efectiva, y mientras ella no se ha cancelado, el que no ha inscrito su título, no posee, es un mero tenedor. Como el Registro Conservatorio está abierto a todos, no puede haber posesión más pública, más solemne, más indisputada, que la inscripción”.

De este modo, junto con reconocer el Código la función fundamental de la inscripción, desarrolla también la teoría de la posesión inscrita, esto es, el conjunto de principios y preceptos del Código que se refieren a la adquisición, conservación y pérdida de la posesión de los inmuebles, de que tratan los artículos 686, 696, 702, 724, 728, 730, 924, 925, 2505 y 2510.

En lo relativo a la posesión de los inmuebles inscritos -la que atañe a los recursos que se revisan- de acuerdo con el artículo 686 del Código Civil, la tradición del dominio de los bienes raíces y de los demás derechos reales constituidos en ellos se efectúa únicamente por la inscripción del título en el Registro del Conservador y, conforme al artículo 696 del mismo cuerpo legal, no puede adquirirse la posesión efectiva del dominio y de los demás derechos reales cuya tradición opera por medio de la inscripción en el Registro, mientras dicha inscripción no se efectúe de la manera señalada en la ley. Además, el artículo 724 establece que “si la cosa es de aquellas cuya tradición deba hacerse por inscripción en el Registro del Conservador, nadie podrá adquirir la posesión de ella sino por ese medio”, disposición que es corolario de los artículos 686 y 696 antes citados. Por ello es que considerando el legislador que es poseedor de un inmueble quien exhibe un título inscrito respecto de él, el artículo 728 estatuye que “Para que cese la posesión inscrita es necesario que la inscripción se cancele, sea por voluntad de las partes o por una nueva inscripción en que el poseedor inscrito transfiere su derecho a otro o por decreto judicial. Mientras subsista la inscripción, el que se apodera de la cosa a que se refiere el título inscrito, no adquiere posesión de ella ni pone fin a la posesión existente”. En otras palabras, el poseedor inscrito conserva su posesión todo el tiempo que dura su inscripción, posesión que solo termina por la cancelación de ésta.

SÉPTIMO: Que siguiendo el desarrollo de su concepción posesoria inscrita, el legislador dispone en el artículo 730, inciso 2º: “Con todo, si el que tiene la cosa en lugar y a nombre del poseedor inscrito se da por dueño de ella y la enajena, no se pierde por una parte la posesión ni se adquiere por otra sin la competente inscripción”; y, finalmente, en el artículo 924 dispone que “la posesión de los derechos inscritos se prueba por la inscripción y mientras ésta subsista y con tal que haya durado un año completo, no es admisible ninguna prueba de posesión con que se pretenda impugnarla”.

En consecuencia, como el artículo 2505 establece que “contra un título inscrito no tendrá lugar la prescripción adquisitiva de bienes raíces o de derechos reales constituidos en éstos, sino en virtud de otro título inscrito, ni empezará a correr sino desde la inscripción del segundo”, la circunstancia de que la demandada ocupe el bien en virtud de un título no translaticio de dominio no la constituye en poseedora irregular del inmueble disputado, porque carece de posesión inscrita.

OCTAVO: Que, en efecto, si se pretende adquirir la posesión regular, se requiere la inscripción en el Registro del Conservador, tal como se colige de lo estatuido en los artículos 724 y 702 Nº 2 y 3 en relación con el artículo 686 inciso 1º, todos del código sustantivo. Y si, en cambio, solo se desea adquirir la posesión irregular de un inmueble inscrito, como se pretende por las impugnantes en el caso de autos, la doctrina es unánime en sostener que en tal evento la inscripción es necesaria para adquirir cualquiera posesión, sea regular o irregular, fundamentalmente porque al tratar la posesión el artículo 724 no distingue entre regular e irregular; porque el artículo 728, inciso 2º, determina que “mientras subsista la inscripción, el que se apodera de la cosa o que se refiere el título inscrito, no adquiere posesión de ella ni pone fin a la posesión existente”; porque de acuerdo al artículo 924 la posesión de los derechos inscritos se prueba por la inscripción y porque de no ser así no se explicaría la razón por la cual el artículo 2505 preceptúa que contra título inscrito no hay prescripción, sino en virtud de otro título inscrito.

NOVENO: Que a la luz de las reflexiones que anteceden corresponde desde luego desestimar el primer capítulo del libelo anulatorio de fojas 711 por cuyo intermedio Inversiones Cardoen SpA denuncia la vulneración de los artículos 700, 702, 703, 704, 706, 707, 708, 724, 728 y 730 del Código Civil, en relación a los artículos 670, 679, 686, 687, 690, 692 del Código Civil y 342 del Código de Procedimiento Civil puesto que los antecedentes que menciona dicha parte son los que justamente han permitido concluir a los juzgadores que la demandada carece de título inscrito respecto de la posesión que invoca sobre el retazo disputado en el proceso, ya que la escritura otorgada en el mes de diciembre de 1980 por los sucesores de nombre reservado en la cual aportan a la sociedad Adriano González y Compañía Limitada el inmueble, incluyendo unilateralmente dentro de su cabida la superficie reclamada por la actora, no constituye un título translaticio de dominio que pueda esgrimirse como el que da inicio a la posesión inscrita sobre el retazo de la especie que invoca la demandada, de modo que la inscripción de fojas 269 vuelta N° 273 del año 1981 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Santa Cruz carece de tal mérito.

Asimismo, no se aprecia que los jueces infrinjan el artículo 704 del código sustantivo al declarar que el instrumento que altera los deslindes de un inmueble no puede ser considerado siquiera como un título injusto, pues tal constatación se efectúa en razón de la idoneidad de ese antecedente para efectos de justificar la posesión inscrita invocada por la ocupante del terreno y no dice relación con las situaciones que enumera esa norma para calificar un título como injusto. Lo propio acontece con la venta que de ese retazo se habría efectuado en el año 1961, acto que al decir de la propia recurrente no fue “solemnizado jurídicamente”, como quiera que ambas situaciones se refieren a un poseedor que no puede esgrimir a su favor un título constitutivo o traslaticio de dominio, materia a cuyo respecto este tribunal de casación ya ha dicho que sobre un mismo inmueble inscrito “no cabe simultáneamente la posesión material de un sujeto y la legal de otro. Si el dueño y poseedor inscrito de un bien raíz entrega materialmente éste al que aparece como comprador en una escritura de compraventa que no llegó a perfeccionarse (por falta de autorización oportuna) ni inscribirse en el Registro Conservatorio de Bienes Raíces, el vendedor frustrado no perdió su dominio ni posesión, aunque el proyectado comprador recibiese el inmueble con ánimo de señor y dueño. Por tanto, si más tarde ese dueño y poseedor inscrito vende la propiedad a otra persona que practica la correspondiente inscripción conservatoria, debe concluirse que sólo la última es poseedora del inmueble cuestionado”. (17 de septiembre de 1975. Fallos del Mes Nº 202, sent. 6ª, pág. 176).

Entonces, lo relevante en el caso de autos es que la única manera de adquirir la posesión del derecho de dominio sobre un inmueble sometido al régimen registral es mediante la inscripción de un título idóneo, esto es, en la situación que se revisa, aquel con la aptitud de permitir a su titular acceder a la posesión que sus antecesores detentaron sobre ese bien raíz, característica de la que carecen los antecedentes invocados por la demandada por las razones que acertadamente enuncian los juzgadores.

Por lo mismo, en nada obsta a esa conclusión la circunstancia de encontrarse extinguidas por prescripción las acciones destinadas a declarar la falta de validez de la escritura que da origen a la inscripción que las recurrentes invocan como demostrativa de la posesión inscrita que alegan, ya que el juicio no versa sobre la validez de ese instrumento sino que de su utilidad como prueba, requisito y garantía de esa posesión.

En consecuencia, la situación en estudio no versa sobre la duplicidad de inscripciones dominicales sobre un mismo inmueble, como se sugiere en los recursos de nulidad, sino sobre la posibilidad de atribuir a la inscripción de una escritura que unilateralmente modificó la superficie, cabida y deslindes de un inmueble en razón de un contrato de compraventa pretérito que no fue otorgado conforme a derecho, el mérito de incorporar al patrimonio de la demandada un retazo de terreno que no consideraban los títulos de sus predecesores, de modo que el conflicto no se circunscribe a determinar cuál de las dos inscripciones prevalece sino que necesariamente requiere definir las consecuencias y efectos jurídicos de una posesión material que encuentra origen en la inscripción de un instrumento que no ha podido transferir la posesión sobre una porción de terreno que aparece contenida en otro título que sí ha tenido la virtud de transferir ese dominio.

DÉCIMO: Que las reflexiones precedentes también permiten descartar las infracciones denunciadas en relación a los artículos 686, 700, 724, 728, 730, 889, 895, 924, 925 y 926 del Código Civil que se mencionan en el segundo acápite del recurso de casación de fojas 711 y en el arbitrio anulatorio de fojas 676, toda vez que para los efectos pretendidos por las recurrentes resulta indiferente que se haya constatado que la demandada ejerce la posesión material de la porción de terreno disputado y que sus antecesores efectuaran actos propios del dominio sobre el inmueble en referencia, ya que la poseedora material carece de un título competente que permita reconocer a su inscripción conservatoria el efecto prevenido en el artículo 728 del Código Civil. Antes bien, el hecho del apoderamiento comprueba la concurrencia de uno de los presupuestos que permite acoger la acción reivindicatoria intentada por la actora.

También son irrelevantes los testimonios que se refieren a la intención de la viuda de nombre reservado de vender el retazo en cuestión a nombre reservado ya que tal voluntad necesariamente debía ser expresada del modo que considera el artículo 1801 del Código Civil, dando cumplimiento además a la exigencia prevista en el artículo 724 de ese mismo cuerpo legal, lo que no aconteció. Ergo, son tales omisiones las que impiden a la demandada adquirir la posesión de la superficie que reclama su contendora.

Tocante a los artículos 1698, 1699, 1700, 1702, 1703, 1704, 1713 del Código Civil, 342, 346, 384, 394, 399, 400 y 428 del Código de Procedimiento Civil el recurso de fojas 711 tampoco prosperará, no solo por las contradicciones en que incurre la recurrente -que a fojas 754 indica que en relación a los instrumentos públicos y privados acompañados por su parte “a todos se les dio pleno valor probatorio” para luego reprochar que las sentencias de primer y segundo grado “omiten pronunciarse y asignarle valor probatorio a la prueba instrumental”- o porque las recriminaciones relativas a la falta de análisis y ponderación de las probanzas que indica constituirían un defecto que debía ser impugnado mediante un libelo de nulidad formal y no sustancial, como el que dedujo, sino porque lo que en definitiva se reclama atañe a aspectos sustantivos relacionados con los efectos jurídicos que pueden reconocerse a la escritura pública de 31 de diciembre de 1980 y su inscripción practicada al año siguiente a fojas 269 vuelta número 273 en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Santa Cruz que han sido debidamente aclarados por los jueces, o con cuestiones de índole fáctica vinculadas con la posesión material que ostenta sobre el predio reivindicado que fueron reconocidas en el fallo y que, no obstante, no autorizan a reconocer el derecho que reclaman las impugnantes.

UNDÉCIMO: Que en lo relativo al tercer capítulo del recurso de casación de fojas 711 y los reproches que desarrolla la recurrente de fojas 676, por cuyo intermedio se cuestiona el rechazo de la demanda reconvencional de prescripción adquisitiva, corresponde señalar, como ya se ha reflexionado, que de acuerdo a la doctrina mayoritaria de los autores y a la cual ha adherido esta Corte en anteriores pronunciamientos, contra título inscrito no es procedente la prescripción adquisitiva ordinaria ni extraordinaria de los bienes raíces, sino en virtud de otro título inscrito, sin que al exhibido por la recurrente pueda asignársele el efecto que dicha parte pretende, pues no deviene de un título traslaticio de dominio, como fue aclarado.

Por ello es que los juzgadores no transgreden los artículos 686, 687, 700, 702, 703, 704, 706, 708, 717, 724, 728, 730, 924, 925, 2492, 2493, 2498, 2500, 2501, 2505, 2506, 2507, 2508 y 2511 del Código Civil ya que no basta que el proceso haya asentado que la demandada posee materialmente el inmueble pues el título inscrito que exhibe para comprobar esa posesión no tuvo la virtud de cancelar la posesión inscrita de la actora.

Sobre el artículo 2510 del mismo texto legal y la posibilidad de prescribir extraordinariamente aun sin título que las recurrentes observan en esa disposición, es cierto que tal precepto dispone que para ganar por prescripción extraordinaria no es necesario título alguno. No obstante, es propicio aclarar que se trata de una norma de carácter general aplicable a la adquisición extraordinaria de bienes muebles o de aquellos inmuebles no inscritos, pero que no tiene aplicación cuando se trata de adquirir por prescripción un bien raíz inscrito, como ocurre en el caso de autos.

En efecto, tratándose de bienes inmuebles inscritos, el artículo 2505 del Código citado es absoluto y prevalece sobre el artículo 2510 por el principio de especialidad consagrado en el artículo 13 del mismo cuerpo normativo, pues el artículo 2505 es doblemente excepcional, porque se aplica exclusivamente a los inmuebles y porque rige sólo respecto de los inmuebles inscritos.

Siendo así, la prescripción adquisitiva extraordinaria fundada en la posesión material de un bien raíz no cabe contra título inscrito con anterioridad, el que sólo pierde su vigencia con la inscripción de un nuevo título, del que carece la demandada.

La primacía de la inscripción por sobre la posesión material en la trasferencia de los bienes raíces fluye de diversos preceptos del Código Civil, como los artículos 724, 728 y 730 y también está presente en el artículo 2505, que dispone perentoriamente: “Contra título inscrito no tendrá lugar la prescripción adquisitiva de bienes raíces o de derechos reales constituidos en éstos, sino en virtud de otro título inscrito, ni empezará a correr sino de la inscripción del segundo”.

En consecuencia, en este punto los libelos anulatorios tampoco tendrán cabida.

DUODÉCIMO: Que sobre la infracción del artículo 907 del Código Civil, ambos recurrentes reprochan que los jueces del fondo hayan establecido que la demandada se encuentra de mala fe desde la notificación de la demanda y que a contar de ese momento queda obligada a restituir los frutos naturales y civiles de la cosa. En opinión de las denunciantes, la disposición legal determina la mala fe a contar de la contestación de la demanda.

DÉCIMOTERCERO: Que el proceso enseña que la decisión que se cuestiona en este punto fue adoptada en la sentencia de primer grado, la que en ese preciso aspecto sólo fue impugnada por la citada de evicción Inversiones Cardoen SpA, actuando en defensa de la demandada, pues en su escrito de apelación de fojas 585 esta última no observó el fallo en esa materia, de lo cual debe colegirse que aun cuando el banco demandado haya comparecido como tercero coadyuvante de quien asumió su defensa en juicio, lo decidido sobre el momento en que se le considera de mala fe no ha causado agravio a quien detenta la posesión material del retazo reivindicado, en la medida que el artículo 771 del Código de Enjuiciamiento Civil prescribe que tal arbitrio debe ser interpuesto por la parte agraviada, aserto que importa necesariamente que la sentencia impugnada haya causado al recurrente un perjuicio sólo reparable con la invalidación del fallo y que el vicio de que se trate debe afectar esencialmente lo decidido.

En efecto, sabido es que de conformidad a lo que disponen los artículos 764 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, diferentes exigencias comparte el recurso de casación con los recursos en general, siendo una de ellas precisamente el agravio que debe manifestar y soportar quien lo interpone, requerimiento que es relevante no sólo por tener una consagración legal, sino además por ser a éste al cual debe ajustarse la labor de respuesta de esta Corte de Casación, pues la competencia del tribunal se circunscribe doblemente, tanto por el vicio que sustenta su impugnación como al perjuicio denunciado por el recurrente, de tal suerte que el tribunal y la sentencia de casación se encuentran determinados por los extremos del recurso de casación, que debe ser congruente con la defensa asumida en el juicio.

Siendo así, aun cuando la demandada haya preferido actuar en una calidad procesal distinta a la condición que ostenta en los hechos, su propia conducta permite concluir que la decisión que este aspecto cuestiona de manera alguna le irroga un perjuicio, desde que tal pronunciamiento no fue impugnado debidamente.

Tal explicación resulta ser suficiente para aseverar que en la especie no se ha cumplido con la exigencia consistente en que el recurso de casación “debe interponerse por la parte agraviada”, motivo por el cual el reproche que sustenta la pretensión invalidatoria no puede ser oído.

DÉCIMOCUARTO: Que, a mayor abundamiento, tanto el recurso de casación deducido por Inversiones Cardoen SpA como el impetrado por el Banco de Crédito e Inversiones se limitan a aseverar que se quebranta el artículo 907 del Código Civil porque tal precepto indica que los frutos se deben desde la contestación de la demanda y no desde su notificación y porque el fallo carece de consideraciones respecto de la fecha en que se deben tales frutos y sobre la mala fe que se le atribuye a la demandada.

Se trata, en otras palabras, de alegaciones que cuestionan la conclusión a la que arriban los sentenciadores que se origina por la falta de consideraciones suficientes o después de efectuar el análisis de los antecedentes del juicio en cuanto al momento en que la demandada comenzó a estar de mala fe, estimando las recurrentes que la correcta aplicación de la norma sustantiva en análisis habría llevado a los juzgadores a establecer una época distinta en la que habría cesado la buena fe.

Se devela de este modo que los cuestionamientos de las impugnantes conciernen a la esfera de los hechos de la contienda en los términos que fueron asentados por los jueces de la instancia, pretendiendo ahora imponer un razonamiento que no se sustenta en la situación fáctica establecida por el fallo. En tales condiciones, si lo cuestionado se refiere a la falta de consideraciones en lo tocante a la fecha en que se deben tales frutos y sobre la mala fe que se le atribuye a la demandada, forzoso era que condujeran sus alegatos mediante un recurso de casación en la forma. Y si lo reprochado es el modo en que se establecieron tales hechos, era menester que en sus libelos denunciaran infracción de las normas reguladoras de la prueba a fin de permitir a esta Corte modificar el presupuesto material y establecer nuevos hechos que permitan configurar la tesis que se propugna para asentar que el poseedor vencido estuvo de buena fe y que por esa razón no se encuentra obligado a la restitución de los frutos percibidos antes de la contestación de la demanda.

Por lo demás, en la medida que las recriminaciones se refieren a la buena o mala fe de la poseedora, se echa de menos que los arbitrios explicaran de qué modo se quebrantan los artículos 700, 706 y 707 del Código Civil que tratan esa materia, disposiciones que en este preciso aspecto no se estimaron vulnerados.

DÉCIMOQUINTO: Que, en consecuencia, al circunscribir el análisis del fallo en relación a aquellos cuestionamientos que no adolecen de los defectos formales que se han develado se concluye que los sentenciadores efectuaron un acertado análisis de las situaciones fácticas pertinentes a la controversia objeto del juicio, para proceder, a continuación, a aplicar correctamente la normativa atinente al caso de que se trata, sin que se advierta en su decisión que hayan incurrido en los errores de derecho que se les atribuye, pues el mérito del proceso ha permitido asentar que la demandante principal es la poseedora inscrita del inmueble disputado y que carece de su posesión por estar ocupado por la demandada, siendo procedente la acción del artículo 889 del Código Civil para recuperar esa posesión de quien se sirve de la propiedad, sin que dicha ocupante se encuentre habilitada a acceder al dominio del bien por la vía de la prescripción adquisitiva, conforme se ha razonado en los considerandos anteriores.

Y de conformidad además con lo dispuesto en los artículos 764 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechazan los recursos de casación en el fondo interpuestos en lo principal de las presentaciones de fojas 676 y 711 por los abogados Lizardo Alberto Moscoso González y Tomislav Bilicic Cerda, en representación del Banco de Crédito e Inversiones e Inversiones Cardoen SpA respectivamente, en contra de la sentencia de la Corte de Apelaciones de Rancagua de fecha cinco de octubre de dos mil dieciséis, que se lee a fojas 664 y siguientes.

Regístrese y devuélvase con su Tomo I y agregados.

Redacción a cargo de la ministra señora Maggi D.

Nº 98.803-2016.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sr. Patricio Valdés A, Sr. Héctor Carreño S., Sr. Haroldo Brito C., Sra. Rosa María Maggi D. y Sr. Juan Eduardo Fuentes B.

No firman los Ministros Sres. Valdés y Fuentes, no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar ambos con feriado legal.