Condición suspensiva

Santiago, doce de diciembre de dos mil diecisiete.

VISTOS:

En estos autos Rol C1613-2010 del Tercer Juzgado de Letras de Punta Arenas, juicio ordinario, caratulados “nombre reservado con nombre reservado”, Comercial e Inmobiliaria ENE S.A. demanda de resolución de contrato e indemnización de perjuicios a nombre reservado, fundado en que con fecha 10 de septiembre de 2005 celebró un contrato de promesa de compraventa con don nombre reservado, representado éste por don nombre reservado, sobre dos inmuebles, uno ubicado en la Península de Brunswick de una superficie de 20.000 hectáreas aproximadamente y otro ubicado en el Sector Parrillar, Lote 4, ambos inscritos en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Punta Arenas. Conforme a la escritura pública respectiva, de 10 de septiembre de 2005 ante el Notario de Punta Arenas don Horacio Silva Reyes, el precio único y total de la compraventa pactada fue la suma de $125.000.000 que serían pagados: con $25.000.000 mediante 6 depósitos a plazo y un cheque, documentos que quedaron en poder del Notario otorgante, y el saldo, estimado en la suma de 100 millones de pesos, que la promitente compradora pagaría haciéndose cargo del total de la deuda que el señor nombre reservado mantenía para con el Fisco de Chile respecto de los dos lotes objeto de la promesa. Según la demanda, la celebración del contrato estaba sujeta a una condición suspensiva y a un plazo ya que las partes suscribirían el contrato prometido dentro del plazo de 30 días desde el que Fisco de Chile autorizara o efectuara el alzamiento de las hipotecas, prohibiciones y embargos recaídos sobre los dos lotes. Fallecido el promitente vendedor el 19 de septiembre de 2005, sus herederos testamentarios, uno de ellos el señor nombre reservado, demoraron las gestiones de inscripciones de posesión efectiva, de testamento y especiales de herencia lo cual sólo ocurrió el año 2009, circunstancia que habría dificultado la acción de la promitente compradora para el cumplimiento de la promesa. El 23 de junio de 2009, nombre reservado, actuando –según la actora- de mala fe y con conocimiento del incumplimiento en que incurría, vendió los lotes a Agrícola de la Patagonia S.A. por un precio del equivalente a 2.718.720 dólares de Estados Unidos de Norteamérica y, en la misma ocasión, compareciendo a la escritura, el Ministerio de Bienes Nacionales y el Consejo de Defensa del Estado alzaron y cancelaron las hipotecas, prohibiciones y embargos de los lotes referidos. A partir de esa fecha, 23 de junio de 2009, sostiene la demandante, se cumplió la condición establecida en el contrato de promesa y comenzó a correr el plazo de 30 días para suscribir la compraventa definitiva, acto que no fue posible realizar ya que los inmuebles fueron vendidos a Agrícola de la Patagonia S.A. por el promitente vendedor nombre reservado como heredero testamentario y cesionario de los demás herederos. Sostiene que el incumplimiento referido causó graves perjuicios a la sociedad promitente compradora pues el promitente vendedor había cobrado parte del precio de la compraventa prometida al retirar documentos bancarios en custodia del Notario por un total de $13.562.244. Igualmente la promitente compradora pagó contribuciones adeudadas por los lotes por un total de $6.124.283, por lo cual el total abonado a cuenta del precio ascendía $19.686.527. La actora demanda la resolución del contrato de promesa invocando los artículos 1545 y 1489 del Código Civil en razón del incumplimiento del promitente vendedor. Afirma que el incumplimiento es doloso ya que nombre reservado, a la postre único heredero del promitente vendedor, conocía y estaba obligado a cumplir el contrato de promesa pactado por su mandante en una escritura en que él mismo actuó en su representación. Sostiene que el cumplimento de la promesa se volvió imposible una vez que el demandado enajenó los inmuebles a sabiendas de la existencia del contrato de promesa y que hubo mala fe del demandado porque ocultó la información sobre existencia de testamento y el otorgamiento de la posesión efectiva sólo la hizo pública cuando tenía una nueva oferta de compraventa distinta a la pactada por su causante. Conjuntamente acciona de indemnización de perjuicios por incumplimiento del contrato, reclamando daño emergente correspondiente a los valores aplicados al contrato a través de los depósitos a plazo entregados a nombre reservado que totalizan $13.562.244 más el valor pagado por contribuciones adeudadas que asciende a $6.124.283. Asimismo, demanda lucro cesante sosteniendo que, como consecuencia del incumplimiento, la demandante ha dejado de percibir el precio de venta de los inmuebles que realizara el 23 de junio de 2003 el demandado y que le reportara la suma de 2.718.720 dólares de Estados Unidos. También demanda daño moral por la “lesión a las facultades de disfrute que sobre el bien raíz tenía la víctima” y que valora en la suma de $125.000.000. Pide se declare el incumplimiento del contrato por el demandado y se acojan la acción resolutoria del contrato de promesa y la acción de indemnización de perjuicios por los valores indicados.

Que contestando la demanda, a fojas 341, nombre reservado pide su rechazo, reconociendo la celebración del contrato de promesa y sus términos, haciendo presente que en ese instrumento no se determinó el precio individual de cada lote por lo cual no se habría cumplido con el N° 4 del artículo 1554 del Código Civil. Agrega, además, que no se estipuló el verdadero precio el que estaba determinado por la deuda total del promitente vendedor para con el Fisco por lo cual el precio real excedía por mucho al valor estimado de 125 millones de pesos. Afirma que fue la demandante quien actuó de mala fe en la ejecución del contrato de promesa y que ello lo libera de responsabilidad en el cumplimiento de sus obligaciones. Hace ver que ambos inmuebles a la fecha de la promesa se encontraban afectos a embargos del Fisco de Chile por las deudas, a cuyo pago se obligó la demandante como promitente compradora, por lo cual, mientras no se pagaren, ni el Fisco ni el tribunal que decretó los embargos autorizaban la venta de los predios, siendo entonces requisito para celebrar la compraventa definitiva que previamente la actora pagara las deudas con el Fisco. Para facilitar aquella gestión, en cláusula Quinta de la promesa, se otorgó a la demandante un mandato especial para que pudiera actuar ante el Fisco y ante cualquier ente del Estado en todo lo relativo a las deudas que afectaban a los lotes, quedando facultada para pagar dichas deudas y hacer cuanto estimara pertinente con ellas. Otorgándosele, además, un mandato judicial y quedando facultada para solicitar condonaciones y realizar cuanto fuere pertinente o necesario para extinguir la deuda con el Fisco de Chile. Por la cláusula Sexta de la escritura de promesa, el promitente vendedor otorgó mandato a la promitente compradora para que autocontratando pudiese autovenderse ambos predios. Además, la actora instruyó a su abogado Villarroel Somoza para actuar en los juicios y, así, en causa Rol N° 19.003 del Tercer Juzgado Civil de Punta Arenas, ese profesional, debidamente instruido por su cliente, la actora, presentó un escrito acreditando pagos y pidiendo el alzamiento de los embargos existentes, sin advertir que lo pagado por su cliente había sido sólo cuotas de contribución territorial y que la deuda significativa vigente correspondía al precio que el promitente vendedor adeudaba al Fisco por la compra de los lotes. En vista de ese mandato, sostiene el demandado, no necesitaba la actora de ningún otro elemento para hacerse cargo de la deuda como se había comprometido, sin perjuicio de que el artículo 1572 le permitía pagar, incluso contra la voluntad del deudor. De este modo, la actitud de la promitente compradora demostraría su manifiesta mala fe al reconocer que incumplió su prestación de pagar todas las deudas en favor del Fisco. La mala fe de la actora queda también en evidencia porque no hizo acto alguno destinado a hacerse cargo de la deuda y ello generó que, con el objeto de evitar el remate de los lotes aludidos, tuviese el demandado que tomar la iniciativa, que no quiso tomar la actora, y así se vio forzado, con el objeto de salvar estos dos lotes de su remate judicial, a tener que buscar ella misma la solución de estas deudas a través de otro comprador capaz de pagar la totalidad de esas obligaciones. Asimismo, la demandada opuso la excepción de contrato no cumplido porque la actora no cumplió su obligación de hacerse cargo del total de la deuda y tampoco estuvo llana a hacerlo, al no haber hecho siquiera alguna otra acción destinada a solucionar la deuda por algún modo de extinguir. De este modo, no habiendo cumplido la actora la obligación asumida por ella, incurrió en mora, estado que enerva o impide el que atribuye a su contraparte conforme el artículo 1552 del Código Civil. Reitera que la promesa no determinó el precio individual de cada lote incumpliendo la exigencia del N° 4 del artículo 1554 del Código Civil y el artículo 1808 del mismo Código. Además ese precio era sólo una aproximación ya que el precio real y específico de ambos lotes era muy superior al corresponder al total de la deuda fiscal la que, en mayo de 2005, ya alcanzaba a la suma de $281.314.063. Finalmente alega que el pretendido incumplimiento del demandado se debió precisamente al incumplimiento de la actora quien no se hizo cargo del total de la deuda referida, a raíz de lo cual el demandado se vio enfrentado a tener que buscar a otro comprador que sí pagara las deudas fiscales lo que ocurrió con la sociedad que finalmente compró ambos inmuebles. Hace presente, además, que si se estima como precio el de $125.000.000 la venta comprometida adolecería del vicio de lesión enorme para el vendedor y por tanto el contrato prometido por las partes era de aquellos que las leyes declaran ineficaces. Indica que procedió a la restitución de todos los valores que la actora aplicó al contrato anticipando parte del precio mediante depósitos a plazo y pagando contribuciones de bienes raíces.

Por sentencia de primera instancia de dos de junio de dos mil dieciséis, escrita a fojas 789 y siguientes, se rechazó la demanda de resolución por incumplimiento del promitente vendedor demandado por estimar que éste no incurrió en un incumplimiento imputable ya que debió proceder a la venta en vista de la conducta asumida por la promitente compradora al retardar considerablemente toda actividad destinada a pagar o solucionar las deudas existentes con el Fisco frente al riesgo de que los inmuebles fueran subastados en valores inconvenientes como es frecuente en subastas judiciales. No obstante lo anterior y por el fundamento que indica el Considerando Vigésimo concluye que el contrato de promesa, atendidas las circunstancias producidas, carece actualmente de toda factibilidad puesto que los inmuebles fueron adquiridos por otra sociedad y, al no poder ya prosperar, “no parece justo dejar a las partes ligadas por un contrato que ambas no van a cumplir y que en el hecho aparece como ineficaz, siendo la resolución precisamente el medio que la ley otorga para romper el contrato que nació a la vida del derecho pero que no está llamado a producir sus efectos naturales”… Con ello, añade, “se logra que las cosas puedan restituirse al estado anterior como si el contrato no hubiese existido”. Estimando que los tribunales están en el deber de juzgar la situación de modo que más conforme parezca al espíritu general de la legislación y a la equidad agrega “no parece justo ni equitativo dejar a las partes ligadas por un contrato que ambas no quieren ni pueden cumplir y que de hecho aparece así ineficaz por voluntad de las mismas”. Invoca para este efecto la jurisprudencia de esta Corte contenida en Revista de Derecho y Jurisprudencia, Tomo XXVIII, Sección 1ª, página 689, y en razón de ello declara de oficio resuelto el contrato de promesa de compraventa suscrito por las partes.

En contra de esa sentencia de primera instancia la parte demandante dedujo, en lo principal y primer otrosí de fojas 833, recurso de casación en la forma y apelación, recursos resueltos por la Corte de Apelaciones de Punta Arenas por sentencia de 17 de noviembre de 2016, escrita a fojas 939 y por la cual se rechaza el recurso de casación en la forma y se confirma la sentencia apelada. Asimismo declara que, al no concurrir las circunstancias establecidas en el artículo 775 del Código de Procedimiento Civil, los sentenciadores no hacen uso de las facultades para casar de oficio la sentencia impugnada.

En contra de este último fallo, la parte demandante deduce recursos de casación en la forma y de fondo.

Se trajeron los autos en relación.

CONSIDERANDO:

I.-

EN CUANTO AL RECURSO DE CASACIÓN EN LA FORMA

PRIMERO: Que en primer término el recurrente denuncia el vicio de ultra petita previsto en el artículo 768 Nº 4 del Código de Procedimiento Civil por haberse extendido la sentencia a puntos no sometidos a la decisión del tribunal, ya que en la causa se demandó la resolución del contrato de promesa por incumplimiento de la promitente vendedora demandada y el fallo recurrido confirmó el del Juez a quo que declaró resuelto el contrato por un fundamento distinto.

SEGUNDO: Que el ejercicio de la acción resolutoria por el contratante demandante evidencia su interés por desvincularse del contrato, pues de otro modo habría ejercido la acción de cumplimiento y, probablemente, accionado en contra del tercero adquirente de los inmuebles en cuanto parte del contrato que habría consumado la infracción de la promesa y como actual dueño adquirente de los inmuebles. También la demandante ha reconocido y celebrado la justicia de la declaratoria de resolución dispuesta en la sentencia a instancia suya, aunque no fuere por la causa que invocara, al expresar (página 13, in fine, de su recurso) a propósito de su queja por la condena en costas: “ha sido la actividad eficiente de la demandante la que ha permitido la declaración de resolución del contrato”. El promitente vendedor demandado, por su parte, demostrando igual interés, puso a disposición de la demandante, a través del Notario interviniente, los valores que esta última entregara con motivo de la promesa resuelta. Esta consideración es relevante para el tribunal en cuanto advierte del propósito de la actora y del demandado de dar término definitivo y cierto a la relación contractual frustrada por el comportamiento de las partes –juzgado como indebido por el tribunal- a partir de antecedentes del proceso que le llevaron a la convicción que, tratándose de la resolución de un contrato bilateral por el incumplimiento imputado al contratante demandado, exigía al contratante demandante, para legitimar su acción, demostrar haber cumplido o estar dispuesto a cumplir lo suyo, lo que no ocurrió. De este modo, al no ser jurídicamente posible acceder a la resolución por el incumplimiento invocado, pero siendo manifiesto el común afán de poner término al frustrado vínculo, el tribunal se entiende atribuido de competencia para declarar una terminación plausible y necesaria y, al no haber regla legal para decidir el término del contrato bilateral por incumplimiento de ambas partes, procedió a colmar el vacío normativo con los elementos que permite el artículo 24 del Código Civil mediante una interpretación extensiva reconocida a ese precepto, aplicando para esa decisión el espíritu general de la legislación y la equidad natural que, a juicio de los sentenciadores, se concreta en que si el contrato de promesa carece ya de factibilidad, “no parece justo dejar a las partes ligadas por un contrato que ambas no van a cumplir… siendo la resolución precisamente el medio que la ley otorga para romper el contrato que nació a la vida del derecho pero que no está llamado a producir sus efectos naturales y con ella se logra que las cosas puedan restituirse al estado anterior como si el contrato no hubiese existido… no parece justo ni equitativo dejar a las partes ligadas por un contrato que ambas partes no quieren ni pueden cumplir y que de hecho aparece así ineficaz por voluntad de las mismas” (Considerando Vigésimo de primer grado y reproducido por el de segunda instancia). Los sentenciadores del fallo recurrido comparten este criterio al desestimar el vicio de ultra petita estimando que no hay incongruencia ni vicio en el fallo “puesto que cuando el tribunal primero rechaza la demanda planteada, y, después, declara resuelto el contrato, lo que está haciendo es cumplir con el objetivo último de todo proceso, poner definitivamente término al conflicto y de esta forma mantener la paz social”, agregando que, al así decidirlo, el tribunal sigue la misma línea jurisprudencial de la Corte Suprema en causa Rol Nº 1.744-2008 (Considerando Séptimo).

TERCERO: Que a la decisión referida, denunciada como vicio de extra petita, el recurrente reprocha abrir las puertas a una indebida actuación oficiosa y a que no pudieran prosperar los recursos judiciales en contra de una sentencia definitiva por el solo hecho que ella pone termino al conflicto, restaurando o manteniendo la paz social.

Tal reproche genérico es infundado, porque la actuación, en las circunstancias del caso, no parece enteramente oficiosa frente a litigantes interesados en poner término a su vínculo y en que, la decisión para ello, es creada jurisdiccionalmente por la situación excepcional de no estar reglada la suerte del contrato bilateral en caso de incumplimientos que no provienen de una sola de las partes sino de ambas. De este modo, como el caso no corresponde a situaciones usuales en que las partes precisan peticiones al amparo de regulaciones expresas, la preocupación del recurrente resulta infundada.

CUARTO: Que no puede decirse que se haya producido, en el caso, incongruencia jurídica ni fáctica entre lo pedido y decidido si, como se ha dicho, las peticiones de las partes, y en especial del actor, trasuntan interés por la desvinculación o terminación definitiva de la relación y si, además, es cometido propio de la jurisdicción procurar dar certeza y estabilidad a relaciones litigiosas, pudiendo para ello aportar el derecho –iura novit curia- y aún, en ausencia de normas y si estima su deber formular decisión, puede crear la norma integradora de la ley –no del contrato- con arreglo a los artículos 24 del Código Civil y 170 del Código de Procedimiento Civil.

QUINTO: Que en cuanto a los elementos jurídicos necesarios de la acción resolutoria por incumplimiento del contrato bilateral, como la interpuesta, la legitimidad de su ejercicio obliga a evaluar también la posición o conducta contractual de quien la ejerce, por lo cual, si tal examen lleva a establecer incumplimientos de quien insta por la resolución, la opción jurídica del tribunal era denegar esa acción precisamente interpuesta; declarar la resolución por incumplimiento de ambas partes contratantes invocando la regla del artículo 1.489 inciso 2º (claramente inaplicable atendido su solo texto), o declarar la resolución fundada en el estado irreversible de la relación y por razones de conveniencia y resguardo del principio jurídico de certeza o estabilidad en las relaciones interpersonales. En los tres casos el tribunal se pronunciaría conforme al mérito del proceso y dentro del ámbito que le fija el artículo 170 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual su resolución no se aparta de los hechos establecidos y de los extremos involucrados en la discusión del juicio.

SEXTO: Que igualmente se imputa al fallo el vicio de omisión de consideraciones de hecho previsto en el art. 768 Nº 5 en relación con el artículo 170 Nº 4 del Código de Procedimiento Civil porque no establecería los hechos ni justificaría su establecimiento en las pruebas rendidas ni apreciaría la prueba conforme a las reglas legales, afirmando el recurrente que el tribunal a quo solo realizó una enumeración pero no valoración de los documentos y testimonios de las partes. Critica la valoración que hace de las confesionales de nombre reservado y del demandado pretendiendo que a esta última se le da mérito en favor del confesante. Contrastando los planteamientos del recurso y la sentencia es posible establecer:

a) Respecto a que el considerando Décimo solo enumere documentos, cabe precisar que la mayoría de éstos son instrumentos públicos no objetados, entre ellos copias autorizadas de escrituras públicas y de seis inscripciones conservatorias, certificados del Servicio de Registro Civil, cartas emanadas de notario público y comprobantes de pago de contribución territorial. Respecto de cada uno el fallo indica su contenido sobre lo que no existe discusión en el juicio, por lo cual, en los apartados 1 al 10 de las extensas motivaciones Decimotercera y Décimo séptima, el tribunal pondera los hechos que refieren y los tiene por establecidos, frente a la evidencia de su mérito probatorio que no requería mayor justificación.

b) El mismo considerando Décimo del fallo de primera instancia se refiere al testimonio de Sunil nombre reservado y al de nombre reservado, seleccionando lo sustancial de sus dichos y, en ocasiones y para mayor fidelidad, transcribiéndolos para tener por establecidos los hechos que consigna el considerando Decimotercero. Es manifiesto que la mayoría de los dichos de estos testigos se refieren a actos o circunstancias que constan documentalmente como la celebración del contrato de promesa, su fecha, los terrenos materia de la compraventa prometida, el precio convenido y forma de pago y la asunción por el comprador del total de la deuda de los lotes para con el Fisco, la época de celebración de la compraventa; el hecho que el demandado vendió los terrenos a un tercero a un precio más alto e incumpliendo la promesa. También que el demandado cobró algunos de los documentos bancarios dejados en poder del Notario; que la demandante cumplió las obligaciones que pudo cumplir porque desconocía a los nuevos dueños al fallecimiento del señor nombre reservado, que se habría producido una demora de cuatro años en hacer el trámite de posesión efectiva; que no se informó a Inmobiliaria ENE S.A. que se estaba gestionando la venta a otra empresa. Además, el Considerando Decimosexto contiene razonamientos que importan análisis de los testimonios y documentos rendidos por ambas partes, corroborando las conclusiones fácticas que enuncia el Considerando Decimotercero y concluyendo que habría inferioridad en las declaraciones prestadas por los testigos de la demandante en relación a los del demandado sobre los hechos posteriores al contrato y el comportamiento de los contratantes, estimando los dichos de aquéllos “poco precisos” y, más que nada, apreciaciones de lo que consideran incumplimiento de la parte demandada al vender a un tercero. Pero, sobre los términos y alcances de lo que era la obligación de cada parte de acuerdo a la promesa, poco aportaron, salvo señalar que se pagaron las contribuciones de bienes raíces, siendo claro que las deudas del señor nombre reservado para con el Fisco (que motivaron las acciones ejecutivas en su contra) fueron las derivadas de la compra de los lotes al Estado y el supuesto ocultamiento del señor nombre reservado por negativa o dilación, fueron afirmados sin mayores fundamentos, desconociendo la existencia de las principales deudas, que no eran las territoriales y constituyendo afirmaciones que no son efectivas conforme a la escritura y demás pruebas. El otro testigo de la demandante nada sabe del comportamiento de las partes en cuatro años, reconociendo que sólo se pagaron las contribuciones, aunque desconoce si se presentó convenio de pago, advirtiéndose una declaración carente de precisión y coherencia en cuanto a los términos de la promesa y a la conducta posterior de las partes. Analiza la testimonial del demandado, indicando que estos testigos se aprecian más imparciales respecto a las preguntas y que sus declaraciones aparecen coherentes con el resto de la prueba rendida. Considera que los dichos del testigo Rodríguez Muñoz, abogado fiscal en los expedientes de cobro ejecutivo de cuotas del precio de la compraventa de los lotes, muestra pleno conocimiento de lo ocurrido por esa participación personal del testigo. Igualmente valora el testimonio de Luis Villarroel Somoza que fuera abogado de la demandante, redactor de la promesa y quien presentó los comprobantes de pago de contribuciones en causa Rol N° 19.003 pidiendo el alzamiento de los embargos, sin resultado porque la deuda fiscal de los lotes (cuotas insolutas del precio) no fue solucionada.

SÉPTIMO: Que también el considerando Decimosexto desmiente la afirmación del arbitrio en cuanto esa motivación pondera o valora la confesional de la representante de la demandante, nombre reservado, que, reforzando lo que consta de la documental, admite que la sociedad demandante no cumplió con el pago de las deudas que pesaban sobre los Lotes 4 y 6 a más de dos años de celebrarse la promesa, contando con los mandatos que el propio contrato entregaba a la demandante con amplias facultades, mandato que –agrega esta motivación- se convino subsistiría no obstante la muerte del mandante, esto es, del promitente vendedor.

OCTAVO: Que en relación a la confesional de nombre reservado, al final del Considerando Decimosexto, señala que éste reconoce los hechos preguntados y especialmente que, debió efectuar la venta ante el apremio del remate, ya que la demandante no había pagado la deuda, por lo que le vendió a Agrícola de la Patagonia. Deriva de ello el tribunal que “no aparece la mala fe que pretende configurada el actor y valora en igual sentido la restitución de todos los valores cobrados a cuenta del precio”. Al reconocimiento anterior aplica el tribunal el principio de indivisibilidad de la confesión y demuestra adecuado análisis de la prueba rendida. De esta manera la impugnación del recurrente apunta más bien a su discrepancia con las decisiones que los sentenciadores desprenden de la prueba, lo cual ciertamente no constituye el vicio de casación formal invocado.

NOVENO: Que, en conclusión y por las consideraciones precedentes, el recurso de casación en la forma será desestimado.

II.-

EN CUANTO AL RECURSO DE CASACIÓN EN EL FONDO:

DÉCIMO: Que el recurrente propone diez causales para fundar esa invalidación y algunos de esos planteamientos pretenden una clara modificación de los hechos y de su calificación jurídica, aunque el arbitrio sólo denuncia infracción de una norma reguladora de la prueba, la del artículo 1713 del Código Civil, como causal Nº 10, y la infracción de una regla de interpretación contractual, la del artículo 1564 inciso 1º del Código Civil, que desnaturalizaría al contrato y que propone como causal N° 9 del recurso interpuesto.

Por razones de lógica corresponderá examinar primeramente estas dos imputaciones de error atribuidas a la sentencia a fin de determinar si, por la valoración que corresponda efectuar, procede modificar los supuestos fácticos establecidos en el fallo impugnado (considerandos 13° y 17° del fallo de juez a quo reproducido en segunda instancia) o el alcance o sentido que el fallo dio a la convención que origina el conflicto.

UNDÉCIMO: Que por lo que concierne a la infracción del artículo 1713 del Código Civil ella se consumaría en el considerando Decimosexto del fallo de primer grado, reproducido en el de segunda, porque, dice el recurrente, aunque el confesante nombre reservado reconoce los hechos y especialmente haber vendido a un tercero distinto de la promitente compradora, el sentenciador estima que “no aparece la mala fe que pretende configurada el actor pues el dinero que cobró el demandado le fue devuelto demostrando una intención de pago y de devolver íntegramente lo entregado y enterado, como consta en la carta instrucción rolante a fojas 616 y la notificación a la demandante con la devolución de lo entregado por la Empresa ENE S.A.”.

DUODÉCIMO: Que esta respuesta del confesante, admitiendo la infracción de la promesa por la venta a terceros, no constituye una admisión pura y simple sino un reconocimiento complementado con una explicación sobre la causa de esa conducta: que el absolvente procedió a vender los lotes ante el apremio del remate judicial pues no se había efectuado el pago de la deuda por la demandante lo cual está corroborado por otros medios de prueba. El tribunal valoró esta confesión calificada del modo indivisible que ordena el artículo 401 del Código de Procedimiento Civil porque al reconocimiento del hecho de haber vendido a un tercero diverso, el confesante agrega otro hecho pero ligado a aquél, hecho que explica la posición subjetiva del confesante permitiendo calificar si esa posición verdaderamente trasunta mala fe. La circunstancia explicativa –impedir la venta inconveniente de los lotes en subasta judicial por el no pago de deudas que el Fisco cobraba ejecutivamente- estaba justificada, además, con otros medios de prueba como los expediente judiciales ejecutivos tenidos a la vista y los testimonios de los testigos abogados Rodríguez Muñoz, del Consejo de Defensa del Estado a cargo de las causas ejecutivas y Villarroel Somoza, que redactó el contrato y actuó judicialmente y por encargo de la propia demandante. A lo que agrega el tribunal la actitud, acreditada en el proceso, de hacer devolución el demandado de los valores desembolsados por la demandante, poniéndolos a su disposición a través del notario interviniente. De este modo, el Juez a quo y los sentenciadores de segunda instancia debieron, al juzgar la posición interna del demandado, considerar indivisiblemente su confesión en virtud del artículo 401 del Código de Procedimiento Civil conforme al cual el mérito de la confesión no puede dividirse en perjuicio del confesante a menos que tenga lugar alguna de las excepciones de los Nºs 1 y 2 del mismo precepto.

En cuanto a la venta que el demandado hizo a un tercero, el tribunal desestima que constituya un incumplimiento imputable del promitente vendedor, particularmente en el considerando Vigésimo Séptimo de primera instancia, reproducido en la sentencia recurrida. En esta motivación se indica que el tribunal estima acreditado que la parte demandada no estaba en condiciones de dar cumplimiento a su obligación de vender a la demandante y que la pretensión de celebrar el contrato dentro de los 30 días siguientes al 23 de junio de 2009 en que vendió a Agrícola de la Patagonia S.A. y se alzaron las hipotecas y embargos, carece de asidero, pues ese alzamiento tuvo lugar luego de que nombre reservado pagara la deuda que mantenía nombre reservado con el Estado “en consecuencia el incumplimiento que le achaca al demandado no es tal…”. La referencia que hace el considerando décimo sexto, in fine, sólo destaca el contexto en que, según la confesión y antecedentes del proceso, se llevó a cabo por el demandado esa venta: ante el apremio del remate de los inmuebles y frente a la falta de pago de la deuda que había comprometido la promitente compradora, circunstancias que, según el tribunal, en una ponderación de los hechos que le compete, son pertinentes para juzgar si hubo mala fe y el grado de ella con que procedió ese contratante al efectuar la transferencia.

En virtud de este análisis puede concluirse que los sentenciadores no incurrieron en infracción del artículo 1713 del Código Civil pues el mérito probatorio de la confesión del demandado se ajustó a tal norma y dio cumplimiento al artículo 401 inciso 1º del Código de Procedimiento Civil.

DECIMOTERCERO: Que en lo relativo al vicio de contravención de la regla de interpretación contractual del artículo 1564 inciso 1º del Código Civil, no obstante que el recurso en su exordio relativo a “Los Hechos” II, (ii), página 20, plantea como vicio del fallo la contravención de ley por interpretarla erróneamente al caso que se conoce dándole un sentido diverso, no se denuncia propiamente infracción de otras reglas legales de interpretación contractual del Título XIII del Libro IV del Código Civil excepto esta cita del artículo 1564 inciso 1º, pero ello sin fundamento bastante como pasa a explicarse.

DECIMOCUARTO: Que el método lógico, contextual o de la armonía de las cláusulas que recoge el artículo 1564 inciso 1º ordena interpretar las cláusulas de un contrato “unas por otras, dándose a cada una el sentido que mejor convenga al contrato en su totalidad”. Los jueces, al decir del recurrente, habrían infringido esta regla desnaturalizando el contrato al estimar que el pago de las deudas vinculadas a los dos inmuebles prometidos vender sería en beneficio del demandado y, por tal razón, en la parte final del Considerando Vigésimo Séptimo, se decide el rechazo de la pretensión indemnizatoria en base al artículo 1552 del Código Civil. A juicio del recurrente, de aplicarse la regla de interpretación indicada, debió concluirse que el pago de las deudas fiscales sería en favor de la demandante promitente compradora pues tal pago constituía la condición habilitante para que esa demandante comprara.

Del tenor de lo estipulado en el contrato de promesa, aparece claro el interés y voluntad de ambas partes de, en un futuro inmediato, vender y comprar los inmuebles una vez que ello fuere jurídicamente viable, esto es, tan pronto se alzaran las prohibiciones y embargos decretados en los juicios de hacienda para el cobro ejecutivo del precio de los dos lotes. Para ese alzamiento era indispensable el cumplimiento de la obligación de pago total de la deuda fiscal, asumido como obligación de la promitente compradora. Ello era de interés de ambas partes: del promitente vendedor, en cuanto le liberaba de esa obligación para con el Fisco y de la cual era original y único deudor, pero también de interés del promitente comprador en cuanto exoneraba a éste de una prestación que voluntariamente asumió anticipando el pago del precio pero que le permitía la celebración de la compraventa de los inmuebles que constituía su interés y propósito principal.

Por tanto, al concluir los jueces que el pago de las deudas fiscales era también en favor de la parte promitente compradora demandante no han desvirtuado o desnaturalizado la convención, irregularidad que sólo se produce cuando la interpretación, desconociendo la voluntad de las partes claramente manifestada, altera los elementos del negocio, lo cual no aparece configurado en la situación que se examina. La inteligencia del contrato por los jueces en el sentido referido es correcta y no importa prescindir de la voluntad de los contratantes ni cambiar su naturaleza o su calificación jurídica ni atribuirle efectos diversos a los que naturalmente le corresponden.

A mayor abundamiento la supuesta infracción del artículo 1564 inciso 1° suponía contrastar estipulaciones cuyo sentido -en aparente conflicto- debe determinarse mediante la razonable coherencia entre ellas, procurando armonizarlas. Sin embargo en el recurso no se plantea una situación de esa naturaleza ni se explica cómo ella se produciría y de qué modo influiría en lo dispositivo de la sentencia, por lo cual el recurso a este respecto no cumple con las exigencias del artículo 772 del Código de Procedimiento Civil.

DÉCIMO QUINTO: Que se denuncia, asimismo, infracción formal de los artículos 1554 N° 3 y 1479 del Código Civil, causal propuesta bajo el N° 1 del recurso.

Se produciría al concluir el fallo que la promesa de compraventa cumple con el requisito de fijación de una época para la celebración del contrato, utilizando para ello el plazo convenido de 30 días luego de pagarse la deuda fiscal, hecho Este que califica de condición determinada al constituir un evento incierto por consistir en un hecho potestativo del promitente comprador: efectuar el pago total de la deuda fiscal para obtener el consiguiente alzamiento de los embargos y prohibiciones, liberación que hacía factible celebrar la compraventa prometida.

La tesis del recurso, en cambio, es que tal supuesta condición, al no estar sujeta a un tiempo estipulado (las partes no estipularon ningún plazo para proceder al pago) sería indeterminada y, al consistir en un hecho positivo, ese evento podrá cumplirse o fallar dentro del plazo general de estabilización de las situaciones jurídicas que sería, en concepto de la recurrente, de 10 años, por lo cual el evento se hallaría en estado pendiente cuando se efectuó el pago de la deuda por el tercero a quien el promitente vendedor demandado vendió los lotes.

Los sentenciadores del fondo desestimaron tal interpretación de la cláusula Cuarta del contrato de promesa en cuanto ella conduce a la sorprendente conclusión de que se habría otorgado a la promitente compradora un plazo de 10 años para el pago de la deuda, lapso que iría desde el 10 de septiembre de 2005 hasta el 10 de septiembre de 2015, tiempo largamente superior al estipulado para el pago del precio de los inmuebles en que recaía la operación proyectada y que eran objeto de embargos en juicios ejecutivos en plena tramitación al acordarse el contrato preparatorio.

A tal efecto el Considerando Décimo Séptimo de primera instancia consigna, en su N° 2, como hecho de la causa que, fuera de los $25 millones que la promitente compradora documentó en depósitos a plazo y un cheque, el saldo –estimado entonces en 100 millones- lo pagaría “haciéndose cargo del total de la deuda que actualmente mantiene el promitente vendedor con el Fisco de Chile”… “entendiéndose como el total de la deuda tanto el capital adeudado, intereses, reajustes generados, multas, impuestos territoriales y costas personales y procesales”. Para tal efecto es hecho establecido que el promitente vendedor confirió a la promitente compradora un amplio mandato para actuar en la solución de las deudas fiscales, a fin de pagarlas y luego –autocontratando- otorgarse a sí mismo el título de compraventa, operando incluso como mandato post mortem.

Ese pago determinaría la liberación de las hipotecas, prohibiciones y embargos decretados en demandas ejecutivas por cobro de cuotas por no pago del precio en contra del promitente vendedor, cual lo consigna el considerando Décimo Séptimo N°s. 3 y 4.

Fue establecido en el N° 5 de la misma motivación que el 27 de septiembre de 2005, a escasos días de celebrarse la promesa, la promitente compradora, a través de su entonces abogado Luis Villarroel Somoza, intentó el alzamiento de los embargos en la causa Rol 19.003, luego del pago de varias cuotas de impuesto territorial insolutas por ambos lotes, pero olvidando que la deuda fiscal principal no era solo por impuesto territorial sino por un monto considerablemente superior consistente en el precio de compra de esos lotes. La prontitud con que la promitente compradora hizo estas gestiones revela que ese contratante entendía que su obligación de asumir el total de las deudas fiscales era inmediata y no estaba diferida por plazo alguno y menos por diez años como lo pretende la recurrente.

Que, por otra parte, la necesidad y urgencia en el pago de tales deudas, para evitar la subasta judicial en condiciones perjudiciales y frustrando el cumplimiento de la promesa, fue acreditado además con los testimonios de los abogados Rodríguez y Villarroel, testigos del demandado, además de los expedientes judiciales ejecutivos tenidos a la vista.

Así, el testigo Villarroel Somoza, que fuera abogado de la promitente compradora y redactor del contrato de promesa, reconoció que “la obligación de pagar tales deudas, en virtud de lo convenido en la promesa (cláusula Tercera, letra b) era de la parte promitente compradora” y –aclara- la favorece a ella. Esto último en cuanto posibilita celebrar el contrato definitivo comprometido. Además ese testigo, asesor de la promitente compradora, en cuanto a la época de pagar o solucionar esa deuda fiscal agregó “el señor nombre reservado dio un mandato judicial dentro de lo que era el compromiso de la compraventa ya que las propiedades estaban en ese momento en situación de remate… y quedaba pagar o renegociar. Era urgente y por lo tanto debía haberse hecho en el menor tiempo posible”. También señala que el hecho futuro del alzamiento del embargo y autorización del Fisco sólo estaba sujeto al plazo de 30 días de la cláusula Cuarta para suscribir la escritura a partir de ese hecho y “esa facultad para hacer la compraventa la tenía por mandato la promitente compradora” que, incluso, “tenía facultad para autocomprar”.

Lo anterior corrobora la exigibilidad inmediata que tenía la prestación asumida por la promitente compradora de pagar o hacerse cargo del total de la deuda que el promitente vendedor tenía con el Fisco respecto de las dos propiedades, a la sazón embargadas en juicios ejecutivos en que el Fisco cobraba el saldo insoluto del precio de las respectivas compraventas y por las cuales el promitente vendedor no había pagado las cuotas estipuladas, por lo que los inmuebles estaban en estado de ser subastados en el procedimiento de apremio judicial. En este contexto la supuesta “condición” de pagar el total de esas deudas que mantenía esas propiedades, en rigor, importaba para la promitente compradora una obligación inmediatamente exigible por el riesgo inminente de rematarse los inmuebles en las ejecuciones que llevaba a cabo el Fisco. Así aparece, además, de los expedientes judiciales a la vista y de lo declarado por el Abogado Fiscal a cargo de los juicios Alejandro Rodríguez Muñoz. La subordinación de los efectos a un evento incierto tampoco resulta respaldada por una cláusula especial que las partes agregaran al contrato cual lo exige el artículo 1444 del Código Civil.

DÉCIMO SEXTO: Que estas situaciones circundantes o coetáneas a la fecha de celebración de la promesa constituyen lo que la doctrina denomina “elementos extrínsecos de la interpretación” y define como “las circunstancias de la especie que configuran el contorno del contrato aunque no se encuentren en la misma declaración” (López Santa María, Jorge. Sistema de Interpretación de los Contratos, Ediciones Universitarias de Valparaíso, 1971, N° 27, página 91) y que son datos útiles para indagar la genuina voluntad de las partes y que, en este caso, corroboran que de modo alguno puede entenderse que los contratantes hubieren querido diferir la obligación de la promitente compradora y, todavía, por un lapso de 10 años como pretende el recurrente. La conclusión a que arriba el Considerando Vigésimo Séptimo en orden a que la promesa cumple con el artículo 1554 N° 3 del Código Civil por contener una modalidad, un plazo que fija la época de su celebración no incurre en el error jurídico que se denuncia.

DÉCIMO SÉPTIMO: Que en cuanto a existir en la promesa una condición y ser ella indeterminada en el tiempo, estimándose como tal al “evento” que la promitente compradora pagara la deuda, resulta dudoso porque las partes no consideraron el pago de la deuda fiscal como un suceso de realización incierto o contingente sino una circunstancia de ocurrencia necesaria, porque era en realidad una obligación que asumió la promitente compradora al suscribirse el contrato preliminar y para ser cumplida con seguridad y certeza y, además, de inmediato o dentro de un plazo razonable o tácito (el indispensable para cumplir según el artículo 1494 del Código Civil) de modo que, acontecido ello (pago de la deuda fiscal), corriera un plazo de 30 días para otorgar la escritura de compraventa, sin que del instrumento pueda inferirse que la promitente compradora dispusiera del exorbitante plazo de 10 años para cumplir por ser el necesario para reputar cumplida o fallida una condición indeterminada. Más bien debe estimarse que, no estando estipulada como condición la conducta que debía desplegar la promitente compradora, ella es una prestación debida y además pura y simple, sin que el hecho de cumplir la prestación por ella asumida pueda estimarse una condición indeterminada y simplemente potestativa incorporada al contrato. Siendo la conducta de la promitente compradora una obligación contraída (pagar el total de la obligación pendiente para con el Fisco por la compra de los inmuebles) la exigibilidad es inmediata o en un plazo implícito que en caso alguno puede ser de 10 años ni tampoco el de 3 años y medio que transcurrió desde el 10 de septiembre de 2005 hasta el 23 de junio de 2009 sin que la promitente compradora pagara ni demostrara estar llana a pagar. Por ello debe entenderse sobradamente suficiente ese tiempo y por haber transcurrido, concluir que ha incurrido en mora la promitente compradora respecto de su obligación. La ejecución del contrato de promesa no puede quedar entregada al mero arbitrio de alguna de las partes, manteniendo a su contraparte indefinidamente ligada por un vínculo fracasado.

Es evidente que para que el Fisco ejecutante alzara los embargos, hipotecas y prohibiciones era indispensable que la promitente compradora pagara las obligaciones principales caucionadas, lo cual –en virtud de la promesa de compraventa- fue asumido en su totalidad por la sociedad ENE S.A., alcanzando la deuda en junio de 2009 debido al considerable retardo en el pago un monto muy superior a la estimación de $100.000.000 que las partes hicieron en septiembre de 2005.

DÉCIMO OCTAVO: Que si alguna modalidad existía para determinar cuándo debía pagar la sociedad promitente compradora era antes de que se subastaran los inmuebles embargados y que ya, al tiempo de la promesa, se encontraban en proceso de remate, espacio temporal propio de un plazo implícito o tácito que la ley conceptúa como el indispensable para cumplir (artículo 1494) y que, según el artículo 1551 N° 2, hace incurrir al deudor en mora por su solo transcurso si el hecho o conducta debidos no han podido ser ejecutados sino dentro de cierto espacio de tiempo y el deudor lo ha dejado pasar sin ejecutarlo. El plazo tácito frecuentemente subyace en las convenciones. Si se compromete la ejecución de un hecho (construir un muro o redactar un contrato) y no se estipula plazo, no cabe duda de que la ejecución de los hechos debidos corre desde que se contrajo y su único plazo es el indispensable para cumplirlo y si él es difuso, corresponde a los jueces determinarlo según artículo 1494 inciso 2°. En el caso de autos, el plazo normal y razonable para cumplir no pudo alcanzar el que transcurrió sin que la actora pagara las deudas que asumió.

DÉCIMO NOVENO: Que en relación a la infracción del artículo 1479 del Código Civil que establece el alcance de una condición suspensiva, en la especie la prestación esencial comprometida por la sociedad promitente compradora era un hecho: asumir o pagar el total de la deuda fiscal por los dos inmuebles, prestación que, como se ha explicado, no estaba diferida o postergada por ninguna modalidad suspensiva la que, además -para existir- debía haberse agregado por medio de cláusula especial conforme al artículo 1444 del Código Civil. Tal conducta, atendida la situación judicial que afectaba a los inmuebles, era necesaria, inmediata o –como expresó el abogado de la actora redactor de la promesa- “de urgente realización”. En todo caso, aun de estimarse una condición simplemente potestativa del contratante deudor de la prestación de solucionar las deudas fiscales, debía ejecutarse en un tiempo razonable, lo cual no ocurrió al cabo de tres años y medio de comprometida.

Siendo supuesto del artículo 1479 que se trate de una condición verdaderamente suspensiva, cuyo no es el caso, no es posible admitir que el fallo haya incurrido en infracción de ese precepto.

VIGÉSIMO: Que también el recurrente denuncia como infringido el artículo 1545 del Código Civil afirmando que se ha desconocido la fuerza obligatoria del contrato porque, establecido que la promitente compradora efectuó un anticipo del precio y pagó deudas de los inmuebles por contribución territorial y también establecido que el demandado promitente vendedor vendió los lotes a un tercero, el fallo contraviene esa norma al calificar de incumplidora a la parte demandante y no al demandado como correspondía.

VIGÉSIMO PRIMERO: Que el supuesto sobre el cual se construye este planteamiento no es enteramente congruente con las circunstancias, tanto fácticas como jurídicas, dadas por establecidas por los sentenciadores. En efecto, si bien está establecido el hecho que refiere el recurrente en orden a que el promitente vendedor enajenó los inmuebles frustrando la compraventa prometida, también lo está la conducta precedente de la promitente compradora de cara a lo por ella prometido, esto es, que al cabo de un plazo razonable de tres años y medio no cumplió la prestación principal asumida ni mostró disposición a hacerlo. Tales hechos, en lo sustancial reconocidos por la confesante y representante de la actora nombre reservado en los Considerandos Decimosexto y Decimoséptimo N°s. 5 y 9, tienen relevancia, especialmente, para juzgar la legitimación de la actora para el ejercicio de las acciones que entabla y la procedencia de excepciones y defensas opuestas por el promitente vendedor demandado que, en justificación de su conducta, alegó que la actora no cumplió, en tiempo y forma, su obligación de pagar totalmente las deudas que mantenían ambos lotes y que tampoco estuvo llana a cumplirla mediante comportamientos efectivos en tal sentido. Bajo tal contexto la obligatoriedad del vínculo contractual bilateral, para el ejercicio de acciones que se fundan en la imputación de incumplimiento del demandado, pasa por el juzgamiento de la conducta que, por su parte, tuvo el contratante demandante -que la doctrina sugerentemente apellida “contratante diligente”-; si procedían acciones de resolución e indemnizatoria que la ley concibe bajo el supuesto de haber incumplimiento de sólo una de las partes del contrato bilateral y si pudo el contratante demandado enervar esas acciones en virtud de tal incumplimiento de su contraparte. A este respecto el fallo establece el incumplimiento de la demandante, y estima no imputable el del demandado promitente vendedor, porque la promitente compradora –al cabo de un tiempo considerable- no cumplió su obligación fundamental de pagar la totalidad de las deudas fiscales que afectaban a los dos lotes ni demostró haber estado llana a cumplir durante ese largo lapso.

Por tanto, aunque establecido que las partes no observaron el principio de la fuerza obligatoria del vínculo que proclama el artículo 1545, los sentenciadores estimaron que ello no permite la declaración de resolución en los términos demandados porque el incumplimiento no era de uno solo de los contratantes, que es el preciso evento que puede fundar la condición resolutoria del artículo 1489, fundamento de la acción deducida.

Que, en conclusión, no se produce la infracción del artículo 1545 y corresponde desestimar el recurso en cuanto se funda en este presunto vicio.

VIGÉSIMO SEGUNDO: Que constituye también un capítulo del recurso la contravención formal del artículo 1546 del Código Civil, invocada bajo el N° 4 del recurso, y que el recurrente fundamenta en que el demandado inscribió el testamento de su causante nombre reservado, original promitente vendedor, sólo al cabo de tres años y medio de su fallecimiento, intentando restituir el anticipo 14 meses después de celebrado el contrato con Agrícola de La Patagonia S.A., el 23 de junio de 2009 por un precio muy superior al de la compraventa prometida. Estima el recurrente que ello sería demostrativo de la mala fe con que procedió el demandado por lo cual la decisión contraria –que se atribuye al fallo- deviene en absolutamente irrazonable frente a la realidad del proceso.

Que sin perjuicio de constar del mérito de la causa (considerando Decimotercero N° 19 del fallo de primera grado reproducido por el de segunda instancia) que la posesión efectiva de la herencia testada del señor nombre reservado fue solicitada el 28 de octubre de 2005 y concedida el 23 de enero de 2006 en autos Rol N° 70-2005 del II Juzgado Civil de Punta Arenas, esto es, a pocos meses del fallecimiento, las circunstancias que esgrime el recurrente fueron consideradas por los sentenciadores como lo revelan los Considerandos Decimotercero, N°s. 6, 8, 9 y 10 y Décimo Séptimo N°s. 6, 11 y 15 de esa sentencia, concluyendo que al decidir unilateralmente la venta de los lotes el promitente vendedor no incurrió en incumplimiento culpable. Tal efecto lo derivan “de la confesión de doña nombre reservado –a fojas 749- y la documental que establecen que la sociedad demandante no cumplió con el pago de las deudas que pesaban sobre los lotes 4 y 6 según consta a fojas 726, dos años (sic) después de celebrarse la promesa de compraventa contando con los mandatos que el propio contrato le entrega a la demandante con amplias facultades para ello” (considerando Decimosexto). Esta conducta omisiva de la demandante, en el marco o secuencia de desarrollo de los hechos, cobró especial relevancia porque de la oportuna ejecución de lo comprometido en la promesa dependía llevar a cabo el contrato proyectado y al que ambas partes se comprometieron. Así las cosas los sentenciadores juzgaron censurable la conducta indiferente y apática de la promitente compradora que, al cabo de tres años y medio de celebrada la promesa que le imponía el pago total de las deudas fiscales (sin existir ninguna modalidad suspensiva que postergara esa prestación), no la efectuara ni acreditara actuación alguna que demostrara su interés por cumplir (considerando Décimo Séptimo N° 19).

VIGÉSIMO TERCERO: Que conforme al artículo 1546 del Código Civil, la promitente compradora no sólo se obligó a lo estipulado (pagar el total de la deuda fiscal de los inmuebles) sino también a lo que naturalmente corresponde al contrato según las circunstancias, esto es, cumplir prontamente esa prestación atendida la situación judicial que afectaba a los lotes. Por tanto, si la solución de las deudas era el supuesto necesario y único para concretar el negocio proyectado, no se comprende la pasividad de la parte promitente compradora durante tres años y medio. En cambio, esa inactividad permite explicar la impresión o persuasión del promitente vendedor en el sentido que la operación proyectada y comprometida ya no era de interés de la sociedad compradora.

No existe, en consecuencia, el vicio de infracción del artículo 1546 que se imputa a la sentencia recurrida y corresponde rechazar el recurso también a este respecto.

VIGÉSIMO CUARTO: Que bajo el N° 2 el recurso denuncia infracción, por falsa aplicación, de los artículos 2116 y 2169 del Código Civil y contravención formal de los artículos 1448 y 2119 del mismo Código, a propósito de que, en la cláusula Quinta de la promesa de compraventa, el promitente vendedor otorgó un mandato especial a la sociedad promitente compradora para que, en su nombre y representación, actuare ante el Fisco, con amplias facultades en lo relativo a pagar o solucionar las deudas por los lotes, pudiendo hacerse parte en causas judiciales relativas a esas deudas que el promitente vendedor mantenía respecto a los inmuebles materia de la promesa, estipulándose que el mandato no expiraba por la muerte del mandante. Sostiene el recurrente que el fallo reconoce, en el Considerando Decimotercero, que la cláusula Sexta faculta incluso a la promitente compradora para autocontratar una vez pagadas las deudas de los dos predios o una vez que las repactare, novare o acordare cualquier pacto que implicara su extinción. En el Considerando Decimocuarto concluyó que el mandato mortis causa (sic) es lícito y que, además, no se requería mandato porque conforme al artículo 1572 del Código Civil puede pagar por el deudor cualquier persona, sin perjuicio de que cualquier interesado pudo pedir la designación de un curador de la herencia yacente del deudor fallecido. Finalmente, el Considerando Decimoséptimo N° 14 establece la existencia y vigencia del mandato incluido en la escritura de promesa. Habría en esto, según el recurrente, falsa aplicación de los artículos 2116 y 2169 porque el mandato era especial y sólo para permitir el cumplimiento de la “condición” (pago de las deudas al Fisco) sin entregarse a la promitente compradora “facultades para gestionar negocios ajenos, los del promitente vendedor”.

VIGÉSIMO QUINTO: Que, desde luego, el cuestionamiento anterior no indica que el mandato resultare insuficiente para la gestión de la demandante como mandataria, siendo por ello irrelevante para lo decisorio de la sentencia. Está fuera de duda que el mandato contenido en la cláusula Sexta de la escritura de promesa, aun siendo especial, facultaba suficientemente a la promitente compradora para actuar por el promitente vendedor en todo lo relativo a las deudas del mandante para con el Fisco por el precio insoluto de la compra de los lotes y para intervenir en las causas judiciales originadas en el cobro de las mismas hasta procurar su pago o solución y el alzamiento de las hipotecas, prohibiciones y embargos que afectaban a los inmuebles. Esa extensión precisamente permitía a Comercial e Inmobiliaria ENE S.A. intervenir en el negocio de compra de los lotes en lo que respecta a la obligación de pago del precio y a los juicios ejecutivos seguidos por el vendedor para su cobro. El otorgamiento del mandato era, además, un medio destinado a facilitar el cumplimiento de la obligación contraída por esa sociedad.

VIGÉSIMO SEXTO: Que, en consecuencia, las afirmaciones del Considerando Decimotercero, en orden a que existía, en virtud de la cláusula Sexta, un mandato que permitía a la promitente compradora autocontratar la compraventa una vez solucionadas las deudas y alzadas las hipotecas, prohibiciones y embargos, la de que tal mandato no se extinguió por la muerte del promitente vendedor; que era lícito (Considerando Decimocuarto) y que ese mandato regía hasta que la promitente compradora “ejecutare todos los actos para el pago de las acreencias que con el Fisco de Chile tenía el promitente vendedor” (Considerando Decimoséptimo N° 14), se ajustan cabalmente a los términos del encargo dado por el señor nombre reservado y bajo ningún respecto puede estimarse que vulneran el artículo 2116 que define el contrato de mandato, ni el artículo 2119 que valida el mandato post mortem si así se estipula.

VIGÉSIMO SÉPTIMO: Que tampoco se divisan, ni se explican satisfactoriamente, las pretendidas infracciones a los artículos 1448, que radica en el representado los efectos del acto del representante, ni la del artículo 2119 que excluye del mandato -estimándolo un mero consejo- el encargo que interesa sólo al mandatario, regla que no es pertinente al caso pues el encargo del pago del total de las deudas asumido por la mandataria y promitente compradora interesaba tanto al mandante pues extinguía importantes y antiguas obligaciones suyas como al mandatario porque hacía posible la compraventa de los lotes que quería adquirir. Esta prestación “colaborativa” de la sociedad demandante para que el demandado pudiera cumplir el hecho debido a su respecto –celebrar la compraventa- era, además, una obligación asumida contractualmente.

En conclusión, no existen los errores de derecho denunciados en este capítulo.

VIGÉSIMO OCTAVO: Que la denuncia del recurso, bajo el N° 5, de contravención formal del artículo 1489 y falsa aplicación del artículo 1552, ambos del Código Civil, se fundamenta en que los considerandos Decimotercero y Decimoséptimo establecen que la promitente compradora autorizó al demandado nombre reservado –sucesor del promitente vendedor- para que cobrara parte del precio de la compraventa prometida documentada en depósitos a plazo en custodia del Notario y que también esa parte pagó contribuciones de bienes raíces adeudadas por los dos lotes, no obstante lo cual el promitente vendedor vendió esos lotes a un tercero el 23 de junio de 2006 e intentó devolver, 14 meses después, los valores recibidos. A pesar de esta circunstancia, el fallo, contraviniendo el artículo 1489, concluye: 1) que la demandante no cumplió o no estaba llana a cumplir el contrato y 2) que no cabe formular reproche al demandado nombre reservado, lo cual implicaría también hacer una falsa aplicación de la excepción del artículo 1552 del Código Civil, al acoger, al final del considerando Décimo Séptimo, la excepción de incumplimiento contractual de la promitente compradora.

VIGÉSIMO NOVENO: Que los actos en que el recurrente –para negar su incumplimiento y para desvirtuar la excepción del artículo 1552- funda su “voluntad del cumplimiento de la promitente compradora” consisten en haber aceptado el retiro de dos depósitos a plazo por $9.487.824 y $4.074.420 y haber efectuado el pago de contribuciones por $6.124.283 que resultan de escasa significación, considerando la cuantía del negocio y la intención que movió a ambas partes a la promesa bilateral en los términos estipulados. Conforme a ella la obligación fundamental asumida por la demandante era efectuar el pago total de las deudas al Fisco por el precio pendiente de ambos inmuebles y cuyo monto alcanzó a una suma aproximada de trescientos ochenta millones de pesos (Considerando Décimo Séptimo N° 8) al día 23 de junio de 2009 en que se saldó definitivamente el total adeudado y se liberaron los lotes de las hipotecas, prohibiciones y embargos que les afectaban. Respecto de esta prestación fundamental el demandante no acreditó su cumplimiento íntegro y oportuno ni su disposición a cumplirla no obstante el transcurso de un lapso considerable de tres años y medio. En relación al monto adeudado al Fisco el valor anticipado mediante el cobro de los depósitos y el pago de impuesto territorial, no desvirtúan el incumplimiento ni revelan una seria voluntad de cumplir.

Pudieron, en consecuencia, los jueces del fondo estimar que, no obstante tales actos de la promitente compradora, el incumplimiento imputable y fundamental del contrato provino de ella, por la circunstancia referida. Tal posición de inejecución del contrato le inhabilitaba para ejercer una acción resolutoria fundada en el incumplimiento de su contraparte y, por otra, hacía procedente la excepción del artículo 1552 que igualmente opuso el promitente vendedor. La legitimación activa para la acción solo compete al contratante que ha cumplido y la legitimación pasiva al contratante incumplidor. Ello corresponde a la definición misma de esta acción. Como escribe un autor “la acción resolutoria es la que emana del efecto resolutorio de la condición consistente en el incumplimiento, en las situaciones en que ella requiere de sentencia judicial, y en virtud de la cual el contratante cumplidor pide que ante el incumplimiento del deudor se deje sin efecto el contrato” (Peñailillo, Daniel. Obligaciones. Editorial Jurídica de Chile, Santiago, 2006, página 435).

Doctrina y jurisprudencia estiman que la posición observada por el contratante –en relación a haber cumplido o haber estado llano a cumplir sus obligaciones- es un supuesto habilitante para ejercitar no solo la acción indemnizatoria sino cualquier otra que se funde en la imputación de incumplimiento de su contraparte.

Que, de este modo, establecido que hubo incumplimiento del contratante demandante, no tiene legitimación para ejercer la acción de resolución del artículo 1489 y, por otra parte, resulta procedente la excepción del artículo 1552 y, por lo expuesto, no corresponde acoger el vicio de casación sustancial que se esgrime en este capítulo.

TRIGÉSIMO: Que bajo el N° 8 del recurso, la demandante denuncia la contravención formal del Art. 1556 del Código Civil, que enuncia los rubros del daño patrimonial indemnizable en sede contractual, regla que, al decir del recurrente, se habría infringido al privar a la promitente compradora de la indemnización por daño emergente solicitada por haber calificado el fallo de “pago” a un “intento de devolución unilateral de dineros” verificada 14 meses después de la compraventa celebrada por Radich a terceros. La infracción también se produciría al haberse privado a la actora de la indemnización por lucro cesante por cuanto los hechos tenidos por acreditados en los considerandos Decimotercero y Décimo Séptimo, llevaban a calificar de incumplidor al demandado Radich por la enajenación que hizo de los inmuebles a un tercero.

Que sobre esta pretensión cabe tener presente que la sentencia de primer grado, reproducida en segunda instancia, decide, en el Considerando Vigésimo Octavo, el rechazo de las acciones de resolución del contrato de promesa de compraventa y de indemnización de perjuicios deducidas a fojas 90 por cuanto “no se puede considerar que el promitente comprador y demandante pudiera obtener legítimamente las pretensiones deducidas, al acreditarse con creces que no estaba ni está en condiciones de cumplir con la obligación contraída por éste”. La situación, entonces, respecto del promitente vendedor, se tradujo en una imposibilidad de ejecución o cumplimiento por la falta de prestación debida por la promitente compradora, lo cual no es imputable al demandado.

En el considerando precedente -Vigésimo Séptimo- ya el fallo dio por establecido que “en consecuencia, el incumplimiento que le achaca al demandado no es tal y se deberá rechazar la pretensión indemnizatoria del actor por los perjuicios que reclama por aplicación de lo dispuesto en el Art. 1552 del Código Civil”.

Lo anterior significa que el tribunal acogió la excepción opuesta por el demandado fundada en el Art. 1552 a partir de los hechos establecidos, esto es, haber asumido la demandante la obligación de pago total de la deuda fiscal en virtud de un contrato bilateral de promesa de compraventa; no estar esa obligación diferida por ninguna modalidad suspensiva, ser por tanto exigible desde la fecha de la promesa; no haberla cumplido la promitente compradora, durante el largo lapso transcurrido, y siendo de máxima gravedad porque esa prestación era un supuesto necesario para formalizar la compraventa prometida. De este modo, atendidos estos hechos y en conformidad a ese precepto, no puede estimarse que el promitente vendedor demandado estuviere en mora dejando de cumplir lo pactado “si el otro (promitente comprador) no lo cumple por su parte, o no se allana a cumplirlo en la forma y tiempo debidos”.

La decisión del tribunal es consecuente con la regulación de la responsabilidad civil contractual ya que, conforme al Art. 1557 del Código Civil, la indemnización de perjuicios por el ilícito de incumplimiento de un contrato requiere la constitución en mora del deudor. Por tanto, si, según lo dispuesto en el Art. 1552, al contratante no se le considera en mora dejando de cumplir lo pactado si el otro no lo cumple por su parte o está llano a cumplirlo no pudo, en relación al promitente vendedor demandado, constituirse este estado jurídico necesario para la responsabilización civil.

TRIGÉSIMO PRIMERO: Que sin perjuicio de lo anterior, el considerando Vigésimo Noveno, a mayor abundamiento, desestima la pretensión de indemnización por daño emergente atendido que el valor adelantado por precio y el reembolso de lo pagado por contribuciones fue devuelto a la demandante según consta en documento de fojas 616, no fue objetado de contrario, y donde consta que la restitución estaba a disposición de la demandante desde el 13 de agosto de 2010 (Considerando Vigésimo Noveno). También a mayor abundamiento, en el Considerando Trigésimo, el tribunal desestima la procedencia de la indemnización por daño moral –no establecido- tratándose del ilícito de incumplimiento de una obligación contractual.

En conclusión, no se advierte la infracción denunciada al Art. 1556 del Código Civil y, por tanto, este capítulo del arbitrio deberá también ser desestimado.

Por estas consideraciones y atendido lo dispuesto en los artículos 764, 765, 766, 767 y 768 del Código de Procedimiento Civil, se rechazan los recursos de casación en la forma y en el fondo deducidos en lo principal y primer otrosí de fojas 950 en contra de la sentencia de 17 de noviembre de 2016, escrita a fojas 939 y siguientes.

Regístrese y devuélvase.

Redactó el abogado integrante señor Quintanilla.

Rol N° 3.632-2017.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sr. Patricio Valdés A, Sr. Héctor Carreño S., Sr. Juan Eduardo Fuentes B. y Abogados Integrantes Sr. Álvaro Quintanilla P y Sr. Juan Eduardo Figueroa V.

No firman los Ministros Sres. Valdés y Fuentes, no obstante haber concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar ambos en comisión de servicio.

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